[摘要] 本文主要通過(guò)對(duì)目前發(fā)生在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為的分析，揭示了我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越呈現(xiàn)出虛擬經(jīng)濟(jì)特征，為進(jìn)一步深入研究房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象提供一個(gè)全新的視角。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投機(jī) 虛擬經(jīng)濟(jì)

一、房地產(chǎn)投機(jī)與虛擬經(jīng)濟(jì)特征概述

1.房地產(chǎn)投機(jī)概述

房地產(chǎn)投機(jī)是指投資者以房地產(chǎn)為對(duì)象，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、租賃等手段，以期在短期內(nèi)通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的變化或房地產(chǎn)的交易而牟取暴利的行為。

目前，我國(guó)住房消費(fèi)還屬于奢侈消費(fèi)。特別是對(duì)工薪階層的人們來(lái)說(shuō)，一套住房要花上他們大半生的積蓄。住房?jī)r(jià)格依地區(qū)的不同而不同，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，如北京、上海、廣州等城市房?jī)r(jià)均價(jià)甚至已經(jīng)達(dá)到每平方米過(guò)萬(wàn)元。這就決定了房地產(chǎn)投機(jī)所需的資金是比較龐大的。由于房地產(chǎn)投機(jī)的出發(fā)點(diǎn)不是用于自身的住房消費(fèi)，而是通過(guò)一定的合法手段如住房的轉(zhuǎn)售賺取差價(jià)進(jìn)而獲得房地產(chǎn)(住房)收益(超額利潤(rùn))。因此，一般投機(jī)者持有房地產(chǎn)的期限會(huì)比較短。因?yàn)樗麄兊哪康膬H僅是獲得房地產(chǎn)的收益，不是為了滿足自身的住房消費(fèi)需要。所以他們通常在短期內(nèi)會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī)，待價(jià)而沽，將手中持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手，使原有資金增值，為下一輪的投機(jī)積累資本。

2.虛擬經(jīng)濟(jì)的主要特征

所謂虛擬經(jīng)濟(jì)，是一種證券化資本的運(yùn)動(dòng)，是指資本以脫離實(shí)物形式的價(jià)值形態(tài)，以票據(jù)方式持有權(quán)益，按照特定的規(guī)律獨(dú)立運(yùn)動(dòng)以獲取價(jià)值增值所形成的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)是以各種形式的金融產(chǎn)品為載體或介質(zhì)、以金融機(jī)構(gòu)為依托、以各類(lèi)市場(chǎng)（包括貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)）為通道的，因此虛擬經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為它是金融產(chǎn)品所有物的權(quán)益交易活動(dòng)、各種金融市場(chǎng)及其制度、各種類(lèi)型的金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成的。虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比有明顯不同的特征，如特殊的定價(jià)方式、高風(fēng)險(xiǎn)性與決策的非理性等等。

(1)特殊的定價(jià)方式——高虛擬性。虛擬經(jīng)濟(jì)的載體——股票、債券及其衍生物就其最基本的意義來(lái)說(shuō)僅僅是一種債權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的契約，當(dāng)這些契約被資本化即在證券二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，這些本來(lái)是契約關(guān)系的憑證就獲得了財(cái)富代表的性質(zhì)。它們毫無(wú)使用價(jià)值的本質(zhì)被掩蓋了，只有遇到金融危機(jī)或信用緊縮導(dǎo)致財(cái)富大幅度縮水的時(shí)候，人們才明顯感到它們的虛擬性質(zhì)。這種性質(zhì)造成了虛擬資產(chǎn)特殊的定價(jià)方式。

(2)高風(fēng)險(xiǎn)性與決策的非理性。影響虛擬資本價(jià)格的因素眾多，而這些因素毫無(wú)規(guī)律可循且無(wú)法預(yù)測(cè)。隨著金融創(chuàng)新的出現(xiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)的交易規(guī)模和交易品種不斷擴(kuò)大，使虛擬經(jīng)濟(jì)的存在和發(fā)展變得更加復(fù)雜和難以駕馭，房地產(chǎn)預(yù)期因素也極其復(fù)雜，而一旦預(yù)期未能實(shí)現(xiàn)時(shí)，就將產(chǎn)生價(jià)格的非理性大幅波動(dòng)，使其風(fēng)險(xiǎn)性增大。

二、基于投機(jī)行為的房地產(chǎn)虛擬特征分析

有人認(rèn)為，構(gòu)成房地產(chǎn)的住宅樓、辦公樓等是看得見(jiàn)摸得著的，那么它們不應(yīng)屬于“虛擬經(jīng)濟(jì)”范疇。他們認(rèn)為，只有股票、債券等，才屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。這種認(rèn)識(shí)的錯(cuò)誤在于，他們簡(jiǎn)單地將“虛擬經(jīng)濟(jì)”與金融部門(mén)劃等號(hào)，似乎只有金融部門(mén)的活動(dòng)才是虛擬經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。事實(shí)上，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品和資產(chǎn)，既是一種實(shí)物資產(chǎn)，同時(shí)也具有虛擬資產(chǎn)的特征。隨著投機(jī)行為數(shù)量增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一些特征，如房屋的空置率上升、合約違約率上升、開(kāi)發(fā)商開(kāi)工量上升、市場(chǎng)交易量上升等。這些都表現(xiàn)出了在價(jià)格上漲時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一種明顯的虛擬經(jīng)濟(jì)特征。

1.在投機(jī)情況下，房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且發(fā)展速度不斷加快

有價(jià)證券、期貨、期權(quán)等虛擬資本是一種債權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的載體，它們的出現(xiàn)，可以使實(shí)物的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，并且在證券交易市場(chǎng)上給人們帶來(lái)高額的利潤(rùn)。房地產(chǎn)的交易可以脫離實(shí)物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而表現(xiàn)為權(quán)屬證書(shū)的轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)本身并沒(méi)有價(jià)值，但它依托房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得不經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利，在滿足使用的同時(shí)，還具有獨(dú)特的投資價(jià)值，可以獲得財(cái)富的保值和增值，由于可以實(shí)現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離，所有者還可以通過(guò)對(duì)房屋的出租和經(jīng)營(yíng)獲得收益。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)程中，特別是在泡沫發(fā)展過(guò)程中，越來(lái)越多的人會(huì)把房地產(chǎn)作為一種投資性資產(chǎn)看待。人們的購(gòu)買(mǎi)行為是出于對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期，更多的投資者開(kāi)始參與到房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)中。這些房屋開(kāi)始被空置下來(lái)，既不用來(lái)出租也不用來(lái)居住，只是等待在一個(gè)更高的價(jià)格時(shí)出售。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為體現(xiàn)出了虛擬經(jīng)濟(jì)的一個(gè)最重要的表征，即價(jià)格向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且發(fā)展速度不斷加快。投機(jī)行為成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，并有多種的表現(xiàn)形式。投機(jī)行為存在的一個(gè)最基本的前提或基礎(chǔ)就是存在預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且變動(dòng)速度高于信貸利率。從我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，2003年～2007年初，市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的投機(jī)行為增多的特征，2000年～2OO2年上海房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，并和均衡價(jià)格的發(fā)展基本一致。但在價(jià)格持續(xù)的上升中，人們開(kāi)始預(yù)期價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升。市場(chǎng)投機(jī)行為開(kāi)始出現(xiàn)，價(jià)格迅速攀升?？梢哉J(rèn)為2003年以后市場(chǎng)價(jià)格是由投機(jī)行為主導(dǎo)的。真正居住需求者產(chǎn)生了市場(chǎng)恐慌，惟恐價(jià)格進(jìn)一步上升，把購(gòu)房的時(shí)間提前；改善居住者同樣把購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)提前，并在可能的情況下把舊房銷(xiāo)售的時(shí)間推遲；開(kāi)發(fā)商則出現(xiàn)了虛假銷(xiāo)售現(xiàn)象；此時(shí)市場(chǎng)純投機(jī)者的數(shù)量也迅速增加。這樣市場(chǎng)的供需關(guān)系開(kāi)始明顯不均衡，而市場(chǎng)價(jià)格在預(yù)期與投機(jī)行為的雙重作用下節(jié)節(jié)上升。

2.房地產(chǎn)投機(jī)中的羊群效應(yīng)與正反饋交易現(xiàn)象

“羊群效應(yīng)”是指由于受其他投資者采取某種投資策略的影響而采取相同的投資策略，因而發(fā)生極端反應(yīng)的一種市場(chǎng)行為。一般說(shuō)來(lái)，羊群效應(yīng)是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理性行為。

在不確定性與模糊性存在的環(huán)境中，人們通常表現(xiàn)出一些群體行為，如社會(huì)比較(social comparison)，暗示(suggestibility)和羊群行為(herd behavior)等。社會(huì)比較理論認(rèn)為在不存在客觀標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人們通常會(huì)將其決策同其他人的決策進(jìn)行對(duì)比，然后決定取舍。投資者的從眾心理或群體行為常常弱化了信息和市場(chǎng)之間的聯(lián)系，從而影響資本品的價(jià)格。投資者具有從眾心理(羊群行為)在早期的經(jīng)濟(jì)理論就有論述。凱恩斯認(rèn)為長(zhǎng)期投資者不愿根據(jù)自己擁有的信息和觀點(diǎn)進(jìn)行投資，其原因是怕被認(rèn)為是輕率的和不符合常規(guī)的。羊群行為是一種模仿行為，常常是自發(fā)形成并表現(xiàn)為非理性的特征，它導(dǎo)致了意見(jiàn)和行動(dòng)的傳染(contagion)。在羊群行為條件下，投機(jī)泡沫可以解釋為交易者之間互相傳染，從而使結(jié)算價(jià)格偏離基本價(jià)值，回報(bào)越高，投資者越愿意跟風(fēng)，由于人們跟風(fēng)不是對(duì)個(gè)人獲得信息所做出的反應(yīng)，因而這種現(xiàn)象放大了價(jià)格的震蕩。

正反饋(positive feedback)交易理論是典型啟發(fā)的一種特殊情況，該理論認(rèn)為，最初價(jià)格的上漲導(dǎo)致更高價(jià)格的上揚(yáng)，或最初價(jià)格的下跌導(dǎo)致更低價(jià)格的下降，即通常所說(shuō)的追漲殺跌。因?yàn)橥ㄟ^(guò)投資者需求的增加，最初價(jià)格上漲的結(jié)果又反饋到了更高的價(jià)格中，第二輪的價(jià)格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類(lèi)推，因此，信息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的初始影響被放大。Shiller認(rèn)為，投機(jī)泡沫的正反饋理論是指在市場(chǎng)價(jià)格巨幅上升時(shí)，它在投資者之間創(chuàng)造大量的成功神話，這些神話吸引潛在的投資者，他們天真地認(rèn)為同樣的成功會(huì)降臨到他們頭上。反饋理論的一個(gè)普遍觀點(diǎn)是建立在適應(yīng)性預(yù)期基礎(chǔ)上的，這種觀點(diǎn)認(rèn)為發(fā)生反饋是由于過(guò)去的價(jià)格上漲產(chǎn)生了對(duì)價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期。反饋理論的另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)生反饋是由于過(guò)去的價(jià)格上漲使投資者信心增加，通常認(rèn)為這種反饋主要是對(duì)價(jià)格持續(xù)上漲模式的反應(yīng)，而不是對(duì)價(jià)格突然上漲的反應(yīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬特性決定了市場(chǎng)中存在羊群效應(yīng)和正反饋效應(yīng)。房地產(chǎn)具有區(qū)域性特征，供給很難在大范圍內(nèi)調(diào)劑，但是價(jià)格卻可以傳導(dǎo)。一個(gè)地區(qū)的價(jià)格攀升，另一個(gè)地區(qū)的投資者就會(huì)認(rèn)為本地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升也是一種必然態(tài)勢(shì)。此外，房產(chǎn)總量有限，人們認(rèn)定房地產(chǎn)是一種穩(wěn)妥的投資品，“有價(jià)有市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完備，絕大部分投資者缺乏專(zhuān)業(yè)判斷，只能盲目跟風(fēng)，房地產(chǎn)的火熱態(tài)勢(shì)也助推了羊群效應(yīng)和正反饋效應(yīng)，人們根據(jù)適應(yīng)性預(yù)期預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，非理性的判斷導(dǎo)致缺乏理性的購(gòu)買(mǎi)行為或投機(jī)行為。

3.買(mǎi)賣(mài)雙方信息的不對(duì)等是房地產(chǎn)投機(jī)所表現(xiàn)出來(lái)的另一個(gè)虛擬經(jīng)濟(jì)證據(jù)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)者和賣(mài)者同時(shí)存在，交易者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間存在間隔，為房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。擁有房產(chǎn)的投資者預(yù)期房?jī)r(jià)很快將上升，他會(huì)以目前的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)入一定量的房產(chǎn)，然后再將其原有的房產(chǎn)以上漲后的價(jià)格售出，從而獲得資產(chǎn)收益。在這期間如果判斷錯(cuò)誤，他將蒙受損失。投資者之所以會(huì)采取這種投機(jī)方式，主要是因?yàn)樗A(yù)期市場(chǎng)上擁有充足的需求。然而，在正反饋效應(yīng)下投資者都采取這種投機(jī)方式，就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上只存在買(mǎi)者，缺少賣(mài)者，從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種條件下追求利潤(rùn)最大化的投資者為獲得資本收益就會(huì)抬高價(jià)格，最終形成房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)。

目前，我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的居民收入普遍偏高，而內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后。這使得沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的可支配收入明顯高于內(nèi)陸地區(qū)的居民。由于房地產(chǎn)價(jià)格受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，具有明顯的區(qū)域性，內(nèi)陸地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)偏低，這也給房地產(chǎn)投機(jī)者提供了有利的機(jī)會(huì)。比如，溫州炒房團(tuán)的投機(jī)者往往一次性購(gòu)買(mǎi)數(shù)套住房，有的甚至達(dá)到幾十套(以單元的形式購(gòu)買(mǎi))?？梢?jiàn)，在經(jīng)濟(jì)承受力范圍內(nèi)，房地產(chǎn)投機(jī)者往往傾向于搶購(gòu)多套房地產(chǎn)。如市場(chǎng)中的交易者對(duì)高檔房地產(chǎn)過(guò)分偏好，會(huì)打破市場(chǎng)供求均衡，使該檔次的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。由于高檔房地產(chǎn)一般都具有好的區(qū)位特征，地價(jià)會(huì)隨著人文環(huán)境和自然環(huán)境的變化逐漸上升。這些都將為購(gòu)房者帶來(lái)資本繼續(xù)增值的樂(lè)觀預(yù)期，使交易者大量投資于高檔房地產(chǎn)，又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，形成價(jià)格泡沫。高檔房地產(chǎn)價(jià)格上升又不是孤立的，它會(huì)帶動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的攀升，從而導(dǎo)致投機(jī)行為充斥于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)在我國(guó)目前雖然還是奢侈品，但它對(duì)于居民的安家置業(yè)來(lái)說(shuō)又是必不可少的。因此，房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)是名副其實(shí)的“有價(jià)有市”的市場(chǎng)，這為高收益的房地產(chǎn)投機(jī)提供了可靠的來(lái)源；另一方面房地產(chǎn)投機(jī)的直接目的就是賺取超額利潤(rùn)，以期獲得高收益的價(jià)差。這又為高收益的房地產(chǎn)投機(jī)提供了永續(xù)的內(nèi)在動(dòng)力。兩種內(nèi)外因素的存在，使得高收益的房地產(chǎn)投機(jī)具有巨大的吸引力。

雖然，從經(jīng)濟(jì)學(xué)講適量的投機(jī)活動(dòng)是必要的，如果沒(méi)有房地產(chǎn)的投機(jī)市場(chǎng)，所有的房子統(tǒng)統(tǒng)都在使用中，就會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈活性。房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)還能預(yù)示房地產(chǎn)價(jià)格的走向，引導(dǎo)資源更合理的配置。然而，過(guò)度投機(jī)是有害的，不僅浪費(fèi)資源而且形成虛假的價(jià)格，誤導(dǎo)市場(chǎng)。在理想狀態(tài)下，投機(jī)市場(chǎng)由少數(shù)投機(jī)專(zhuān)家組成，他們有能力估計(jì)將來(lái)的價(jià)格走向。價(jià)格是由他們的引導(dǎo)作用決定的。但是市場(chǎng)上往往有許多普通人，為了投機(jī)賺錢(qián)，盲目地參與投機(jī)，結(jié)果價(jià)格不是由投機(jī)專(zhuān)家決定，而是由大規(guī)模的普通投機(jī)者形成。這時(shí)候的價(jià)格完全脫離供應(yīng)和需求的關(guān)系，變成了大眾心理的指標(biāo)。這種情況下，將進(jìn)一步使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化，從而進(jìn)一步導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。對(duì)此，目前許多專(zhuān)家、學(xué)者及政府管理部門(mén)都已經(jīng)深刻地體會(huì)到了這一危害，紛紛擺脫了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的束縛，通過(guò)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的研究來(lái)尋找克服房地產(chǎn)投機(jī)的辦法。

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