信貸史上“最大的泡沫”破產(chǎn)

8月9日美國(guó)股市開(kāi)盤瞬間就發(fā)生跳水，道瓊斯30種工業(yè)股票平均價(jià)格指數(shù)比前一個(gè)交易日下跌387.18點(diǎn)，收于13270.68點(diǎn)，跌幅達(dá)2.83%，標(biāo)準(zhǔn)普爾500種股票指數(shù)跌幅2.96%，納斯達(dá)克綜合指數(shù)跌幅2.16%。同日，歐洲三大股指——倫敦股市《金融時(shí)報(bào)》100種股票平均價(jià)格、法蘭克福股市DAX指數(shù)和巴黎股市CAC40指數(shù)也有較大幅度下跌。各國(guó)央行為了增強(qiáng)投資者信心，穩(wěn)定金融市場(chǎng)，紛紛向銀行系統(tǒng)進(jìn)行大規(guī)模的注資，但此舉并沒(méi)有阻擋全球股票指數(shù)回落。

一周后的8月16日，世界主要股市再一次大幅下挫，其中道瓊斯30種工業(yè)股票平均價(jià)格指數(shù)收盤首次跌破13000點(diǎn)；東京股市日經(jīng)指數(shù)一度回落至去年底水平；倫敦股市《金融時(shí)報(bào)》100種股票平均價(jià)格指數(shù)猛跌4.1%，巴黎股市CAC40指數(shù)下跌了3.3%……

近來(lái)，世界主要股市之所以劇烈動(dòng)蕩，究其原因就是受美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)的影響。實(shí)際上，今年2月份開(kāi)始，美國(guó)次級(jí)抵押貸款問(wèn)題就開(kāi)始顯現(xiàn)，但近兩個(gè)月來(lái)情況愈演愈烈，風(fēng)險(xiǎn)蔓延到全球金融市場(chǎng)，全球股市和金融機(jī)構(gòu)受到激烈震蕩。國(guó)際投資大師羅杰斯稱美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這次危機(jī)是信貸史上“最大的泡沫”之一，他認(rèn)為，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)潰退，已導(dǎo)致短短一周內(nèi)全球股市市值即蒸發(fā)了2.1萬(wàn)億美元，而該領(lǐng)域所引發(fā)的危機(jī)遠(yuǎn)不止這些。

最近各種媒體爭(zhēng)相報(bào)道的美國(guó)“次級(jí)債”指的就是美國(guó)次級(jí)抵押貸款，或稱之為次級(jí)貸款，是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國(guó)房地產(chǎn)貸款系統(tǒng)里面分成三大塊：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、次優(yōu)級(jí)貸款市場(chǎng)、次級(jí)貸款市場(chǎng)，一類貸款市場(chǎng)面對(duì)信用額度等級(jí)較高、收入穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)客戶，而次級(jí)貸款市場(chǎng)面向收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，目前出問(wèn)題的就是美國(guó)的次級(jí)貸款市場(chǎng)。在美國(guó)，如某個(gè)人的信用分?jǐn)?shù)在620分以下，負(fù)債比較重，無(wú)法提供收入證明，就都通過(guò)次級(jí)貸款市場(chǎng)來(lái)獲得貸款，因?yàn)榇渭?jí)貸款市場(chǎng)對(duì)信用要求程度不高，但其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。次級(jí)貸款市場(chǎng)在總的貸款市場(chǎng)占的份額并不大，大約在7—8%之間，但這塊業(yè)務(wù)是放貸機(jī)構(gòu)最有利可圖的領(lǐng)域。

“無(wú)本買房”危機(jī)

自“9·11”事件之后，美國(guó)為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)曾連續(xù)13次降低利率。由于低利率政策下資金使用成本較低，美國(guó)人買房熱情不斷升溫，美國(guó)平均房?jī)r(jià)2003—2006年四年漲幅超過(guò)50%。同時(shí)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)也空前繁榮，甚至在通常情況下被認(rèn)為不具備償還能力的借款人也能獲得購(gòu)房貸款，由于房?jī)r(jià)迅速上漲，炒房者和銀行從中都有利可圖。但2005年開(kāi)始，伴隨著美國(guó)住房市場(chǎng)大幅降溫，美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)17次提息將聯(lián)邦基金利率從1%上調(diào)至5.25%，大大加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致很多次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的借款人無(wú)法按期償還貸款，一些放貸的金融機(jī)構(gòu)也因此遭受嚴(yán)重?fù)p失甚至破產(chǎn)。由于美國(guó)放貸機(jī)構(gòu)通常將次級(jí)抵押貸款合約打包成金融衍生產(chǎn)品出售給投資基金等，一些買入此類投資產(chǎn)品的歐美投資基金也隨之受到打擊，從而影響波及全球金融市場(chǎng)。

可見(jiàn)美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)是源于低利率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，進(jìn)而刺激次級(jí)抵押貸款規(guī)模瘋狂擴(kuò)張。而且這次危機(jī)刺痛的不僅是抵押貸款公司，還有與其密切相關(guān)的整個(gè)金融行業(yè)。其中，受傷最為“直觀”和“慘烈”的就是股市。

中國(guó)須做好“補(bǔ)牢”功

隨著美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)越來(lái)越多的問(wèn)題被曝光，股市接連遭遇重創(chuàng)，業(yè)績(jī)縮水最嚴(yán)重的是次級(jí)抵押貸款公司，美國(guó)最大的次級(jí)抵押貸款公司——全國(guó)金融公司第二季度利潤(rùn)同比下降了33%，財(cái)務(wù)報(bào)告顯示該公司被拖欠的貸款占全部非優(yōu)先級(jí)貸款的比例達(dá)到20%；另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2006年11月到現(xiàn)在，全美共有80多家次級(jí)抵押貸款公司宣布停業(yè)，其中也包括了美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融公司。

危機(jī)就像多米諾骨牌一樣，按照這樣的路線圖在蔓延；購(gòu)房者無(wú)力償還貸款 → 貸款機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)重?fù)p失甚至被迫申請(qǐng)破產(chǎn) → 投資基金買入由次級(jí)貸款衍生出來(lái)的投資產(chǎn)品而受到重創(chuàng) → 股票等金融市場(chǎng)資金面受影響而下跌。

雖然在美國(guó)次級(jí)債危機(jī)引發(fā)歐美股市接連狂瀉之時(shí)，中國(guó)股市的一枝獨(dú)秀讓我們欣喜，但危機(jī)卻像一面鏡子，映射出中國(guó)市場(chǎng)存在的相同隱患。因此，筆者認(rèn)為，面對(duì)危機(jī)，我國(guó)不能僅僅“隔岸觀火”，更應(yīng)吸取他國(guó)的“亡羊”的教訓(xùn)，及時(shí)做好自己的“補(bǔ)牢”功。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，在此過(guò)程中，國(guó)內(nèi)銀行一直都把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作“香餑餑”。1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸總額僅為426億元，2005年房貸總額為近5萬(wàn)億元，7年間飆升115倍。單就商業(yè)性房地產(chǎn)貸款而言，2006年末，貸款余額3.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.1%，其中，開(kāi)發(fā)貸款余額1.41萬(wàn)億元，購(gòu)房貸款余額2.27萬(wàn)億元。

但是，繁榮背后的卻是憂患日顯。不必說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)度偏高的開(kāi)發(fā)貸款，就是一向被各大銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸，也已出現(xiàn)不良苗頭。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年居民戶貸款同比增加25.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人民幣貸款同比16.5%的增速，住房貸款供需兩旺，但背后可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻令人十分擔(dān)憂。

2001年，全國(guó)房?jī)r(jià)只有深圳、杭州、溫州商品房均價(jià)超過(guò)了5000元/平方米，廣州、北京接近5000元/平方米，上海商品住宅均價(jià)3413元/平方米，全國(guó)35個(gè)納入物價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的大中城市中，廈門、杭州、南京、沈陽(yáng)、大連、天津、哈爾濱、昆明、福州、?？诘鹊厣唐贩?jī)r(jià)格在2000—3000元/平方米之間；其他21個(gè)城市商品房?jī)r(jià)格在2000元/平方米以下。而到2006年底，這些城市的商品房均價(jià)幾乎都翻了一倍。深圳、上海、杭州、北京、廣州的房?jī)r(jià)，已達(dá)到“一套房消滅一個(gè)百萬(wàn)富翁”的水平。

目前，我國(guó)的個(gè)人住房貸款開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期。為此央行報(bào)告提出警示，在房?jī)r(jià)攀升和房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況下，需關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)“綁架”銀行

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生去年底就曾表示，截至2004年，中國(guó)銀行業(yè)的17萬(wàn)億信貸資產(chǎn)中約有一半的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關(guān)的形式存在的，可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)將直接影響到金融資產(chǎn)的質(zhì)量，也會(huì)影響中國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展。她的話并非危言聳聽(tīng)，無(wú)獨(dú)有偶，央行副行長(zhǎng)吳曉靈之前也曾表示過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)銀行貸款的依存度非常之高，所有的風(fēng)險(xiǎn)都放在銀行身上。

房地產(chǎn)“綁架”銀行，主因是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依存度過(guò)高，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金非常薄弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依賴銀行貸款。央行公布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中曾指出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。造成這種被房地產(chǎn)“綁架”的格局，與銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的薄弱有關(guān)，這些年來(lái)國(guó)內(nèi)商品房銷售每年增長(zhǎng)25%到30%，越漲越高的房?jī)r(jià)容易使銀行忽視貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門檻提高，一旦企業(yè)資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。國(guó)外之前的教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高，很可能使銀行嘗到“成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”的苦頭。

在中國(guó)，銀行需要面對(duì)的是更加復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。在2005年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中，有條文明確：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，不得拍賣、變賣或抵押?！边@就給銀行出了一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題：自住型住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦貸款人停止還款銀行將無(wú)法處置變現(xiàn)。因此，考慮到現(xiàn)實(shí)中的資金回收難度，房產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)向?qū)τ谡麄€(gè)銀行業(yè)無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。

不僅如此，房地產(chǎn)既是一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有嚴(yán)重依賴性的產(chǎn)業(yè)，它還牽涉著數(shù)十種上游產(chǎn)業(yè)，比如從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)就消耗了國(guó)內(nèi)差不多一半的水泥和鋼材。這意味著，由房地產(chǎn)直接安放在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的隱形炸彈，除了目前銀行已知的近4萬(wàn)億房貸外，還有數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)為滿足房地產(chǎn)膨脹所帶來(lái)的硬性需求，擴(kuò)大產(chǎn)能所進(jìn)行的數(shù)目龐大的基礎(chǔ)投資。這些基礎(chǔ)投資很大程度也是來(lái)自銀行的信貸，因此，房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大。而2005、2006兩年，國(guó)內(nèi)絕大部分城市房?jī)r(jià)在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策下，繼續(xù)強(qiáng)硬上揚(yáng)的事實(shí)，似乎在進(jìn)一步表明：房地產(chǎn)“綁架”了銀行。

上世紀(jì)80年代日本的泡沫經(jīng)濟(jì)、90年代末東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)有一個(gè)共同點(diǎn)，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些貸款對(duì)銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國(guó)家銀行體系占主導(dǎo)地位，最終導(dǎo)致了金融體系的危機(jī)。因此，我們絕對(duì)不能忽視一點(diǎn)——一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)越與金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r就越對(duì)金融體系的穩(wěn)定性有著重要的影響。

盛世思危

盡管目前看來(lái)，我國(guó)整體房?jī)r(jià)一路上漲，看不到下跌的跡象，但是無(wú)論是監(jiān)管當(dāng)局還是貸款買房者都不能不以美國(guó)次級(jí)債危機(jī)為鑒，高度警惕房地產(chǎn)繁榮背后潛伏的危機(jī)。

“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，世界銀行專家的說(shuō)法為4至6倍。2006年第三季度最新統(tǒng)計(jì)分析顯示，京滬穗深四地的“房?jī)r(jià)收入比”均達(dá)到10倍以上，深圳名列第一，房?jī)r(jià)相當(dāng)于家庭可支配收入的15.76倍，第二位是上海，為15.55倍，其次是北京，為13.55倍，最后是廣州12.67倍。也就是說(shuō)４地的“房?jī)r(jià)收入比”均高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的2倍以上。除了京滬穗深四地比較典型外，中西部省會(huì)城市以及二線城市百姓的“房?jī)r(jià)收入比”也都超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的1倍以上。

如美國(guó)的銀行就明確規(guī)定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關(guān)的稅費(fèi)不得超過(guò)貸款人稅前收入的28%。以房?jī)r(jià)與居民年收入比來(lái)度量，中國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款無(wú)疑也越來(lái)越具有美國(guó)式次級(jí)抵押貸款的特征，只不過(guò)，中國(guó)的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例，僅僅在一定程度上弱化了借款者違約的損失。

目前來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)很好，但是我們不得不要充分注意，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有周期的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高速的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)看起來(lái)很小，盈利空間很豐厚，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一旦出現(xiàn)低迷，所有的問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)，會(huì)放大。

一方面， 2004年以來(lái)，央行五次提高存貸款的利率，僅僅今年就連續(xù)四次提高存貸款利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來(lái)越難以預(yù)測(cè)未來(lái)償付現(xiàn)金支出的變化，違約的潛在可能性在不斷加大。

另一方面，商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備可能不足，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重又相對(duì)較低，這使得商業(yè)銀行一旦暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)面前時(shí)，其應(yīng)對(duì)能力就可能會(huì)相當(dāng)脆弱。

在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲，房貸規(guī)模不斷擴(kuò)張的背后，是調(diào)控政策強(qiáng)化、銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)累積，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)的臨界點(diǎn)，那么看似繁榮的房貸市場(chǎng)將會(huì)迅速轉(zhuǎn)向，不僅銀行受累其中，還會(huì)迅速波及中國(guó)的股市，乃至影響到整個(gè)金融市場(chǎng)。

目前銀行類上市公司的市值已占到滬深A(yù)股總市值的一半，而銀行類上市公司的流通市值占總市值的比重又很小，存在著較大的杠桿效應(yīng)，銀行股的一舉一動(dòng)對(duì)大盤指數(shù)而言是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。房地產(chǎn)類上市公司對(duì)大盤指數(shù)也有重要影響，如果銀行業(yè)在住房抵押貸款的損失下緊縮各類與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸，對(duì)房地產(chǎn)類上市公司也是重大不利影響。綜合銀行類和房地產(chǎn)類上市公司走低的影響，大盤指數(shù)有可能加速下行，給股市帶來(lái)沉重打擊。

房貸市場(chǎng)的危機(jī)也會(huì)進(jìn)一步影響到整個(gè)金融市場(chǎng)。說(shuō)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)，不能不提及1993～1994年的那次樓市泡沫的破滅，其結(jié)果是造成了各大銀行共計(jì)6000億元左右的不良資產(chǎn)，當(dāng)然還有?？凇⒈焙５鹊貪M目瘡痍的爛尾樓。

無(wú)論是歷史的教訓(xùn)還是大洋彼岸尚未平息的危機(jī)都告訴我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能觸發(fā)金融危機(jī)，為了預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，監(jiān)管當(dāng)局、金融機(jī)構(gòu)都要各擔(dān)其職，各守其規(guī)。監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，不僅需要采取適當(dāng)?shù)暮暧^措施，在必要的時(shí)候也要配合以微觀的管制或者監(jiān)管手段，例如對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查和風(fēng)險(xiǎn)警示等。銀行等金融機(jī)構(gòu)要審慎經(jīng)營(yíng)，不能為了逐利而不惜降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲而忽視了住房貸款的第一還款來(lái)源，也就是貸款人自身的償付能力。銀行應(yīng)該嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，并高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

（作者系美國(guó)德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)經(jīng)理、博士）

編輯：朱軍