[摘要]本文認(rèn)為物權(quán)法76條和80條的相關(guān)規(guī)定尚存在著可商榷之處，并導(dǎo)致其難以具體適用，故有必要對第76條和80條規(guī)定予以修改。

[關(guān)鍵詞] 物權(quán)法 專有部分 套內(nèi)建筑面積 建筑面積

《物權(quán)法》已由第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，并自2007年10月1日起施行。筆者認(rèn)為物權(quán)法76條和80條的相關(guān)規(guī)定尚存在著可商榷之處，并導(dǎo)致其難以具體適用，故有必要對第76條和80條規(guī)定予以修改。

一、對第76條的具體適用的質(zhì)疑及修改建議

《物權(quán)法》第76條作了如下規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

第76條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)的一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)表決權(quán)的規(guī)定。該規(guī)定表明業(yè)主行使共同管理的權(quán)利時(shí)既體現(xiàn)了“人合性”（人數(shù)比例上的要求），又兼顧了“物合性”（面積比例上的要求）；同時(shí)又對一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)進(jìn)行了區(qū)分，使得業(yè)主委員會(huì)決議的通過分別采用了普通決（1/2以上）和多數(shù)決（2/3以上）。從而體現(xiàn)了立法上的科學(xué)性。鑒于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施是建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事項(xiàng)，關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。為了保證對這兩項(xiàng)決策的慎重，從而保證決策能夠獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，其決議的通過采多數(shù)決無可厚非，體現(xiàn)了對業(yè)主合法權(quán)益保護(hù)的立法目的。

筆者走訪、調(diào)研了杭州相關(guān)樓盤，將其部分調(diào)研結(jié)果匯總?cè)缦拢ㄏ率鰯?shù)據(jù)俱來源于中介房源房產(chǎn)證注明的面積）：

上述調(diào)研結(jié)果雖然體現(xiàn)的具體某套住宅中套內(nèi)建筑面積占其建筑面積的比例，但根據(jù)物權(quán)法第70條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的規(guī)定”，我們可知物權(quán)法所論及的專有部分面積在一定程度上就相當(dāng)于套內(nèi)建筑面積。故上述調(diào)研結(jié)果也反映了整幢建筑物中專有部分面積占建筑物總面積的比例。

從上述數(shù)據(jù)中，我們可以清晰地看到“對籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”這一規(guī)定太過于苛刻。甚至對某些高層住宅而言，如瑞騏大廈，即使所有業(yè)主都同意，專有部分占建筑物總面積的比例也不過63.97%，這也意味這即使所有業(yè)主都同意籌集維修資金，但也難達(dá)到“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的要求。所有業(yè)主恐怕只能望房興嘆了。76條規(guī)定的立法目的是為了加強(qiáng)對業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)，但具體適用的后果卻可能出現(xiàn)與立法旨趣相悖離。

所以筆者對該條款修改建議為“決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占專有部分總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占專有部分總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！被蛘摺皼Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

二、對第80條具體適用的質(zhì)疑及修改建議

物權(quán)法第80條規(guī)定如下:“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”這樣的規(guī)定筆者認(rèn)為存在著先天性的邏輯缺陷。當(dāng)業(yè)主對建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)沒有作出明確約定的時(shí)候，如果按物權(quán)法第80條的規(guī)定按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定來確定就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象，即無法收足建筑物及其建筑物及其附屬設(shè)施的分?jǐn)傎M(fèi)用。如果應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用是100萬，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定80%來確定，最多只能收80萬，其余20萬不知該向何處去籌集。因此對物權(quán)法第80修改建議如下:“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占專有部分總面積的比例確定?！被?“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主建筑面積占建筑物總面積的比例確定?！?/p>

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