[摘要] 推行物業(yè)管理招投標，對保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)行為的公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平具有非常重要的作用。對于具體實施過程中出現(xiàn)的幾方面問題分析了原因，提出了初步的應(yīng)對。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理招投標制度 問題 原因 應(yīng)對方法

根據(jù)國外資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用，是建設(shè)成本的7倍左右，國內(nèi)則達到12倍，其中，能耗費用占比最大。由此可見物業(yè)管理與節(jié)能降耗的密切關(guān)系。物業(yè)管理涉及房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，通過抓好管理的各個環(huán)節(jié)，達到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進資源的循環(huán)利用，對建設(shè)節(jié)約型社會做出積極貢獻，是物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)盡的社會責(zé)任。

隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部的市場競爭也日益激烈，而競爭中存在的許多潛規(guī)則，使不少物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中扮演著比較尷尬的角色。

物業(yè)管理招投標制度是《物業(yè)管理條例》確立的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》對這項制度作了進一步的細化和明確，一些地方也以地方性文件等形式，制定了當?shù)氐奈飿I(yè)管理招投標管理辦法，這為規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理招投標活動提供了有力的制度保證。在目前的實踐中，不但相當多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在前期物業(yè)管理階段按照規(guī)定以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一些業(yè)主大會、業(yè)主委員會也開始以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。推行物業(yè)管理招投標，對保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)行為的公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，具有非常重要的作用。但是在具體的實施過程中，還是出現(xiàn)了很多問題。

一、物業(yè)管理招投標活動存在的問題

1.不少地方對推行招投標制度的重要作用缺乏足夠的認識，招投標還沒有成為選聘物業(yè)管理企業(yè)的主要方式，有的地方尤其是中小城市甚至還沒有開始推行，《條例》關(guān)于前期物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)當以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定沒有得到很好的貫徹落實。

2.物業(yè)管理招投標活動中仍然存在不少不規(guī)范行為。

(1)招標工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標情況看，除了少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標代理機構(gòu)，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標工作。由于業(yè)主單位沒有相應(yīng)的組織機構(gòu)和專業(yè)人員負責(zé)招標工作，對招投標法規(guī)和組織管理工作也不熟悉，造成了物業(yè)管理招標工作不規(guī)范，操作的隨意性較大。

(2)缺少專業(yè)規(guī)范的招標文件。由于《物業(yè)管理條例》中沒有明確物業(yè)管理招標文件范本，各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標經(jīng)驗，物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟，所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標文件，有的服務(wù)范圍不全，有的服務(wù)標準不明確，有的評標標準不切實際等等。不規(guī)范的招標文件也導(dǎo)致了物業(yè)管理公司投標方案書的不規(guī)范，影響業(yè)主單位公平評標、科學(xué)決標。

(3)招標決策過程不透明。由于《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》對物業(yè)管理評標內(nèi)容和方法沒有具體規(guī)定，造成評標工作的不規(guī)范，評標結(jié)果主要受業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的意志影響。有些單位評標時，不注重對服務(wù)質(zhì)量和報價的綜合評價，一味地追求低價，結(jié)果造成惡性價格競爭，導(dǎo)致中標單位無經(jīng)濟實力保質(zhì)、保量完成物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用人投訴不斷。個別物業(yè)管理公司通過對業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)來影響最終的評標結(jié)果。

3.物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育不成熟，專業(yè)化水平不高，代理行為不規(guī)范，影響了物業(yè)管理招投標制度在更大的范圍內(nèi)推開。

4.主管部門對招投標活動的監(jiān)管方式和能力還需要提高。有的過深地介入了物業(yè)管理招投標活動，甚至主管部門直接組織進行招投標行為，以行政手段干預(yù)招投標活動的正常進行;有的對物業(yè)管理招投標則不聞不問，聽任其自發(fā)進行，沒有進行必要的引導(dǎo)，對其中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為也沒有及時進行查處。

5.有的地方?jīng)]有出臺適合本地情況的招投標實施細則，招投標的規(guī)則尚不健全和清晰，有的地方?jīng)]有按照要求建立物業(yè)管理招投標專家?guī)?，都給招投標活動的開展造成了困難。

二、造成這些問題的原因

1.有關(guān)方面對不正當競爭的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競爭所帶來的嚴重危害性。

2.沒有一個統(tǒng)一的評判機構(gòu)?，F(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標；或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員進行招標。由于沒有一個統(tǒng)一的招投標權(quán)威管理部門，對招標內(nèi)容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。

3.地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡。物業(yè)管理發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標競爭物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場占有份額，有相當?shù)牡貐^(qū)對此不認同，抵制進入，形成誤解。

4.社會監(jiān)督機制不健全。由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)。

三、提出應(yīng)對這些問題的方法

1.提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，一個重要的前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。物業(yè)管理主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場；打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向全國，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌和整體實力進入市場進行公平競爭。

2.盡快制訂配套實施細則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為。有關(guān)方面對不正當競爭的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競爭所帶來的嚴重危害性。各地主管部門應(yīng)先制訂一個招投標實施細則，明確一些常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，同時應(yīng)邀請公正機關(guān)參與招投標工作的全過程。

3.設(shè)立專門的中立機構(gòu)和部門來具體組織招投標活動，確保建管分離原則的執(zhí)行，確保開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理企業(yè)在同一起跑線上公平競爭。在這類機構(gòu)成立之前，可暫由各地政府主管部門牽頭組織由房管、公安、行業(yè)協(xié)會、街道辦事處、物業(yè)管理專家及公證機關(guān)等組成的物業(yè)管理招投標考評小組，受招標物業(yè)單位的委托，全權(quán)負責(zé)組織和進行物業(yè)管理的招投標工作。

4.政府部門應(yīng)多政策指導(dǎo)、少行政干預(yù)。地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡。物業(yè)管理發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標競爭物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場占有份額，有相當?shù)牡貐^(qū)對此不認同，抵制進入，形成誤解。物業(yè)管理招投標作為一項市場化行為，在各方面都缺乏實際操作經(jīng)驗的情況下，政府主管部門的適當干預(yù)是必要的。一些成功的招投標都是在政府有關(guān)部門主持或指導(dǎo)下進行并取得良好效果的。但是政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點應(yīng)該放在理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會三方面的關(guān)系上，幫助三方正確對待招投標活動，而不是對物業(yè)管理招投標進行行政干預(yù)。

5.建立和完善物業(yè)招投標仲裁機構(gòu)。由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)。現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標，或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員進行招標。由于沒有一個統(tǒng)一的招投標權(quán)威管理部門，對招標內(nèi)容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。招投標市場的發(fā)育和規(guī)范化運作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方糾紛的仲裁機構(gòu)或稱之為“快速法庭”。這一機構(gòu)應(yīng)站在招標方和投標方的“中間”，以第三方的身份快速、專業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理招投標相關(guān)問題，并且輔助政府主管部門進行決策，以推動物業(yè)管理的規(guī)范化。

6.堅持信息對等原則。按照各地方的前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定，對要進行物業(yè)管理的物業(yè)應(yīng)該在相應(yīng)的媒體上進行公告，廣泛進行宣傳，公示招投標的條件等相關(guān)信息，使參與的物業(yè)管理企業(yè)都能夠在同樣的信息條件下進行公平競爭。

7.遵循公平競爭原則。增加招標過程透明度，確保招標過程的公平公正。業(yè)主單位的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，質(zhì)量標準，供應(yīng)商資質(zhì)要求等招標信息都應(yīng)該在規(guī)定的時間內(nèi)通過媒體對外公示，如有明顯傾向性條款，在接到投訴后應(yīng)及時更改。評標專家組成人員應(yīng)該由業(yè)主單位，物業(yè)使用者代表，社會專家和招標機構(gòu)代表聯(lián)合組成，成員名單在開標前保密。評標專家對投標物業(yè)管理公司評價要以客觀條件為主，嚴格按照對外公示的招標條款進行。除了要運用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立職業(yè)道德規(guī)范。只有遵守職業(yè)道德，才能在社會上樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境。

8.物業(yè)管理公司要遵守政府法規(guī)，通過提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，在激烈的市場中獲取更多的中標機會。(1)物業(yè)管理公司要遵守政府相關(guān)法規(guī)，取得參與物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)等級證書和其他資格證書；(2)要確實提高自己的管理服務(wù)水平，而不能把自己的生存依托在“建管不分”或“公共關(guān)系”上，物業(yè)管理服務(wù)的市場化將是不可避免的潮流；(3)物業(yè)管理服務(wù)投標是一項高技術(shù)含量的專業(yè)工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該配備專門的測量人員和投標書制作人員，使投標文件能夠響應(yīng)招標文件，確實做好投標工作。

9.政府部門應(yīng)進一步完善物業(yè)管理招標制度，加強對物業(yè)管理招標的監(jiān)督。政府相關(guān)職能部門應(yīng)進一步明確物業(yè)招投標工作的組織機構(gòu)、人員配置、資質(zhì)條件要求，使參加組織招標的招標代理機構(gòu)有能力依法實施招標的組織工作。應(yīng)參照政府采購項目的招標方法，制定物業(yè)管理招投標文件的“示范文本”，使招標代理機構(gòu)和業(yè)主單位在組織實施招標時，能夠有章可循，保證物業(yè)管理招投標的規(guī)范運作。同時，政府部門也要加強對物業(yè)管理招標的監(jiān)督，對一些涉及公眾利益的物業(yè)招標要實行審批制，加強對招標文件、招標組織、招標程序環(huán)節(jié)和內(nèi)容的監(jiān)督管理，及時糾正違規(guī)、違法現(xiàn)象。

10.業(yè)主單位要確實站在物業(yè)使用人的立場上，組織科學(xué)規(guī)范的招標工作。委托專業(yè)的招標組織機構(gòu)招標，編制招標文件，聘請評委專家，使整個招標工作更加科學(xué)規(guī)范，又能夠使招標過程盡量的公平、公正，建立科學(xué)合理的評標體系。

四、結(jié)束語

《物業(yè)管理條例》以及自2007年10月1日起施行的《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》頒布以來，物業(yè)管理在規(guī)范化、法制化發(fā)展的各方面都取得了很大的成績。我們有理由相信，物業(yè)管理招投標活動在明確規(guī)則、加強指導(dǎo)的前提下，一樣能夠逐步規(guī)范和完善，在推動物業(yè)管理市場化進程中發(fā)揮越來越大的作用。

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