所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”，又稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”#65377;鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)#65377;這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案#65377;所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證#65377;但是就在建設(shè)部門以其產(chǎn)權(quán)不受國(guó)家保護(hù)，警告市民別去購(gòu)買，國(guó)土部門以其違法用地，要予以查禁的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房卻以其頑強(qiáng)的自生能力，贏得市民和農(nóng)民的青睞，不斷擴(kuò)大其市場(chǎng)份額#65377;究其原因，主要有以下幾個(gè)方面的原因:

一#65380;房?jī)r(jià)上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤#65377;城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快早已是不爭(zhēng)的事實(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)

掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，以北京為例，2007年7月在售的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為3311元/平方米，僅及2006年北京市整體銷售均價(jià)的8792/平方米的38%#65377;對(duì)于想去大城市，而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡#65377;假如政府今后不出什么政策，購(gòu)房者就能以這么低的購(gòu)房成本享受幾十年的住房，從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，他們可能就會(huì)覺(jué)得這是比較合算的#65377;從而在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，其中的價(jià)格低廉也掩蓋了其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)#65377;小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格之所以如此之低，在于其省去了三部分費(fèi)用:一是購(gòu)地成本，二是各種稅費(fèi)，三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本#65377;土地出讓金#65380;稅費(fèi)以及各種腐敗成本是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，當(dāng)然其也為小產(chǎn)權(quán)房提供生存土壤#65377;

二#65380;地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展#65377;作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(zhǎng)時(shí)間，能夠從局部地區(qū)#65380;個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職，是一種管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者#65377;按照國(guó)家土地管理法的規(guī)定，任何個(gè)人和單位都不得在沒(méi)有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓#65377;作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在全國(guó)各地大搞開(kāi)發(fā)區(qū)的熱潮中，進(jìn)行土地違法買賣行為一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門的嚴(yán)重失職行為有關(guān)#65377;

三#65380;新農(nóng)村建設(shè)為其發(fā)展提供了便利條件#65377;這兩年小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，還有一個(gè)很重要的因素就是新農(nóng)村建設(shè)#65377;在國(guó)家要求的新農(nóng)村建設(shè)中，村里把原來(lái)的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃#65380;集中建房，所建的房子應(yīng)該是連排的#65380;類似公寓形式的住宅#65377;但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項(xiàng)工程時(shí)，由于資金窘迫，便會(huì)和開(kāi)發(fā)商合作，將上級(jí)政府批準(zhǔn)的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣給農(nóng)民，另一部分房子便讓開(kāi)發(fā)商出售給城市居民獲取利潤(rùn)了#65377;所以小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)其實(shí)是搭上了新農(nóng)村建設(shè)的便車#65377;

四#65380;市場(chǎng)需求提供了其發(fā)展的空間#65377;小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，從某種意義上說(shuō)，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能——當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益#65377;城#65380;鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)空間#65377;另外，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴(kuò)大也取決于它的供求關(guān)系#65377;當(dāng)很多人嘗到了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的甜頭，那么需求自然就上去了#65377;如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾和價(jià)格壓力一直這么持續(xù)下去，那么小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也就一定會(huì)存在，因?yàn)樗茉谝欢ǔ潭壬掀鸬教娲蜓a(bǔ)充的作用#65377;

我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村土地的出讓和轉(zhuǎn)讓，必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)#65377;因此，從法律上說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的，不具有進(jìn)行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證#65377;但是就是這不合法的房屋產(chǎn)權(quán)卻有很大的市場(chǎng)空間，我們不難看出其產(chǎn)生的社會(huì)效益#65377;一是打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，降低了因壟斷土地供給，限量供應(yīng)，形成的壟斷地價(jià)的虛高，減少了政府行政審批權(quán)力的尋租，使地價(jià)房?jī)r(jià)大幅回落#65377;為市民提供了能買得起的商品房#65377;二是小產(chǎn)權(quán)房只能自用，交易受到限制，自然而然地抑制了投資房的需求#65377;三是農(nóng)民集體得到了幾倍#65380;幾十倍于征地補(bǔ)償費(fèi)的土地開(kāi)發(fā)收益，增加了收入，而無(wú)需政府為失地農(nóng)民操心#65377;這些都是政府對(duì)房地產(chǎn)幾年宏觀調(diào)控想做而沒(méi)能做到的事，而小產(chǎn)權(quán)房卻做到了#65377;當(dāng)然其中也有弊端，它打破了政府對(duì)建設(shè)用地供給的壟斷，會(huì)造成建設(shè)用地失控，影響耕地保護(hù)#65377;當(dāng)然在其中的利弊之間我們能否找到一個(gè)合理且合法的解決方法才是我們下一步要做的重點(diǎn)工作#65377;

每一次對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)模式上的“突破”，如個(gè)人合作建房#65380;單位集資建房，以及這次的“小產(chǎn)權(quán)房”，都是現(xiàn)有的住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)錯(cuò)誤導(dǎo)向的壓迫下，不得以而為之的行為#65377;試想一下，如果普通市民在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以買到非暴利的#65380;和中國(guó)人工資收入水平比價(jià)合理的真正的“普通商品房”，又有誰(shuí)會(huì)冒著被政府部門處罰#65380;甚至被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)而購(gòu)買這些“名不正”的住房呢#65377;這要求政府在住房上要有所作為，要讓居者有其屋，對(duì)來(lái)自民間的住房上的“創(chuàng)舉”，政府部門要做的應(yīng)該是在引導(dǎo)而不是“扼殺”上;要為其從“合情合理”到“合法合規(guī)”#65380;走上制度化的合法渠道提供政府部門應(yīng)有的作為#65377;當(dāng)然這就要求我們聰明的立法者，在其中找到合理的解決方式#65377;

我國(guó)于1998年修訂的《土地管理法》#65377;該法第43條規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外#65377;”第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓#65380;轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)#65377;”這兩條法律剝奪了集體土地的部分開(kāi)發(fā)權(quán)(設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利)和處分權(quán)，即集體土地只能用來(lái)建設(shè)自用的村民住宅#65380;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)#65380;公共設(shè)施和公益事業(yè)，不能用于其他目的的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)#65377;這是對(duì)集體土地和國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的“不平等條約”#65377;其立法用意是政府要壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，避免建設(shè)用地供給失控#65377;然而其產(chǎn)生并沒(méi)有給農(nóng)民帶來(lái)多少利益，相反在土地交易過(guò)程中，國(guó)家和開(kāi)發(fā)商成了最終的受益者#65377;在土地征用過(guò)程中，只有為了公共利益才可以向農(nóng)民進(jìn)行強(qiáng)制征地，而非公共利益的建設(shè)用地很多也是從農(nóng)民手中征得，既然要讓國(guó)家從農(nóng)民和開(kāi)發(fā)商之間賺取差額利潤(rùn)，為什么不讓農(nóng)民從中得到實(shí)惠呢?難道土地的主人不會(huì)更好管理自己的立命之本嗎?對(duì)于法律法規(guī)的修訂，是否應(yīng)當(dāng)考慮現(xiàn)實(shí)情況，從保護(hù)耕地和農(nóng)民利益出發(fā)，把被部分剝奪了的集體土地開(kāi)發(fā)權(quán)#65380;處分權(quán)還給農(nóng)民集體，允許集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，給小產(chǎn)權(quán)房以與國(guó)有土地上的商品房同樣的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于國(guó)家審批要用于建設(shè)用地的項(xiàng)目，直接交由農(nóng)民和開(kāi)發(fā)商直接交易，不是能夠更好的保護(hù)農(nóng)民利益嗎?想來(lái)其中的腐敗和尋租也能少一些#65377;

另外對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，也要進(jìn)行合理的疏導(dǎo)，不可一畏的打壓，例如:將這些房屋變成政府應(yīng)承擔(dān)社會(huì)保障責(zé)任的經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障，也省去了補(bǔ)交土地出讓金的麻煩#65377;或者可以將這些房子用政策性租賃或廉租的方式(政府定價(jià))交給農(nóng)民組織管理，這樣可以合理的降低補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，用長(zhǎng)期的租金作為農(nóng)民的長(zhǎng)期收益，解決土地被占用之后的農(nóng)民就業(yè)與長(zhǎng)期收入保障問(wèn)題#65377;對(duì)于購(gòu)房人而言，其購(gòu)買時(shí)要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)這時(shí)也顯現(xiàn)出來(lái)，我們決不提倡先上船后買票行為，他只會(huì)助長(zhǎng)違法成本的降低，所以此時(shí)，政府部門也應(yīng)當(dāng)采取合理的方式解決購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)#65377;可以由買房變?yōu)樽夥?，或者按照市?chǎng)價(jià)格繳納土地出讓金從而獲得大產(chǎn)權(quán)證#65377;

(作者單位:河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院)