摘要：住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟是有效應(yīng)對激烈競爭的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式，通過品牌、資金、技術(shù)交流的互利雙贏的合作模式，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中生存并獲得競爭優(yōu)勢。本文從房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟產(chǎn)生的背景出發(fā)，在分析構(gòu)建房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟構(gòu)建的基本模式及機(jī)制規(guī)則，對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要的借鑒意義和參考價值。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟；競爭優(yōu)勢；核心能力

1 導(dǎo)論

（1）引言

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的建立，特別是住房分配貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)大盤時代的到來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地門檻的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。為了應(yīng)對這一形勢，就必須積極探索更好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式，而房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟就是一種很好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式。通過戰(zhàn)略聯(lián)盟這種互利雙贏的合作方式，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展和競爭，還可以憑借資金、技術(shù)的交流提高土地開發(fā)經(jīng)營效益，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中繼續(xù)生存和獲得長久競爭優(yōu)勢，進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)及國家整體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的成長。

所謂房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，就是指兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出于對共同市場的預(yù)期和總體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營風(fēng)險的考慮，為達(dá)到共同擁有市場、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)成特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的，通過各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢互補(bǔ)，風(fēng)險共擔(dān)的松散型組織。無論從房地產(chǎn)經(jīng)營活動的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r， 還是從當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境來看， 建立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的影響非常深遠(yuǎn)。

（2）構(gòu)建房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性

從目前的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風(fēng)險能力差、資金投入不足等，這些已成為阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的瓶頸。特別是隨著近幾年國家一系列的宏觀調(diào)控，“地根”和“銀根”進(jìn)一步收縮，產(chǎn)業(yè)集中度逐步提高，一批實(shí)力較弱的中小企業(yè)被淘汰出局。在房地產(chǎn)市場競爭逐漸白熱化的今天，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要在市場上尋找戰(zhàn)略合作伙伴，采取房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式以壯大企業(yè)的實(shí)力，形成更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，共同打造地產(chǎn)航母。

一是風(fēng)險分擔(dān)的需要。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般較長，往往涉及土地儲備、資金運(yùn)作、建筑設(shè)計、金融、法律、建筑施工、市場營銷、物業(yè)管理等多個方面，而任何一個方面的疏忽和缺陷都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失敗。對于單個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于受到自身資金、人才實(shí)力、土地儲備的限制，各方面投入較少，只要市場出現(xiàn)較大波動，就可能致使公司陷入危機(jī)。而采取房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟這種形式，就可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)，大大降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

二是籌資融資的需要。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，產(chǎn)品價值高，投資需求大，建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果沒有足夠的資金實(shí)力，就很容易由于融資問題而陷入困境。在“121文件”以后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不能完全依靠自有資金解決開發(fā)經(jīng)營的資金問題，常常需要進(jìn)行項(xiàng)目融資。銀行為了保證貸款的順利回收，一般只愿貸給開發(fā)實(shí)力雄厚的公司以降低風(fēng)險。通過房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，就可以極大地增強(qiáng)在貨幣市場和資本市場上融資的能力，增大房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。

三是規(guī)模效益的需要。隨著人們對住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸進(jìn)入了大盤時代。對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)集中度越來越高，規(guī)模效益日益突出。如果多個房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來進(jìn)行房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)與投資，就可以實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)和風(fēng)險共擔(dān)，擴(kuò)大平均項(xiàng)目規(guī)模，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，節(jié)約建造成本，完善配套設(shè)施，提高生活品質(zhì)，取得最佳的經(jīng)營效果。

2 房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟構(gòu)建的基本模式

對于每個參與市場競爭的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，都有自己獨(dú)特的戰(zhàn)略資源和核心能力。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略資源主要包括土地資源、金融資源、品牌資源和人力資源，核心能力主要包括資源配置能力、市場營銷能力和信息處理能力。通過組建科學(xué)合理的房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟模式，不僅可以增強(qiáng)競爭優(yōu)勢， 還可以形成行業(yè)壁壘。從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)將更多地從產(chǎn)品市場的競爭轉(zhuǎn)向企業(yè)戰(zhàn)略的競爭。一般來講，房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟主要有以下幾種形式：

2.1 資源型房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地和資金是兩項(xiàng)最重要的有形資源。資源型房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟就是充分利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源和金融資源來進(jìn)行資源整合，資源共享，風(fēng)險分擔(dān)，有效化解地根緊縮和銀根緊縮的窘?jīng)r。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購置土地以后，因?yàn)槿狈Y金無力進(jìn)行房屋開發(fā)， 就可以與有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手， 共同完成項(xiàng)目，共同分享利潤。由于金融資源在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中具有極其重要的作用， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以與行業(yè)外的資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)合作，尋求更廣泛的資金支持。

2.2 區(qū)域型房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟

真正的房地產(chǎn)是一個廣泛的綜合服務(wù)體系，對周邊環(huán)境的依存度很大，同時也可以對周邊環(huán)境產(chǎn)生良好的溢出效應(yīng)。如果把一個區(qū)域內(nèi)的各種資源都有機(jī)整合起來，聯(lián)合進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，合理進(jìn)行功能布局，共建配套，聯(lián)合營銷，不僅可以給未來的業(yè)主們創(chuàng)造一個更加方便、美觀、和諧的社區(qū)環(huán)境，而且還可以大大提升該區(qū)域的人居環(huán)境和生活品質(zhì)。當(dāng)區(qū)域價值得到提升后，就可以取得良好的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步提升各項(xiàng)目的價值和形象。

2.3 文化型房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，文化便逐漸成為一項(xiàng)極其重要的戰(zhàn)略資源。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，文化也成為核心競爭能力的重要組成部分。而當(dāng)企業(yè)文化發(fā)展到一定階段后，就鑄成了企業(yè)品牌及其基于品牌的價值鏈體系。企業(yè)品牌是企業(yè)最寶貴的無形資源，品牌競爭是房地產(chǎn)市場的新特點(diǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正在向品牌時代發(fā)展，有著高度美譽(yù)度的企業(yè)以及它的產(chǎn)品將是消費(fèi)者的首選。有效進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌之間的聯(lián)盟，可以是知名房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)的合作。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟，增加消費(fèi)者價值，確立市場競爭力，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合關(guān)聯(lián)行業(yè)資源的能力，努力產(chǎn)生最佳的綜合價值。

3 房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟構(gòu)建的保障機(jī)制

房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種很好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式，但由于戰(zhàn)略聯(lián)盟是一個風(fēng)險集中、不穩(wěn)定的組織，不僅有一般的經(jīng)營風(fēng)險， 而且有著特有的關(guān)系風(fēng)險，給聯(lián)盟各方的管理帶來了巨大挑戰(zhàn)。所以，只有建立健全聯(lián)盟的機(jī)制和規(guī)則，使聯(lián)盟的博弈達(dá)到共贏的均衡，才能保證聯(lián)盟的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.1 建立信任機(jī)制

房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟屬于外部交易型戰(zhàn)略，因而聯(lián)盟成員之間的互相信任顯得尤其重要。相互信任是指合作各方堅(jiān)信，沒有一方會利用另一方的脆弱點(diǎn)去獲取利益。在戰(zhàn)略聯(lián)盟的實(shí)施過程中，企業(yè)間相互信任，一方面可以克服聯(lián)盟伙伴潛在的機(jī)會主義，另一方面聯(lián)盟企業(yè)可以共同克服經(jīng)營中出現(xiàn)的問題。通過建立信任機(jī)制，可以有效降低戰(zhàn)略聯(lián)盟風(fēng)險，大大減少外部交易成本。對于每一個聯(lián)盟成員而言，應(yīng)該持有友善合作的態(tài)度， 這種態(tài)度是誠實(shí)守信的表現(xiàn)， 是尊重他人利益的表現(xiàn)， 也是公正處理矛盾的表現(xiàn)。為了建立更加長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，各聯(lián)盟成員可以通過共同目標(biāo)的形成來增加聯(lián)盟的可靠性， 也可以通過建立爭議解決機(jī)制來加強(qiáng)了解， 增進(jìn)各方交流合作，有效解決糾紛，確保聯(lián)盟關(guān)系的穩(wěn)定。

3.2 建立控制機(jī)制

建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的初衷是實(shí)現(xiàn)資源共享、風(fēng)險共擔(dān)、優(yōu)勢互補(bǔ)、增強(qiáng)競爭優(yōu)勢等戰(zhàn)略目標(biāo)，更多的是強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)合作，但聯(lián)盟成員之間不可避免地存在著競爭關(guān)系。由于各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上有自利傾向， 由此聯(lián)盟機(jī)制運(yùn)行過程中就有可能存在機(jī)會主義行為，會給聯(lián)盟帶來危害，并增加交易成本。為了大力提高房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的運(yùn)行效率，就應(yīng)該正確處理合作與競爭的關(guān)系，使整個聯(lián)盟過程向著互惠互利、優(yōu)勢互補(bǔ)、著眼長遠(yuǎn)的方向發(fā)展。

3.3 整合企業(yè)文化

在組建房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的過程中，還要注意企業(yè)文化的相似性，努力進(jìn)行企業(yè)文化的整合。在文化整合的過程中，需要對聯(lián)盟成員各自的文化進(jìn)行比較，把優(yōu)勢融合在一起，彌補(bǔ)各自的劣勢，選擇適當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)目標(biāo)模式，使有限的資源發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在求同存異的基礎(chǔ)上進(jìn)行文化整合，更多地強(qiáng)調(diào)共同點(diǎn)和各自的資源優(yōu)勢，維持聯(lián)盟的穩(wěn)定，提高聯(lián)盟的效率。

4 結(jié)論

隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，銀根和地根明顯呈緊縮的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展壓力越來越大。為了在激烈的市場競爭中繼續(xù)生存和獲得長久競爭優(yōu)勢，就必須積極探索更加合理的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式。而房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟就是一種很好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式，可以實(shí)現(xiàn)資源共享、風(fēng)險共擔(dān)、優(yōu)勢互補(bǔ)、增強(qiáng)競爭優(yōu)勢等戰(zhàn)略目標(biāo)，可以憑借資金、技術(shù)、人才等的交流提高土地開發(fā)經(jīng)營效益，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展。只要采取合理的聯(lián)盟形式，建立科學(xué)的機(jī)制規(guī)則，努力提高戰(zhàn)略聯(lián)盟的運(yùn)行效率，就可以降低經(jīng)營風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)互利雙贏，使有限的資源發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

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（作者通訊地址：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院重慶400044）