對(duì)于既買(mǎi)不起商品房，又不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房條件的購(gòu)房者，也許二手經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

滿5年準(zhǔn)入條件為零

購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購(gòu)買(mǎi)人群都能購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價(jià)3%的土地出讓金。

例如，購(gòu)買(mǎi)一套面積為95平方米的此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為3000元/平方米，現(xiàn)市場(chǎng)售價(jià)為6000元/平方米的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，其總購(gòu)房款為6000*95=570000元，除購(gòu)房款外，購(gòu)房人還需繳納570000*0.015=8550元的契稅，以及570000*0.0005=285元的印花稅。

未滿5年準(zhǔn)入設(shè)限

購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件，即《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定的城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)符合的條件：（1）具有北京市城鎮(zhèn)戶口；（2）家庭收入符合北京市人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（3）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

符合此購(gòu)買(mǎi)條件的購(gòu)房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格審核手續(xù)，主要稅費(fèi)有，1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外和5.5%（遠(yuǎn)郊區(qū)縣按5.4%）的營(yíng)業(yè)稅。

若所購(gòu)置的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)核定最高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款并所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。即：若購(gòu)房人經(jīng)相關(guān)部門(mén)核定職業(yè)、職位等購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)后，根據(jù)政府經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格4000元/平方米的規(guī)定，購(gòu)房者核定面積資格為70平方米的，就意味著購(gòu)房人只能購(gòu)買(mǎi)最高4000*70=280000元的經(jīng)濟(jì)適用房。若其想購(gòu)買(mǎi)一套面積為120平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元/平方米，現(xiàn)尚未住滿5年的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，其購(gòu)房總價(jià)為2650*120=318000元，超過(guò)了所審核的280000元的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，那超出的部分則需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，即補(bǔ)交（318000-280000）*0.1=3800元的綜合地價(jià)款后才可購(gòu)買(mǎi)此套房屋，并且此房屋仍為經(jīng)濟(jì)適用房，下次出售仍參照經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

購(gòu)買(mǎi)人憑補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款后的繳款通知書(shū)、繳款收據(jù)、《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有竅門(mén)

買(mǎi)賣(mài)二手經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)需謹(jǐn)慎，以防不法分子乘虛而入。在買(mǎi)房時(shí)一定要確定該房的產(chǎn)權(quán)證后在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)，盡量選擇規(guī)模大、信譽(yù)好，對(duì)于流程、政策了解的比較清楚的大型中介公司來(lái)幫助百姓規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以保證交易的安全性，確保利益最大化，不要進(jìn)行違法的私下交易。

同時(shí)還要注意，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)已滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房客戶應(yīng)該注意：客戶如果購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3%的契稅。客戶如購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房后其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)則歸屬于商品房產(chǎn)權(quán)。

按揭貸款需出示核準(zhǔn)通知

《個(gè)人住房貸款管理辦法》第九條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知。

5年為界再次轉(zhuǎn)手標(biāo)準(zhǔn)不一

購(gòu)買(mǎi)已滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房在取得完全產(chǎn)權(quán)之后就可以按照普通住宅進(jìn)行處理。購(gòu)買(mǎi)未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)手時(shí)仍按經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（胡景暉 我愛(ài)我家副總經(jīng)理）