摘要：2007年新準(zhǔn)則已在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，今明兩年將會(huì)擴(kuò)大實(shí)施范圍，而當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)資本市場(chǎng)上主要投資手段之一。新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)有了進(jìn)一步的劃分，在保留現(xiàn)行實(shí)際成本計(jì)量屬性的同時(shí)還引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性。“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則在實(shí)施中，因公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，可能產(chǎn)生新的問(wèn)題。為了更好的運(yùn)用新準(zhǔn)則，應(yīng)做好以下方面，加快會(huì)計(jì)理論研究、完善我國(guó)的市場(chǎng)體系、引入先進(jìn)的估值方法、提高會(huì)計(jì)審計(jì)執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)等。

關(guān)鍵詞：新準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

中圖分類(lèi)號(hào)：F230文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）05－0072－02

即將全面實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中增加了一項(xiàng)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱：新準(zhǔn)則），“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售?！辫b于房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)資本市場(chǎng)上主要投資手段之一，本文就新準(zhǔn)則的運(yùn)用作進(jìn)一步探討。

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則第6條規(guī)定投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足“與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量”兩個(gè)條件的，才能予以確認(rèn)。

1．要?jiǎng)澐珠_(kāi)投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著的差異。前者現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)，而后者必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。因此，按土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物的實(shí)際用途及其現(xiàn)金流量的特點(diǎn)，分別把投資性房地產(chǎn)單獨(dú)核算，自用房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算。

2．要?jiǎng)澐珠_(kāi)企業(yè)個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表與合并會(huì)計(jì)報(bào)表中房地產(chǎn)性質(zhì)

企業(yè)若將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或子公司使用，從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來(lái)看，該項(xiàng)房地產(chǎn)是投資性房地產(chǎn)。但是，從整個(gè)集團(tuán)來(lái)看該項(xiàng)房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算。

3．要?jiǎng)澐珠_(kāi)企業(yè)出租部分房地產(chǎn)情況下房地產(chǎn)性質(zhì)

企業(yè)若將其擁有的房產(chǎn)的一部分留為自用，另一部分對(duì)外出租，如果出租部分能夠分別出售(或采用融資租賃方式分別出租），則企業(yè)應(yīng)將自用的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)分別按固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)核算；如果出租的部分不能分別出售，根據(jù)重要性，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)，否則出租的部分均應(yīng)視同自用房地產(chǎn)確認(rèn)。

4．要?jiǎng)澐珠_(kāi)企業(yè)出租房地產(chǎn)的同時(shí)為客戶提供服務(wù)情況下房地產(chǎn)的性質(zhì)

企業(yè)不僅向其客戶出租房產(chǎn)，同時(shí)提供與房產(chǎn)相聯(lián)系的服務(wù)。此時(shí)該房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為自用還是投資性房產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)按如下原則進(jìn)行判斷：如果企業(yè)提供的服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中只是一個(gè)不十分重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；反之，如果提供的服務(wù)是整個(gè)協(xié)議的主要部分，此時(shí)就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該房產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有，應(yīng)作為自用房產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

新準(zhǔn)則在保留現(xiàn)行實(shí)際成本計(jì)量屬性的同時(shí)還引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性。這是新準(zhǔn)則比較突出的特點(diǎn)，但企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的引用需要相當(dāng)慎重，且對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性一經(jīng)確定，不得隨意變更，從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

1．初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量應(yīng)遵循實(shí)際成本原則，根據(jù)計(jì)量對(duì)象是建筑物還是土地使用權(quán)分別按照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理。具體而言：投資性房地產(chǎn)屬于外購(gòu)的按買(mǎi)價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為入賬價(jià)值；屬于自行建造的按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出作為入賬價(jià)值；屬于以其他方式取得的按其取得時(shí)的實(shí)際成本參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

2．后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許選擇實(shí)際成本和公允價(jià)值兩種后續(xù)計(jì)量模式。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這需要滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

三、“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則實(shí)施產(chǎn)生的新問(wèn)題分析

新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)于這樣一個(gè)非確定性、變動(dòng)性和集合性的模糊性計(jì)量方式，相對(duì)于客觀性、確定性和可驗(yàn)證性的從事實(shí)基礎(chǔ)出發(fā)的實(shí)際成本計(jì)量模式，雖然在財(cái)務(wù)報(bào)告中能提供更為相關(guān)性的信息，但在可靠性的質(zhì)量要求上卻難以保證，可能出現(xiàn)以下三個(gè)方面問(wèn)題：

1．計(jì)量模式轉(zhuǎn)換可能成為企業(yè)操縱報(bào)表項(xiàng)目的契機(jī)

除了在首次執(zhí)行日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行重新分類(lèi)、確認(rèn)和計(jì)量外，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性的選擇最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。新準(zhǔn)則第14、15、16條及應(yīng)用指南對(duì)轉(zhuǎn)換進(jìn)行了規(guī)范，但是，如果企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量其早年購(gòu)入的投資性房產(chǎn)，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，對(duì)利潤(rùn)的波動(dòng)也較大。企業(yè)可能利用轉(zhuǎn)換的契機(jī)產(chǎn)生的巨額收益或虧損，來(lái)調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。

2．采用不同計(jì)量模式下各企業(yè)的信息可比性降低

由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)采用實(shí)際成本計(jì)量，在房地產(chǎn)大幅升值的情況下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其公允價(jià)值。對(duì)于不同企業(yè)的相類(lèi)似投資性房地產(chǎn)，在選擇成本計(jì)量與公允價(jià)值計(jì)量這兩種模式下，反映出的價(jià)值偏差巨大，而租金收入?yún)s是相同或相近的，這使采用不同計(jì)量屬性企業(yè)的信息缺乏可比性，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)部門(mén)和相關(guān)投資人、債權(quán)人合理利用會(huì)計(jì)信息。

3．體現(xiàn)公允價(jià)值的公允性難度較大

公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)是同價(jià)值結(jié)合緊密，因此同投資者投資決策的相關(guān)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是獲取公允價(jià)值在操作中有一定難度，結(jié)果帶有一定的主觀性和不確定性。因此，它是一把雙刃劍，一方面，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，可以引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，這無(wú)疑構(gòu)成制度性的長(zhǎng)期利好；另一方面，一旦被不當(dāng)使用，極有可能成為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。因?yàn)?，究竟什么樣的價(jià)值才是公允價(jià)值？如何防止企業(yè)用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)？成為我國(guó)會(huì)計(jì)理論界亟待研究和實(shí)踐中需要不斷改進(jìn)的問(wèn)題。

四、對(duì)“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則實(shí)施的思考

投資性房地產(chǎn)是我國(guó)會(huì)計(jì)領(lǐng)域的新生事物，尤其是公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，勢(shì)必帶來(lái)諸如上述有關(guān)問(wèn)題，為了更好地運(yùn)用新準(zhǔn)則，從國(guó)家、企業(yè)、投資人、債權(quán)人等多方利益出發(fā)，站在真正如實(shí)反映會(huì)計(jì)信息的角度，筆者認(rèn)為應(yīng)著手做好以下幾個(gè)方面：

1．加快會(huì)計(jì)理論研究

會(huì)計(jì)理論的作用就在于通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)的核心概念進(jìn)行研究，并形成一個(gè)邏輯一致的會(huì)計(jì)概念結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到指導(dǎo)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的作用。目前，對(duì)“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則尚有大量關(guān)鍵性的問(wèn)題有待進(jìn)一步深入研究，有待于相關(guān)會(huì)計(jì)理論和方法的突破，需要形成一個(gè)完善的理論體系。我國(guó)需要借鑒國(guó)外的研究成果，制定符合我國(guó)國(guó)情的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則框架，這是投資性房地產(chǎn)應(yīng)用范圍的基本保障。

2．完善我國(guó)的市場(chǎng)體系

公允價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)確認(rèn)的，但市場(chǎng)環(huán)境是復(fù)雜多變的，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是多變的，盡管近幾年在持續(xù)攀高，也因此帶來(lái)高度的市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因此，只有不斷完善的市場(chǎng)體系，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸，這樣市場(chǎng)交易價(jià)格才能成為真實(shí)的、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信號(hào)。

3．引入先進(jìn)的估值方法

嚴(yán)格按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，謹(jǐn)慎、適度地選用公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)公允價(jià)值的確定方法和確定過(guò)程做出充分的信息披露。這需要引入先進(jìn)的估值模型和方法，對(duì)估值采用合理依據(jù)和科學(xué)手段，使公允價(jià)值建立在合理基礎(chǔ)上。比如基于現(xiàn)金流分析的凈現(xiàn)值法（NPV）、建立各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)制的定量分析模型——BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、充分估測(cè)環(huán)境影響效果的Hedonic住宅價(jià)格模型等均可以考慮引入。

4．提高會(huì)計(jì)、審計(jì)執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員更多地運(yùn)用職業(yè)判斷，也更需要審計(jì)人員提高業(yè)務(wù)知識(shí)和職業(yè)判斷力，才能有效起到審計(jì)監(jiān)督作用。為了節(jié)約實(shí)施新準(zhǔn)則的運(yùn)行成本，更重要的是為了更好掌握新準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)該為財(cái)務(wù)人員提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作，越領(lǐng)先做好各項(xiàng)培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)新準(zhǔn)則并找到解決問(wèn)題的對(duì)策。

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