居于中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的二手房中介，恰恰充當(dāng)了“房市晴雨表”的角色

北京市豐臺(tái)區(qū)方莊一條僅百余米的小街上，聚集著七家房產(chǎn)中介門店，像鄰街的發(fā)廊和小飯館一樣密集。這些門店臨近午夜才熄滅燈光，但一個(gè)月來，卻沒賣出一套房子。

“從去年12月到現(xiàn)在，我們很多門店的二手房交易量都是零?！北本┲写蠛慊康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱中大恒基）一位高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者。由于成交量萎縮，他們已經(jīng)關(guān)閉了48家門店。

事實(shí)上，這股“中介寒流”自2007年11月發(fā)軔，已由深圳迅速蔓延至廣州、上海、北京等一線城市，多家大型連鎖中介或關(guān)閉門店，或陷入崩盤，甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑聞。

市場(chǎng)人士注意到，這股中介寒流與2007年四季度以來的中國(guó)房市調(diào)整正相重疊。2007年八九月間，中國(guó)政府從加快保障住房建設(shè)和緊縮銀行信貸兩個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)了新一輪宏觀調(diào)控，大中城市商品房成交量銳減，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度的回落。

“二手房是最敏感的，代表了目前市場(chǎng)供求的意愿和對(duì)價(jià)格的一種預(yù)期。”北京思源置地顧問有限公司（下稱思源置業(yè)）董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李國(guó)平說。

一位地產(chǎn)中介資深人士認(rèn)為，與房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)相比，中介居于產(chǎn)業(yè)鏈的最末端，門檻不高，資產(chǎn)不大，就像農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)里的菜農(nóng)一樣，從未得到政府部門的重視，但它對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)是最及時(shí)、最真實(shí)的。

對(duì)于沒有權(quán)威數(shù)據(jù)參照、又很難用常理和一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律分析的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，居于產(chǎn)業(yè)鏈最末端的二手房中介，恰恰充當(dāng)了“房市晴雨表”的角色，其暴露出的問題不只限于行業(yè)本身。

誰在“裸泳”？

“鏈家（北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）這兩個(gè)月的交易量下降了兩成，這在中介公司中，已經(jīng)算少的了。”思源置業(yè)董事長(zhǎng)李國(guó)平透露。中大恒基和鏈家是北京最大的房產(chǎn)中介公司，均擁有400余家分店，上萬名員工。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2007年12月，北京市存量房網(wǎng)上簽約3887套，環(huán)比下降了8.2％。2008年1月，下滑趨勢(shì)更加明顯。北京市建委公布數(shù)據(jù)顯示，1月份北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)為2658套，相比去年12月的3887套下跌31.6％，相應(yīng)成交面積也縮水30.8％。

上海、廣州、深圳等一線城市的二手房成交量也呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2007年12月，上海二手房成交量環(huán)比下降20％左右。

二手房交易量全面萎縮，適逢2007年以來的一系列宏觀調(diào)控政策。

2 007年9月27日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確要求第二套房貸款首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

12月11日，央行再次明確，二次購(gòu)房以家庭為單位。房貸緊縮政策配合央行先后六次加息，直接抑制了住房消費(fèi)，特別是第二套以上住房消費(fèi)的需求，對(duì)二手房市場(chǎng)造成直接沖擊。

“如果這種（交易量萎縮的）情況再持續(xù)半年，鏈家、中大恒基這樣的大型連鎖中介可能將被迫關(guān)閉近三分之二的門市。”一位中大恒基高管向《財(cái)經(jīng)》記者預(yù)測(cè)。

事實(shí)上，受市場(chǎng)退潮影響，一些房產(chǎn)中介商已經(jīng)開始收縮戰(zhàn)線。部分違規(guī)操作的中介商則暴露了其一直在“裸泳”的窘態(tài)。

2007年11月，深圳市中天置業(yè)評(píng)估有限公司（下稱中天置業(yè)）總經(jīng)理蔣飛卷款潛逃，涉及詐騙客戶房款2600余萬元。中天置業(yè)是一家在全國(guó)擁有150余家分店、2000多名員工的中型房產(chǎn)中介公司。事發(fā)后，審計(jì)財(cái)務(wù)虧空達(dá)1.7億元。

同為11月，中大恒基原董事長(zhǎng)劉益良因“涉黑”被公安機(jī)關(guān)拘留。2008年1月，中大恒基關(guān)閉了48家分店。

2007年12月，深圳長(zhǎng)河地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱長(zhǎng)河地產(chǎn)）關(guān)閉全部門市，宣布倒閉。

2008年1月，擁有1800多家分店的深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問有限公司（下稱創(chuàng)輝），突然關(guān)閉了其在上海分部的200余家門市，關(guān)于其總經(jīng)理林鳳輝卷款潛逃的流言四起，部分門店被追款客戶砸搶。盡管幾天后林鳳輝現(xiàn)身搜狐網(wǎng)接受專訪，極力辯駁，欲扭轉(zhuǎn)惡化事態(tài)，但創(chuàng)輝已陷入資金鏈斷裂的困境，無力自拔?！敦?cái)經(jīng)》記者獲悉，深圳市國(guó)土部門和公安部門已將創(chuàng)輝在深圳的部分不動(dòng)產(chǎn)和銀行賬戶查封。

創(chuàng)輝總裁助理張敏證實(shí)，目前林鳳輝正在北京等地多方籌措資金，并于近日和四川鑫易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱鑫易居）達(dá)成了托管協(xié)議。

鑫易居董事長(zhǎng)劉臧秦向《財(cái)經(jīng)》記者透露，雙方目前只是達(dá)成了意向，尚無法律文件形成。根據(jù)協(xié)議，鑫易居將首先托管創(chuàng)輝成都業(yè)務(wù)，并開始對(duì)創(chuàng)輝展開盡職調(diào)查，以判斷創(chuàng)輝內(nèi)部真實(shí)資產(chǎn)情況，再確定全面托管時(shí)間表。若實(shí)施托管，鑫易居將拿出不低于1000萬美元向創(chuàng)輝注資解困，并與創(chuàng)輝共同成立新的控股公司，由新公司暫管創(chuàng)輝全部股權(quán)。三年后，鑫易居將持有新公司60％股權(quán)，另40％股權(quán)則由創(chuàng)輝根據(jù)股份凈值加上合理溢價(jià)后贖回。 這一結(jié)果，使得創(chuàng)輝風(fēng)波暫時(shí)告一段落。

潛規(guī)則

業(yè)內(nèi)人士披露，房產(chǎn)中介市場(chǎng)魚龍混雜。發(fā)展初期，樓盤代理、吃差價(jià)、收取代理費(fèi)是中介商的主要收入來源。

樓盤代理包括兩種形式，一是包銷，即以一個(gè)固定價(jià)格包攬樓盤銷售，收益較高，亦承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)；二是議價(jià)提成，即向一級(jí)開發(fā)商交納一定保證金，承諾最低銷售價(jià)格，完成銷售后收取固定代理費(fèi)。在房地產(chǎn)火爆的前幾年，樓盤代理是中介公司爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)。

“吃差價(jià)”則是市場(chǎng)形成初期習(xí)見的“潛規(guī)則”。2006年，北京市建委先后發(fā)布“二手房交易網(wǎng)上簽約”及“交易中采用統(tǒng)一格式合同”，以加強(qiáng)交易監(jiān)管，“吃差價(jià)”的情況才有所改變。一些大的中介商亦顧慮商譽(yù)，收取固定代理費(fèi)成為業(yè)內(nèi)主流。

事實(shí)上，2006年，中介危機(jī)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一方面，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列旨在抑制房地產(chǎn)過熱的宏觀調(diào)控政策先后出臺(tái)，二手房稅費(fèi)大幅提高，對(duì)二手房交易量造成影響；另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，新建門店投入成本不斷上升，中介商要保證利潤(rùn)增長(zhǎng)，就必須保證門店成交量。對(duì)地產(chǎn)中介而言，成交量就是生命線。

資深地產(chǎn)人士董琪表示，“在成交量比較穩(wěn)定的時(shí)候，擴(kuò)張門市是占領(lǐng)市場(chǎng)的一項(xiàng)策略。但成交量一旦出現(xiàn)萎縮，一些不賺錢的門市就難以維繼?！?/p>

事實(shí)上，大規(guī)模的連鎖房產(chǎn)中介本身就是中國(guó)市場(chǎng)的特殊產(chǎn)物。在西方成熟房產(chǎn)市場(chǎng)下，成本高企的直營(yíng)連鎖形式根本無法占據(jù)主流市場(chǎng)。美國(guó)房產(chǎn)中介就是實(shí)行的經(jīng)紀(jì)人制度，一個(gè)人“夾著皮包”即可開展業(yè)務(wù)。

但與美國(guó)、韓國(guó)等中介市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，也沒有建立信用制度，中介商只有通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)、樹立大公司的品牌形象，才能搶占市場(chǎng)份額。一些中介商在市場(chǎng)的推動(dòng)下，陷入了盲目擴(kuò)張的怪圈。

“中大恒基關(guān)閉48家門店是早先就埋下的隱患，與市場(chǎng)的關(guān)系大過劉益良‘涉黑’被捕的個(gè)人因素?！鄙鲜鲋写蠛慊吖軐?duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

金融監(jiān)管真空

然而，這樣一個(gè)門檻很低、迅速膨脹的地產(chǎn)末梢行業(yè)，卻伴隨著地產(chǎn)的火爆，迅速成為一部非金融機(jī)構(gòu)的“融資機(jī)器”。

用一位市場(chǎng)人士的話說，“房產(chǎn)中介是一個(gè)沒有固定資產(chǎn)的行業(yè)，門市是租的，電腦、電話都不值錢，惟一的資源是信息和銷售團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)?！钡@些沒有多少固定資產(chǎn)的公司，卻可以沉淀上百億元的現(xiàn)金流。

創(chuàng)輝陷入崩盤危機(jī)后，市場(chǎng)人士普遍猜測(cè)其涉嫌挪用客戶資金?！耙患抑薪楣荆绻麤]有挪用客戶資金，資金鏈?zhǔn)遣粫?huì)出現(xiàn)這么大的問題的?！币晃毁Y深中介人士分析。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，創(chuàng)輝成立于2002年，最初影響力僅限于珠三角地區(qū)。但2007年3月，總經(jīng)理林鳳輝提出年底上市的計(jì)劃，隨即開始瘋狂擴(kuò)張。短短半年時(shí)間，在全國(guó)開設(shè)了近千家門店，以每家近20萬元開店成本計(jì)，投入近2億元。

“中介靠挪用客戶資金擴(kuò)大規(guī)模，是一種十分冒險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，如果成交量維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，資金沉淀也是穩(wěn)定的；一旦成交量驟然下降，短則15天，最長(zhǎng)一個(gè)月，便會(huì)像創(chuàng)輝一樣垮掉?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

創(chuàng)輝的資金鏈之所以能在牛市維持，源于二手房交易規(guī)則中的漏洞。

按照二手房交易流程，買方在與賣方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，交納首付款，至雙方完成過戶、賣方獲得全部房款、買方取得產(chǎn)權(quán)證，短則15日，長(zhǎng)則一個(gè)月。

出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，買方在沒有取得產(chǎn)權(quán)證前，往往不愿將首付款交至賣方；賣方為提高交易速度，也不愿意將首付款交由銀行代管。作為第三方，中介順理成章承擔(dān)了代收首付款的職能。以一套二手房首付款20萬元計(jì)算，即使創(chuàng)輝旗下門店每月只售出一套房屋，也能沉淀4億元資金。只要每月交易量保持穩(wěn)定，這筆資金就能穩(wěn)定存儲(chǔ)在中介賬戶上。

2007年前，一些地方先后出臺(tái)對(duì)二手房交易資金實(shí)施第三方監(jiān)管的政策，但并非強(qiáng)制執(zhí)行。

2005年，安徽省規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元。2006年，天津市匯眾房產(chǎn)一夜之間全線停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛。同一年，北京佰家因挪用客戶資金投資，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

一系列“中介欺詐”事件，使得房地產(chǎn)管理部門開始重視中介客戶資金的監(jiān)管問題。2007年，北京市率先出臺(tái)第三方資金強(qiáng)制措施，要求二手房交易定金和首付款必須存入指定銀行賬戶，中介公司不得挪用。創(chuàng)輝事件發(fā)生后，各地亦紛紛出臺(tái)類似措施。

“第三方監(jiān)管只是限制了中介對(duì)客戶資金的濫用，并沒有合理解決這一資金沉淀問題?！倍鞅硎?。

他介紹，房產(chǎn)中介資金沉淀除房款首付外，還包擴(kuò)租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生租金沉淀。這兩方面資金沉淀加在一起，遠(yuǎn)超人們預(yù)料，數(shù)額龐大。據(jù)稱一家僅20多家門市的中介公司，月資金沉淀便達(dá)幾千萬元。

由于缺乏有效監(jiān)管，房產(chǎn)中介更像一個(gè)“體外”金融機(jī)構(gòu)。一些業(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)》記者證實(shí)，在強(qiáng)制資金監(jiān)管前，很多銀行私下里都和中介機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，希望能幫助打理這筆資金。

“對(duì)中介來說，這筆現(xiàn)金流就像一把槍，有人用它殺人，有人用它自衛(wèi)。用法不同，全靠自律?！鄙鲜鲋写蠛慊吖鼙硎尽?/p>

一位資深業(yè)內(nèi)人士則評(píng)價(jià)，創(chuàng)輝的迅速擴(kuò)張和做大上市計(jì)劃中，顯然隱含著將中介作為資本運(yùn)作的融資手段之意。只是，沒等來大雨，卻遇到了旱災(zāi)。

漲跌之爭(zhēng)

近日，北京市建設(shè)委員會(huì)（下稱北京建委）市場(chǎng)處召集了各大中介公司老總開會(huì)，旨在平抑近期房產(chǎn)中介市場(chǎng)不穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。對(duì)于會(huì)議內(nèi)容，北京建委市場(chǎng)處處長(zhǎng)沈浩諱莫如深。北京建委副主任苗樂如則表示，北京建委因行政能力有限，一直委托北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)對(duì)市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)管。針對(duì)中介市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，今后將加強(qiáng)監(jiān)管力度。

中介危機(jī)的誘因，一方面源自宏觀調(diào)控，尤其是消費(fèi)信貸的緊縮。另一方面，與二手房?jī)r(jià)格今年迅猛上漲，已逼近新建商品房?jī)r(jià)有關(guān)。

據(jù)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2002年，北京二手房均價(jià)僅為2977元／平方米，2005年漲至3841元。至2007年，均價(jià)達(dá)9300元。二手房?jī)r(jià)格畸高，是令購(gòu)房者選擇持幣觀望的主因。

大部分市場(chǎng)人士仍對(duì)中介前景保持樂觀。其理由是，中介行業(yè)完全依附于房市宏觀景氣指數(shù)，自身并無固定資產(chǎn)，企業(yè)只要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，不占用客戶資金，即使被迫關(guān)閉一些門店，損失并不大。

另一方面，作為房市晴雨表，盡管2007年四季度受交易量萎縮影響，中介市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，但縱觀全年，北京二手房成交量依然達(dá)到9.4萬套，比2006年的7.2萬套上漲了30.1％。

“二手房?jī)r(jià)格要真正開始下降，才意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下降?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示。他認(rèn)為，房市目前仍處于買賣雙方的博弈中。