[摘要] 針對房價居高不下、金融風險日益顯現(xiàn)，調(diào)控措施不斷但收效甚微的樓市問題，開征物業(yè)稅可以在房子的持有環(huán)節(jié)上增加持有成本，抑制商品房的投機性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達到抑制高房價的目的。

[關鍵詞] 物業(yè)稅 抑制高房價

物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。 從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。

一、我國開征物業(yè)稅的定位

物業(yè)稅是對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費及購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費進行有效地整合，會對房價的上漲產(chǎn)生明顯的抑制作用，應擔當?shù)胤蕉愔黧w稅種的角色。但近期物業(yè)稅的構建應定位在解決經(jīng)濟社會快速發(fā)展中因資源占用、利益分配失衡所帶來的收入不公、影響可持續(xù)發(fā)展，以及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的完善上。而為地方政府籌集財政收入的職能是第二位的。

二、物業(yè)稅設計的主要思路

我國的物業(yè)稅將是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設里的一個全新的稅種，應將其定位為地方稅的主體稅種。因此，物業(yè)稅制度設計，首先要取消原有的房地產(chǎn)保有稅種，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，然后根據(jù)我國的實際情況，借鑒其他國家或地區(qū)比較成熟的房地產(chǎn)保有稅制的經(jīng)驗，對稅負水平進行重新設計，對物業(yè)稅的稅制要素進行科學合理的制度安排。

物業(yè)稅的改革是近年來我國稅收制度的一項重大改革，不是對現(xiàn)有稅制的拾遺補缺，也不僅僅是幾個稅種的簡單合并或取消。物業(yè)稅的改革是要建立起地方政府的主體財源，建立長效的、具有前瞻性的、有利于房地產(chǎn)業(yè)，以及整個國民經(jīng)濟長遠發(fā)展的物業(yè)稅制度。

三、開征物業(yè)稅的具體制度設計

1.稅種設計。在物業(yè)稅下分設土地稅和房屋稅兩個稅種，將耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)開發(fā)階段征收的土地稅；將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅，以及土地出讓金合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房屋稅。稅收管轄權歸地方。為什么要分設土地稅和房屋稅，而不是將二者合并成單一物業(yè)稅呢?首先，土地稅與房屋稅的納稅人不同，土地稅的納稅人是土地使用者，房屋稅的納稅人是房屋所有者。如果把二者合并征收物業(yè)稅，納稅人必須既是土地使用者又是土地之上房屋的所有者，土地使用者和房屋所有者為同一主體，這樣對其課征物業(yè)稅是合理的。而現(xiàn)實的情況是，土地使用者和房屋所有者往往為不同主體，這樣應分別對其課稅，否則讓土地使用者負擔房屋稅收或是讓房屋所有者負擔土地稅收都是不合理的。其次，土地稅與房屋稅的課稅目的不同，對土地課稅的目的在于防止土地過分集中于少數(shù)人手里，促進土地合理分配和利用，防止土地投機行為:對房屋的課稅目的，主要是應能課稅、調(diào)節(jié)收入分配，房屋價值決定稅負高低，富者住豪宅須多繳稅，貧者則少繳稅，維護社會公平。

2.稅率的設計。合理確定稅基和稅率，關系到納稅人的負擔與政府的財政收入，是正確處理征納矛盾的關鍵。大多數(shù)國家物業(yè)稅稅率設在1%～1.5%之間。稅率可以由國家統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，各地根據(jù)自己的經(jīng)濟情況選擇具體的適用比例稅率。

(1)考慮貸款支出能力的稅率設計模型。國際上通常使用市場估價法來確定稅率。假定一個中等收入水平的家庭擁有房地產(chǎn)的評估價值MV萬元，年個人收入R萬元，但負稅能力應考慮抵押貸款月支出Mi。其負稅能力每年按家庭收入的n％來計算，則：

物業(yè)稅年稅率（其中:Ｒ家庭年收入額，Mi月供貸款額，Tr物業(yè)稅年應納稅額，n%納稅人的負稅能力，MV房地產(chǎn)的評估價值，C相關費用（如免征額、修繕費等）。

這種方法反映出，確定物業(yè)稅的稅率所要考慮的納稅能力實際上是考慮房產(chǎn)所有者的收入和貸款因素的。

物業(yè)稅的應納稅額 T=（MV-C)×Tr

(2)有一定面積起征點的稅率設計模型。物業(yè)稅在具體操作中，對于普通居民用房和經(jīng)濟適用房宜采用有一定面積起征點的價值為計稅依據(jù)。首先，需要根據(jù)一個地區(qū)的房價確定最低保障性居住面積的居住價值，這一最低保障居住價值應該是從房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)計的均價與城市規(guī)定的人均最低保障居住面積的乘積。例如，假設在一個城市商品房的均價是5000元，核定的人均最低保障居住面積是20平方米，則最低保障居住價值是5000×20=100000元。其次，確定在這個城市中的中等居住條件的家庭作為確定需要納稅的家庭，并且作為測定稅率的“三口之家的標準家庭”，這一“標準家庭”的居住面積100m2；再次，依據(jù)該地區(qū)（城市）中等偏下收入階層擁有的基本居住面積來確定房產(chǎn)稅的稅率，假定一個城市年人均純收入的2倍（因為是夫婦兩人）為年2×2=4萬元，我們判斷他的納稅能力按照年均收入的5%計算，則該城市物業(yè)稅的年稅率測算是：物業(yè)稅年稅率

類似可以得到該城市某個地段的物業(yè)稅稅率：（其中：Tr 物業(yè)稅年稅率，S1實際居住面積，S0該市核準的標準居住面積，P該地段的單位面積房地產(chǎn)平均估算價格，T年應納稅額，n％居民納稅能力）

綜上所述，在具體設計物業(yè)稅稅率時應該考慮如下因素：第一，一定的起征點，包括以市場價值為主要起征點和一定面積為輔助起征點;第二，本地區(qū)的居民的負稅能力;第三，地區(qū)之間的物業(yè)稅稅率應該適當平衡。否則，那些稅率太高的地區(qū)就會驅(qū)趕稅源，抑制本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

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