易憲容

最近，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷，爭(zhēng)論得十分激烈，特別是房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，更是各種理由羅列一一，有人甚至出來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)論根本不要爭(zhēng)論了，房?jī)r(jià)就是不能下跌，房?jī)r(jià)下跌會(huì)造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難。

實(shí)際上，無(wú)論拐點(diǎn)論爭(zhēng)論如何多，無(wú)論多少人不喜歡房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)該跌的地方還是下跌了，這是不與任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。市場(chǎng)是無(wú)數(shù)個(gè)主體意志合成的東西，任何個(gè)人意志在其中都是渺小的。這里不舉太多的例子，僅用深圳最近發(fā)生的一個(gè)例子及一些數(shù)據(jù)就可以顯示出目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)論的爭(zhēng)論是多么蒼白無(wú)力。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套，與去年同期的1.38萬(wàn)套、1.34萬(wàn)套和1.81萬(wàn)套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。

深圳市國(guó)土房產(chǎn)局日前發(fā)布的《房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》也顯示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面積達(dá)66.37萬(wàn)平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47%。報(bào)告同時(shí)顯示，今年一季度深圳住宅均價(jià)呈現(xiàn)大幅下降的走勢(shì)，其中，3月份的房?jī)r(jià)住宅均價(jià)為每平米13618.42元，環(huán)比2月份，僅僅一個(gè)月的時(shí)間，深圳樓市價(jià)格的降幅就達(dá)到了16.53%。

這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么，無(wú)非是說(shuō)明了，深圳房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，房?jī)r(jià)都已經(jīng)下跌近40%，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)一個(gè)月已經(jīng)下跌了近17%。這種房?jī)r(jià)的下跌還不算下跌嗎？這種房?jī)r(jià)下跌還不算拐點(diǎn)了嗎？還有，這些數(shù)據(jù)表明，不僅在于房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅下跌，而且在于房?jī)r(jià)銷售量也急劇下降。銷售量下降了70%。如果銷售量急劇下降，房?jī)r(jià)大幅下跌，那么這個(gè)市場(chǎng)豈能不發(fā)生根本性變化？

現(xiàn)在的問(wèn)題是，深圳房?jī)r(jià)為什么會(huì)大幅調(diào)整？這種調(diào)整或價(jià)格的理性回歸是局部性還是全國(guó)性的？

這個(gè)問(wèn)題我談了許多次了，深圳房?jī)r(jià)大幅的調(diào)整就在于從2007年下半年起中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策發(fā)生了根本性改變，即24號(hào)文件、359號(hào)文件明確規(guī)定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng)，是住房消費(fèi)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)的產(chǎn)品就是如何來(lái)改善全國(guó)每一個(gè)居民的基本居住條件，就是如何來(lái)改善每一個(gè)居民的基本住房福利。而且，不僅僅這幾個(gè)文件，還有今年的政府工作報(bào)告、2008年國(guó)務(wù)院工作要點(diǎn)都明確表明了嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的需求，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

因此，凡是房地產(chǎn)炒作嚴(yán)厲的地區(qū)，或是房地產(chǎn)投資比重過(guò)高的地方，政府房地產(chǎn)政策就要把這些房地產(chǎn)投資炒作擠出。這個(gè)地方的房?jī)r(jià)還不迅速下降？因此不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速下跌，就在于這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，就在于政府的房地產(chǎn)政策對(duì)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的需求嚴(yán)厲的遏制與打擊。

但是，從全國(guó)的情況來(lái)看，僅僅是因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)投資炒作嚴(yán)重嗎？比如上海、浙江、北京等地房地產(chǎn)投資炒作，其比重也會(huì)不低于廣東深圳。但是為什么廣東及深圳的房?jī)r(jià)最先動(dòng)起來(lái)，最先大幅下降呢？其重要的原因是廣東及深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，早就經(jīng)歷過(guò)一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，早就經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)快速上漲及下跌的激烈波動(dòng)。因此，廣東的居民及企業(yè)一看到房地產(chǎn)大勢(shì)的變化，就比其他地方反映要快，比其他地方變化要早。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，誰(shuí)想改變是不可能的。特別是政府房地產(chǎn)的政策落實(shí)，住房消費(fèi)者覺(jué)醒，房地產(chǎn)企業(yè)想來(lái)左右這些估計(jì)并非易事。