[摘要] 近年來，盡管國家對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是房價依然沒有得到有效的控制，持續(xù)上漲，嚴重影響了我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。本文從供需、成本兩方面進行了認真的分析，并提出解決房價問題的對策建議。

[關(guān)鍵詞] 宏觀調(diào)控 房價 供需 成本

2006年5月17日，為控制房價過快上漲，國務(wù)院提出“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的六條意見（簡稱為“國六條”），被視為新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的開始。一年多來，九部委出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，如收緊地根、限定中心戶型比例、加強住房營業(yè)稅征收、清算土地增值稅等，在改善住房結(jié)構(gòu)，抑制炒房等方面起了一定作用。但是，總體上看效果不大，房價依舊我行我素，直線上漲。本人對其原因進行了認真的思考，主要從供需求方面和房價的構(gòu)成方面兩方面分析，并提出對策建議。

一、從供需方面分析

概括地說，供不應(yīng)求是房地產(chǎn)價格上漲的核心因素。

1.需求方面。(1)住房改善需求。隨著我國經(jīng)濟的快速增長，城鎮(zhèn)居民的收入水平也有較大的提高。收入的提高使居民對居住條件提出了更高的要求，消費重點也轉(zhuǎn)移到了住的方面。許多計劃經(jīng)濟條件下建設(shè)的住房面積小、功能差、結(jié)構(gòu)不合理、配套不完善的住房已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)階段居民對住房的更高要求。小房換大房，舊房換新房增加了住房的需求量?！笆濉逼陂g，我國人均住房建筑面積從20.3平方米增加到26平方米，平均每年增加1.14平方米，2006年我國城鎮(zhèn)人口約為5.77億，按照現(xiàn)有的人口規(guī)模，和人均每年1.14平方米的改善速度，保守估計，每年因改善住房需要產(chǎn)生的需求量是6.35億平米。（2)人口增加和城鎮(zhèn)化帶來的住房需求。中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)分割對立的二元經(jīng)濟體制將農(nóng)民固化在有限的耕地上，隨著人口的增加和耕地的不斷減少，農(nóng)村人地矛盾日益突出，中國農(nóng)村剩余勞動力走向城市成為必然，同時帶來的是城鎮(zhèn)住房需要。目前，中國城鎮(zhèn)化水平僅為43.9%，不僅低于世界主要發(fā)達國家水平，也低于周邊一些發(fā)展中國家水平。我國“十一五”規(guī)劃綱要明確提出要“積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”，并預(yù)期2010年城鎮(zhèn)化水平達到47%。照此計算，我國每年新增城鎮(zhèn)人口0.16～0.18億人，按人均建筑面積25平方米計算，每年城鎮(zhèn)化帶來的住宅需要約為4～4.5億平方米。（3)折舊帶來的住房需求。法律規(guī)定住宅用地使用期限為70年，但實際上我國大部分住宅的平均壽命遠遠低于這個數(shù)字。造成住宅壽命短的原因之一是住宅本身設(shè)計、建造的水平較低，住宅質(zhì)量低下，物理壽命低，更為重要的原因是城市頻繁改造和城市規(guī)劃的不斷調(diào)整而大規(guī)模地拆除住房，許多建筑的真實壽命大大低于其物理壽命。目前，我國住宅存量164.51億，按50年保守進行折價，則每年新增需求3.29億平方米。

以上幾種需求因素的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，與巨大住房需求量形成鮮明對比的是每年有限的住房供給。2006年，全國住宅竣工面積僅為5.3億平方米，這還不足計算出的年需求量的一半。

2.供給方面(1)地根緊縮。地根緊縮是造成供給不足的主要原因。03年起，我國土地供給制度發(fā)生了根本性變革，國家開始壟斷土地出讓，直接導(dǎo)致了土地供給不足。03年之前，我國土地出讓面積增速一直維持在40%左右，原因是當(dāng)時我國國有土地掌握在各類企業(yè)、軍隊、各級政府機關(guān)手中，他們都可以向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地；同時從省、市、區(qū)甚至到鄉(xiāng)鎮(zhèn)等各級政府都可以低成本取得土地（如低價強制拆遷和征用農(nóng)地），這意味著我國過去的土地供應(yīng)基本上是完全彈性的。02年7月，國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺，并在03年8月11日之后徹底取消了住宅用地的協(xié)議出讓，俗稱8.31大限，這標志著我國土地供應(yīng)制度發(fā)生根本性變化，土地多渠道供應(yīng)向(地方)政府壟斷供應(yīng)轉(zhuǎn)變。03年之后，增速大幅下降，至05年已下降至0%左右。同時，土地保護也不斷被提出，目前，我國今年年初國土資源部又明確提出“死守18億耕地紅線”?！案乇Ｗo”有著糧食安全、農(nóng)民生存、糧食漲價引發(fā)通貨膨脹等戰(zhàn)略意義，在很長一段時間都很難改變。因此，地根緊縮在短期內(nèi)看不到松動的跡象，供需矛盾仍將持續(xù)，成為未來房地產(chǎn)價格上升的重要因素。（2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。目前我國居民中，中等和中等以下收入的居民占總?cè)藬?shù)的60%，然而，面向這些階層的中低價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的供給嚴重不足。需求結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)錯位。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2005年全國住宅竣工套數(shù)合計為3682523套，其中經(jīng)濟適用房287311套，比2004年分別下降8.9%和42.2%。2006年上市的商品住房，全國40個重點城市套均面積達到113平方米，有16個城市甚至高于120平方米，中低價住房以及經(jīng)濟適用房的比例明顯不足。一部分中低收入家庭被擠進購買商品房隊伍中，又促成了住房需求過旺。所以，當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴重脫離了中低收入群眾的購房需求。

二、從房價的構(gòu)成分析

房價的構(gòu)成包括土地成本、建筑安裝成本、開發(fā)管理費、開發(fā)利潤、稅金、利息等。

1.土地成本。土地的價格直接影響到建成后房地產(chǎn)的價格。國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施以來，國有土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)向公開競價拍賣，使土地的價格大幅上漲。中央政府又把土地出讓金全部劃歸為地方政府，且作為預(yù)算外收入，這部分收入占地方預(yù)算外收入的60%以上。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮給地方政府帶來的稅收占預(yù)算內(nèi)收入的40%。由此，土地讓政府獲得了巨大的經(jīng)濟效益，土地出讓金和相關(guān)稅費的土地收入已經(jīng)成為地方政府的主要經(jīng)濟來源。這種情況，無疑造成了地方政府和百姓爭利的局面。“以地生財”使政府成為房價上漲的受益者。地方政府一定會用他這只“有形的手”不斷抬高土地成本，從而推動房價上漲。

2.建筑安裝成本。近來，隨著人們生活水平的不斷提高，對住房的要求也越來越高。一些配套設(shè)施齊全的小區(qū)，如有中心綠地、鍛煉場所、業(yè)主會所、寬帶入戶、智能管理等環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)已成為人們購房的重點對象。新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備在住宅建設(shè)中的應(yīng)用，特別是綠色生態(tài)住宅和智能化住宅的建設(shè)，大大增加了房屋的建設(shè)成本。此外，鋼筋、水泥等建筑資料價格，人工成本，機械使用費的上漲，都形成了對房價上漲的推動。

3.營銷費用。如今各式各樣的巨幅樓盤廣告隨處可見。有的開發(fā)商不惜重金，請國內(nèi)大牌明星為其開發(fā)的樓盤宣傳代言。專業(yè)的營銷機構(gòu)人員也越來越多地參與到樓盤的推銷中，從樓盤策劃、包裝、營銷到廣告，這筆不菲的廣告營銷費用最終還是由購房者來買單。

房價的上漲原因錯綜復(fù)雜，除了上述因素外，國家利率、匯率等金融政策，房地產(chǎn)市場對外開放度等因素都會影響房價的波動。

三、抑制房價上漲的對策建議

保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個社會問題。房價持續(xù)快速上漲嚴重影響宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行。因此政府必須加強經(jīng)濟干預(yù)，抑制房價過快增長，滿足大多數(shù)居民的基本住房需求，維護宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行。

1.轉(zhuǎn)變政府職能。(1)正確界定地方政府的角色定位，加快政府職能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變。地方政府不應(yīng)再作為壟斷性商人在土地市場上逐利，而應(yīng)真正把維護和增進公共利益作為唯一追求目標。(2)削弱地方政府與房市之間的利益聯(lián)系。對土地批租、房地產(chǎn)等相關(guān)的稅收在中央和地方之間重新確定合理的比例，以削弱地方政府推動房價的積極性。(3)要以“以人為本”為核心的科學(xué)發(fā)展觀的成效考核各級地方政府，尤其是考核地方政府對民生問題的解決情況。只有這樣，才能從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府“以地生財”的模式。

2.調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地使用效率。國土資源管理部門應(yīng)營造公開、公平、公正的土地市場，土地招標中增加普通商品房和經(jīng)濟適用房的供地量，控制高檔商品住房供地，停止別墅項目供地，實行新增經(jīng)營性用地計劃與存量土地消化掛鉤的辦法，制約囤積土地的行為，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地實際供應(yīng)總量和利用效率。

3.改善住房供給結(jié)構(gòu)?？刂菩枨蟮耐瑫r，改善住房供給和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府部門應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)審批管理，在控制非住宅和高價位商品住宅建設(shè)基礎(chǔ)上，著力增加經(jīng)濟適用住房、廉租住房住宅供給，提高其在市場供應(yīng)中比例，堅決停止高檔別墅的開發(fā)建設(shè)。全面落實廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場，鼓勵開發(fā)建設(shè)租賃型普通商品住宅，引導(dǎo)中低收入家庭通過租賃方式解決住房問題，改變“居者有其屋”傳統(tǒng)觀念。

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