摘要：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告制度是物權(quán)法登記制度中的一個(gè)重要規(guī)定，它將物權(quán)法原理與債權(quán)法原理有機(jī)地結(jié)合在一起，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排他效力，既保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。但是，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，它在登記范圍、程序以及登記機(jī)關(guān)等方面卻存在著許多的不足和缺陷，影響了法律權(quán)威的實(shí)現(xiàn)和維護(hù)。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記；不動(dòng)產(chǎn)；請(qǐng)求權(quán)；物權(quán)法

中圖分類號(hào)：Ｄ923．2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ 文章編號(hào)：1003－949Ｘ(2007)－12－0023－02

我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債務(wù)登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。這條規(guī)定是我國(guó)民商法制度的創(chuàng)新，對(duì)于補(bǔ)充和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，消除不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)正常秩序，將發(fā)揮重要的作用。但該制度在立法上尚顯粗糙，并且在實(shí)踐操作中也存在不少的爭(zhēng)議。

一、預(yù)告登記的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)范圍過于狹窄

我國(guó)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍權(quán)限定在買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議，而對(duì)變更、消滅或贈(zèng)與及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)等是否能夠進(jìn)行預(yù)告登記則沒有規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則，沒有規(guī)定的就不能適用預(yù)告登記制度。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活實(shí)際操作中，為了保全給予或取消土地上的某項(xiàng)權(quán)利或者對(duì)土地設(shè)定負(fù)擔(dān)的權(quán)利上的權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，或者變更此種權(quán)利的內(nèi)容或者順位的請(qǐng)求權(quán)，或者是為了保全附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)時(shí)，這些權(quán)利沒有進(jìn)行預(yù)告登記，同樣對(duì)債權(quán)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不利條件，我認(rèn)為這些權(quán)利也應(yīng)該在土地登記簿中進(jìn)行登記。因而我國(guó)物權(quán)法預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)不能僅限定在房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，應(yīng)根據(jù)物權(quán)交易安全的需要而給予適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大。

確立預(yù)告登記制度的國(guó)家或地區(qū)的法律均對(duì)預(yù)告登記的適用范圍做出了明確的規(guī)定。

如德國(guó)《民法典》第883條第1款規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，可以在土地登記簿中將其納入預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記?！备鶕?jù)這一條我們可以看出，在德國(guó)民法上，可以依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括：以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)兩種。

二、“約定”條款對(duì)于債權(quán)人利益保護(hù)之不足

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，雙方當(dāng)事人處于平等的地位，雙方的利益都受到法律平等的保護(hù)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相

關(guān)規(guī)定，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，雙方當(dāng)事人按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。誠(chéng)然，這種約定必須是建立在雙方合意的基礎(chǔ)上，否則便不得為之。在現(xiàn)實(shí)生活的實(shí)際操作中，不動(dòng)產(chǎn)所有者往往處于比較強(qiáng)勢(shì)的地位，如果不動(dòng)產(chǎn)所有者要求不能或不協(xié)助債權(quán)人進(jìn)行預(yù)告登記，如果為之，債權(quán)人便不能獲得其所想得之物，如房屋，此時(shí)債務(wù)人的權(quán)利又該如何獲得保護(hù)？

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的本意是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但債權(quán)人在非自愿的基礎(chǔ)上和債務(wù)進(jìn)行了不進(jìn)行預(yù)告登記的“約定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根據(jù)相關(guān)的物權(quán)法理論，預(yù)告登記的發(fā)生方式有兩種：一是在當(dāng)事人同意時(shí)納入登記；二是因?yàn)檎?qǐng)求權(quán)外于不誠(chéng)實(shí)的行為造成的危險(xiǎn)中而需要保全時(shí)，根據(jù)單方面的申請(qǐng)由法院發(fā)布命令而予以登記。如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第32條規(guī)定：“假登記，得在申請(qǐng)書中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進(jìn)行申請(qǐng)?！暗聡?guó)《民法典》第885條第1款規(guī)定：”預(yù)告登記根據(jù)假處分的原因、根據(jù)與土地或者土地上的權(quán)利有關(guān)的當(dāng)事人的同意而納入登記。為發(fā)布假處分命令，不必證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)所受的危害?！八晕艺J(rèn)為物權(quán)法應(yīng)對(duì)債權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行進(jìn)一步的保護(hù)，當(dāng)債務(wù)人拒絕履行協(xié)助義務(wù)時(shí)，債權(quán)人應(yīng)有權(quán)向法院或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由法院依照非訴訟程序或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)其相關(guān)職權(quán)做出裁定，然后權(quán)利人可依據(jù)裁定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

三、登記機(jī)關(guān)和登記程序在法律中也并未彰顯

(一)預(yù)告登記機(jī)關(guān)的規(guī)定并未明確

物權(quán)法中并未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記機(jī)關(guān)。在物權(quán)法出臺(tái)之前，在我國(guó)現(xiàn)行法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)并不統(tǒng)一，對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)其行政主管機(jī)關(guān)的不同而存在不同的登記機(jī)關(guān)。由于多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)加以管理，由此造成了多頭登記的現(xiàn)象，形成很多弊端。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記就由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一管轄。并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一的登記程序和制度。我認(rèn)為為了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，避免程序的繁復(fù)性以及增加當(dāng)事人的登記成本，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記機(jī)關(guān)和動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)一致。但是預(yù)告登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何設(shè)定，學(xué)界存在不同的觀點(diǎn)，大體有三：

1．法院負(fù)責(zé)登記。鑒于我國(guó)目前在不動(dòng)產(chǎn)登記上的”多部門登記“、”分級(jí)登記“，嚴(yán)重違背法理和妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)交易的發(fā)展，因此根據(jù)法理和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記。

2．行政機(jī)關(guān)登記。如在日本的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，登記事務(wù)以管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的法務(wù)局、地方法務(wù)局或其分局、辦事處為管轄登記所掌管之。

3．中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由社會(huì)中介組織負(fù)責(zé)，這樣當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)性質(zhì)上屬于一個(gè)民間組織的時(shí)候，能夠有效地防止行政權(quán)力對(duì)民事權(quán)利的不正當(dāng)干涉。

我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)成立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并賦予其實(shí)質(zhì)審查的權(quán)利。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)沒有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)利，那么在登記申請(qǐng)人從事虛假登記的情況下，其實(shí)施行政處罰將會(huì)遇到法律上的障礙。行政機(jī)關(guān)不宜作為登記機(jī)關(guān)原因在于：有可能存在行政權(quán)對(duì)民事權(quán)利的不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。法院不宜作為登記機(jī)關(guān)的原因是：我國(guó)法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)；在物權(quán)民生爭(zhēng)議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實(shí)性問題，然而由法院進(jìn)行登記，登記的結(jié)果必然對(duì)法院最后的裁判產(chǎn)生影響，法院很難糾正自己登記的錯(cuò)誤。

(二)預(yù)告登記的程序在《物權(quán)法》也未規(guī)定

我國(guó)物權(quán)法對(duì)于預(yù)告登記制度只是一種粗線條架構(gòu)。從我國(guó)法律實(shí)踐來(lái)看，預(yù)告登記申請(qǐng)人大多數(shù)是買受人，他們完成申請(qǐng)需要出賣人的協(xié)助，如果出賣人的協(xié)助義務(wù)不明確，就會(huì)引起相應(yīng)的糾紛，進(jìn)而影響該制度的實(shí)施效果，并且也會(huì)難以達(dá)到它的立法目的。但我國(guó)預(yù)告登記制度并未對(duì)出賣人的協(xié)助義務(wù)做出任何規(guī)定。所以，義務(wù)人的登記義務(wù)、協(xié)助義務(wù)的條件及不履行協(xié)助義務(wù)的后果等做出相配套的規(guī)定。

四、預(yù)告登記后的處分行為原則規(guī)定太過絕對(duì)

我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：”預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！邦A(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心。從對(duì)預(yù)告登記的效力的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)采用的是絕對(duì)無(wú)效原則。但是我認(rèn)為我國(guó)《物權(quán)法》應(yīng)采用相對(duì)無(wú)效原則。相對(duì)無(wú)效是指在預(yù)告登記之后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而言，義務(wù)人仍可進(jìn)行處分，但是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨礙預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無(wú)效，即”就當(dāng)事人而言，僅對(duì)登記請(qǐng)求人無(wú)效，對(duì)其它之人仍為有效；就內(nèi)容而言，僅在妨礙之范圍內(nèi)無(wú)效“。德國(guó)《民法典》第883條第2款規(guī)定：”在預(yù)告登記之后對(duì)相關(guān)土地及權(quán)利的處分，如對(duì)請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)造成妨礙或者損害者，則屬無(wú)效。此規(guī)定適用予以強(qiáng)制執(zhí)行、扣押人情形下的處分或者破產(chǎn)管理人的處分?！拔覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)的《土地登記規(guī)則》第79條第2款規(guī)定：”前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效?！皡⒄諊?guó)外以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為為了兼顧雙方當(dāng)事人的利益，保持目的和手段的平衡，我國(guó)預(yù)告登記制度應(yīng)采用相對(duì)無(wú)效原則，即在預(yù)告登記涂銷之后，取得人權(quán)利的限制完全消失，此時(shí)對(duì)第三人的權(quán)利并無(wú)影響。這樣不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經(jīng)濟(jì)生活的活躍。

五、期限規(guī)定對(duì)于債務(wù)人利益保護(hù)之缺失

根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定：”預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！案鶕?jù)此條規(guī)定，我們可知債權(quán)人行使其請(qǐng)求權(quán)的期限為3個(gè)月，期限的規(guī)定可以有效地保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。但是在這3個(gè)月內(nèi)，債權(quán)人如果惡意拖延其請(qǐng)求權(quán)的行使，即在3個(gè)月期限快到時(shí)才行使其合法請(qǐng)求權(quán)或者決定放棄其請(qǐng)求權(quán)，即放棄其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，債務(wù)人的利益又該如何保護(hù)呢？

預(yù)告登記制度的目的，在于對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)提供有效的保障，而不是改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系。我認(rèn)為我國(guó)《物權(quán)法》應(yīng)借鑒外國(guó)的立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)承擔(dān)相對(duì)應(yīng)義務(wù)的人，不因預(yù)告登記而消除對(duì)該請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán)。即如果購(gòu)房人不能支付房款時(shí)，則售房人可以行使抗辯權(quán)，請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)解除預(yù)告登記；如果購(gòu)房人遲延履行但并未構(gòu)成根本違約果，則售房人只能請(qǐng)求暫時(shí)中止物權(quán)變動(dòng)，而不能請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)解除預(yù)告登記。

另外，《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記需要提出的申請(qǐng)文件也并未提及，但在辦理預(yù)告登記時(shí)，申請(qǐng)人必須提交相關(guān)的證明文件，否則預(yù)告登記便不能實(shí)際有效地發(fā)生。但總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)《物權(quán)法》引入不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告制度是民商法的一個(gè)比較大的進(jìn)步，但是它還存在很多需要完善的地方。

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責(zé)任編輯：豐軍