一、土地儲(chǔ)備融資模式的現(xiàn)狀分析

（一）財(cái)政撥款

財(cái)政撥款是指政府為支持城市土地儲(chǔ)備制度順利運(yùn)行，為能有效調(diào)控城市土地市場為目的而采取的行動(dòng)。財(cái)政撥款屬于一種政府行為，具有以下特點(diǎn)：一是無償性，財(cái)政撥款是指政府通過無償撥款方式支持土地儲(chǔ)備中心，以使其能夠順利地進(jìn)行土地征購與儲(chǔ)備工作，它是政府的一種無償行為，無需歸還；二是無風(fēng)險(xiǎn)性，財(cái)政撥款是一種既不用歸還本金，也無需承擔(dān)利息的融資模式，所以財(cái)政撥款沒有任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是不確定性，財(cái)政撥款來源于政府當(dāng)年的財(cái)政收入總額，由于每年的財(cái)政收入帶有不確定性，再加上其他用途與其進(jìn)行競爭，所以我們可以看出政府對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的撥款受諸多因素的影響，撥款的數(shù)量帶有很大的不確定性；四是有限性，由于城市政府的財(cái)力有限，所以分配給土地儲(chǔ)備中心的財(cái)政撥款數(shù)量也是有限的，往往這筆啟動(dòng)資金比較少，難以維持土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)。

財(cái)政撥款主要適用于城市土地儲(chǔ)備制度建立初期，由于土地征購和整理量大，而土地出讓量又特別少，此時(shí)的財(cái)政撥款就可以作為儲(chǔ)備制度的啟動(dòng)資金。另外，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化時(shí)，通過其他融資渠道難以籌資時(shí)，財(cái)政撥款就是維持土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的保障。

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲(chǔ)備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲(chǔ)備中發(fā)揮了重要的作用。該模式具有以下特點(diǎn)：一是有償性，銀行貸款是土地儲(chǔ)備中心以債務(wù)人的身份向銀行借款，此時(shí)的銀行是債權(quán)人，銀行也是一種追求利潤最大化的企業(yè)，所以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須按期還款付息；二是風(fēng)險(xiǎn)高，土地市場具有一定的波動(dòng)性，地價(jià)會(huì)隨市場的波動(dòng)而變化，所以在某些情況下，有可能會(huì)發(fā)生不能按時(shí)償還銀行貸款的狀況，嚴(yán)重時(shí)還可能會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)；三是方式靈活，由于我國銀行種類比較多，且分布廣泛，所以貸款類型、期限也是多種多樣的，所以與其他形式相比銀行貸款籌集方式相對(duì)比較方便、靈活。

銀行貸款是目前我國各城市土地儲(chǔ)備資金的主要來源，它可以適用于任何一種土地儲(chǔ)備的形式，尤其是一些規(guī)模比較大、開發(fā)周期比較長、僅靠財(cái)政撥款不能滿足的項(xiàng)目。

（三）土地儲(chǔ)備收益

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過對(duì)收購的土地進(jìn)行再開發(fā)，將其由“生地”變?yōu)椤笆斓亍敝筮M(jìn)行轉(zhuǎn)讓，用土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購、開發(fā)、儲(chǔ)備支出后為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，該收入構(gòu)成了土地儲(chǔ)備收益。這部分收益除了用來維持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的日常開銷、償還貸款外，剩余的部分可以用來征購新的土地。該模式的特點(diǎn)如下：一是風(fēng)險(xiǎn)性，在經(jīng)濟(jì)蕭條或國家戰(zhàn)亂時(shí)期，土地轉(zhuǎn)讓市場可能發(fā)生供大于求的狀況，此時(shí)土地儲(chǔ)備帶來的成本會(huì)大于轉(zhuǎn)讓收入，土地儲(chǔ)備收益就變成了負(fù)值，所以帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性；二是數(shù)量有限性，土地儲(chǔ)備收益中僅有一部分可以用做土地儲(chǔ)備資金用來征購和整理新的土地項(xiàng)目，另外一部分用于維持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的日常開銷、償還貸款、增加財(cái)政收入等用途。

土地儲(chǔ)備收益是一種比較常用的籌資模式，但由于其具有風(fēng)險(xiǎn)性和數(shù)量有限性的特點(diǎn)，所以在土地儲(chǔ)備籌資過程中不能作為最主要的籌資模式，只能承擔(dān)起輔助其他籌資模式的任務(wù)。

（四）幾種融資模式的比較

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲(chǔ)備融資模式，根據(jù)各自的特點(diǎn)，它們都有自己適用的范圍。表1對(duì)這三種融資模式進(jìn)行了比較分析。

二、創(chuàng)新的土地儲(chǔ)備融資模式

目前無論是政府財(cái)政撥款還是銀行貸款，都未能形成有效的資金籌措機(jī)制，而且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為可以從以下幾種模式進(jìn)行創(chuàng)新。

（一）土地信托

土地信托是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以自己的名義，將儲(chǔ)備的土地委托給專門的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負(fù)責(zé)信托土地開發(fā)的融資活動(dòng)。

1.土地信托的作用

從經(jīng)濟(jì)角度來看，信托公司把居民手中的閑散資金集合起來，投向具有穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)度較低的土地開發(fā)整理，這樣不僅可以使投資者的資本有穩(wěn)定的收益，同時(shí)也可以解決土地儲(chǔ)備中心資金不足的問題，形成了“多贏”的局面。從社會(huì)角度來看，信托資金參與土地開發(fā)整理，既有利于整理閑置、分散的土地，同時(shí)對(duì)加快城市的規(guī)劃建設(shè)方面也具有巨大的社會(huì)效應(yīng)。

2.土地信托的特點(diǎn)

土地信托與其他融資模式相比具有更大的運(yùn)作空間，其具有以下幾方面的特點(diǎn)：一是資金成本低，信托投資公司是直接募集社會(huì)資金，其經(jīng)營方式與銀行相比有很大的差別，它的利潤主要來自收取的手續(xù)費(fèi)，一般而言其利率水平比銀行貸款利率要低1%左右；二是募集方式靈活，發(fā)行土地信托，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只要信托投資公司認(rèn)可，可以隨時(shí)在市場上發(fā)行土地信托，并且募集的資金量不受任何限制；三是利率比較靈活，銀行利率由國家確定，當(dāng)利率出現(xiàn)上調(diào)時(shí)有可能會(huì)導(dǎo)致融資成本增加，而發(fā)行土地信托可根據(jù)一定階段市場資金利率的平均水平制定利率水平，靈活性更高。

3.適用范圍

筆者認(rèn)為土地信托適用于一些資金需求比較大的大型項(xiàng)目，運(yùn)用此種融資模式可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設(shè)立的，以土地資源為載體，通過對(duì)外發(fā)行以土地的未來收益流為擔(dān)保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲(chǔ)備中心，進(jìn)行城市土地開發(fā)、經(jīng)營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進(jìn)入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證進(jìn)行收益分配。

1.土地基金的特點(diǎn)

土地基金具有籌資數(shù)額大和風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。由于目前低風(fēng)險(xiǎn)并且收入相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道越來越少，所以更多的投資者的目光開始轉(zhuǎn)向基金，大量資金涌入了收益相對(duì)穩(wěn)定的土地基金市場。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只需根據(jù)土地的實(shí)際經(jīng)營狀況，支付一定比例的收益給投資者，而不像土地儲(chǔ)備貸款和土地債券，需要支付的利息是固定的，這樣就有利于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)分散風(fēng)險(xiǎn)。

2.適用范圍

土地基金是一種創(chuàng)新的土地儲(chǔ)備融資模式，該種融資模式主要適用于投資項(xiàng)目比較大、不確定因素比較多、投資周期長的土地項(xiàng)目。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲(chǔ)備中心按照城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過程中，為了節(jié)省土地收購費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

1.土地置換的適用條件

土地置換對(duì)土地儲(chǔ)備中心來說，是一種比較好的土地收購方式，因?yàn)樗鼰o需動(dòng)用大量資金就可完成土地的征購和整理工作，但是要想進(jìn)行土地置換就必須滿足一定的條件：一是土地儲(chǔ)備中心手中必須有合適的土地可供置換，并且可供置換的儲(chǔ)備地塊規(guī)劃已經(jīng)完成，可以進(jìn)行出讓；二是土地使用者愿意進(jìn)行土地置換，如果僅是土地儲(chǔ)備中心單方愿意，土地置換是無法完成的。

2.土地置換的特點(diǎn)

土地置換具有如下特點(diǎn)：一是節(jié)省資金，由于土地置換是用地?fù)Q地，不需要向土地使用者支付土地使用權(quán)征購費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等；二是置換過程復(fù)雜，要想進(jìn)行土地置換，土地儲(chǔ)備中心一定要和土地使用者進(jìn)行全面而詳細(xì)的談判，涉及土地評(píng)估、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、合同談判和簽訂等過程，置換過程相對(duì)比較復(fù)雜，三是風(fēng)險(xiǎn)低，土地置換不需巨額收購資金，因此就沒有涉及利息等財(cái)物費(fèi)用，土地儲(chǔ)備中心就不會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，所以財(cái)物風(fēng)險(xiǎn)比較小。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為籌措土地收購、整理資金，以收購儲(chǔ)備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發(fā)行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。

1.土地債券的特點(diǎn)

土地債券具有如下特點(diǎn)：一是資金來源廣泛，土地債券的投資者不僅包括銀行等金融機(jī)構(gòu)，而且也包括許多中小投資者，這樣就拓寬了城市土地儲(chǔ)備的融資渠道；二是融資成本較低，土地債券是直接從投資者手中融通資金，相對(duì)于銀行貸款而言，融資成本一般比較低；三是靈活性強(qiáng)，土地收購儲(chǔ)備的運(yùn)作過程較長，其資金需求具有長期穩(wěn)定的特點(diǎn)，發(fā)行機(jī)構(gòu)可以根據(jù)資金需求來自主確定債券的發(fā)行時(shí)間，債券的期限也可以根據(jù)實(shí)際需要自主確定，較其他模式相比靈活性比較強(qiáng)。

2.土地債券的適用范圍

土地債券這種融資模式的適用范圍比較廣泛，這種模式適用于項(xiàng)目融資規(guī)模比較大，開發(fā)周期相對(duì)比較短的項(xiàng)目，尤其更適用于那些銀行貸款與城市土地儲(chǔ)備所需資金運(yùn)行時(shí)間、期限上不匹配的情況，這樣就降低了由于市場利率變動(dòng)所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

本文歸納總結(jié)了目前比較常用的幾種土地儲(chǔ)備融資模式，分析了各自的特點(diǎn)和適用范圍。在今后的實(shí)際運(yùn)作中，我們還要“因地制宜，量體裁衣”，根據(jù)各自的城市規(guī)模、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、金融市場的發(fā)達(dá)程度、資金的需求數(shù)量等因素，選擇行之有效的融資方案。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。