摘要：資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)理的手段。為在不同的經(jīng)濟(jì)條件下選擇相應(yīng)適用的評(píng)估方法，在闡釋資產(chǎn)評(píng)估各自的應(yīng)用原理、模型特點(diǎn)及其局限性的基礎(chǔ)上，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法的應(yīng)用原理的局限性、基本方法的差異分析及消除差異的措施等方面進(jìn)一步研究了各種基本方法的異同性。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估；市場(chǎng)法；收益法；成本法；

中圖分類號(hào)：Ｆ713．3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）01－0023－03

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)理的手段，是影響資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量高低的重要環(huán)節(jié)。它實(shí)際上是表達(dá)某項(xiàng)特定資產(chǎn)在市場(chǎng)中如何運(yùn)做的經(jīng)濟(jì)模型。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的分析，將有助于資產(chǎn)評(píng)估師與評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)不同的資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)實(shí)條件與資產(chǎn)特點(diǎn)，選擇適用的資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，并為方法間的相互驗(yàn)證提供理論依據(jù)。

一、資產(chǎn)評(píng)估基本方法的應(yīng)用原理與局限性分析

目前，奠定三大基本資產(chǎn)評(píng)估方法的理論已經(jīng)逐漸成熟，其他評(píng)估方法一般由這三種方法派生而來(lái)，如由市場(chǎng)法派生的路線價(jià)法、由成本法派生的假設(shè)開(kāi)發(fā)法、由收益法派生的投資法等。但從資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一資產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大，存在局限之處。

（一）市場(chǎng)法的應(yīng)用原理與局限性分析

1．市場(chǎng)法的應(yīng)用原理與模型特點(diǎn)

市場(chǎng)法也稱為銷售比較法，原稱市場(chǎng)數(shù)據(jù)法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是市場(chǎng)供求論。它從資產(chǎn)本身出發(fā)，運(yùn)用替代原理，認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格等于類似資產(chǎn)在市場(chǎng)均衡點(diǎn)上的均衡價(jià)格。在實(shí)際操作中，市場(chǎng)比較法則是將待估算資產(chǎn)與其所在區(qū)域近期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以這些資產(chǎn)的成交價(jià)格作為參考進(jìn)行修正，從而估算待估資產(chǎn)在正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值的一種方法。市場(chǎng)比較法是一種技術(shù)較成熟的估價(jià)方法，用市場(chǎng)法得出的評(píng)估結(jié)果因?yàn)橹苯觼?lái)源于市場(chǎng)又應(yīng)用于市場(chǎng)，所以很容易被接受使用。目前評(píng)估界一致認(rèn)為，在三種評(píng)估方法都可使用的條件下，市場(chǎng)法是首選。

市場(chǎng)法在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中的運(yùn)用可用數(shù)學(xué)表示為如下三個(gè)方程：

Ｓ＝Ｐ＋Ａ（ＸＩ－Ｚ）（1－1）

Ｖ＝ＷＳ（1－2）

ＷＩ＝1（1－3）

方程（1－1）定義了由不同的可比資產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)出的不同的指導(dǎo)價(jià)格。

方程（1－2）定義了對(duì)如上的指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整可以得到最終的評(píng)估價(jià)格，這一過(guò)程體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。

方程（1－3）使最終的資產(chǎn)評(píng)估值介于最高與最低的指導(dǎo)價(jià)格之間。

方程（1－2）與方程（1－3）是評(píng)估實(shí)踐中的協(xié)調(diào)（或調(diào)和，ｒｅｃｏｎｃｉｌｉａｔｉｏｎ）過(guò)程。其中：

Ｓ＝Ａ（1×ｎ），代表特定目標(biāo)資產(chǎn)的ｎ個(gè)指導(dǎo)價(jià)格向量；

Ｐ＝Ａ（1×ｎ），代表ｎ項(xiàng)可比資產(chǎn)的銷售價(jià)格向量；

Ｘ＝Ａ（ｊ×1），代表目標(biāo)資產(chǎn)的ｊ項(xiàng)資產(chǎn)特征向量；

Ｚ＝Ａ（ｊ×ｎ），代表ｎ項(xiàng)可比資產(chǎn)的ｊ特征矩陣；

（?觹Ｘ與Ｚ包含了適當(dāng)?shù)谋容^因素（如資產(chǎn)特點(diǎn)、位置、支付條件等））

Ａ＝Ａ（1×ｊ），代表ｊ調(diào)整因子向量；

Ｉ＝Ａ（1×ｎ），為標(biāo)準(zhǔn)單位陣；

Ｖ為（1×1）的目標(biāo)資產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)值；

Ｗ為（1×ｎ）的與ｎ項(xiàng)可比資產(chǎn)有關(guān)的權(quán)重向量

如上方程也可用下述簡(jiǎn)化的、兩個(gè)相關(guān)聯(lián)的公式表示：

以上的公式表示是一種確定型的模型，即評(píng)估師視各個(gè)變量為確定變量，而不是隨機(jī)變量，不存在變量的概率分布。此時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為通過(guò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息，以及他們的專業(yè)判斷就可以形成確定的資產(chǎn)評(píng)估值。通常情況下，評(píng)估師僅選用三到五個(gè)可比資產(chǎn)銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估。

2．市場(chǎng)法應(yīng)用的局限性

采用市場(chǎng)法的關(guān)鍵是能夠找到合適的參照物。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)數(shù)據(jù)是很豐富的，而在新興市場(chǎng)，市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)稀少的多。在資產(chǎn)（尤其是房地產(chǎn)）市場(chǎng)發(fā)育較為成熟的國(guó)家和地區(qū)，如英國(guó)、美國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣和香港等地，由于易于找到眾多相似的可比資產(chǎn)，所以在各類資產(chǎn)評(píng)估中廣泛采用市場(chǎng)比較法。但在一些資產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。而且，即便是在資產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法在某些情況下也不大適用，如由于某些原因?qū)е绿囟▍^(qū)域在一段較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒(méi)有發(fā)生資產(chǎn)交易的情形。另外，比較法需要在交易情況、交易日期、資產(chǎn)特征等方面對(duì)比較對(duì)象進(jìn)行修正，這個(gè)過(guò)程很難采用量化的計(jì)算公式，只能由估價(jià)人員憑其知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，這也將影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

（二）收益法的應(yīng)用原理及其局限性

1．收益法的應(yīng)用原理與模型特點(diǎn)

在理論上，收益還原法以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，即資產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格、生產(chǎn)成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的收益或得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。它主要從使用者角度，運(yùn)用預(yù)期收益和效用價(jià)值原理，將未來(lái)收益資本化，確定房地產(chǎn)價(jià)格等于其未來(lái)所獲收益的折現(xiàn)值之和。在實(shí)際操作中，收益還原法是預(yù)計(jì)待估資產(chǎn)未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算資產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的方法，該方法一般用于經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)格測(cè)算。

還原法可用如下公式表示：

確定評(píng)估期間的方法有：對(duì)比法、現(xiàn)金流量波動(dòng)曲線，以及多項(xiàng)式回歸倒推法等。

2．收益法應(yīng)用的局限性

雖然收益還原法的基本思想簡(jiǎn)單明了，易于理解，而且從理論上來(lái)講，收益法的評(píng)估結(jié)論還具有較好的可靠性和說(shuō)服力，但是在收益法的計(jì)算中，確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率、收益年限和預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的資產(chǎn)或者收益無(wú)法測(cè)算的資產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

（三）成本法的應(yīng)用原理及其局限性

1．成本法的應(yīng)用原理與模型特點(diǎn)

在理論上，成本法的依據(jù)從賣者角度為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，從買者角度為替代論。它主要是從開(kāi)發(fā)角度，運(yùn)用等量投資至少獲取等量收益的投資原理，根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)的一般原則，確定房地產(chǎn)的價(jià)格等于所有投入資本和利潤(rùn)之和。在實(shí)際操作中，重置成本法則是將待估資產(chǎn)的各項(xiàng)成本構(gòu)成進(jìn)行分析，求取待估資產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)造價(jià)格（重置價(jià)格或重建價(jià)格），然后扣除折舊，以此估算資產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的一般模型為：

使用乘法模型需具有嚴(yán)格的假設(shè)條件，即假設(shè)有形損耗、功能性損耗與經(jīng)濟(jì)性損耗為并列發(fā)生，三者之間互為因果關(guān)系或存在明顯的時(shí)序關(guān)系。相比之下，在減法模型中不需要具備以上條件，其三項(xiàng)損耗或損耗率之間往往也并非具有前因后果，或者時(shí)序上嚴(yán)格的先后關(guān)系，所以減法模型具有一般性。

2．成本法應(yīng)用的局限性

從理論角度來(lái)看，只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。但是，現(xiàn)實(shí)生活中資產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；資產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，難度最大的就是損耗的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的資產(chǎn)，往往是以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，這同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

二 資產(chǎn)評(píng)估基本方法的差異分析及消除差異的措施

（一）不同種類的資產(chǎn)對(duì)評(píng)估方法選擇有側(cè)重

各種評(píng)估方法具有各自不同的評(píng)估思路、前提條件和數(shù)據(jù)來(lái)源。對(duì)形態(tài)各異、種類繁多的資產(chǎn)實(shí)施評(píng)估，選擇評(píng)估方法總是有側(cè)重和優(yōu)選順序的，如機(jī)器設(shè)備按照成本途徑能獲得更充分的數(shù)據(jù)，評(píng)估時(shí)一般采用成本法評(píng)估；無(wú)形資產(chǎn)或投資資產(chǎn)更能滿足收益法評(píng)估的前提條件，容易獲得與收益、投資報(bào)酬率有關(guān)的數(shù)據(jù)，其一般首選收益法評(píng)估；資產(chǎn)在成熟發(fā)達(dá)的市場(chǎng)條件下容易找到參照資產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法評(píng)估。

（二）不同市場(chǎng)條件對(duì)評(píng)估方法選擇有制約

市場(chǎng)條件即資產(chǎn)評(píng)估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為面臨的市場(chǎng)環(huán)境，包括市場(chǎng)體系和市場(chǎng)機(jī)制的完備程度、交易的頻繁狀況、交易信息的暢通與否、行業(yè)和國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)的獲取可能性等。根據(jù)市場(chǎng)條件的優(yōu)劣，選擇評(píng)估方法的一般順序?yàn)椋菏袌?chǎng)法、收益法、成本法。如對(duì)既無(wú)市場(chǎng)參照物，又無(wú)經(jīng)營(yíng)記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本法。

（三）評(píng)估人員自身素質(zhì)的影響

評(píng)估人員的職業(yè)理想、職業(yè)態(tài)度、職業(yè)責(zé)任、職業(yè)勝任能力、職業(yè)紀(jì)律等素質(zhì)始終影響著評(píng)估的全過(guò)程。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是資產(chǎn)、市場(chǎng)的客觀表現(xiàn)與評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)、智慧、判斷的主觀努力相結(jié)合的產(chǎn)物。如果是評(píng)估人員自身素質(zhì)原因造成評(píng)估結(jié)果差異，應(yīng)啟用經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師，消除其中缺陷和錯(cuò)誤引起的偏差。

三 資產(chǎn)評(píng)估基本方法的趨同性分析

資產(chǎn)評(píng)估三大基本方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。雖然這些評(píng)估方法具有各自不同的評(píng)估思路、前提和運(yùn)用條件，但他們?cè)谠u(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是具有結(jié)果趨同性的特征。趨同性指在相同評(píng)估基準(zhǔn)日和相同評(píng)估目的下，對(duì)同一資產(chǎn)使用不同方法進(jìn)行評(píng)估，只要這些方法使用的前提條件具備，則分別得到的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該相同或相似。這種趨同性主要表現(xiàn)在基本目的的同質(zhì)性（即資產(chǎn)評(píng)估的基本目的就是揭示資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值）、評(píng)估方法的本質(zhì)功能的一致性（即三種方法本質(zhì)功能都是用來(lái)解釋資產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值的技術(shù)手段）以及交易假設(shè)的共同性（即均基于交易假設(shè)這一最基本的前提假設(shè)）三方面。

在評(píng)估條件允許使用多種方法對(duì)同一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，各種方法得出的結(jié)果應(yīng)該是趨同的。但資產(chǎn)評(píng)估本身并不是一項(xiàng)精確計(jì)量的科學(xué)，它只能通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，得出一個(gè)模擬市場(chǎng)下的可能出現(xiàn)的結(jié)果，因此差別是必然的。而我們所說(shuō)的趨同性或一致性指的是在一定范圍內(nèi)的吻合。

依據(jù)傳統(tǒng)確定性的估價(jià)理論，已經(jīng)得出了一些估價(jià)方法備于在不同條件下使用。這些方法有可比較銷售法（即市場(chǎng)法）、資本化法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、特別價(jià)值法、安全價(jià)值法、保險(xiǎn)價(jià)值法、生產(chǎn)價(jià)值法、司法價(jià)值法、繼承價(jià)值法等等。實(shí)際上，幾乎可以為每一獨(dú)立環(huán)境條件相應(yīng)地提供一種不同的方法；加之資產(chǎn)評(píng)估具有不確定性的本質(zhì)特征，在估價(jià)中也可以應(yīng)用不確定性理論與方法予以評(píng)估，評(píng)估方法呈現(xiàn)多樣化特征。資產(chǎn)評(píng)估是由適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型表述與發(fā)展起來(lái)的，評(píng)估方法的多樣化不妨礙其數(shù)學(xué)表達(dá)的統(tǒng)一性、確定性與不確定性方法可以統(tǒng)一用下式表述。

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