[摘要] “小產(chǎn)權(quán)房” 是在集體土地上建的房屋， 目前其使用、流轉(zhuǎn)已在一定程度上突破了相關(guān)法規(guī)政策，帶來了一系列問題。本文認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險主要存在于建設(shè)、銷售和權(quán)屬登記三個環(huán)節(jié)，而以上三個環(huán)節(jié)又環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險鏈。

[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險鏈

一、“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險鏈的構(gòu)成

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

目前“小產(chǎn)權(quán)房”主要在建設(shè)、銷售、權(quán)屬登記三個環(huán)節(jié)上存在著風(fēng)險，建設(shè)環(huán)節(jié)是風(fēng)險“鏈?zhǔn)住保N售環(huán)節(jié)是風(fēng)險“鏈身”，權(quán)屬登記是風(fēng)險“鏈尾”，三個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險鏈。如下圖所示:

二、“鏈?zhǔn)住薄ㄔO(shè)風(fēng)險

“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險。《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第十八條規(guī)定:“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第(一)項規(guī)定的審批程序辦理。”

由此可見，“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，這包括兩種情況，一是占用基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田搞建設(shè)，建成房子之后出售，這種情況下是違法的，按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農(nóng)田必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。第二是占用耕地，我國實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施，一定的面積必須經(jīng)過不同層次政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的面積大小和政府的權(quán)限是直接相關(guān)的。所以，如果未經(jīng)政府批準(zhǔn)，“小產(chǎn)權(quán)房” 在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，此類建設(shè)一開始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的非農(nóng)用地上，由相應(yīng)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的質(zhì)量有保證的房屋，從房屋建設(shè)本身而言，該類“小產(chǎn)權(quán)房”不違法。但即使建設(shè)合法，并不意味著“小產(chǎn)權(quán)房”的其他環(huán)節(jié)沒有風(fēng)險。

三、“鏈身”——銷售風(fēng)險

“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售存在著購買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險。購買“小產(chǎn)權(quán)房”的主體包括兩類群體，一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該群體購買是法律允許的。

風(fēng)險主要存在第二類群體，即本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國務(wù)院為進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止新的“炒地?zé)帷?，發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證?！贝送?，《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l更明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睆纳鲜鲆?guī)定中可以看出，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處，這種建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，其流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村人口之間，不能向城市居民出售，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)。

四、“鏈尾”——權(quán)屬登記風(fēng)險

城市居民購買了“小產(chǎn)權(quán)房”，產(chǎn)權(quán)不能明確?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”因其土地性質(zhì)，不能辦理國有土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由于無法登記權(quán)屬，城市居民購買的“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市交易，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產(chǎn)權(quán)房”受限制，抵押權(quán)人將無法順利將抵押物變現(xiàn)。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理繼承。對于購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者，在原購房人死亡后，其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過戶手續(xù)，房屋價值無法延續(xù)。

4.“小產(chǎn)權(quán)房”無法對抗國家的征地和拆遷。一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。

五、結(jié)論

綜上所述，從運(yùn)作程序來看，“小產(chǎn)權(quán)房”包括了三個緊密相關(guān)的環(huán)節(jié)，即建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)。與此對應(yīng)，“小產(chǎn)權(quán)房”“鏈?zhǔn)住钡娘L(fēng)險主要在于建設(shè)環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險;“鏈身”的風(fēng)險主要在于購買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險;“鏈尾”的風(fēng)險主要在于權(quán)屬無法登記，產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險。這三個環(huán)節(jié)的風(fēng)險構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的“風(fēng)險鏈”。

參考文獻(xiàn):

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