摘 要：物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)稅或者不動產(chǎn)稅，主要是針對房屋、土地等不動產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評估價值繳付一定稅款。本文利用博弈分析的方法，分析了即將開征的物業(yè)稅和中央與地方政府財政分權(quán)之間的關(guān)系，并得出結(jié)論，由于信息不對稱，物業(yè)稅的開征所帶來的效率損失是在所難免的，其開征的關(guān)鍵還在于理清中央和地方政府之間的財稅關(guān)系。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；博弈論；中央政府；地方政府；研究

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003－9031（2008）03－0026－04

一、物業(yè)稅開征的背景

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房價持續(xù)飆升。為了控制固定資產(chǎn)總體投資規(guī)模的過快增長，防止房地產(chǎn)業(yè)過度擴(kuò)張和無序增長，有效發(fā)揮國家財政的宏觀調(diào)控能力，在新一輪稅制改革中出現(xiàn)了“物業(yè)稅”的概念。

物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要繳納的稅，屬于持有稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅直接增加了需求持有方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品的需求，還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財政”。

二、稅權(quán)的劃分及其在我國的現(xiàn)狀

作為市場經(jīng)濟(jì)條件下各級政府間財政關(guān)系的承載體，分稅制的基本內(nèi)涵是按照事權(quán)和財權(quán)相結(jié)合和兼顧利益關(guān)系的原則，以法律法規(guī)形式在各級政府之間劃分支出范圍和收入范圍，并通過建立規(guī)范化轉(zhuǎn)移支付制度來協(xié)調(diào)政府間的收支往來關(guān)系，從而規(guī)范各級政府的責(zé)、權(quán)、利，使各級財政都能在法律法規(guī)的體制框架內(nèi)行使其職責(zé)。

1994年，為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步改革的需要，進(jìn)一步理順中央與地方的財政分配關(guān)系，更好地發(fā)揮國家財政的職能作用，增強(qiáng)中央的宏觀調(diào)控能力，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展，我國對稅收制度和管理體制進(jìn)行了一次范圍較大、程度較深的改革，即稅制及分稅制改革，從1994年1月1日起改革當(dāng)時的地方財政包干體制，對各省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市實行分稅制財政管理體制。

稅權(quán)的劃分有縱向劃分和橫向劃分的區(qū)別?？v向劃分是指稅權(quán)在中央與地方國家機(jī)構(gòu)之間的劃分；橫向劃分是指稅權(quán)在同級立法、司法、行政等國家機(jī)構(gòu)之間的劃分。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于實行分稅制財政管理體制的規(guī)定，我國的稅收收入分為中央政府固定收入、地方政府固定收入和中央政府與地方政府共享收入。其中，中央政府固定收入包括消費稅（含進(jìn)口環(huán)節(jié)海關(guān)代征的部分）、車輛購置稅、關(guān)稅、海關(guān)代征的進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅等。地方政府固定收入包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、車船稅、契稅、屠宰稅、筵席稅等。中央政府與地方政府共享收入主要包括：增值稅（不含進(jìn)口環(huán)節(jié)海關(guān)代征的部分），中央政府分享75%，地方政府分享25%；營業(yè)稅，鐵道部、各銀行總行、各保險公司集中繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，鐵道部、各銀行總行及海洋石油企業(yè)繳納的部分歸中央政府，其余部分中央與地方政府按60%與40%的比例分享；個人所得稅，除儲蓄存款利息所得的個人所得稅外，其余部分的分享比例與企業(yè)所得稅同；資源稅，海洋石油企業(yè)繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；城市維護(hù)建設(shè)稅，鐵道部、各銀行總行、各保險公司集中繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；印花稅，證券交易印花稅的94%歸中央政府，其余6%和其他印花稅收入歸地方政府。

三、我國物業(yè)稅在中央與地方政府財政分權(quán)中的博弈模型分析

由于我國有著自身獨特的國情，將要開征的物業(yè)稅，面臨著中央政府對地方政府的激勵與約束問題。在中央政府與地方政府在物業(yè)稅集權(quán)與分權(quán)的博弈行為當(dāng)中，由于中央政府的特殊地位，其在博弈中處于主導(dǎo)地位，它對于物業(yè)稅政策的選擇及這種政策的執(zhí)行直接影響著財政集權(quán)分權(quán)的效果。但是由于中央政府對于地方信息掌握的不充分性，地方政府在這場博弈當(dāng)中并不是完全處于被動地位。對于中央政府而言關(guān)鍵在于如何利用手中的政策工具，選擇減少由于地方對中央行為信息的不對稱而采取偏離中央目標(biāo)的行為從而導(dǎo)致的額外的效率損失。本文將通過一個簡單的物業(yè)稅在中央與地方政府財政分權(quán)模型，對我國將要開征的物業(yè)稅進(jìn)行分析。本文在對物業(yè)稅在中央與地方政府財政分權(quán)博弈的分析過程中，借鑒了尚鐵力等學(xué)者對中央與地方政府財政分權(quán)博弈分析的一些理論，并對尚鐵力的中央與地方政府財政分權(quán)模型假定進(jìn)行了簡化，簡化后物業(yè)稅財政分權(quán)模型的基本內(nèi)容如下:

物業(yè)稅財政分權(quán)博弈的簡單模型中的局中人:由一國的中央政府和一個地方政府二方構(gòu)成。

假定1：假設(shè)中央是從整體出發(fā)且目光長遠(yuǎn)，而地方政府從地方利益出發(fā)且注重眼前利益。中央是政策制定者，對方是政策執(zhí)行者且地方根據(jù)地方利益實際權(quán)衡執(zhí)行中央制定的政策；

假定2：中央相對于地方，對物業(yè)稅的信息并不充分，并且獲得信息的成本很高，但可以通過財政法規(guī)制度約束或激勵地方政府的行為；

假定3：地方政府只對于本級政府人民負(fù)責(zé)，即中央政府并無地方政府的人事任免權(quán)。

一國中央政府主要負(fù)責(zé)提供全國性的公共產(chǎn)品，既要對經(jīng)濟(jì)及社會生活中的一些不合理的現(xiàn)象進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，又要注意協(xié)調(diào)地區(qū)發(fā)展的不平衡問題，消除地方差距。對于將要開征的物業(yè)稅，中央政府可以選擇的措施有兩條:將物業(yè)稅劃歸中央稅和將物業(yè)稅劃歸地方稅。物業(yè)稅劃歸中央稅的方式是將物業(yè)稅收入和支出的權(quán)利上交中央，然后由中央政府統(tǒng)一規(guī)劃安排。分稅制下，中央與地方政府物業(yè)稅財政分權(quán)博弈的支付模型如圖1所示。

圖1 中央與地方政府物業(yè)稅財政分權(quán)博弈支付模型

圖1中，第一個數(shù)字表示的是局中人地方政府的支付，第二個數(shù)字表示的是局中人中央政府的支付。

根據(jù)模型的描述，并假定中央政府和地方政府同時對于物業(yè)稅的開征做出反應(yīng)（在時間上并不要求一致，只要雙方不知道對方的決策就可以），那么，可以得出兩個納什均衡，分別是（中央稅，隱藏），（地方稅，顯示）。在完全信息的假設(shè)中，在凸性和約束的條件下，我們能得到唯一的解。而在納什均衡的情況下，我們碰到的問題不是解的存在性，而是解的唯一性。

四、物業(yè)稅財政分權(quán)的混合納什均衡

就本模型而言卻還存在一個混合納什均衡，相對于這種不完全確定性結(jié)果的出現(xiàn)，物業(yè)稅財政分權(quán)模型的混合納什均衡的確更加引起人們的興趣。我們常關(guān)注的類型的策略稱為純策略（pure strategy），如果一個戰(zhàn)略規(guī)定參與人在每一個給定的信息情況下只選擇一種特定的行動，稱該策略為純策略。相反，如果一個戰(zhàn)略規(guī)定參與人在給定信息情況下以某種概率分布隨機(jī)地選擇不同的行動，則稱該戰(zhàn)略為混合戰(zhàn)略。在博弈的戰(zhàn)略式表述中，混合戰(zhàn)略可以定義為在純戰(zhàn)略空間上的概率分布。

現(xiàn)在，分析圖1中描述的中央與地方政府物業(yè)稅財政分權(quán)博弈支付模型，看能否作出該博弈模型的相對最優(yōu)混合策略。

圖2 中央與地方政府物業(yè)稅財政分權(quán)博弈的概率模型

如圖2所示，假定中央政府采用中央稅的概率為L，則地方稅的概率為1-L；地方政府采用隱瞞的策略概率為H，則顯示的概率為1-H。

如果中央政府和地方政府兩位局中人的隨機(jī)選擇是相互獨立的，可以得到，當(dāng)中央政府采用中央稅，地方政府采用隱瞞策略的概率是LH；當(dāng)中央政府采用中央稅，地方政府采用顯示策略的概率是L（1-H）：當(dāng)中央政府采用地方稅，地方政府采用隱瞞策略的概率是（1-L）H；當(dāng)中央政府采用地方稅，地方政府采用顯示策略的概率是（1-L）（1-H）。

根據(jù)混合策略的定義可知，開征物業(yè)稅，中央政府的最佳混合策略是使得地方政府無論采用何種純策略，其期望支付是一樣的，當(dāng)然對于地方政府而言也同樣有相同的混合策略的選擇。據(jù)此，可以得到：

中央政府的期望支付為E(a 1)，它等于：

E( a 1)= L (1-H)+ 2LH+3 (1-L)( 1-H)+(1-L)H

=( 3- 2H )+ ( 3H -2 )L (1)

地方政府的期望支付，定義為E(a 2)，它等于:

E( a 2 )= L (1- H)+ 4LH+4 (1-L)( 1-H)+(1-L)H

=( 4- 3L )+ (6 L- 3 )H (2)

對于物業(yè)稅，中央政府為了確定最好的策略，首先必須使地方政府相信其將要采取的策略。假設(shè)中央政府相信地方政府相信它以概率Le選擇中央稅，如果Le<1/2，那么，6Le-3<0，式（2）暗示地方政府將讓H=0，即總是選擇顯示策略。但是隨后，中央政府也將確定地宣布選擇中央稅——與中央政府關(guān)于地方政府相信它將做什么的猜測不一致。亦可應(yīng)用于類似地Le>1/2的情形，那么，僅當(dāng)Le=1/2時，宣布中央稅和地方稅才對地方政府沒有差別，從而是不可預(yù)言時，而且是僅當(dāng)?shù)胤秸遣豢深A(yù)言時，對中央政府也是不可預(yù)言時才是最優(yōu)的。由結(jié)果可知當(dāng)中央政府開征物業(yè)稅采用中央稅的概率超過1/2時，地方政府的最優(yōu)策略應(yīng)該是選擇隱瞞自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;當(dāng)采用中央稅的概率小于1/2時，地方政府的最優(yōu)策略是顯示自己發(fā)展水平;當(dāng)中央政府選擇1/2時，對于地方政府而言選擇何種策略是完全一樣的。中央政府面對地方政府的行為同樣有著相同的結(jié)果。這樣看來，這種均衡比起前兩種選擇一樣讓我們束手無策。因此，筆者需要更改假設(shè)，使之變得更一般，也更現(xiàn)實。

五、物業(yè)稅財政分權(quán)的準(zhǔn)完全信息動態(tài)模型

對于上述的物業(yè)稅財政分權(quán)模型，去掉假設(shè)3，據(jù)此，中央政府在對于全國資源的調(diào)配中處于主導(dǎo)地位。而又由于假設(shè)1，假設(shè)2的存在，中央政府做出的決策必定是從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，并兼顧效率和公平。由于假定3的取消，地方政府在中央——地方的博弈中討價還價的能力大為削弱，但由于信息成本的高昂，地方政府仍有動機(jī)偏離中央決策。與之前的假設(shè)相比較而言，中央政府的作用最為明顯的變化是它在整個博弈中居于主導(dǎo)地位，相應(yīng)的，其目標(biāo)也不再是尋找一個最優(yōu)的反應(yīng)策略，而是利用中央政府的特殊地位作出某一決策去盡量消除中央——地方這種信息不對稱所帶來的成本。

之所以能做到這一點，是因為在我國中央和地方政府的博弈并不完全是一種靜態(tài)博弈的過程，而是中央政府先做出決策，然后地方政府再做出相應(yīng)的反應(yīng)的過程。中央政府也知道其決策過程會影響地方政府的決策過程。因此，中央政府可以不斷對房地產(chǎn)的稅收政策做出調(diào)整，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)此，準(zhǔn)完全信息動態(tài)模型如圖3。

圖3 中央政府和地方政府在物業(yè)稅財政分權(quán)博弈的準(zhǔn)完全信息動態(tài)模型

無論中央政府對物業(yè)稅采用何種形式的財政體制，地方政府最好的辦法都是采用隱藏的策略。從圖3可以看到，當(dāng)中央政府對物業(yè)稅選擇地方稅的策略時，最后的中央——地方支付向量的權(quán)值發(fā)生了變化。這種變化的原因是，政府并不能確定這種地方稅一定能帶來好處，即不能判斷L的概率，不能判斷中央政府是否是打著地方稅的名義進(jìn)行了集權(quán)的措施，從而導(dǎo)致了地方政府更為被動的地位。在現(xiàn)實生活中，這種做法會挫傷地方政府的積極性，從而影響全局的發(fā)展。于是得到了一個并不能令人滿意的結(jié)果（中央稅，隱藏）。對于這個結(jié)果，我們?nèi)杂懈倪M(jìn)方式，即中央和地方政府之間訂立一個物業(yè)稅收合同，中央政府必須允諾保持物業(yè)稅財政分權(quán)制度的穩(wěn)定性和徹底性，并將違約成本定價高于由于違約所帶來的收益，從而確保地方政府的支付中有個額外的補(bǔ)償。根據(jù)假定1，中央政府是樂于看到這種結(jié)果的出現(xiàn)以實現(xiàn)總支付達(dá)到一個滿意的結(jié)果。

六、結(jié)論

財政管理體制是財政體制的核心，其中最引人注目的是中央與地方的關(guān)系。物業(yè)稅將是市場經(jīng)濟(jì)國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，物業(yè)稅改革意義重大。將要開征的物業(yè)稅應(yīng)為中央稅、地方稅、還是中央與地方共享稅，如何正確處理好中央政府與地方政府博弈雙方在房地產(chǎn)稅的財政分權(quán)問題上的關(guān)系，顯得尤其重要。但由于中央政府與地方政府對房地產(chǎn)稅政策制度的設(shè)計與執(zhí)行存在著信息不對稱性，而若沒有有效地處理好這種不對稱性，其所帶來的效率損失會使房地產(chǎn)稅改革的效果大打折扣。根據(jù)中國的政治、社會結(jié)構(gòu)，我國開征物業(yè)稅應(yīng)該實行收入適當(dāng)集權(quán)、支出分權(quán)的財政體制，而不應(yīng)該盲目照搬國外的理論。由于地方與中央之間的信息不對稱問題的存在，中央政府很難從根本上消除地方與中央政策偏離所帶來的效率的損失?，F(xiàn)在看來，對于我國政府而言，無論將來物業(yè)稅的財政體制取向何方，中央政府政策的根本出發(fā)點應(yīng)是盡量減少由于地方對于中央政府信息不充分所帶來的效率損失。

本文通過一個簡單的物業(yè)稅在中央與地方政府財政分權(quán)模型，尋求模型中的局中人:中央政府和地方政府相互博弈的納什均衡解，即相對最優(yōu)策略的分析，明確了中央政府與地方政府博弈雙方在將要開征的物業(yè)稅財政分權(quán)上的關(guān)系，并結(jié)合我國以前和現(xiàn)在的實際情況，對物業(yè)稅應(yīng)選擇中央稅、地方稅，還是中央與地方共享稅，以充分發(fā)揮國家財政對國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控能力方面進(jìn)行了具體分析。分析結(jié)果表明，理順中央與地方的財稅關(guān)系才是我國開征房地產(chǎn)稅的主要目的，是從根本上有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為的關(guān)鍵。而物業(yè)稅基本功能的定位應(yīng)是:對經(jīng)濟(jì)及社會生活中的一些不合理的現(xiàn)象進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)。

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Central Government and Local Government

XIAO Jing，KONG Liu-liu

（School of Management，University of Shanghai for Science and Technology，Shanghai 200093，China）

Abstract: The property tax which also called the real estate tax or the personal property tax， mainly aims at the house， real estate and so on. It requests its tenant or holder pays certain tax money every year by the appraised property value. This article applies the gambling analysis method to analyze the beginning property tax and the relations between the central committee and the local authority finance decentralization. And it draws the conclusion that because information is asymmetrical， it is unavoidable to bring efficiency loss when property tax begins levying， and that the key also lies in making clear the finance and taxation relations between the central committee and local authority.

Key Words: Property Tax； Theory of the Game； the Central Government； the Local Government；Study