雙方訂立房屋買賣協(xié)議，誰(shuí)知協(xié)議簽訂后房?jī)r(jià)大漲，賣方覺得吃虧，便撕毀協(xié)議拒絕履行。2007年11月6日，江西省石城縣人民法院一審判決被告鄭某繼續(xù)履行協(xié)議。

原告溫某和被告鄭某于2006年7月10日簽訂一份購(gòu)房協(xié)議，被告鄭某將其所有的房屋一棟，以12.5萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告溫某，雙方約定在2007年4月10日前辦理過戶手續(xù)，原告預(yù)付購(gòu)房款4萬(wàn)元，剩余購(gòu)房款在辦理過戶手續(xù)之后支付。并約定“如有一方違約，應(yīng)向另一方支付違約金5萬(wàn)元”。隨后，原告溫某分別于2006年7月和12月、2007年3月，分3次共向被告支付購(gòu)房款12萬(wàn)元。但是2007年4月，原告要求被告辦理過戶手續(xù)時(shí)卻遭到拒絕。因此，原告訴至法院要求被告繼續(xù)履行協(xié)議。

法院查明，在雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議后的1年時(shí)間里，該棟房產(chǎn)的房?jī)r(jià)漲了將近70％，房產(chǎn)價(jià)值由原來的13萬(wàn)元左右變成了23萬(wàn)元。為此，被告鄭某覺得自己當(dāng)初把房子賣虧了，而且自己即使支付5萬(wàn)元的違約金也依然有利可圖，于是便寧愿支付違約金也拒絕繼續(xù)履行協(xié)議。

法院在審理查明以上事實(shí)之后認(rèn)為，公民在民事活動(dòng)中，應(yīng)該遵守起碼的誠(chéng)實(shí)守信原則，協(xié)議簽訂之后應(yīng)該全面善意地履行協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)，原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議的要求應(yīng)得到法律支持，遂依法作出了被告繼續(xù)履行合同的判決。

點(diǎn)評(píng)：胡勇軍（浙江海通聯(lián)合律師事務(wù)所律師）

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情節(jié)節(jié)攀升，由于房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的房產(chǎn)買賣糾紛也日趨增多，其中最為典型的就是賣方違約不賣房。

由于房屋買賣從買賣雙方簽訂買賣合同到實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)之間，有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間跨度，這期間房?jī)r(jià)很有可能存在較大漲幅，其漲幅甚至可能超過合同約定的違約金。對(duì)于賣方來說，即使因違約支付違約金也仍然存在較大的獲利空間。因此，許多賣方不惜以支付違約金為代價(jià)，撕毀原房屋買賣合同，將房屋賣給其他出價(jià)更高者。

本案中，原、被告于2006年7月10日簽訂購(gòu)房協(xié)議，雙方約定的辦理過戶手續(xù)時(shí)間是2007年4月10日前，中間間隔了9個(gè)月，該棟房產(chǎn)價(jià)值也從原來的13萬(wàn)元漲至23萬(wàn)元。被告為了追求利益最大化，寧愿支付違約金也不愿再繼續(xù)履行協(xié)議。

合同法明確規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)預(yù)見到市場(chǎng)波動(dòng)可能給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)，慎重簽訂合同。而一旦合同簽訂生效，對(duì)合同雙方就具有約束力，雙方都應(yīng)該嚴(yán)格按照合同約定履行自己的義務(wù)，不得再因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因擅自解約。

同時(shí)，合同法第107條還規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)事人一方在事實(shí)上能履行合同義務(wù)而故意違約的情況下，另一方可以要求其承擔(dān)“繼續(xù)履行”的違約責(zé)任。因此，被告拒絕按合同約定的時(shí)間辦理過戶手續(xù)時(shí)，原告可以起訴至人民法院，要求法院判決其繼續(xù)履行合同。

回顧本案，雖然原告通過法律途徑，使被告辦理了房屋過戶手續(xù)，挽回了自己的損失。可一旦訴諸法律，交易成本就會(huì)大幅提高，而且還要比較長(zhǎng)的審理時(shí)間，這對(duì)雙方都不利。因此，購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)盡量清楚地表述合同條款，并明確相應(yīng)的違約責(zé)任，提高賣房者的違約成本，比如賣房者不履行合同，還要賠償購(gòu)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲帶來的實(shí)際損失等等，以有效降低違約率。