得到了房東的“默許”，“二房東”付蓉將承租的三室兩廳房魔術(shù)般地分割成了十間客房，但在搬入十張大床時(shí)，卻遭到了小區(qū)物業(yè)保安的阻攔。于是，付蓉一紙?jiān)V狀將物業(yè)告上了法庭。

2007年6月25日下午，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“上海綠城群租案”在上海市浦東新區(qū)法院陸家嘴法庭公開(kāi)開(kāi)庭審理。

物業(yè)阻止搬床引發(fā)“群租案”

2006年6月28日，一輛卡車停靠在上海綠城小區(qū)北門入口，卡車上一連卸下了10張簡(jiǎn)易木板床，在小區(qū)入口處壘成一摞。床的主人是60單元的二房東付蓉，正當(dāng)付蓉招呼著搬運(yùn)工人往小區(qū)里搬床時(shí)，被物業(yè)保安攔了下來(lái)。

“我為什么不可以搬自己的床進(jìn)去！”氣憤的付蓉?fù)?jù)理力爭(zhēng)，然而物業(yè)堅(jiān)持不肯讓步，在爭(zhēng)執(zhí)了兩小時(shí)后，付蓉拍下了保安的“無(wú)理行為”棄床而去。一個(gè)星期后，物業(yè)公司收到了法院的應(yīng)訴通知書(shū)和傳票。

付蓉在法庭上訴稱，2006年5月23日，她向產(chǎn)權(quán)人楊先生租賃了位于綠城小區(qū)內(nèi)的一套三室兩廳的房屋，建筑面積為132.87平方米。雙方在租賃合同中約定，租賃期限為兩年，房租為每月2400元，租金每三個(gè)月以現(xiàn)金支付。雙方同時(shí)在合同中又約定了補(bǔ)充條款，其中有“甲方（楊先生）同意乙方（付蓉）分割出租（轉(zhuǎn)租）簽約之內(nèi)的兩年”以及“若本條款與合同內(nèi)的條款有沖突，應(yīng)以本條款為準(zhǔn)”等內(nèi)容。

“2006年5月23日，我將第一期三個(gè)月租金付給出租人楊先生，然后向物業(yè)申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，物業(yè)也核準(zhǔn)了，發(fā)給我裝修進(jìn)場(chǎng)證?！钡橇罡度貨](méi)有想到的是，6月18日房屋裝修完畢后，卻遭到保安阻攔其搬入大床?！?月18日、6月28日我兩次想搬床進(jìn)去，物業(yè)都不允許我進(jìn)小區(qū)，我只能向民警求助打了八次110！”付蓉在第一次庭審中向法庭提供了上述兩天的電話賬單證據(jù)。

付蓉的代理律師在庭審中反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)將房屋租賃給原告付蓉使用，那就賦予了她合法占有、使用、收益的權(quán)利。付蓉完全是合法承租，物業(yè)公司無(wú)權(quán)對(duì)原告的搬床和出入行為進(jìn)行非法干涉和阻止，即便物業(yè)具有良好動(dòng)機(jī)，行為的主觀動(dòng)機(jī)也不可以超越法律去侵犯他人的合法權(quán)益，物業(yè)完全可以通過(guò)正當(dāng)?shù)姆赏緩綄?duì)原告進(jìn)行干涉，而不是現(xiàn)在的暴力干涉行為?！?/p>

付蓉在法庭上提出，要求判令物業(yè)公司停止侵權(quán)，不得無(wú)理阻撓她及房客正常進(jìn)入小區(qū)，并賠償她2006年6月至2007年2月的九個(gè)月房屋租金損失（每月租金以2400元計(jì)）。

物業(yè)公司：阻止的不是搬床行為，而是群租行為

付蓉一紙?jiān)V狀將物業(yè)告上法庭，頓時(shí)掀起軒然大波，這場(chǎng)由群租引發(fā)的官司頓時(shí)吸引了上海綠城所有業(yè)主和租戶的注意力。

“我們阻止的不是付蓉的搬床行為，而是她的群租行為。如果當(dāng)初我們沒(méi)有阻攔付蓉，那么今天我們?nèi)匀粚?huì)是被告，只不過(guò)原告變成了受‘群租’困擾侵害的業(yè)主們！”被告上海綠宇物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）代理律師在法庭上表示。

面對(duì)付蓉與房屋產(chǎn)權(quán)人“大房東”楊先生的租賃合同，物業(yè)公司認(rèn)為，該協(xié)議雖然同意付蓉對(duì)房屋進(jìn)行分割轉(zhuǎn)租，但也強(qiáng)調(diào)了“同一間居住房屋不得分割”。物業(yè)公司向法庭提交了楊先生本人于2006年7月29日出具的證明函一份，該證明函這樣寫道：

“上海綠宇物業(yè)管理有限公司：本人系該房屋的產(chǎn)權(quán)人，本人于今年5月23日就該房屋與付蓉簽訂了租賃合同，租賃合同雖然約定承租人付蓉可以分割，但前提是不得違反國(guó)家和上海市的有關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)付蓉承租以后將房屋分割成10個(gè)小房間，分別出租給不同的個(gè)人，造成互不相識(shí)的人共同居住，而且存在很多的治安隱患。本人對(duì)付蓉這種違法行為是絕對(duì)不認(rèn)可的，要求恢復(fù)原有戶型和功能。請(qǐng)貴公司協(xié)助對(duì)這種不合法的行為予以制止?！?/p>

“產(chǎn)權(quán)人授權(quán)我們對(duì)付蓉的行為加以阻止?！蔽飿I(yè)公司代理律師在法庭上表示，“而且付蓉的行為嚴(yán)重違反了《上海綠城業(yè)主臨時(shí)公約》及《上海綠城室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。付蓉自己承認(rèn)將房屋分割成10間，將廚房、儲(chǔ)藏室、客廳變成住宅，并且按間為單元進(jìn)行出租，這明顯違反了《臨時(shí)公約》第8條、第13條關(guān)于不能改變房屋原有設(shè)計(jì)功能及住宅用途的約定。按照第23條的規(guī)定，對(duì)于違反臨時(shí)公約的行為，我們物業(yè)有權(quán)制止?！?/p>

代理律師最后補(bǔ)充道，“6月18日付蓉只提供了電話賬單的證據(jù)，這只能說(shuō)明其報(bào)警，并不能說(shuō)明我們那天阻攔了她。6月28日我們確實(shí)阻攔她搬床進(jìn)入小區(qū)，最后在警方協(xié)調(diào)下，我們同意她搬三張床進(jìn)來(lái)，而不是十張床。”

法庭辯論一波三折 法院判決物業(yè)不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

2007年6月25日的庭審中，經(jīng)法院查明，付蓉與楊先生之間的房屋租賃合同已經(jīng)于2007年2月協(xié)議解除，付蓉已將房屋返還給楊先生。

然而面對(duì)被告舉出的諸多證據(jù)，付蓉一方在法庭辯論中始終追問(wèn)：“被告物業(yè)是否有權(quán)對(duì)付蓉合法使用承租房屋進(jìn)行阻止？有哪部法律規(guī)定物業(yè)有這個(gè)權(quán)利？”

付蓉的代理律師強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)權(quán)人楊先生出具的證明函是在侵權(quán)事實(shí)發(fā)生之后，物業(yè)公司不能“超前干預(yù)”。至于物業(yè)認(rèn)為付蓉與楊先生之間的租賃有違約行為，應(yīng)該由當(dāng)事人楊先生追究付蓉責(zé)任，而不是物業(yè)公司插手。

“再說(shuō)，原告付蓉為什么不能使用客廳，如果原告親戚住在客廳，物業(yè)也要管嗎？”付蓉的律師最后顯得有點(diǎn)咄咄逼人。

被告律師也不示弱，提出2006年上海綠城出臺(tái)相關(guān)自治約定，“二房東”出租房屋必須到有關(guān)部門備案，必須簽訂社會(huì)治安消防責(zé)任承諾書(shū)等，否則就不允許租房經(jīng)營(yíng)。付蓉將房屋分割成十間進(jìn)行出租違反了《臨時(shí)公約》，他們基于此公約進(jìn)行管理并無(wú)不可。

幾番激烈的法庭辯論之后，法庭詢問(wèn)雙方是否愿意調(diào)解，付蓉同意調(diào)解，但物業(yè)公司堅(jiān)決要“討個(gè)說(shuō)法”。

合議庭經(jīng)過(guò)對(duì)案件的評(píng)議認(rèn)為，因原告付蓉存在擅自改變住宅實(shí)際功能和布局的情況，未按照設(shè)計(jì)功能使用物業(yè)的分割轉(zhuǎn)租行為，故被告物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行為，實(shí)質(zhì)上是對(duì)原告違反設(shè)計(jì)使用功能而進(jìn)行的使用收益的限制，且出租人對(duì)此也予以認(rèn)可，故被告物業(yè)行使權(quán)利的方式并無(wú)不當(dāng)，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。法院最終沒(méi)有支持原告付蓉的訴訟請(qǐng)求。

案后：群租何以越禁越旺？

“綠城群租案”雖然一審結(jié)束，但像付蓉這樣的“二房東”現(xiàn)象值得探究。任何事物都有其存在的必然性，群租之所以如此迅猛地席卷滬上諸大樓盤，市場(chǎng)需求的旺盛是主要原因之一，與這些年上海房?jī)r(jià)的居高不下、幾百萬(wàn)外來(lái)人口的涌入、租金價(jià)格的不菲等也是息息相關(guān)的。群租者不僅包括外來(lái)務(wù)工人員，還包括大量涌入上海求職的外省市大學(xué)畢業(yè)生，畢竟這些年輕人需要靠“精打細(xì)算”才能在這個(gè)大都市立住腳跟，而群組的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于單租合租，他們可算是群租的“中流砥柱”。本案的付蓉就曾經(jīng)在庭審中表示，準(zhǔn)備將系爭(zhēng)房屋出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。

其次，上海樓盤空置率高也是重要原因之一。這當(dāng)然既有開(kāi)發(fā)商的虛假銷售，有投資客的捂房，也有大房型難以出租等各種因素，所以，雖然二房東的利益驅(qū)使拉動(dòng)了群租的發(fā)展，但在一定意義上也推動(dòng)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，消化了市場(chǎng)大量的滯租房，將這些空置房盤活，又解決了大量外來(lái)人員的居住需求。正像付蓉的律師在代理詞中呼吁的那樣：“請(qǐng)對(duì)二房東群體報(bào)一份寬容心，不要用簡(jiǎn)單的辦法予以一棒子打死！”

但是，“群組”造成諸多安全隱患，卻是不容回避的。比如上下搭鋪、亂拉線路、電線老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，甚至有很多房屋是達(dá)不到出租資質(zhì)要求的，不能保證居住者的人身安全和社區(qū)安全。因此，整治“群租”涉及千家萬(wàn)戶，市民百姓及媒體的呼聲都很高，引起上海市委、市政府的重視。早在2006年12月，上海市房屋土地資源管理局頒布相關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)日益盛行的群租?！蛾P(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定》（試行）第一條明確：“一間房屋只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人。出租給家庭的家庭人均承擔(dān)的居住面積不得低于5平方米?！薄兑?guī)定》同時(shí)明確：“居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租”；“居住房屋不得分割搭建若干小間、按間或按床位出（轉(zhuǎn)）租?！?/p>

2007年6月19日，上海市市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)在例行新聞發(fā)布會(huì)上透露，上海擬用3年基本消除群租。我們就拭目以待吧?！?/p>

(文中人物為化名)

編輯：孫薇薇

鏈接

“高品質(zhì)樓盤”

被群租“侵蝕”

本案發(fā)生地“上海綠城”位于上海浦東新區(qū)的高檔地段，與世紀(jì)公園毗鄰。據(jù)了解，2006年6月，綠城小區(qū)居委會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶，出租住房205戶。與之相對(duì)應(yīng)的數(shù)字是，小區(qū)常住居民有1600余人，而租房客已經(jīng)達(dá)到了1200余人。也就是說(shuō)，205套出租房幾乎都是群租房。

2006年下半年，綠城物業(yè)開(kāi)始陸續(xù)展開(kāi)群租整治行動(dòng)，向每戶居民發(fā)出一張《關(guān)于要求租戶統(tǒng)一辦理暫住證、小區(qū)出入證的敬告》告知單，其中寫明：“原則上每戶辦理4張，特殊情況另定?！?/p>

“經(jīng)過(guò)一年的努力，到目前我們已經(jīng)把群租房數(shù)量縮小到104戶，預(yù)計(jì)今年年底能夠完全杜絕小區(qū)內(nèi)的群租房。”上海綠城物業(yè)經(jīng)理表示，通過(guò)要求房東繳納2.5%租賃稅、業(yè)主臨時(shí)公約中“不得改變房屋原有設(shè)計(jì)格局”的條款、找房東和二房東談話等措施，小區(qū)內(nèi)的群租現(xiàn)狀正在得以清理和整治。