[摘要] 我國(guó)目前的房?jī)r(jià)狀況是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，地方政府在調(diào)控房?jī)r(jià)的過(guò)程中，對(duì)公開(kāi)成本、實(shí)施限價(jià)采用了截然相悖的做法，本文對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了分析，并對(duì)其他的房市調(diào)控措施進(jìn)行了論述。

[關(guān)鍵詞] 商品房?jī)r(jià)格 限價(jià) 調(diào)控方法

繼福州市政府2005年率先公布商品房成本之后，江蘇、浙江等地也曾紛紛醞釀出臺(tái)相應(yīng)政策，如江蘇要求各地建立商品房社會(huì)成本監(jiān)審制度，希望降低過(guò)高的房?jī)r(jià)水平。

2006年江蘇省和關(guān)東省對(duì)應(yīng)否公開(kāi)商品房成本、實(shí)施限價(jià)給出了不同的答案。江蘇鹽城市物價(jià)局出臺(tái)《現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格政策要點(diǎn)》，要求開(kāi)發(fā)商公布新建商品住宅價(jià)格成本清單。《要點(diǎn)》對(duì)商品房定價(jià)制定了９條規(guī)定，明確要求開(kāi)發(fā)商提供“房?jī)r(jià)成本清單”，“價(jià)格部門(mén)依據(jù)有資質(zhì)成本認(rèn)證機(jī)構(gòu)確認(rèn)的合理成本，核定普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格?！薄白≌唐贩繉?shí)行價(jià)費(fèi)結(jié)算清單制度。商品房銷售企業(yè)在交付商品房鑰匙前，應(yīng)在商品房?jī)r(jià)費(fèi)結(jié)算清單中填寫(xiě)向購(gòu)房者收取的房?jī)r(jià)款、閣樓款、車庫(kù)款和一切費(fèi)用（包括未進(jìn)入房?jī)r(jià)的代收代辦費(fèi)用）?！倍鴱V東省“兩會(huì)”期間，廣東省人大代表朱列玉建議通過(guò)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)房屋成本價(jià)、有關(guān)政府部門(mén)出臺(tái)購(gòu)房指導(dǎo)價(jià)和最高限價(jià)的方式來(lái)控制地產(chǎn)行業(yè)的暴利行為。建議政府要求開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證時(shí)，向房管局申報(bào)房屋成本價(jià)，成本價(jià)通過(guò)行政單位審核審批后才能發(fā)放預(yù)售許可證，否則房屋不得交易。房屋的成本價(jià)向全社會(huì)公開(kāi)。對(duì)于這三條建議，廣東省建設(shè)廳全部給出了否定的答復(fù)，原因是政府對(duì)市場(chǎng)定價(jià)過(guò)分干預(yù)，容易對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律造成破壞。

地方政府對(duì)商品房限價(jià)持截然相反的態(tài)度，使人們產(chǎn)生了困惑：政府應(yīng)不應(yīng)該對(duì)商品房限價(jià)？

一、目前商品房?jī)r(jià)格背離了供求關(guān)系規(guī)律，政府應(yīng)該對(duì)其實(shí)行限價(jià)

目前的房?jī)r(jià)其實(shí)是反市場(chǎng)規(guī)律的。在房?jī)r(jià)瘋狂上漲的同時(shí)，居民的購(gòu)房意愿卻在接連下降，房屋空置率也在不斷上升，以北京為例，2005年北京商品住房預(yù)售價(jià)格漲幅為19.2%，而商品住宅累計(jì)空置面積達(dá)到了1374.2萬(wàn)平方米，全年上升了31.6%。 這就意味著，房?jī)r(jià)上漲并非是實(shí)際需求導(dǎo)致的。造成房?jī)r(jià)飛漲的主要原因如下：投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過(guò)快，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，使得房?jī)r(jià)越來(lái)越背離其實(shí)際價(jià)值和普通百姓的實(shí)際承受能力；房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在多家開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)聯(lián)手控制房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等通過(guò)制造虛假信息哄抬房?jī)r(jià)的行為；房地產(chǎn)成本信息和市場(chǎng)供求信息不公開(kāi)，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)無(wú)法做出相對(duì)理性的判斷。

房?jī)r(jià)背離了實(shí)際價(jià)值和市場(chǎng)供求關(guān)系規(guī)律，不斷飛漲，已經(jīng)影響了廣大市民的購(gòu)房信心，一定程度上造成了購(gòu)房恐慌。因?yàn)榉课輰儆谏畋匦杵泛托枰馁M(fèi)土地的稀缺商品，其供求關(guān)系處理的好壞關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況不僅不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，還會(huì)影響經(jīng)濟(jì)秩序甚至社會(huì)秩序的穩(wěn)定。在這種情況下，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和管理，實(shí)行限價(jià)。

二、政府對(duì)房市實(shí)施的其他調(diào)控措施

1.限制土地和房屋的短期交易行為，打擊房地產(chǎn)投機(jī)

(1)依法制止“炒地”。加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。

(2)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓“期房”。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。

(3)年內(nèi)賣(mài)房征營(yíng)業(yè)稅。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

2.制定住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求

目前，房地產(chǎn)公司修建的大戶型、高價(jià)位的商品房比例較高，超出了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致了部分房屋閑置，而普通消費(fèi)者又因買(mǎi)不起房而無(wú)房可住。為了解決此矛盾，各級(jí)政府紛紛制定住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。如南昌市政府在限價(jià)出讓兩宗土地的使用權(quán)時(shí)，明確提出套型建筑面積90平方米以下住宅面積占開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積的比重須為50%以上和70%以上。

3.保障低收入者住房需求

(1)加強(qiáng)政策住房。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3%以內(nèi)，保證低收入者買(mǎi)得起房。

(2)完善城鎮(zhèn)廉租房制度。將城鎮(zhèn)的租房?jī)r(jià)格限制在較低水平，使暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房能力的人們可以租得起房，以維持最低的生存住房需要。

4.嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入、依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為

嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。對(duì)虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源;發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu);以及不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格(位)和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開(kāi)予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布，必要時(shí)要追究當(dāng)事人的民事、行政甚至刑事責(zé)任。

三、結(jié)論

我國(guó)目前的房?jī)r(jià)狀況是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，給居民購(gòu)房造成了極大的困繞和恐慌，政府應(yīng)該采取包括限價(jià)在內(nèi)的多種措施，對(duì)其進(jìn)行調(diào)控和管理。