摘要：隨著2007年《物權(quán)法》的正式頒布實施，為物業(yè)稅的開征提供了法律上的保障，開征物業(yè)稅已勢在必行。作為房地產(chǎn)稅制改革的重點，“物業(yè)稅”擔(dān)負(fù)著規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制炒房，穩(wěn)定房價以及規(guī)范政府行為等多項重任。物業(yè)稅開征的條件有哪些，對各方利益的影響是什么等問題，都是本文所要探討的，希望對房地產(chǎn)稅制改革作出一點貢獻。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)；影響?yīng)オ?/p>

物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都要繳

付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的產(chǎn)值而提高。物業(yè)稅的開征，牽涉房地產(chǎn)業(yè)的投資、開發(fā)、建設(shè)、交易、出租、物業(yè)保有等幾乎所有環(huán)節(jié)，各個社會經(jīng)濟主體產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。本文欲就與開征物業(yè)稅相關(guān)的幾個問題提出一管之見。

一、 物業(yè)稅開征的條件

（一）理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系 

征稅要求產(chǎn)權(quán)清晰，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，政府要向產(chǎn)權(quán)所有者課征。而目前我國產(chǎn)權(quán)不明晰，給物業(yè)稅的征收帶來了很大的障礙。要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，首先就應(yīng)該實行國有土地和集體土地的并軌，最有效的途徑就是集體土地的國有化。其次我國的住宅建設(shè)形式多樣，加強對這部分房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作成為開征物業(yè)稅的重要前提。最后，全面采集房屋業(yè)主擁有房屋的相關(guān)信息，建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息公示和查詢系統(tǒng)，從而方便物業(yè)稅征收的管理工作。

（二）具有科學(xué)、完善的房地產(chǎn)評估體系

物業(yè)稅是一種資產(chǎn)存量稅，開征物業(yè)稅的基本前提是要建立一套符合我國國情的不動產(chǎn)評價體系和評估制度。第一，整頓現(xiàn)行評估機構(gòu)，設(shè)置專門的物業(yè)稅評估機構(gòu)，割斷相關(guān)評估部門利益關(guān)系，使其真正成為非盈利性和公正性的中介機構(gòu)。同時制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程，使得評估有法可依。第二，建立客觀公正的評估制度，確立科學(xué)合理的評估標(biāo)準(zhǔn)，以便規(guī)范房地產(chǎn)評估行為。此外，為更好保障納稅人的有關(guān)權(quán)利，還要建立業(yè)主申辯制度，即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評估結(jié)果不合理時，可以申訴等；第三，配備高素質(zhì)的物業(yè)評估人員。提高估價師的準(zhǔn)入門檻，對現(xiàn)有從業(yè)人員從法律和制度上對其職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，進行定期培訓(xùn)，考核執(zhí)業(yè)能力等，不斷提高評估人員的素質(zhì)。

二、 物業(yè)稅開征對各方利益的影響?yīng)?/p>

（一） 對政府財政的影響?yīng)?/p>

征收物業(yè)稅，地方政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財政收入的穩(wěn)步增加，同時可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，解決中央政府和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題；多稅合一，統(tǒng)一征收物業(yè)稅，簡化稅收征管環(huán)節(jié)，有利于減輕稅務(wù)部門的工作征管負(fù)擔(dān)，減少人力、物力資源投入，有利于節(jié)約征稅成本；實行土地出讓金年租制，可以避免地方政府為增加政府收入大量批地等急功近利的行為，均衡政府的長期財政收入，有利于促進地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和資源的可持續(xù)利用.但土地出讓金改為年租制會影響政府的當(dāng)期收入，導(dǎo)致政府當(dāng)前總體收入規(guī)模下降，影響政府為本地提供公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量，嚴(yán)重的會引發(fā)政府的債務(wù)危機和降低政府的信任度。而且物業(yè)稅的開征要達到穩(wěn)定的財政收入，減少“寅吃卯糧”現(xiàn)象的目的，還有賴于我國政府機構(gòu)改革、土地制度改革以及稅制改革的進程，因而在有條件地區(qū)進行試點不失為一個可行的舉措

（二） 對房地產(chǎn)投資者的影響?yīng)?/p>

開征物業(yè)稅，有利于避免房地產(chǎn)市場投資過熱，其主要表現(xiàn)在以下幾個方面：投資者的行為將更加謹(jǐn)慎。物業(yè)稅開征前，投資者一次性繳費中包括70年的土地出讓金和相關(guān)稅費，而以低成本保有，而物業(yè)稅開征后這筆費用將由投資者每年負(fù)擔(dān)，從而加大了持有成本，投資者會將其資金成本與投資回報率相比，并考慮資金的機會成本，資金成本增加使投資者在考慮資金流向時多權(quán)衡比較，會在一定程度上減少流向房地產(chǎn)業(yè)的資金；投資門檻降低，投資風(fēng)險加大。物業(yè)稅開征后，租賃市場的供應(yīng)可能會增加，投資者競爭激烈。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品市場競爭相對充分的前提下，投機者再也無法通過提高房價的形式將已負(fù)擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)嫁給居民消費者，投資門檻由于房價下降后有所降低，其投機風(fēng)險將進一步加大使其投資風(fēng)險加大；同時，物業(yè)稅的開征也會一定程度上遏制房地產(chǎn)市場的投機行為，使其得以更加健康的發(fā)展。

（三）對購房者的影響?yīng)?/p>

物業(yè)稅的征收使得房地產(chǎn)業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，土地出讓金和相關(guān)的稅費分期交清將使住宅建設(shè)成本下降很多。房地產(chǎn)商開發(fā)成本的降低必然降低城市居民購房的“門檻”，使中低收入者可早日購房；促進理性消費和節(jié)約消費。對房地產(chǎn)持有者征收物業(yè)稅，將增加房產(chǎn)的持有成本，且通過對大面積的房產(chǎn)征收更多的稅，將使得消費者購房時更多地從自己的實際需要出發(fā)，從而改變傳統(tǒng)的“房子面積越大越好，擁有套數(shù)越多越好”的消費理念，促使房地產(chǎn)消費者理性消費、節(jié)約消費；同時，我們也應(yīng)注意到，居民購買了房子之后，每月負(fù)擔(dān)的費用也會相應(yīng)提高，其結(jié)果會導(dǎo)致住宅商品房“平賣貴用”的現(xiàn)象，特別是對那些經(jīng)濟實力不強的家庭來說將會出現(xiàn)購房容易養(yǎng)房難的問題。

三、處理好物業(yè)稅和土地出讓金的關(guān)系

一般認(rèn)為，我國物業(yè)稅制度改革的總體思路應(yīng)是，建立以土地年租金為基礎(chǔ)、物業(yè)稅為主導(dǎo)、其他房地產(chǎn)稅費為輔助的科學(xué)合理的房地產(chǎn)租、稅、費體系，同時提升物業(yè)稅的立法層次并適度分權(quán)，建立完善房地產(chǎn)估價制度等稅制改革的配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。物業(yè)稅和土地出讓金雖屬于不同的范疇，但從土地增值的角度來看，兩者均具有調(diào)節(jié)土地增值收益的功能。國內(nèi)學(xué)者就土地出讓金與物業(yè)稅是否合并展開了激烈的爭論，一方認(rèn)為土地出讓金應(yīng)該并入物業(yè)稅中逐年征收；另一方則認(rèn)為土地出讓金不應(yīng)并入物業(yè)稅中。在改革的初期，筆者建議逐步降低土地出讓金的數(shù)額，推行一次性出讓與土地年租制相結(jié)合的出讓方式，避免因土地出讓金突然取消所帶來的種種問題。但是這種結(jié)合只是一個過渡方式，未來土地出讓金和物業(yè)稅改革的大方向仍然是兩者合并，將各種稅費統(tǒng)一起來逐年征收，這樣更能體現(xiàn)土地資產(chǎn)收益持續(xù)性、穩(wěn)定性的特征，只有這樣才能從根本上解決土地使用及保有階段的產(chǎn)生的相關(guān)問題。

四、新舊房政策的銜接

由于物業(yè)稅開征前的已購房地產(chǎn)已經(jīng)一次性地繳納了多項相關(guān)稅費，而物業(yè)稅一旦開征，如果對所有的房地產(chǎn)都一律按新法收稅，必將導(dǎo)致對原有房產(chǎn)的重復(fù)課稅，使新舊房產(chǎn)稅負(fù)不一。解決此問題的途徑有三：方案一，老房老辦法，新房新辦法，即對所購房地產(chǎn)價款中已含有原有的房地產(chǎn)開發(fā)、取得等環(huán)節(jié)的各種稅費的業(yè)主采取免稅政策。此方案可操作性強，也比較公平，缺點是在短期內(nèi)會間接引起政府收入的減少，但可以通過采取加強稅收征管、減少財政支出等措施加以彌補，因而還是比較可行的；方案二，對舊房適用低稅率，比如可以減半征收。此方案雖然也比較簡便易行，但會引發(fā)新的重復(fù)征稅問題，因為舊房的業(yè)主在買房時實際上已經(jīng)向政府一次性繳納了“物業(yè)稅”，稅制改革后，如果再對這些業(yè)主征稅，無論征多征少，對他們而言都意味著重復(fù)征稅；方案三，按照舊房實際繳納的稅費，抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅，全部抵繳完畢之后，再按物業(yè)稅制度的規(guī)定，正常繳稅。此方案雖然表面上看似乎消除了重復(fù)征稅，但是由于未將物價上漲、通貨膨脹、貨幣的時間價值等因素考慮在內(nèi)，同時用若干年以前的稅費來抵繳今天的或者是未來的物業(yè)稅，對業(yè)主們而言是不公平的。物業(yè)稅屬于一種期間稅，對于舊房的房屋保有而言，在保有期中途對其課征物業(yè)稅，實際上是對新舊房屋保有人之間采取的不公平課稅。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對新購房屋適用統(tǒng)一的物業(yè)稅，對舊房實行低稅甚至免稅政策，這既不加重舊房的稅收負(fù)擔(dān)，也較簡單易行。如可以規(guī)定在物業(yè)稅開征以后所開發(fā)、出售的新房產(chǎn)從購買次月起開始繳納統(tǒng)一的物業(yè)稅；對物業(yè)稅開征之前已經(jīng)開發(fā)但未售出的房產(chǎn)，開發(fā)商已經(jīng)繳納相關(guān)稅費的，可由開發(fā)商向稅務(wù)機關(guān)(或政府有關(guān)部門)申請退稅(費)，售出后適用新的物業(yè)稅；原有房產(chǎn)實行低稅或免稅。

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（作者通訊地址：中央財經(jīng)大學(xué)2006級碩士研究生100081 ）