[摘要] 文章從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的由來、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念內(nèi)涵入手，分析了經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用定位迷惘，從房地產(chǎn)商品特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱兩方面探究經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用。

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)市場 商品 信息

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的由來

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史源遠(yuǎn)流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人，當(dāng)時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”，這一稱謂一直沿用到清代;1840年鴉片戰(zhàn)爭之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立，許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn)，在我國一些通商口岸城市，如上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動隨之產(chǎn)生，在當(dāng)時出現(xiàn)的專門為房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營和轉(zhuǎn)手出租房屋的人，被稱為“二房東”?！岸繓|”、“房地產(chǎn)掮客”作為一個社會階層一直延續(xù)至解放初期。

解放初期，民間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動比較混亂，在20世紀(jì)50年代初期，政府加強了對經(jīng)紀(jì)人員的管理，整治了當(dāng)時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè);隨后由于住房作為“福利品”由國家分配，房地產(chǎn)業(yè)一度消失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們生活、學(xué)習(xí)和工作節(jié)奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮(zhèn)住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在逐步發(fā)展中形成市場。2001年8月15日建設(shè)部發(fā)布了修改的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，2001年l2月18日人事部、建設(shè)部印發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊、職責(zé)等進(jìn)行了規(guī)定，現(xiàn)在建設(shè)部即將出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員的法律地位得以確立，我國當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步為社會所承認(rèn)。

二、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識，立法界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念內(nèi)涵也存在著較為廣泛的爭論。有學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)包含以下三方面內(nèi)容：第一，經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的的有償服務(wù)活動；第二，經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括了居間、行紀(jì)和代理等所有受托行為；第三，經(jīng)紀(jì)行為主體包括自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。持這種觀點的人認(rèn)為：經(jīng)紀(jì)活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務(wù)緊密聯(lián)系在一起的，經(jīng)紀(jì)人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務(wù)，即行紀(jì)行為；另一方面又以委托人的名義從事代理活動。正因為這種觀念，為黑中介——低價引進(jìn)，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經(jīng)紀(jì)人的作用不是促成交易，變成低進(jìn)高出的商人，以致部分經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念與普通經(jīng)紀(jì)概念不同，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實際、從有利于規(guī)范管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的角度出發(fā)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵進(jìn)行約定，其內(nèi)涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為受托人不是代理完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為代理人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經(jīng)紀(jì)概念。二是代理，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被代理人直接承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報酬由代理合同約定。這時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與一般意義上的經(jīng)紀(jì)人概念則完全不同。據(jù)上，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括居間與代理兩部分內(nèi)容，本文所論及的僅限于居間內(nèi)容，即一般意義上經(jīng)紀(jì)的概念，受托人不是代理完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為代理人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員，借助個人的專業(yè)知識和對房地產(chǎn)市場信息的充分把握，輔以法律素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協(xié)調(diào)談判能力和應(yīng)變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能在由房地產(chǎn)這種特殊商品構(gòu)成的信息不對稱的房地產(chǎn)市場中，解決信息不對稱，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不是代理完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費者利益，而不是低價引進(jìn)，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱所引發(fā)的。正是因為房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱，才有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

1.房地產(chǎn)商品的特點探究

筆者以為房地產(chǎn)商品的如下特點，造成房地產(chǎn)市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產(chǎn)一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習(xí)慣，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境等均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置。房地產(chǎn)的這種不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場只能是一個地區(qū)性的市場。

(2)獨一無二性

房地產(chǎn)不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)的獨一無二性，使得房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，從而房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產(chǎn)由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產(chǎn)的利用在不同用途及利用方式之間出現(xiàn)了競爭和優(yōu)選的問題。

(4)相互影響性

房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接的關(guān)系，還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，受附近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般通過警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)來實現(xiàn)。這一點說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。

(6)難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產(chǎn)變現(xiàn)困難；如果快速變現(xiàn)，又只有相當(dāng)幅度的降價。

2.房地產(chǎn)市場信息不對稱探究

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)(或權(quán)益)作為商品進(jìn)行生產(chǎn)、買賣、租賃、抵押和互換等交易活動的總和。房地產(chǎn)商品的上述特點，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品具備有形的物質(zhì)實體和無形的權(quán)益關(guān)系雙重特性，使得房地產(chǎn)不是簡單的物質(zhì)實體，而是被信息化了(即被加載了市場信息)的房地產(chǎn)物質(zhì)信息體系。房地產(chǎn)作為一種被信息化的特殊商品，具有交易的物質(zhì)實體不能像買賣小菜、服裝一樣進(jìn)行空間位移，只能是進(jìn)行權(quán)益的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)商品的這種屬地性(地域性)極強，其地域性不僅表現(xiàn)為建筑風(fēng)格、文化環(huán)境、生活習(xí)慣，而且表現(xiàn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、土地資源特點、城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境等方面，房地產(chǎn)商品這種強烈的地域特性，決定其具有獨一無二性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)性等特點，而且房地產(chǎn)權(quán)益為各種政策、法規(guī)所約束，一般消費者難以識別。這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)市場是典型的不完全競爭市場。一般商品(比如小菜、服裝)由于有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格，市場信息充分、各品牌可以相互比較，這樣信息傳播暢通；但房地產(chǎn)市場信息復(fù)雜、隱蔽、難以參照，且交易形式多樣化，這樣非專業(yè)人員即普通的消費者不能輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行房地產(chǎn)商品信息收集、整理，進(jìn)而進(jìn)行正常、有利的交易。市場上任何一個人(包括發(fā)展商、交易者、使用者)都不可能掌握完全的市場信息，只有專業(yè)人員(如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價師)借助自己的專業(yè)知識，輔以法律素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能，長期市場信息的搜尋、處理，才有可能借助自己豐富的房地產(chǎn)市場信息進(jìn)行專業(yè)服務(wù)。

依上述，由于房地產(chǎn)商品的固有特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的信息不對稱(不完全)特性，市場上任何一個人(包括發(fā)展商、交易者、使用者)都不可能掌握完全的市場信息，人們才會經(jīng)常犯這樣那樣的錯誤;分析判斷失誤、投資決策失誤或最終的失敗等等。所以房地產(chǎn)商品的特點導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在信息不對稱的房地產(chǎn)市場中，解決信息不對稱，一方面，為客戶買到最適合他的房屋;另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費者利益，彰顯其社會作用。