一、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況

1.投資規(guī)模逐年上升

1999年以來(lái)，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模逐年增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從波峰到波谷的過(guò)程，2003年西安市房地產(chǎn)投資額猛增，由上年的79.37億元增長(zhǎng)到124.82億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了57.3%，而到了2005年增長(zhǎng)率回落到32.8%，增幅回落較大，由此可見(jiàn)到2003年已經(jīng)有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇房地產(chǎn)作為自己的投資目標(biāo)。2004年和2005年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率保持在30%～40%之間，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資行為正在政府的宏觀引導(dǎo)下，逐步趨于理性，向成熟的方向發(fā)展。

2.施工面積逐年增長(zhǎng)、竣工面積增長(zhǎng)較緩

隨著商品房市場(chǎng)格局的不斷完善，開(kāi)發(fā)商具有良好的投資、招商環(huán)境，對(duì)市場(chǎng)的期望較高，對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展具有很大的信心。在這樣的形勢(shì)下，西安市商品房的施工面積呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，從2001年的743.78萬(wàn)平方米上升至2005年的1662.25萬(wàn)平方米。相比之下，商品房的竣工面積則比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)較緩，從2001年～2005年五年之間僅增長(zhǎng)了16.59萬(wàn)平方米。這主要?dú)w結(jié)于以下幾個(gè)原因:房地產(chǎn)業(yè)自身具有滯后效應(yīng);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌資緩慢，致使很多工程開(kāi)工后出現(xiàn)了停工的現(xiàn)象;很多開(kāi)發(fā)商出于占地的目的而使大量土地閑置。

3.商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍

近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模擴(kuò)大的形式下，西安市商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)銷(xiāo)售旺盛的局面，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均大幅增長(zhǎng)。2000年～2005年商品房銷(xiāo)售面積平均每年增長(zhǎng)56.89萬(wàn)平方米，僅2005年就較2004年增長(zhǎng)了191.87萬(wàn)平方米。隨著銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格的上升，商品房的銷(xiāo)售額也在不斷的提高，由2000年的325193萬(wàn)元上升至2005年的1712897萬(wàn)元?？梢?jiàn)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，且市場(chǎng)需求潛力巨大。造成需求上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好人均可支配收入增加;本地人口及外來(lái)人口增加；城中村改造，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來(lái)的房屋拆遷也會(huì)帶來(lái)一定的需求。

二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求預(yù)測(cè)

下面將利用灰色系統(tǒng)GM（1，1）模型對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性分析

1.GM（1，1)模型的建立和檢驗(yàn)

(1)模型建立

設(shè)時(shí)間序列X(0)有幾個(gè)觀察值:通過(guò)累加生成新序列生成序列X(1)相應(yīng)的微分方程為:

（1）

a-發(fā)展灰數(shù);

u-內(nèi)生控制灰數(shù)。

設(shè)為待估參數(shù)向量，，利用最小二乘法求解可得:

（2）

其中，

將(2)求得的代入(1)，解微分方程有:

（3）

方程(3)即為預(yù)測(cè)方程

(2)模型檢驗(yàn)

求殘差及e(0)及相對(duì)誤差q:

計(jì)算小誤差概率:

式中:

計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差比:

式中

如果p、c都在允許范圍內(nèi)，則可用所建模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，否則應(yīng)進(jìn)行殘差修正，一般按表1劃分模型精度等級(jí):

2.用GM（1，1）模型對(duì)西安市住宅需求進(jìn)行預(yù)測(cè)

(1)市區(qū)人口預(yù)測(cè)

利用所建立的GM（1，1）模型及表2中的數(shù)據(jù)對(duì)西安市未來(lái)五年的市區(qū)人口進(jìn)行預(yù)測(cè)，可得灰色系統(tǒng)參數(shù)如下：

C=0.2838＜0.35，p=1＞0.95，可見(jiàn)所建模型精度等級(jí)好，可以進(jìn)行預(yù)測(cè)，2006年～2010年西安市市區(qū)人口數(shù)量預(yù)測(cè)結(jié)果依次為:553.94萬(wàn)人、568.01萬(wàn)人582.44萬(wàn)人、597.23萬(wàn)人、612.4萬(wàn)人。

(2)人均住房建筑面積預(yù)測(cè)

將表4中的數(shù)據(jù)代入灰色系統(tǒng)模型得出灰色系統(tǒng)參數(shù)為：

C=0.2508＜0.35，p=1＞0.95，所以可以用所建模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，2006年～2010年西安市人均住房建筑面積預(yù)測(cè)依次為:22.29平方米、23.34平方米、24.69平方米、26.44平方米、28.76平方米。

(3)新增住宅建筑面積需求預(yù)測(cè)

新增城市居民對(duì)住宅面積的需求可以用下面的公式表示:

H增i=Fi×Ji-Fi-1×Ji-1

式中:H增i —第i年新增住宅面積

Fi—第i年城市人口數(shù)量

Ji—第i年人均住宅建筑面積

將上面預(yù)測(cè)出的城市人口數(shù)值與人均建筑面積代入公式，即可求出2006年～2010年(十一五期間）新增住宅面積需求量預(yù)測(cè)結(jié)果為5983.31萬(wàn)平方米，平均年增加需求量為1196.66萬(wàn)平方米。

從以上預(yù)測(cè)結(jié)果，可以得出未來(lái)幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下趨勢(shì):

（1)市場(chǎng)需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

由以上預(yù)測(cè)可知未來(lái)幾年西安市住宅需求空間很大，同時(shí)人居環(huán)境也將得到很大的改善，政府部門(mén)的積極引導(dǎo)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

(2)市場(chǎng)供求逐步趨于平衡

根據(jù)表6可以得出西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著供大于求的局勢(shì)，從2000年～2005年，商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積之比由1.51∶1降低到1.24∶1，可見(jiàn)供求差距正在不斷減少，由上面的預(yù)測(cè)可知市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，而供給則會(huì)在政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下變得更加合理，供求將逐步趨于平衡。

三、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)

從短期來(lái)看，繼2004年以來(lái)國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列政策，例如《國(guó)八條》、《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》等，這些宏觀調(diào)控政策表明國(guó)家將繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)扶持對(duì)象。伴隨著政策的明朗化，國(guó)家商品房建設(shè)的進(jìn)一步加快，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，居民收入的增長(zhǎng)，可以預(yù)期，西安市的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但是增速將逐步趨于理性，商品房的竣工面積和銷(xiāo)售面積也仍將保持一定的增長(zhǎng)速度，供求趨于平衡。西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁入成熟期，走向規(guī)范化。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，西安市的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，屬于朝陽(yáng)企業(yè)，盡管在發(fā)展過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但現(xiàn)階段出現(xiàn)的矛盾，是前進(jìn)中不可避免的，是長(zhǎng)期發(fā)展中必然要面對(duì)的。相信在國(guó)家宏觀調(diào)控下和市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)下，西安市的房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)新的發(fā)展高度，向更成熟的方向邁進(jìn)。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。