一、政策解讀

自7月21日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始年內(nèi)第三次上調(diào)，住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。同時(shí)，國(guó)務(wù)院決定自8月15日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。以此來(lái)引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長(zhǎng)、調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期及維護(hù)物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。加息減稅能成為當(dāng)前樓市的“退燒藥”嗎?

銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，最近7個(gè)月內(nèi)已3次加息，是自2004年10月以來(lái)第7次加息。這次宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將體現(xiàn)在兩方面：對(duì)購(gòu)房者而言，加息意味著增加還貸負(fù)擔(dān)，以50萬(wàn)元20年期限貸款計(jì)算，還款額增幅已超過(guò)10%，這使得普通工薪階層的還款壓力加大；對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息會(huì)帶來(lái)開發(fā)成本提高。因?yàn)橘J款利息提高，而房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特點(diǎn)決定了開發(fā)成本也會(huì)因此而增加，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商在房地產(chǎn)發(fā)展高昂的大背景下，會(huì)通過(guò)提高房?jī)r(jià)等方式輕松轉(zhuǎn)嫁這一成本。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家據(jù)此認(rèn)為，加息勢(shì)必會(huì)抑制房地產(chǎn)投資（機(jī)），會(huì)大大改變購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，扎堆現(xiàn)象亦會(huì)減少。但前6次加息后的樓市走勢(shì)證明，這種“通過(guò)調(diào)控房產(chǎn)需求方來(lái)影響開發(fā)商從而讓房?jī)r(jià)降下來(lái)”的美好愿望從未實(shí)現(xiàn)過(guò)。實(shí)際上，房地產(chǎn)的需求在城市化進(jìn)程、居民收入提高以及升值預(yù)期的大趨勢(shì)下，特別是在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著投資、投機(jī)需求一起釋放，使其難以抑制。

二、政策出臺(tái)背景

對(duì)于這次宏觀調(diào)控組合拳的出臺(tái)，早在不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)料之中。原因有三：一是城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅為多年所少有。二是我國(guó)上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為106768億元，同比增長(zhǎng)11.5%，比上年同期增速加快了0.5個(gè)百分點(diǎn)。三是我國(guó)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，比上年同期加快4.3個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快1.6個(gè)百分點(diǎn)。這些都表明當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于過(guò)熱之中，利息上調(diào)勢(shì)在必行。

國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析組7月24日的報(bào)告認(rèn)為，今年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)再次呈現(xiàn)增長(zhǎng)“偏快”的趨勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也再次面臨由“偏快”向“全面過(guò)熱”轉(zhuǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中原有的突出矛盾和問(wèn)題還沒(méi)有得到有效緩解，又出現(xiàn)通脹壓力加大、資產(chǎn)泡沫由樓市向股市蔓延等新問(wèn)題。為了防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，報(bào)告建議，未來(lái)一段時(shí)間應(yīng)采取“穩(wěn)中偏緊”的貨幣政策，重點(diǎn)運(yùn)用利率政策，抑制投資及資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。同時(shí)，要把節(jié)能降耗作為下一步宏觀調(diào)控的重要任務(wù)，在適當(dāng)時(shí)機(jī)加快推進(jìn)資源性產(chǎn)品和要素價(jià)格改革，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。

三、房?jī)r(jià)飛漲原因分析

近來(lái)關(guān)于房?jī)r(jià)的飚升新聞總讓人心驚肉跳：“6個(gè)月上漲50%”、“一個(gè)樓盤的市值可以買下整個(gè)伊利集團(tuán)”、“新拍出的樓面地價(jià)接近在售房?jī)r(jià)”等等。對(duì)于此次宏觀調(diào)控，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息、減稅短期內(nèi)仍難改房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫格局。

從供求關(guān)系看，住房需求旺盛客觀存在，建房速度總難追隨售房的步伐，有效供給的不足形成供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

從成本構(gòu)成看，地價(jià)上漲、土地增值稅清算以及貸款加息，這些都導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本大增，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭很猛的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商很容易將此轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者而急劇拉升房?jī)r(jià)。地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是新一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。?guó)家宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是很好的，但開發(fā)商卻藉此哄抬物價(jià)，也成為當(dāng)前房?jī)r(jià)飛漲的人為因素之一。

從交易秩序看，“炒風(fēng)”不斷，非正常因素助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲。業(yè)內(nèi)人士指出，人為因素推漲房?jī)r(jià)主要體現(xiàn)在：一是一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；二是開發(fā)商已開盤，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格奇高等方式捂盤；三是開發(fā)商捂盤惜售，同時(shí)聯(lián)合少數(shù)媒體蓄意制造緊張的供不應(yīng)求氣氛。抓住消費(fèi)者愈難買愈想買的心態(tài)，串通哄抬房?jī)r(jià)。不少表面上聲稱已售罄的房地產(chǎn)，實(shí)際銷售還不到1/3，其余2/3房屋在媒體推波助瀾下，開發(fā)商直接抬高房?jī)r(jià)或通過(guò)轉(zhuǎn)移到其它項(xiàng)目下的手段，以實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷售。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)，更是屢見(jiàn)不鮮。這進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張氣氛，為房?jī)r(jià)上漲煽風(fēng)點(diǎn)火。

從資金來(lái)源分析，行業(yè)外資金，特別是部分股市資金開始流入樓市，助推房?jī)r(jià)上漲；境外投機(jī)性游資的大量涌入，加劇了樓市格局的改變，在相當(dāng)程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)也強(qiáng)化了房地產(chǎn)看漲預(yù)期。

四、樓市降溫的對(duì)策與建議

（一）增加供應(yīng)

供求關(guān)系決定價(jià)格，增加供給是降溫的必要條件之一。當(dāng)前樓市高房?jī)r(jià)問(wèn)題的主要矛盾在于市場(chǎng)有效供給不足，自住和投資（機(jī)）需求強(qiáng)烈，在賣方市場(chǎng)為主的格局之下，房?jī)r(jià)得以一路攀升，由于信息不對(duì)稱，導(dǎo)致購(gòu)房者恐慌性入市追漲。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急是強(qiáng)力推進(jìn)沖擊型的有效供給，而不是以控制需求的方式來(lái)圍堵。要改變樓市看漲預(yù)期，合乎市場(chǎng)規(guī)律的做法就是得強(qiáng)力推進(jìn)中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時(shí)輔以廉租房等住房保障措施的協(xié)同推進(jìn)。

（二）整頓交易秩序，打擊囤積居奇

中央政府在打擊樓市中囤地、囤房方面應(yīng)下狠手。要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點(diǎn)：一是批出的土地不能閑置，要進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成房屋；二是所形成的產(chǎn)品必須是大眾購(gòu)買力所能承受的房屋。前者要求嚴(yán)格執(zhí)行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求大力推行“90/70”項(xiàng)目，形成沖擊性供給，同時(shí)也要防止囤房發(fā)生。

7月20日調(diào)控措施出臺(tái)后，不少人認(rèn)為，這些政策對(duì)房地產(chǎn)和股市沒(méi)有多少影響。但這次宏觀政策的出臺(tái)不僅表明了中央政府為民政策的一貫誠(chéng)意，而且也表現(xiàn)出調(diào)控手段的根本轉(zhuǎn)變，具體表現(xiàn)為，對(duì)幾年來(lái)行政性宏觀調(diào)控開始轉(zhuǎn)變?yōu)槔檬袌?chǎng)化的機(jī)制，由以往著重?cái)?shù)量型工具改變?yōu)楦嗟乩脙r(jià)格型杠桿。從此意義上來(lái)說(shuō)，這次加息及減利息稅預(yù)示著政府宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，預(yù)示著政府對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重新認(rèn)識(shí)，也展現(xiàn)出民生政府在點(diǎn)滴中成長(zhǎng)。而加息及減利息稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)股市、對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及民眾生活的影響也讓人拭目以待。

（作者單位：河北張家口職業(yè)技術(shù)學(xué)院）