去年8月，美國次級抵押貸款危機全面爆發(fā)，道瓊斯和納斯達克指數大幅下挫，并引發(fā)全球股市的強烈震蕩。至今為止，危機已經造成美國多家住房抵押貸款機構陷入嚴重財務危機而宣布破產或瀕臨破產，危機還殃及許多全球知名的商業(yè)銀行、投資銀行和對沖基金，使它們陷入流動性困難。那么，究竟什么是次貸危機，它產生的原因及其對我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務有何警示，就是本文要研究的問題。

次級抵押貸款危機的形成過程

“9.11”事件后，美國為刺激經濟增長，連續(xù)13次降低利率，使得房地產市場迅速膨脹，在全球對沖基金的投機推動下，房價迅速上揚，炒房盛極一時，越來越多的人產生買房的沖動。在這種背景下，信貸公司由于急著拉到生意，那些甚至不具備還款能力的人也開始進入他們的視野，并不斷有一些針對還款能力較弱客戶的金融產品問世。次級貸款就是通過兩種方式克服了傳統(tǒng)貸款的問題：其一是允許較高的PTI和LTY;其二是靈活的還款方式。在房價上漲和機制靈活的兩重作用下，次級貸款和超Ａ貸款受到了越來越大的歡迎。然而，次級貸款的創(chuàng)新在提高美國居民住房福利的同時，也埋下了潛在的巨大風險。從2006年開始，美國房地產價格的上漲速度逐漸減緩，在一些地區(qū)甚至出現了下降。由于抵押品價值的相對下降，對于困難家庭來說，其唯一的選擇就是停止還款、放棄房產。除了這些以自住為目的的借款家庭之外，獲得次級貸款的還有相當數量的投資購房者，房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，他們根本無法獲得抵押支付高房貸，只能放棄房產，拒交貸款，次按公司隨即成為直接的受害者，因為房價的走低，即使取回抵押的房產，也是資不抵債，由此產生大量的壞賬。

次貸危機的成因分析

1.基準利率上升和房價下跌是引發(fā)次貸危機的導火索。美國向信用分數較低、收入證明缺失、負債較重的人提供次級房貸，在房市火爆時，銀行可借此獲得高額利息；但當房市低迷時，利率的持續(xù)上調，使得客戶負擔逐步到了極限，大量違約客戶出現，不再支付貸款，從而造成壞賬，此時，次貸危機就產生了。

2.信息不透明是引發(fā)次貸危機的直接原因。證券化是20世紀金融市場最重要的創(chuàng)新之一，對于房地產金融機構而言，為了迅速回籠資金以提供更多筆抵押貸款，它們可以在投資銀行的幫助下實施證券化，即將一部分住房抵押貸款債權從自己的資產負債表中剝離出來，以這部分債權為基礎發(fā)行住房抵押貸款支持證券，借款者未來償還抵押貸款所支付的本息，就成為房地產金融機構向此種證券購買者支付本息的基礎。然而一旦房地產金融機構將此種證券出售給機構投資者，那么與這部分債權相關的收益和風險就完全轉移給機構投資者了。由于次級抵押貸款已被金融機構通過證券化分級打包銷售給全球的機構投資者，包括對沖基金，機構投資者就是從購房者償還的貸款中獲得相應比例的投資收益。當次級貸款被打包成債券銷售給投資者時，債券投資者無法確切了解次級貸款申請人的真實支付能力，一旦后者無力償還貸款，他們的收益便泡湯。這時，投資者贖回或清倉處理，直接導致對沖基金資金鏈斷裂，最終引發(fā)危機，引發(fā)全球股市共振。

3.政府監(jiān)管缺位是引發(fā)次貸危機的重要原因。2003年底，美國金融監(jiān)管者開始關注到房貸機構放松了貸款標準，但是，金融監(jiān)管部門并沒有及時給予干預。相反，美聯(lián)儲一邊持續(xù)加息，另一邊卻繼續(xù)鼓勵貸款機構開發(fā)并銷售可調整利率放貸，讓許多具有高風險的衍生工具不斷擴散。而且，政府還把對次級房貸債券這種金融衍生品的評估和監(jiān)督責任完全拋給私人債券評級機構，給這些私人機構留下太多操作空間，同時對于這些機構采用的評級標準是否可靠卻不予監(jiān)管等，正是這些自相矛盾的行為造成了席卷全球的危機風暴。

次貸危機對我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務的警示

1.對房貸類業(yè)務的風險特征必須保持清醒的認識。在國內，尤其是在房價上升的背景下，住房按揭貸款一直被認為是優(yōu)質資產，是各家商業(yè)銀行重點爭奪并迅速發(fā)展的業(yè)務領域，美國次貸危機的爆發(fā)，對這種資產的“優(yōu)質性”提出了質疑。目前，國內房地產市場宏觀層面的調控、房價的非理性上漲、生活必需住房抵押執(zhí)行中的法律問題、二手房市場發(fā)育不成熟導致的變現能力差等問題都是房貸類業(yè)務固有的風險。

2.嚴把個人信貸準入關口。從住房按揭的對象來看，美國對貸款人信用狀況有嚴格的等級劃分，但目前我國對個人客戶的信用評級還不完善，客戶提供相關資料真實性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質和信用方面的信息還存在較大的不對稱性，同時房地產市場價格的持續(xù)上漲一定程度上會把信用低下按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。因此，必須從源頭防控風險，嚴格審查按揭人資質，嚴格執(zhí)行首付規(guī)定，防止為爭取客戶，降低標準無原則的信貸準入。

3.依據借款用途的不同采取差別化的信貸政策。就個人住房貸款而言，按揭人購房的目的通常是為了自住或投資。在房價上升時期，兩者沒有差別，而一旦房價下降或小幅波動，出于自住目的的按揭人由于生活所需不會輕易放棄房產，而出于投資目的的按揭人，更象是證券市場上的投資者，只要沒有可預期的足夠利潤，他們就會放棄房產及時止損。

4.建立基于住房抵押信貸產品的抵押率動態(tài)調整機制。當前各地房價迅猛上漲，基于住房抵押的信貸產品如果維持現有的抵押率不變，那么對于新增貸款，升值后的抵押品會大幅放大其融資能力。在這種情況下，如果房價持續(xù)上漲，銀行貸款的實際抵押率是下降的，不會產生問題。但是房價一旦下跌，抵押品價值不再充足，實際抵押率將超過銀行規(guī)定的抵押率，銀行將面臨著貸款違約。如果銀行收回抵押物，一是變現金額的下降，二是從眾心理導致變現難度的加大和變現費用的增高。因此，銀行應當動態(tài)監(jiān)測抵押品價格變動情況，在押品價格超出一定范圍時，動態(tài)降低新授信業(yè)務的規(guī)定抵押率，探索建立房產價格與首付比率的聯(lián)動機制。

作者單位：西安歐亞學院