摘要：通過對外資進(jìn)入海南省房地產(chǎn)市場途徑的分析，討論外資對海南省房地產(chǎn)市場的影響，并結(jié)合建設(shè)部與外匯局等部委所發(fā)建住房[2006]171號、匯發(fā)[2006]47號等文件，基于穩(wěn)健的外匯監(jiān)管思路，為國家外匯管理局制定相關(guān)外匯管理政策提供地區(qū)情況參考，以促進(jìn)我國外匯管理的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：海南省；外資；房地產(chǎn)；影響；建議

中圖分類號：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)04-0031-03

在外資以高昂的姿態(tài)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的同時(shí)，雖然有關(guān)部門出臺(tái)了一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但是其帶來的一系列負(fù)面影響也日益顯現(xiàn)。如果不規(guī)范對外資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理，外資就可能替代內(nèi)資流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致國際收支的不平衡。這不僅制約了宏觀調(diào)控政策的作用，也增大了金融風(fēng)險(xiǎn)并影響貨幣穩(wěn)定。本文從海南省的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合建設(shè)部與外匯局等部委所發(fā)建住房[2006]171號、匯發(fā)[2006]47號等文件的要求，對外資流入海南省房地產(chǎn)市場的途徑及影響等情況進(jìn)行調(diào)查分析，為國家外匯管理局制定相關(guān)外匯管理政策提供地區(qū)情況參考，為相關(guān)政策執(zhí)行效果提供反饋意見，促進(jìn)我國外匯管理的健康發(fā)展。

一、外資進(jìn)入海南省房地產(chǎn)市場的渠道

外資投資海南省房地產(chǎn)主要涉及購房和開發(fā)兩個(gè)領(lǐng)域。從購買環(huán)節(jié)看，國際資本以投資增值而非自用為目的流入海南省房地產(chǎn)銷售市場，擴(kuò)大了商品房銷售市場的需求。從供給環(huán)節(jié)看，盡管國內(nèi)銀根收縮政策使得利用土地增值部分來獲利的開發(fā)商的境內(nèi)融資環(huán)境惡化、經(jīng)營成本加大，但由于國際融資通道沒有同時(shí)緊縮，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長前景和人民幣升值預(yù)期等諸多因素驅(qū)動(dòng)，境外資本大量流入海南省房地產(chǎn)開發(fā)市場，特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

(一)非居民購買海南房產(chǎn)

2002年以后，國家取消內(nèi)銷房和外銷房的區(qū)別政策，對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房產(chǎn)沒有限制。以境外投資者名義購買的房產(chǎn)除交納政府規(guī)定的契稅、營業(yè)稅(購買不足兩年要全額征收營業(yè)稅)外，享受與境內(nèi)投資者一樣的待遇，無須交納其他稅收，這些政策導(dǎo)致近年來外資通過購買房產(chǎn)得以進(jìn)入海南省房地產(chǎn)市場。根據(jù)?？谑蟹抗芫痔峁┑臄?shù)據(jù)顯示，2006年至2007年3月31日，境外居民在?？诘貐^(qū)購房共計(jì)0.84億元人民幣，而同期?？诘貐^(qū)商品房銷售達(dá)51.69億元人民幣。

(二)外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)

根據(jù)外商投資開發(fā)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，國家鼓勵(lì)外資機(jī)構(gòu)開發(fā)普通住宅，僅對土地成片開發(fā)以及高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會(huì)展中心的建設(shè)用地予以適當(dāng)限制。而且，由于外商投資企業(yè)稅收等方面的優(yōu)惠措施也使得一些企業(yè)通過各種渠道變更為外商投資企業(yè)。目前除外管局2005年11號文規(guī)定“未經(jīng)核準(zhǔn)，境內(nèi)居民不得以擁有的境內(nèi)資產(chǎn)或股權(quán)為交易對價(jià)取得境外企業(yè)股權(quán)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”外，其他有關(guān)部門對中資企業(yè)收購境外空殼公司返投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目均無限制。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.9億美元，實(shí)際使用外資金額59.5億美元，同比分別增長13.8%、48.1%和13.7%。各項(xiàng)增長指標(biāo)均超過全國利用外資平均增長幅度，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年成為全國第二大外商投資行業(yè)。海南省2005年-2006年共新增房地產(chǎn)企業(yè)42家，投資總額10.03億美元。究其原因，主要是在國家緊縮房地產(chǎn)信貸政策的背景下，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)向利用境外來源資金，使境外房地產(chǎn)巨頭憑借雄厚的資本實(shí)力乘虛進(jìn)入境內(nèi)土地市場，例如中信泰富、華潤置地、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等就是由境外中資企業(yè)控股的境外企業(yè)。

(三)舉借外債融資

根據(jù)現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較中資企業(yè)寬松，在批準(zhǔn)的投資總額和注冊資本差額內(nèi)允許自由舉借外債，而且只需備案就可以境內(nèi)資產(chǎn)對外擔(dān)?；I借境外資金。例如海南新世界地產(chǎn)為了開發(fā)美麗沙項(xiàng)目，向母公司(香港新世界地產(chǎn))舉借1億美元的外債。為享受外資企業(yè)的境外融資便利，內(nèi)資房地產(chǎn)公司也通過各種方式加速其外資化進(jìn)程，準(zhǔn)備進(jìn)入國際資本市場融資。一些外資房地產(chǎn)公司憑借巨額外債資金的支持，在境內(nèi)炒高地皮價(jià)格后，將股權(quán)在境外轉(zhuǎn)售獲利。[1]據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年報(bào)》(2004年)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資形式中，扣除直接投資外，基本都是外債形式。2003年，非直接投資外資達(dá)到53.74億元，同比增長62%。2005年海南省房地產(chǎn)企業(yè)(均為外資企業(yè))借用外債額為0.16億美元，2006年借用外債額達(dá)2.12億美元，同比增長12.68倍。

二、外資流入對海南省房地產(chǎn)市場的積極影響

(一)促進(jìn)了海南省房地產(chǎn)的升級

根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2006年外資只占海南省房地產(chǎn)投資的15%，而海南省房地產(chǎn)業(yè)利用外資主要集中在旅游房地產(chǎn)，而同期商品房的投資占海南房地產(chǎn)投資的73%。1992年以來，受房地產(chǎn)泡沫的影響，海南第三產(chǎn)業(yè)比重與全國相反，一直處于下降趨勢。2006年海南第三產(chǎn)業(yè)比重為40.12%。按照海南省第五次黨代會(huì)提出的在建省30周年第三產(chǎn)業(yè)比重要達(dá)到50%以上的目標(biāo)來看，海南還將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。從海南省的實(shí)際情況看，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資2004-2006年3年占海南第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重分別為3.22%、3.42%、13.48%，隨著實(shí)際利用外資的不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)將不斷增強(qiáng)。從外資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前外資進(jìn)入海南省房地產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)一些房價(jià)漲幅過快的城市不同，這些城市外資進(jìn)入主要集中在住宅和商業(yè)地產(chǎn)，而海南省房地產(chǎn)業(yè)利用外資主要集中在旅游地產(chǎn)。大型高品質(zhì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目外資的進(jìn)入使海南能夠充分利用海外資金加快挖掘、規(guī)劃、建設(shè)潛在的優(yōu)質(zhì)休閑度假旅游資源，對于海南打造國際休閑度假旅游目的地的發(fā)展戰(zhàn)略起巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)旅游房地產(chǎn)對相關(guān)服務(wù)業(yè)尤其是旅游業(yè)的輻射效應(yīng)，能有效拉動(dòng)海南省第三產(chǎn)業(yè)的比重。

(二)非居民購房增加了海南省房地產(chǎn)市場的有效需求

住房作為一種剛性需求，高房價(jià)最終總是轉(zhuǎn)嫁到國內(nèi)買房者身上，而目前海南的房價(jià)仍處于理性的區(qū)間。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000-2004年海南省商品房各年每平方米平均銷售價(jià)格分別為1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增長5.4%，低于同期海南城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長幅度。從房價(jià)漲幅來看，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，?？谕仍鲩L5.2%，三亞同比增長3%，均低于全國平均水平。從房價(jià)基數(shù)來看，據(jù)?？凇⑷齺喪蟹抗懿块T預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)6月份統(tǒng)計(jì)，?？谑小⑷齺喪猩唐贩夸N售均價(jià)與全國其他沿海城市相比處于較低水平。目前，外商投資海南房地產(chǎn)業(yè)暫時(shí)沒有對房價(jià)造成負(fù)面效應(yīng)。

三、外資流入對海南省房地產(chǎn)市場的消極影響

(一)外資的流入加大房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)并有可能引發(fā)金融危機(jī)

如果不規(guī)范對外資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理，外資就可能替代內(nèi)資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致國際收支的不平衡。這不僅制約了宏觀調(diào)控政策的作用，也增大了金融風(fēng)險(xiǎn)并影響貨幣穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)管制都已取消，匯兌環(huán)節(jié)限制很少，境外資金不受貨幣政策的調(diào)控，通過結(jié)匯投向房地產(chǎn)。這既加大了人民幣資金投放，也間接地引起銀行信貸的擴(kuò)張。[2]目前在海南省房地產(chǎn)市場投資較多的港、澳、臺(tái)及東南亞等國家和地區(qū)的非居民根據(jù)各自的歷史經(jīng)驗(yàn)投資海南房地產(chǎn)，不僅是為了獲得房地產(chǎn)的資本增值收益，更主要的是投機(jī)人民幣匯率升值的匯兌收益。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于目前的房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)自有資金約占35%，其余全部來自銀行貸款，銷售環(huán)節(jié)上銀行的住房按揭貸款可達(dá)八成。因此，受人民幣升值預(yù)期刺激，每1美元外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對應(yīng)著30-50元人民幣的銀行貸款發(fā)放。海南經(jīng)濟(jì)由于歷史原因在20世紀(jì)末期一直停滯不前，21世紀(jì)才開始恢復(fù)性增長，受此影響，海南省金融機(jī)構(gòu)盈利能力和創(chuàng)新能力都較弱，如果外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的規(guī)模和力度出現(xiàn)不均衡，必然會(huì)導(dǎo)致海南金融暴露在較大風(fēng)險(xiǎn)中。

(二)有可能使房價(jià)虛高，使本地居民購房難，引發(fā)社會(huì)矛盾

外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從利益最大化方面考慮，熱衷于高價(jià)位的高檔賓館、酒店、娛樂場所、高檔別墅等房產(chǎn)開發(fā)，面向普通大眾的房產(chǎn)極少(例如香港新世界地產(chǎn)、華潤置業(yè)等外資公司在海南全部都是開發(fā)高檔地產(chǎn))，進(jìn)一步加劇了普通房產(chǎn)尤其是中低檔住宅的供求矛盾。由于海南普通大眾與非居民在平均收入上差距較大，非居民具有很大的優(yōu)勢購入外資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，這將加大房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。最后造成的結(jié)果就是大量的民眾由于房價(jià)太高無法擁有基本住房，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的出現(xiàn)。[3]

四、規(guī)范外資進(jìn)入海南省房地產(chǎn)市場的對策建議

(一)明確外商房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向

由于外資多集中于國內(nèi)高檔住宅和商用性房地產(chǎn)投資，可根據(jù)海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國內(nèi)宏觀調(diào)控的需要，通過相關(guān)的投資指引和產(chǎn)業(yè)目錄，運(yùn)用稅收等政策手段加強(qiáng)對高檔地產(chǎn)的限制，抑制外資大量流入高端地產(chǎn)市場的勢頭，優(yōu)化海南房地產(chǎn)供求關(guān)系。

(二)完善對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人買賣國內(nèi)房地產(chǎn)的管理

對在境內(nèi)沒有真實(shí)商業(yè)存在的海外房地產(chǎn)基金流出入和結(jié)售匯實(shí)行嚴(yán)格限制。對非居民個(gè)人購買國內(nèi)房地產(chǎn)，可按照自用和實(shí)需原則，以購房數(shù)量、面積、金額等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)資金流出入和結(jié)售匯審核，對超標(biāo)行為設(shè)置匯兌限制。

(三)加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)管理，抑制投資性需求

房地產(chǎn)二級市場上主要包括現(xiàn)房和二手房的交易環(huán)節(jié)，它直接影響房地產(chǎn)市場的需求。建議參照國際經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)限制境外投資者購買房地產(chǎn)，重點(diǎn)是抑制境外投資者的投資(投機(jī))性需求。一是明確境外投資者購房必須符合自用原則，違者禁止將轉(zhuǎn)讓后所得的人民幣收入進(jìn)行購匯或匯出；二是加強(qiáng)境外投資基金的管理，限制投資基金在房地產(chǎn)市場上大量購房：三是對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓設(shè)定最低年限，不滿最低年限的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其所得不得兌換匯出。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國人民銀行上海分行課題組.房地產(chǎn)行業(yè)融資外資化程度及其影響[J].上海金融，2004，(11).

[2] 陶美珍.外資大量進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的影響與政策分析[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，2006，(11).

[3] 張曉晶，孫濤.中國房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定[J].經(jīng)濟(jì)研究，2006，(1).