郇　麗　陳曉舒　余佼佼

消費(fèi)者以辛苦積蓄購(gòu)置了房產(chǎn)，其房款在向房地產(chǎn)商奉獻(xiàn)高額利潤(rùn)的同時(shí)，究竟有哪些成本被地方政府以稅費(fèi)和地價(jià)款的形式拿走？房地產(chǎn)商又如何消化或者轉(zhuǎn)嫁這些成本？這些成本還能不能降低？這一系列問(wèn)題在困擾消費(fèi)者的同時(shí)，也成為拷問(wèn)地方政府民生財(cái)政的一個(gè)重要內(nèi)容。

3月8日全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、河南某房產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王超斌，聯(lián)名清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明等十位政協(xié)委員，提交《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》，使房?jī)r(jià)行政成本問(wèn)題再次暴露于公眾視野中。

建議指出，“房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因就是住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收費(fèi)(稅)過(guò)多，造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。而開(kāi)發(fā)商則把成本轉(zhuǎn)移給市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)過(guò)高”，建議政府應(yīng)“取消重復(fù)收稅現(xiàn)象及不合理收費(fèi)”。本刊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)和地價(jià)成本做了調(diào)查

兩會(huì)結(jié)束后，回到河南省鄭州市的全國(guó)政協(xié)委員王超斌更忙了。他不停地往返于鄭州市代莊南街南、京廣南路西的A大廈施工現(xiàn)場(chǎng)和鄭州市建委等有關(guān)部門(mén)之間。面積為169105平方米的A大廈項(xiàng)目，還沒(méi)有拿到施工證，這是令王超斌最著急上火的事情。

也許這份忙碌，堪為王超斌在北京兩會(huì)期間忙碌的原因做注腳：作為全國(guó)政協(xié)委員的王超斌，同時(shí)還是河南一家房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)。A大廈正是他公司下面的建設(shè)項(xiàng)目。3月8日，王超斌與十名政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》，指出房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因，就是住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中地方政府收費(fèi)(稅)過(guò)多，造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高——各種稅費(fèi)占地方政府財(cái)政收入的30%至50%，成為地方財(cái)政的重要來(lái)源。而開(kāi)發(fā)商則把成本轉(zhuǎn)移給市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)過(guò)高。

一個(gè)房地產(chǎn)政協(xié)委員的稅費(fèi)清單

王超斌并非全國(guó)范圍內(nèi)指出房產(chǎn)成本中稅費(fèi)成本過(guò)高的第一人。但與他人不同的是，王超斌的這份提案，蘊(yùn)涵著一個(gè)房地產(chǎn)商人的切膚之痛。

王超斌公司旗下的任何一個(gè)正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從開(kāi)始獲取土地，到竣工結(jié)算備案，跑部門(mén)、交費(fèi)用、蓋章，貫穿始終。從征地開(kāi)始，到把樓房建成，讓購(gòu)房者入住，王超斌的公司管理人員乃至王超斌本人，要跑遍25個(gè)局、委的80多個(gè)科室，共繳納50多項(xiàng)費(fèi)用。A大廈項(xiàng)目從規(guī)劃局到建委部門(mén)這個(gè)審批階段就已經(jīng)發(fā)生14項(xiàng)費(fèi)用，總金額已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)元(見(jiàn)附表)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中目前涉及的稅費(fèi)共計(jì)12項(xiàng)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅(外資企業(yè)不征)、教育附加費(fèi)(外資企業(yè)不征)、企業(yè)所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(已免)、房產(chǎn)稅(外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅(外資企業(yè)為土地使用費(fèi))、車(chē)船使用稅(外資企業(yè)為車(chē)船使用牌照稅)、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

在王超斌的提案中，他認(rèn)為政府通過(guò)稅收、土地的各項(xiàng)收費(fèi)共拿走了房款的55%左右，其中土地費(fèi)用約30%，稅收10%，還有其他各種費(fèi)用15%～20%。

具體到每個(gè)項(xiàng)目，又各有不同，如果項(xiàng)目中牽扯到文物，還要跑文物局，如果樹(shù)木移栽，還要跑園林局，每一個(gè)項(xiàng)目涉及到的內(nèi)容不一樣，繳納的費(fèi)用也不同。

去年，王超斌去建委為A大廈跑審圖(建委審查房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)圖紙)，結(jié)果，僅審圖費(fèi)就達(dá)到了20萬(wàn)(見(jiàn)附表)。

今年年初，王超斌碰到了河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京，兩人不謀而合，決定寫(xiě)一份提案。這也是《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》的雛形。

王超斌對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用，基本都產(chǎn)生在規(guī)劃許可證和施工許可證之間，收費(fèi)最多、收費(fèi)最不合理的是建委部門(mén)。

據(jù)王超斌介紹，2007年10月1日，鄭州市把綠化費(fèi)、天然氣配套費(fèi)等項(xiàng)目合到一起征收，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻漲了幾倍，原來(lái)每平方米幾十元的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在提到了每平方米一百多元。王超斌認(rèn)為在鄭州市政府財(cái)政收入高達(dá)5萬(wàn)億的前提下，這樣增加收費(fèi)實(shí)屬不該。

實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅費(fèi)過(guò)多的抱怨，絕非僅只王超斌一人。

3月8日下午，包括王超斌、清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明、河南省政協(xié)副主席張亞忠、山東青州某制藥公司總經(jīng)理宗立成、民建洛陽(yáng)市委主委金正新等在內(nèi)的十位政協(xié)委員、聯(lián)合提案人來(lái)到北京東城區(qū)某小區(qū)，就該小區(qū)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

該小區(qū)開(kāi)發(fā)商向十提案人提供的數(shù)據(jù)表明，該小區(qū)每平方米平均售價(jià)23000元的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費(fèi)用近6000元，各種稅費(fèi)近10000元。稅費(fèi)幾乎是建筑成本和土地費(fèi)用的總和。

一個(gè)北京房地產(chǎn)商的地價(jià)成本

地價(jià)一度被經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為是房?jī)r(jià)高企的罪魁禍?zhǔn)字弧５珜?shí)際上地價(jià)所占房?jī)r(jià)成本究竟幾何？

去年年末，北京市的開(kāi)發(fā)商方如(化名)做了一筆看似并不賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。

他在自己正在開(kāi)發(fā)的530畝地的邊上，又買(mǎi)進(jìn)了100畝地，按照方如的話說(shuō)：“這是為了保證整個(gè)區(qū)域的完整性，不能缺少那一塊地?！?/p>

2007年12月17日，在北京市順義區(qū)5塊掛牌競(jìng)價(jià)的1塊地中，方如代表公司參加了競(jìng)價(jià)。方如要的那塊地，就是自己正在建設(shè)區(qū)域邊上的100畝，起拍價(jià)格是3240萬(wàn)元。在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，有一家四川公司也對(duì)那塊地緊追不舍。

一直到掛牌截止日，兩家公司還難分勝負(fù)，最后不得已進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。競(jìng)價(jià)當(dāng)天氣氛非常緊張，兩家公司頻繁舉牌，誰(shuí)也不肯放下，直到最后那塊地一直飆到2.61億元，方如的公司贏了。

這100畝地，砸進(jìn)了方如公司的2.61億元人民幣，而原來(lái)的530畝地卻才花費(fèi)2.2億元人民幣。方如感慨：“選地拍地就像賭博一樣，壓對(duì)了就成功了?！彪m然地價(jià)飆升，但好在有2006年的530畝的低價(jià)地來(lái)抵消成本，才使得這筆生意還能維持下去。

直到今天，方如依然忘不了2006年收購(gòu)530畝的“英明抉擇”：“連看地到拍板兩個(gè)小時(shí)。”

這530畝地原本由另一家地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)，“5個(gè)股東，除了一個(gè)從事建筑工作，并不關(guān)心售樓，另外四個(gè)以前是做售樓的。”方如告訴《中國(guó)新聞周刊》。工程剛開(kāi)始時(shí)，5個(gè)人挺團(tuán)結(jié)，等到樓建成了，開(kāi)始產(chǎn)生矛盾，經(jīng)營(yíng)不下去。為了能轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，就找到了方如的公司。

當(dāng)天上午10點(diǎn)多，方如和自己的父親過(guò)去看地，當(dāng)時(shí)這塊地上的A、B區(qū)已經(jīng)建成，有93套房子還沒(méi)人入住。大致了解完情況，中午兩家開(kāi)發(fā)公司便一起吃了頓飯，席間，方如與自己的父親并不動(dòng)聲色。

飯后13時(shí)，方如的父親當(dāng)即拍板：“這筆生意成交?！背龅氐娜讼仁且汇渡?，緊接著激動(dòng)得熱淚盈眶，握住方如父親的手遲遲不肯松開(kāi)。方如說(shuō)，其實(shí)當(dāng)初什么都沒(méi)有考慮，任何的成本核算都沒(méi)有，就是一拍腦袋的事情。

這塊530畝的地花了方如的公司2.2億元，而事實(shí)上，已經(jīng)建成的A、B區(qū)，經(jīng)過(guò)他們綠化包裝推廣，價(jià)值就已達(dá)2.5億元，可以說(shuō)，方如這筆買(mǎi)賣(mài)賺了。

方如告訴《中國(guó)新聞周刊》：“過(guò)去開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在200%甚至300%，現(xiàn)在能達(dá)到40%就已經(jīng)不錯(cuò)了，房地產(chǎn)暴利是前些年說(shuō)的，現(xiàn)在談的是生存。”

地價(jià)趨高，房地產(chǎn)商的很多成本就要靠原來(lái)的土地來(lái)均攤。

一位在地產(chǎn)公司工作將近二十年的楊姓工程師向《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，他所在的公司2004年底拿到一塊地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為每平米3000，“整個(gè)占地60畝，當(dāng)時(shí)大約是每畝600多萬(wàn)拿到的吧。銷(xiāo)售面積有12.5萬(wàn)平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平米8000到9000元?！钡貎r(jià)成本3年間翻了3番。

方如則稱，“拍地后，地方政府拿錢(qián)去拆遷，將部分錢(qián)補(bǔ)給拆遷戶，拆遷戶拿著這部分錢(qián)又去找開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商賺了錢(qián)再去買(mǎi)地，這等于一個(gè)循環(huán)，最終拿錢(qián)多的還是地方政府?！?/p>

政府部門(mén)則認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是“得了便宜賣(mài)乖”。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《中國(guó)新聞周刊》，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)只有當(dāng)利潤(rùn)空間壓縮到非常的程度，才會(huì)起到明顯作用?！艾F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)水平最低也是19%，最高達(dá)到100%，甚至200%的也有?！?/p>

誰(shuí)的暴利？

王超斌今年進(jìn)京參加“兩會(huì)”前，委托河南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做了一份“房?jī)r(jià)清單”。在清單里，市場(chǎng)房?jī)r(jià)中，地價(jià)占23%至30%，建筑成本約占25%至30%，稅負(fù)成本約占到房?jī)r(jià)的15%，房地產(chǎn)商利潤(rùn)約占10%至18%，財(cái)務(wù)成本約占8%。結(jié)論是：“地價(jià)在漲，稅費(fèi)在漲，如此下去，房?jī)r(jià)如何會(huì)降？”

取消重復(fù)收費(fèi)是王超斌建議的重中之重。比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目配套費(fèi)要重復(fù)征收兩次，一次是在申請(qǐng)土地使用證時(shí)，一次是在建房規(guī)劃審批時(shí)。王表示，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施，本來(lái)應(yīng)該政府部門(mén)投資興建，結(jié)果地方政府強(qiáng)行向開(kāi)發(fā)商征收配套費(fèi)。

而一些收費(fèi)根本沒(méi)用于原來(lái)收費(fèi)的用途。比如地方政府收取綠化費(fèi)，卻只負(fù)責(zé)小區(qū)外部的綠化，小區(qū)內(nèi)的綠化則只能由開(kāi)發(fā)商自己完成。也就是說(shuō)綠化等本屬公共規(guī)劃的部分，事實(shí)上也是先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

除了各項(xiàng)稅費(fèi)之外，地方政府獲得地價(jià)上漲部分的收益也多為開(kāi)發(fā)商所詬病。

前述接受《中國(guó)新聞周刊》采訪的楊姓工程師則稱：“一般地價(jià)成本占到總成本中的40%到50%，房?jī)r(jià)好的時(shí)候40%，房?jī)r(jià)跌的時(shí)候50%。”

北京市北部小某山樓盤(pán)是楊姓工程師比較熟悉的一個(gè)項(xiàng)目。“拿到地的均價(jià)是3000多每平米，賣(mài)出去均價(jià)是7000多。要繳納5.5%的產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅，25%的企業(yè)所得稅，0.05%的合同印花稅，還有土地增值稅。你說(shuō)土地成本要占到多少？這還只是拿地的價(jià)格?？隙ㄟ€得要考慮到土地增值的情況?！?/p>

無(wú)論地價(jià)占比是40%還是30%，但地價(jià)漲幅無(wú)疑最明顯。根據(jù)“中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”顯示，到2007年第三季度，全國(guó)地價(jià)比上年度同一季度增長(zhǎng)3.75%，其中北京增長(zhǎng)了8.65%，達(dá)到每平方米4242元。

全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲始自2005年。因此，許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，2004年全國(guó)開(kāi)始實(shí)施的“招拍掛”制度，是使得天價(jià)地頻頻出現(xiàn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象的禍?zhǔn)住?/p>

2002年7月1日，國(guó)土資源部實(shí)施《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，被稱為“土地革命”的11號(hào)令，在這個(gè)規(guī)定里面第一次明確提出商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅用地必須走向市場(chǎng)，通過(guò)“招拍掛”方式來(lái)公開(kāi)出讓。但2002年“招拍掛”并未在全國(guó)范圍內(nèi)推開(kāi)。

2004年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，即28號(hào)文件，在這個(gè)文件里面進(jìn)一步提出，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地也要實(shí)行有償使用，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件實(shí)行“招拍掛”。

從此，土地進(jìn)入了“招拍掛”時(shí)代。在競(jìng)價(jià)儲(chǔ)地的浪潮中，衡量的標(biāo)準(zhǔn)便是價(jià)高者得。從此，各地“天價(jià)”地塊頻出，與之相應(yīng)的房?jī)r(jià)也紛紛得到大幅度的提高。

但鄒曉云不認(rèn)為地價(jià)增高是房?jī)r(jià)增高的理由。他告訴《中國(guó)新聞周刊》，“地價(jià)、稅費(fèi)肯定與房?jī)r(jià)有關(guān)，但說(shuō)地價(jià)、稅費(fèi)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)是片面的，地價(jià)根據(jù)我們這幾年的監(jiān)測(cè)，一直占總成本的40%，增幅不大。”

“地價(jià)、稅費(fèi)是成本，它們對(duì)開(kāi)發(fā)商決定價(jià)格起作用，但最后要賣(mài)的時(shí)候肯定是需求越多，賣(mài)的越高，定的價(jià)格能否起到作用，最終還是得看需求。”鄒說(shuō)。

無(wú)論地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系如何，地價(jià)的最終獲利者是地方政府。與稅費(fèi)一樣，地方政府的此種獲利也遭遇了全國(guó)政協(xié)委員的異議。

十名聯(lián)名提案人之一、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明就對(duì)《人民政協(xié)報(bào)》記者稱：“我們這個(gè)提案就是建言政府的。任何商品的價(jià)格構(gòu)成都不是單方面的，房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系、開(kāi)發(fā)成本等多方面的因素影響。而開(kāi)發(fā)成本中有25%至30%是政府征收的稅費(fèi)，另外土地費(fèi)用還占了同樣的比重。最近這十幾年來(lái)，地方有多少GDP是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的？尤其是土地出讓金，更是相當(dāng)于第二財(cái)政。這是不可持續(xù)的。過(guò)去幾年間，我國(guó)耕地減少速度是每年1000萬(wàn)畝。這離‘18億畝耕地的紅線越來(lái)越近。所以，我們就是要通過(guò)不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提醒地方政府，依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展道路走不通了?！?/p>

實(shí)際上，房地產(chǎn)稅費(fèi)多且亂的話題并不新鮮。但由于早先房地產(chǎn)商拿地成本低，稅費(fèi)問(wèn)題顯得并不嚴(yán)重。河南省地產(chǎn)研究中心的研究人員對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，在2004年“8?31”大限之前，開(kāi)發(fā)商拿地的成本都非常低，之后拿地的成本比較高，稅費(fèi)問(wèn)題就凸現(xiàn)出來(lái)了。

在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)已嚴(yán)重縮水，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，三四年前拿地的企業(yè)，利潤(rùn)比較可觀，近兩年拿地的企業(yè)，利潤(rùn)很一般。2005年和2006年，鄭州房產(chǎn)商的利潤(rùn)還是很高的，大概能達(dá)到70%～80%，甚至能達(dá)到150%。

河南大唐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理張國(guó)棟說(shuō)，河南有500多家房地產(chǎn)企業(yè)，利潤(rùn)能達(dá)到20%～25%的只有幾家，一般的企業(yè)大概10%～15%。

上海證券報(bào)此前分析，當(dāng)開(kāi)發(fā)商接受上述收費(fèi)設(shè)置的時(shí)候，等于與地方政府之間達(dá)成一種近似于契約關(guān)系的默契，地方政府會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積居奇、捂盤(pán)惜售等行為在某種程度上熟視無(wú)睹，以此作為對(duì)開(kāi)發(fā)商接受地方政府收費(fèi)行為的補(bǔ)償。而從2005年至今，中央連續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施，等于打破了與開(kāi)發(fā)商之間的默契，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費(fèi)的計(jì)劃就可能受阻。

倘若王超斌等的減少稅費(fèi)建議得以最終施行，至少可能促使房?jī)r(jià)下降20%以上，這不僅是因?yàn)檩p稅減費(fèi)降低了商品房的開(kāi)發(fā)成本，更是因?yàn)?，地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開(kāi)發(fā)成本可能更加可觀。

王超斌對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，沒(méi)估計(jì)建議實(shí)施的可能性，但即使稅收方面動(dòng)不了，至少收費(fèi)方面可考慮取消。3月10日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司下發(fā)《關(guān)于協(xié)助提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)稅費(fèi)收取情況的函》，要求各地選擇本市1～3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)具體稅費(fèi)情況。