次級房貸市場讓成千上萬渴望擁有自己房子的家庭美夢成真。這一市場崩潰是誰也不愿看到的局面

過去幾個星期里，在美國房產市場上，喪失抵押品贖回權的家庭數(shù)量創(chuàng)下了新紀錄，抵押貸款延期還款比率上升，新建住房數(shù)也進一步下降。

次級房貸市場上的抵押貸款違約率尤其高，而這些貸款的對象是那些信用記錄較差、收入低或收入流不穩(wěn)定的借款者。五年來，低利率使得這種貸款的可獲得性大大增加了。許多貸款者在對高回報的追求中，把業(yè)務投向了被他們長期忽視的次級房貸市場。

另一方面，快速上漲的房價（從好的方面說，這本身就是低利率的結果）給了貸款者信心——即便出現(xiàn)了違約和抵押品贖回權喪失，高房價也能夠彌補他們的損失。此外，將抵押貸款打包，以及將其和其他資產組合起來，從而降低資產組合整體風險的創(chuàng)新方式的出現(xiàn)，都降低了貸款者在次級房貸市場上的風險。

國會議員們正在呼吁更為嚴格的次級房貸標準，要求對這種貸款的利率進行更嚴密的監(jiān)控。但是，我們應該看到，次級房貸市場使一些收入較低的群體獲得了他們無法在普通房貸市場上獲得的住房所有權。次級房貸市場在房市大熱的時候，并沒有像最近這樣飽受非議，這讓我們回想起上世紀八九十年代對垃圾債券、低評級債券的批評。

未經市場考驗的新企業(yè)往往沒有足夠的抵押物來達到商業(yè)銀行嚴格的貸款標準。有了垃圾債券，企業(yè)可以通過向非銀行投資者發(fā)行比傳統(tǒng)債券利率高得多的債券來融資。有了這些債券，公司盡管沒有多少有形資產，也可以為銀行系統(tǒng)外的投資者提供足夠高的風險回報。盡管垃圾債券被認為鼓勵了過度的風險承擔——作為融資來源競爭者的銀行經常是這種言論的散布者，但這些債券不但生存了下來，還盛極一時，在美國之外的其他一些國家也是如此。此外，諸如CNN和MCI等企業(yè)正是通過垃圾債券度過了自己的早期發(fā)展階段。

同樣的邏輯，可以應用于那些信用歷史差的家庭。他們之所以如此，是由于低下的、不確定的收入，糟糕的資源管理以及其他因素。如果只能以與普通市場上同樣的低利率和貸款條件借款，這樣的家庭不可能獲得抵押貸款。正如那些缺乏抵押品的新公司，通過發(fā)行垃圾債券才得以在殘酷的商業(yè)環(huán)境里存活下來一樣，次級房貸市場讓成千上萬渴望擁有自己房子的家庭美夢成真。

不錯，次級房貸市場上的違約率和過去相比上升了；更高的違約率已經迫使大約20家貸款者或倒閉，或尋找下家，或尋求新的融資。然而，延期還款和違約只是少數(shù)，而不是主流。

我們看到，今年一季度，次級房貸市場上抵押品贖回權喪失的數(shù)量比例從去年四季度的2％上升到2.4％，這個數(shù)字是五年來的新高。這一上升幅度的確很大，但到目前為止，至少絕大多數(shù)次級房貸并未出現(xiàn)違約。

很多人拿次級房貸市場的違約率與普通市場比較：普通房貸市場上的違約率現(xiàn)在也上升到了0.25％，雖然對于此類貸款而言已經比較高，但僅僅是次級市場的十分之一；此外，其違約率的上升幅度也遠小于次級房貸市場。但毫不奇怪，在利率上升、市場低迷的情況下，低質量貸款更容易違約。這不僅在房產市場，在其他市場上也是成立的。

盡管很多非洲裔美國人和貧困家庭由于次級房貸的發(fā)展第一次成為房主，批評者仍然聲稱，他們中的很多都被貸款者的誤導性介紹欺騙了。他們被誤導簽訂了短期的可變利息貸款合同，這些貸款首付低，但月供高，實際利率水平高于他們的支付能力。

毫無疑問，過度熱情或不謹慎的貸款者，有時確實會向經驗不足的購房者錯誤地介紹還貸的困難性。然而，處心積慮誤導那些明顯缺乏還貸能力的家庭的行為并非主流，而只是個別現(xiàn)象。

我的這種判斷并不是基于貸款者們的道德水準，而是因為延期還款和違約不但對借款者有害，也同樣會傷害貸款者。當違約量增多時，房價上升幅度也急劇減緩——在很多地區(qū)，房價已經在下降了。這樣，通過收回房子再將其賣出以補償損失的方法，已經變得越來越難以實施。此外，在美國的一些州，如果房主宣布破產，收回房子就會非常困難。

大部分只在次級房貸市場中放貸的貸款者都處于財務危機中，其中很多都倒閉了。這一事實表明，貸款者和借款者在次級房貸市場的崩潰中一損俱損。如果美國經濟不是一直保持著真實GDP的高增長和低失業(yè)率，那么利率的上升和房市繁榮期的終結將給他們帶來更為嚴重的損失。總的來說，次級房貸市場崩潰是誰也不愿看到的局面。

作者加里貝克爾（Gary Becker）為美國芝加哥大學教授，1992年諾貝爾經濟學獎得主