[最近一段時(shí)間以來，2004年曾經(jīng)一度引發(fā)全國性大討論的中國樓市衰退論又開始盛行。此次唱空對(duì)象已經(jīng)從當(dāng)年的上海擴(kuò)大至全國范圍，包括著名投資大師吉姆?羅杰斯，全球最大的銀行集團(tuán)花旗集團(tuán)等境外機(jī)構(gòu)人士紛紛放出言論唱空中國樓市。]

花旗：地產(chǎn)商倒閉潮到來

全球最大的銀行集團(tuán)花旗集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)業(yè)主管何艾文近日宣稱，由于受到壓制銀行借貸的影響，若干大型的中國地產(chǎn)開發(fā)商如果上市計(jì)劃失敗，可能會(huì)淪為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或基金的收購對(duì)象。

有40家非上市中國開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化投資，包括可轉(zhuǎn)換債券，投資者正將去香港上市作為他們的退出策略。

但是如果這些公司沒能很快上市的話，他們將不得不再次融資，因?yàn)橥顿Y可轉(zhuǎn)換債券預(yù)計(jì)需要15%到20%的內(nèi)部收益率才能補(bǔ)償更高的風(fēng)險(xiǎn)，一年前這一收益率在12%到15%之間。

由于資本成本太高，那些公司正承受巨大壓力，從今年下半年開始，一些公司可能需要將自己出售給擁有更多資本的上市開發(fā)商或者私募基金。在香港上市的中國地產(chǎn)股已經(jīng)大幅下滑，從去年10月以來的3個(gè)月時(shí)間里已經(jīng)下跌了50%。

最近，中國主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，各主要城市的房?jī)r(jià)也有較明顯的波動(dòng)。許多開發(fā)商都在通過銷售現(xiàn)有樓盤來為新項(xiàng)目融資，分析人士相信已經(jīng)有數(shù)千家開發(fā)商倒閉。

羅杰斯：調(diào)整就在今年

羅杰斯是量子基金的共同發(fā)起人之一，繼去年“建議不要到上海買房”之后，著名投資大師吉姆?羅杰斯再度對(duì)中國樓市發(fā)布悲觀公告。其在2月19日在新加坡召開的IMAS投資會(huì)議上預(yù)計(jì)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，會(huì)有部分投資客在2008年破產(chǎn)。

他還稱：“中國政府一直盡力抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象，他們對(duì)此非常認(rèn)真。因此，我預(yù)計(jì)，今年有些中國房地產(chǎn)投機(jī)客將會(huì)破產(chǎn)?！?/p>

去年9月，羅杰斯就在北京表示，中國央行出臺(tái)的加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等緊縮政策，可以看出監(jiān)管層已經(jīng)意識(shí)到樓市中存有泡沫。

這種境外機(jī)構(gòu)唱空中國樓市的現(xiàn)象并非首次出現(xiàn)。2004年，全國房?jī)r(jià)飛漲，政府開始啟動(dòng)一系列宏觀調(diào)控措施。當(dāng)時(shí)擔(dān)任摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的謝國忠預(yù)言樓市聚集泡沫，而這一泡沫將在短期內(nèi)破裂，不過大摩卻在這一背景下投下數(shù)億美元收購了多個(gè)上海地標(biāo)性物業(yè)，時(shí)至今日，其資金回報(bào)率超過100％以上。

萬科9.5折：引發(fā)樓市恐慌

過去幾個(gè)月中，萬科幾乎是全國每個(gè)城市降價(jià)的先鋒，由于其擁有的全國地產(chǎn)老大地位，萬科降價(jià)之后基本都引起當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的全面下調(diào)。

雖然在今年元宵節(jié)房產(chǎn)特賣會(huì)優(yōu)惠幅度達(dá)到5%以上，但萬科方面依然否認(rèn)了降價(jià)一說。上海萬科辦公室主任許青川表示，萬科對(duì)于樓盤的定價(jià)一向采取遵循市場(chǎng)的原則，而這次元宵特賣僅是針對(duì)萬客會(huì)成員進(jìn)行的一次回饋活動(dòng)，并且僅此一天，今年暫定也不會(huì)有類似的促銷，所以上海萬科并沒有降價(jià)，也不存在公司為了加快回籠資金而進(jìn)行特賣的說法。

市場(chǎng)反應(yīng)：開發(fā)商開始跟風(fēng)

滬上一家大型開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示，此次萬科促銷有著一定的標(biāo)志性意義。作為業(yè)內(nèi)地產(chǎn)老大，萬科此次促銷活動(dòng)一旦取得成功，就可能引發(fā)后續(xù)開發(fā)商的跟風(fēng)效應(yīng)。一些需要回融資金的開發(fā)商就將跟進(jìn)打折以促銷售，更多原先觀望的樓盤，也會(huì)調(diào)整價(jià)格后上市，但市區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤則可能會(huì)更加堅(jiān)定“觀望”。萬科特賣吸引了不少其他開發(fā)商、代理商的相關(guān)人員前來打探行情，他們多以購房者身份拿著萬客會(huì)會(huì)員卡進(jìn)入。

而他們看到的火爆場(chǎng)面已經(jīng)開始讓不少人心里打起算盤。不少代理商表示，從這個(gè)局面來看，目前樓市滯銷并非由于購房需求減退，“看來市場(chǎng)還是在的，只是怎么去啟動(dòng)了?！?/p>

一家即將開盤的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，他們公司將視萬科此次促銷效果，來考量公司推出樓盤的定價(jià)問題。由于之前已經(jīng)積累了一批意向客戶，并報(bào)出估計(jì)開盤價(jià)格，因此公司很可能采取的策略是，雖然定價(jià)不會(huì)比前期已經(jīng)向意向購房者公布的價(jià)格做大幅度調(diào)整，但有可能在這一價(jià)格的基礎(chǔ)上以活動(dòng)形式進(jìn)行一定幅度的折扣優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度最大可以達(dá)到10％甚至15％。

而幾乎在萬科促銷同時(shí)，另一家龍頭企業(yè)綠地集團(tuán)也向客戶以短信形式通知推出部分房源優(yōu)惠，其優(yōu)惠幅度達(dá)到6萬元，接近總房?jī)r(jià)的10％。

3月或出現(xiàn)打折高峰

佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，由于目前樓市還沒有出現(xiàn)大面積的降價(jià)現(xiàn)象，反而還有個(gè)別樓盤借新推房源之機(jī)報(bào)高價(jià)格，所以多數(shù)開發(fā)商的打折促銷只是一種吸引眼球的手段。從一些促銷的樓盤來看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的短期預(yù)期從看漲轉(zhuǎn)為看平，甚至看跌，所以在開發(fā)商沒有給出實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠的情況下，購房者并不情愿出手。

近一輪的樓市調(diào)整始于去年的10月份，4個(gè)月以來市場(chǎng)交易持續(xù)平淡，從春節(jié)后前5個(gè)交易日來看，5天只成交了198套商品房（剔除動(dòng)遷配套房），不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一兩個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商還需以各種手段來激活市場(chǎng)。預(yù)計(jì)4月份之后，樓市有望回暖，屆時(shí)促銷也可能會(huì)減少，估計(jì)今年樓市總體不會(huì)再像去年那樣紅火。

目前新上市的樓盤相對(duì)同區(qū)域內(nèi)其他樓盤均降低了報(bào)價(jià)，估計(jì)這一現(xiàn)象將維持一段時(shí)間，其原因主要是市場(chǎng)行情相對(duì)低迷，開發(fā)商只能采用穩(wěn)健的“低開高走”策略，先以相對(duì)低價(jià)試探市場(chǎng)，待行情好轉(zhuǎn)再逐步提高價(jià)格。

業(yè)內(nèi)人士：地產(chǎn)業(yè)面臨“拐點(diǎn)”

面對(duì)持續(xù)3個(gè)月的滯銷僵局，一部分地產(chǎn)商的心理防線開始動(dòng)搖，最前面的幾塊骨牌開始倒下?！皬淖罱馁J款申請(qǐng)來看，已明顯感覺到比以前更難了，不僅對(duì)開發(fā)資格審查更嚴(yán)，對(duì)貸款額度也限制很多?！蹦硺潜P副總經(jīng)理表示。他同時(shí)表示，貸款難，資金壓力就大，為了維持正常的開發(fā)程序，只有讓樓盤盡快“出貨”，否則資金鏈將斷裂。而加快銷售的唯一辦法就是降低樓價(jià)，幅度估計(jì)至少5%以上。

貨幣從緊政策不僅給發(fā)展商帶來了資金壓力，也給需求帶來抑制，“一些二次或二次以上的多次置業(yè)者再買樓，銀行的貸款審批難度將更大，這樣一來，買家的買房欲望將大大降低?！?/p>

對(duì)于今年的樓市走勢(shì)，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)近期的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，64%的受訪者認(rèn)為 “樓市正步入下行通道”；僅14%的受訪者認(rèn)為“樓市還會(huì)回升”；另有13%的受訪者認(rèn)為“很難說”。

連一向堅(jiān)定的“看多派”、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也口風(fēng)有變?！拔覈?jī)r(jià)有向下波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降?！比卧诖汗?jié)前早些時(shí)候表示。這與去年還認(rèn)為“房?jī)r(jià)還要再漲十年”的強(qiáng)硬表態(tài)判若兩人。

上海春之聲置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)朱大鳴認(rèn)為，現(xiàn)在樓市中許多的購房者都在盼望著房?jī)r(jià)的下跌，而且是最好越低越好。他們的心情是可以理解的。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的層面，除非房市崩盤，房?jī)r(jià)才會(huì)急劇下跌。

中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政認(rèn)為，樓市的“政策市”特征日益顯現(xiàn)，而受世界經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也日漸增大，所以，包括加息、物業(yè)稅等政策都有可能發(fā)生進(jìn)一步的變動(dòng)，這都加大了未來市場(chǎng)的不確定性，這些因素?zé)o疑將影響到樓市的發(fā)展，并導(dǎo)致持續(xù)的盤整態(tài)勢(shì)。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果商品住房銷售面積高于竣工面積，而新開工面積持續(xù)下降，這就意味著可供市場(chǎng)銷售的房源在減少。因此，下一步商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)不容樂觀。