摘要：近幾年，南京河西新城住房的價(jià)格不斷上漲，甚至有趕超新街口的趨勢，是哪些因素導(dǎo)致這些新城的房地產(chǎn)住宅業(yè)迅猛發(fā)展？文章以南京河西為例，搜集了2003年1季度至2007年3季度的數(shù)據(jù)，包括南京人均可支配收入i、河西樓面地價(jià)ii以及住房供銷比，對各個(gè)可能的因素做了分析，并建立了河西住房價(jià)格的基本模型，從而得出新城住宅價(jià)格波動(dòng)的一般影響因素及波動(dòng)原因。新城從發(fā)展到成熟一般經(jīng)歷兩個(gè)階段：在起步階段，房價(jià)與居民可支配收入、樓面地價(jià)以及住房供銷比都成正比關(guān)系；而在第二階段，房價(jià)僅與居民可支配收入與樓面地價(jià)成正比關(guān)系，主要受樓面地價(jià)的影響，基本與供銷比無關(guān)。

關(guān)鍵詞:房價(jià)；人均可支配收入；樓面地價(jià)；供銷比

1、引言

1.1中國新城的發(fā)展

胡錦濤同志指出，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，也是工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。我國正處在城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步提高城鎮(zhèn)化水平，對于擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，對于優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，都具有重大意義。不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化，可以加強(qiáng)城鄉(xiāng)聯(lián)系，在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地、勞動(dòng)力、資金等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，有序轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，最終達(dá)到城鄉(xiāng)共同發(fā)展繁榮。提高城鎮(zhèn)化水平，增強(qiáng)大城市以及城市群的整體實(shí)力，可以更好地配置各種資源和生產(chǎn)要素，進(jìn)一步發(fā)揮城市對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要推動(dòng)作用，提高我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和整體競爭力。

新城的發(fā)展一定程度上體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。從上海浦東的崛起，到青島黃島的開發(fā)，從天津?yàn)I海新區(qū)的建設(shè)，到南京河西新區(qū)的發(fā)展，無不表明中國城市化的水平又上了一個(gè)新臺(tái)階。

1.2 河西房價(jià)趕超新街口

南京一直是一個(gè)單中心的城市，住在主城有生活便捷的優(yōu)勢，但同時(shí)交通擁堵、空氣污濁也都為人們所詬病。近幾年，作為傳統(tǒng)意義上的單極城市，南京正從新街口一個(gè)商業(yè)中心向兩個(gè)中心——新街口商業(yè)中心、河西CBD中心——邁進(jìn)，江東南路東側(cè)，近二十幢商業(yè)辦公住宅正拔地而起，南京國展中心三倍大的會(huì)展中心也已經(jīng)開工。

河西地區(qū)，是指南京秦淮河以西、長江以南的一塊區(qū)域。2001年，南京市政府決策規(guī)劃將河西建成一座現(xiàn)代化新城。同年底，全國十運(yùn)會(huì)主辦權(quán)花落南京，十運(yùn)會(huì)主場館奧體中心在河西新城拉開建設(shè)帷幕。由此，南京全城開始了一場河西新城開發(fā)運(yùn)動(dòng)，而河西樓市也因此迎來了前所未有的絕佳歷史性契機(jī)。在2002年之后，尤其2003年新區(qū)地塊進(jìn)入掛牌階段以后，奧體周邊的地價(jià)就開始高漲?，F(xiàn)在河西地塊每畝價(jià)格高達(dá)六七百萬元。隨著該地塊周邊交運(yùn)、教育、衛(wèi)生、商業(yè)等配套逐步成熟，這里已經(jīng)成為南京樓市的最大熱點(diǎn)。2007年，河西房價(jià)普遍達(dá)到8000至10000元/平方米，大有趕超新街口的趨勢。以前，新街口一直代表著南京，在不知不覺間，南京開始“走出新街口，走向河西”。

2、河西住房價(jià)格影響因素

由常識(shí)可以推斷，居民收入水平對房價(jià)起到一定的影響作用。而市場總是受供求影響，方地產(chǎn)市場也不例外，因此住房供求比也是影響住房價(jià)格的一大因素。另外，作為住房價(jià)格重要組成部分的地價(jià)，也是主要影響因素之一。下面就這三個(gè)主要因素做具體分析。

2.1、居民收支情況

下圖是2004年3季度至07年3季度各個(gè)季度南京市居民可支配收入總數(shù)與消費(fèi)總支出。

圖１2003年1季度—2007年3季度各季度南京居民可支配收入和消費(fèi)支出情況

從中可以看出，南京市居民收入差不多翻了一番，而消費(fèi)支出只有緩慢的增長，說明南京市民的消費(fèi)并不大，具有消費(fèi)潛力。住房方面，消費(fèi)有較高的增長，尤其是06年3季度至今，增長了一倍多，占總消費(fèi)支出的比例由8.5%增加到17.2%。這說明南京市民的消費(fèi)已不再局限于基本生活設(shè)施，而將越來越多的資金投入房地產(chǎn)。

2.2、河西的樓面地價(jià)

根據(jù)國土資源局的資料，樓面地價(jià)主由土地供給、文化教育設(shè)施、醫(yī)療配套設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境以及交通設(shè)施這幾個(gè)因素綜合評定得出。以下是近幾年南京河西的樓面地價(jià)圖。

圖22003年1季度—2007年3季度各季度南京河西平均樓面地價(jià)

2003年時(shí)河西的平均樓面地價(jià)才不到2000元，而07年已漲到近5500元。加上住房的建筑成本以及房地產(chǎn)商的利潤，如今上萬的房價(jià)也就在情理之中了。

2.3、供求比例

圖３2003年1季度—2007年3季度各季度南京河西住房供銷比情況

從上圖可以看出，除了在發(fā)展之初，河西住房處于供不應(yīng)求外，其他時(shí)段都處于供過于求，而相當(dāng)長的一段時(shí)間供銷比都高于1.5，這說明河西的住房業(yè)已完全成為買方市場，房價(jià)要想進(jìn)一步攀升比較困難。

3、建立模型

3.1 模型初步建立

住房價(jià)格主要受居民可支配收入、樓面地價(jià)和住房供求比例影響。使用Eviews軟件，建立模型：Y=C+a1*R+a2*L+a3*G，其中a1，a2，a3為各個(gè)變量的系數(shù)，R代表人均可支配收入，L代表樓面地價(jià)，G代表住房供銷比?？梢钥闯鲎》績r(jià)格與R，L，G的定量關(guān)系如下圖所示：

圖4居民可支配收入與住房價(jià)

圖5樓面地價(jià)與住房價(jià)格的關(guān)系

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圖6供銷比與住房價(jià)格的關(guān)系

由上圖可見，住房價(jià)格隨著人均可支配收入的增加而上升，也隨著樓面地價(jià)的升高而不斷上漲。但房價(jià)與供銷比的關(guān)系比較特殊，呈階段性，在供銷比為1.5～1.6時(shí)發(fā)生了折轉(zhuǎn)，房價(jià)呈來回波動(dòng)的態(tài)勢，對應(yīng)的時(shí)間點(diǎn)是04年底至05年初。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因有三個(gè)：

1、政府政策：南京市政府在決定把奧體中心放在河西的消息透露出來之前，先把奧體中心周邊的土地大量儲(chǔ)備起來。后來，這些地塊因奧體中心身價(jià)陡增，迅速形成河西焦點(diǎn)板塊，然后政府又以招標(biāo)、拍賣或掛牌上市的方式出讓使用權(quán)。2003年河西拍賣掛牌的土地為81萬平方米左右，除此之外，政府又協(xié)議出讓了大約20幅左右的土地，2004年河西共供應(yīng)10幅土地，共61萬平方米，占主城土地總供應(yīng)量的40％，平均樓面地價(jià)為2144元/平方米。2004年以來河西住房供應(yīng)量有增無減，2005年1季度，河西供應(yīng)量達(dá)123.556平方米，占全市供應(yīng)量的28.86％。政府的政策誘導(dǎo)，使得大牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入、互相爭地，將河西的地價(jià)一路拉高。

2、供過于求：04年至05年初，河西供需比是南京最嚴(yán)重的，達(dá)到了1.82：1，遠(yuǎn)大于最優(yōu)供需比1.2。供需比例嚴(yán)重失衡大部分原因是政府高估了十運(yùn)會(huì)與地鐵的魅力，以及土地供應(yīng)量是一次性的放量，而不是循序漸進(jìn)式的讓市場慢慢消化。河西當(dāng)時(shí)的住房供應(yīng)量足以滿足未來兩三年的需求。

3、消費(fèi)者心理變化：敏銳的消費(fèi)者感覺到了供求的變化趨勢，寄望于房價(jià)繼續(xù)下調(diào)的心理則進(jìn)一步加劇了觀望態(tài)勢。老百姓不捧場，開發(fā)成本的門檻又難以逾越。于是，河西一些開發(fā)商開始變相降價(jià)，令到樓價(jià)極不穩(wěn)定。

3.2 模型修正

由上述分析可知，房價(jià)與供銷比的關(guān)系成階段性，為了使模型更加準(zhǔn)確，我們以2005年1季度為分界點(diǎn)，將數(shù)據(jù)分為前后兩部分: 

1、建立03年1季度至05年1季度的模型：Y1=C1+a1*R+a2*L+a3*G:

表1關(guān)于03年1季度至05年1季度人均可支配收入、樓面地價(jià)和供銷比的一次回歸結(jié)果

由上表可見，R、L、G都通過了t檢驗(yàn)，說明03年1季度至05年1季度間，住房價(jià)格與人均可支配收入、樓面地價(jià)和供銷比關(guān)系都較大。模型整體也通過了F檢驗(yàn)，并且擬合優(yōu)度達(dá)到了97.5%，因此我們得出03年1季度至05年1季度的住房價(jià)格模型為：Y1=2513.323+0.224*R+0.465*L+410.784*G。

2、建立05年2季度至07年3季度的模型：Y2=C2+b1*R+b2*L+b3*G

在上表中，變量R和L都通過了t檢驗(yàn)，而變量G沒有通過，說明05年2季度后供銷比對住房價(jià)格的影響微乎其微。而樓面地價(jià)成為房價(jià)的主導(dǎo)因素。

因此，我們將05年2季度至07年3季度的模型去掉供銷比這一變量，再次使用Eviews軟件，得到以下數(shù)據(jù)：

表3關(guān)于人均可支配收入和樓面地價(jià)的一次回歸結(jié)果

擬合優(yōu)度0.964933F-檢驗(yàn)96.30851參考文獻(xiàn):

［1］ Alonso， W. Location and Land Use， Harvard University Press， Cambridge Mass. 1964

［2］ 王松濤，陳偉，陳軼.房地產(chǎn)開發(fā)投資水平影響因素研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2007(8).

［3］ 宋勃，高波.房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)：1998~2000［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)， 2007(1).

［4］ 杜小婭，陸躍進(jìn).南京市區(qū)地價(jià)空間分布及其影響因素分析.國土資源遙感，2004(6).

［5］ 南京市國土局.南京市市區(qū)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)評定報(bào)告［R］.1997

［6］ 宋勃，高波.房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)：1998—2006［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2007(1).

［7］ 中原地產(chǎn).河西奧體 南京之痛［J］ ，2005

注釋:

①人均可支配收入：本文人均可支配收入的統(tǒng)計(jì)全部按季度統(tǒng)計(jì)。

②樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積＝土地單價(jià)/容積率；（容積率=一個(gè)小區(qū)的總建筑面積/用地面積）

（作者通訊地址：東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 南京 211102）

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。