摘要：物業(yè)稅已成為目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的方向，但長(zhǎng)久以來(lái)卻沒(méi)有達(dá)成一個(gè)統(tǒng)一的觀點(diǎn)，說(shuō)明物業(yè)稅的開(kāi)征還存在一定的難度。物業(yè)稅的定位以及物業(yè)稅開(kāi)征后所要起到的作用不明確是我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅最大的難點(diǎn)。應(yīng)該將物業(yè)稅定位在財(cái)產(chǎn)稅的范疇內(nèi)，歸屬于房地產(chǎn)稅收類，正稅、清費(fèi)、明租是我國(guó)物業(yè)稅最好的定位。在具體的物業(yè)稅制設(shè)計(jì)中充分考慮我國(guó)國(guó)情，合理劃分中央和地方的稅收權(quán)限，給地方政府一定的操作空間，這將更加有利于物業(yè)稅稅收職能的充分發(fā)揮。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；定位；配套

中圖分類號(hào)：Ｆ810．42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）01－0031－02

2００3年10月，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！贝撕?，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)物業(yè)稅的開(kāi)征展開(kāi)了激烈的討論，各抒己見(jiàn)，見(jiàn)仁見(jiàn)智。但是長(zhǎng)久以來(lái)仍然沒(méi)有達(dá)成一致的觀點(diǎn)，存在較大的分歧，導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)稅久久不能出臺(tái)。難點(diǎn)何在？本文將就此展開(kāi)分析。

一、我國(guó)物業(yè)稅的定位

“物業(yè)”一詞源于我國(guó)香港地區(qū)和東南亞國(guó)家，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。但是，在不同國(guó)家、地區(qū)其具體名稱不盡相同。有的稱“房地產(chǎn)稅”，有的稱“物業(yè)稅”。雖然名稱不同，但內(nèi)容基本一致：一是房產(chǎn)、土地合一，適用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是按評(píng)估價(jià)值征稅。由此三點(diǎn)可見(jiàn)，我國(guó)可以使用“物業(yè)稅”這個(gè)名稱。在確定了名稱以后，需要分析我國(guó)為什么要開(kāi)征物業(yè)稅，也就是開(kāi)征物業(yè)稅的作用。首先，開(kāi)征物業(yè)稅可以增加政府財(cái)政收入，增強(qiáng)政府尤其是地方政府行使其基本職能的能力。在目前地方政府缺少穩(wěn)定的大宗稅源的背景下，若能逐漸把不動(dòng)產(chǎn)稅調(diào)整為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅來(lái)征收，同時(shí)考慮不同地段的因素并幾年一次重評(píng)稅基，不動(dòng)產(chǎn)稅就會(huì)逐漸隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而成為地方政府的一個(gè)支柱性的重要稅源。其次，開(kāi)征物業(yè)稅可以清理針對(duì)房地產(chǎn)的各種繁雜的收費(fèi)，將房地產(chǎn)方面的收入納入預(yù)算內(nèi)規(guī)范管理，遏制房地產(chǎn)的投機(jī)與腐敗行為。最后，通過(guò)開(kāi)征新的物業(yè)稅可以達(dá)到完善房地產(chǎn)稅制的目的。新的物業(yè)稅將統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并滿足寬稅基、少稅種、低稅率的國(guó)際通行趨勢(shì)。綜上所述，正稅、清費(fèi)、明租是我國(guó)物業(yè)稅最好的定位。

二、我國(guó)物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)

首先，物業(yè)稅的課稅對(duì)象和稅基。對(duì)世界上多數(shù)國(guó)家來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對(duì)象是房屋和土地，但在具體征稅對(duì)象和稅基上又各有區(qū)別。有的國(guó)家單獨(dú)對(duì)房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值或其年租金。各國(guó)征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國(guó)、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn)；英國(guó)對(duì)包括樓房、平房、公寓、活動(dòng)房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅；有的國(guó)家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來(lái)分開(kāi)征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對(duì)房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對(duì)象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅，前者的課稅對(duì)象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計(jì)征，后者的課稅對(duì)象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，新的物業(yè)稅應(yīng)該將土地和房屋合并征稅，同時(shí)按經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房屋及其他進(jìn)行分類，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的課稅要重于非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。而對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)療、農(nóng)民住房等用地，可以通過(guò)免征額來(lái)解決。

其次，稅率的設(shè)置。從國(guó)際范圍來(lái)看，財(cái)產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)時(shí)使用最廣泛的是比例稅率，在對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時(shí)也采用累進(jìn)稅率。因此，比例稅率也是我國(guó)物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)選擇。中央政府對(duì)地方政府征收的稅率規(guī)定最低最高限額，并出臺(tái)相應(yīng)的限制規(guī)定，具體的稅率由地方政府自行決定。

再次，課稅依據(jù)的選擇。課稅依據(jù)的選擇很關(guān)鍵，它既關(guān)系到稅收征管的簡(jiǎn)便與否，也關(guān)系到稅收負(fù)擔(dān)的公平與否。對(duì)房產(chǎn)稅而言，以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)顯然不利于稅負(fù)公平，也不利于征管；而對(duì)于土地使用稅而言，純粹以土地占用面積為課稅依據(jù)，也不能體現(xiàn)土地的級(jí)差性特點(diǎn)。鑒于一般情況下房地產(chǎn)都具有升值的特點(diǎn)，比較好的方法就是選擇房產(chǎn)和土地的評(píng)稅值作為計(jì)稅依據(jù)。所謂的評(píng)稅值就是當(dāng)?shù)毓J(rèn)的市場(chǎng)價(jià)格，即當(dāng)?shù)氐膶ｉT(mén)從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估部門(mén)所確定的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。以評(píng)稅價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，具有科學(xué)性，能較準(zhǔn)確反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際價(jià)值水平，充分體現(xiàn)公平稅負(fù)原則。

最后，征管模式的選擇。不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力。因此，應(yīng)該盡快建立與財(cái)產(chǎn)登記、評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。同時(shí)，立法機(jī)構(gòu)積極制定評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，盡快制定《物業(yè)稅法》，明確有關(guān)物業(yè)稅的評(píng)估、征收細(xì)則和懲罰措施，保證政府的各項(xiàng)措施有法可依。此外，由于我國(guó)目前法制不健全，人們的自覺(jué)納稅意識(shí)還比較低，筆者建議，物業(yè)稅的征收宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳為主，自主申報(bào)為輔的制度。具體為對(duì)未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳；對(duì)已上市交易的房改房，由單位代收代繳；對(duì)商品房，如果有物業(yè)公司管理的，則由物業(yè)公司代收代繳；對(duì)其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報(bào)和稅務(wù)人員上門(mén)征收相結(jié)合的方式。

三 關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的配套問(wèn)題

（一）適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，遺產(chǎn)稅制和贈(zèng)與稅制的建立是完善房地產(chǎn)稅的一個(gè)重要保障。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅可以有效地防止納稅人利用贈(zèng)與和繼承等手段偷逃房地產(chǎn)稅。而且對(duì)因繼承或受贈(zèng)而獲得房地產(chǎn)的納稅人進(jìn)行課稅，也是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)?熏防止社會(huì)貧富兩極分化的客觀需要。

在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開(kāi)征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式?；谖覈?guó)遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財(cái)產(chǎn)，公民的納稅意識(shí)不強(qiáng)等實(shí)際情況，宜選擇總遺產(chǎn)稅制和總贈(zèng)與稅制。即對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對(duì)贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。二是科學(xué)確定征稅對(duì)象、范圍及征管程序。參照國(guó)際慣例，課稅對(duì)象范圍應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn)，合理確定扣除項(xiàng)目，如設(shè)喪葬費(fèi)用扣除，遺產(chǎn)管理費(fèi)用扣除、債務(wù)扣除、捐贈(zèng)扣除、合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用扣除等。最后，制定有關(guān)部門(mén)相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）正確處理好開(kāi)征物業(yè)稅與其他相關(guān)稅種的關(guān)系

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類，其課稅對(duì)象是財(cái)產(chǎn)本身，例如，營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)稅課稅對(duì)象是房產(chǎn)的價(jià)值，但我們不能通過(guò)破壞房屋的整體來(lái)獲取收入，只能通過(guò)對(duì)房產(chǎn)所有者的收入來(lái)計(jì)征。我們知道，所得稅也是按照納稅人收入的一定比例（累進(jìn)）征收的。這樣一來(lái)，就會(huì)產(chǎn)生多稅同源的問(wèn)題。而今后的物業(yè)稅同樣將面臨此類問(wèn)題，與其同源的稅種主要有個(gè)人所得稅以及將來(lái)很可能在我國(guó)開(kāi)征的社會(huì)保障稅和遺產(chǎn)稅。這四個(gè)稅種都將對(duì)作為自然人納稅人的普通百姓形成稅收負(fù)擔(dān)。從稅收制度的整體效應(yīng)角度看，單個(gè)稅種的制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)從屬于整體稅制，因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)物業(yè)稅的稅制及征管制度時(shí)，必須充分考慮這一客觀要求，要在科學(xué)計(jì)算納稅人的綜合稅收負(fù)擔(dān)能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)稅制，而不能因開(kāi)征物業(yè)稅使普通百姓的經(jīng)濟(jì)利益受到過(guò)大損失。

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