摘 要:資產(chǎn)評(píng)估誤差是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)之間的差異#65377;資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性參照依據(jù)可以給結(jié)果與過(guò)程兩個(gè)角度進(jìn)行論述#65377;借鑒誤差理論并采用系統(tǒng)分析方法，應(yīng)在資產(chǎn)評(píng)估目的#65380;客體與主體#65380;程序#65380;方法與信息等綜合內(nèi)容中尋求規(guī)避資產(chǎn)評(píng)估誤差#65377;

關(guān)鍵詞:資產(chǎn)評(píng)估;資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性;誤差化

中圖分類號(hào):F273.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)07-0186-02

目前，作為服務(wù)于我國(guó)股份制改制#65380;產(chǎn)權(quán)重組#65380;中外合資#65380;承包租賃等活動(dòng)的重要中介業(yè)務(wù)之一的資產(chǎn)評(píng)估，已經(jīng)日益受到各方的關(guān)注與重視#65377;資產(chǎn)評(píng)估的基本職能是為各相關(guān)利益方提供資產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值#65377;在企業(yè)和個(gè)人比以往任何時(shí)候都更加重視資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值及其管理的背景下，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確與否成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)#65377;與此相應(yīng)，不準(zhǔn)確評(píng)估結(jié)果的生成與規(guī)避也成為研究資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性問(wèn)題的重要內(nèi)容#65377;

一#65380;資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的參照依據(jù)

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的參照依據(jù)可以從結(jié)果與過(guò)程兩個(gè)角度進(jìn)行論述:

1.從結(jié)果角度，依據(jù)不同的資產(chǎn)評(píng)估目的可以派生出“估價(jià)均值”與“資產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格”兩種不同的準(zhǔn)確性參照標(biāo)準(zhǔn)，并分別形成了“錯(cuò)誤邊際的可接受水平”與“估價(jià)置信區(qū)間”這兩種用以衡量資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性幅度的概念#65377;

“估價(jià)均值”這一參照標(biāo)準(zhǔn)主要側(cè)重于司法鑒證，用于判定評(píng)估師是否履行評(píng)估職責(zé)(在國(guó)外，資產(chǎn)評(píng)估是司法鑒定管理的內(nèi)容之一，法庭或財(cái)政部門可以全部或部分地采納其出具的價(jià)值咨詢性意見，評(píng)估師的聲譽(yù)往往以其出庭次數(shù)以及其證詞被法庭采納的多少來(lái)衡量)#65377;這一標(biāo)準(zhǔn)以不同估價(jià)師的估價(jià)均值為準(zhǔn)確性參照依據(jù)，進(jìn)而判定估價(jià)的方差，并用估價(jià)方差來(lái)代表評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性幅度#65377;其中，方差表示評(píng)估值偏離平均值(即由大量專業(yè)評(píng)估師同時(shí)對(duì)同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)產(chǎn)生的估價(jià)均值)的程度#65377;用此方法表示的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的幅度通常被表述為“錯(cuò)誤邊際”的可接受水平#65377;其中的“錯(cuò)誤邊際”(margin of error)則是指，在職業(yè)過(guò)失行為中產(chǎn)生的，與專家給出的平均估價(jià)之間的差異#65377;它涉及到估價(jià)師是否在執(zhí)行估價(jià)過(guò)程中采取了合理的謹(jǐn)慎態(tài)度和技術(shù)#65377;學(xué)者Hager and Lord#65380;Hutchison與David Parker等指出，“錯(cuò)誤邊際”的可接受水平應(yīng)該在5%～15%之間#65377;

“估價(jià)置信區(qū)間”遵從“資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”這一估價(jià)準(zhǔn)確性標(biāo)準(zhǔn)#65377;“資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”主要側(cè)重于為得到評(píng)估日公開市場(chǎng)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估目的，它常常適用于財(cái)務(wù)報(bào)告#65380;銷售#65380;購(gòu)并#65380;貸款等資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，是目前資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)界所廣為接受和使用的評(píng)估準(zhǔn)確性標(biāo)準(zhǔn)，適用于大多數(shù)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)#65377;國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則(IVS)作為指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐的綱領(lǐng)即是將此作為資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)，并根據(jù)市場(chǎng)的活躍程度進(jìn)一步劃分為市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值#65377;這一標(biāo)準(zhǔn)是以待估資產(chǎn)的日后實(shí)際交易價(jià)格為參照依據(jù)，判定評(píng)估值與銷售價(jià)格間的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度#65377;按照這一標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性幅度被表示為一定水平下的可置信度#65377;如國(guó)外學(xué)者M(jìn)atysiak與Wang采用實(shí)證研究方法，得出資產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)在+/-10%資產(chǎn)評(píng)估價(jià)內(nèi)的概率為30%，銷售價(jià)在+/-15%資產(chǎn)評(píng)估價(jià)的概率為55%，當(dāng)提升至+/-20%水平時(shí)，概率為70%#65377;

2.從估價(jià)過(guò)程角度對(duì)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的表述，主要是側(cè)重于對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程的探究，研究評(píng)估參與人(客戶#65380;評(píng)估師#65380;社會(huì)機(jī)構(gòu)等)的心理與行為，以及非人的因素(如評(píng)估程序#65380;資產(chǎn)的固有特性#65380;資產(chǎn)或市場(chǎng)環(huán)境#65380;信息等)對(duì)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性影響的定性與定量評(píng)價(jià)#65377;目前，對(duì)這一內(nèi)容的表述主要限于學(xué)術(shù)研究以及資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與行業(yè)的管理層面，但已顯露出其在未來(lái)階段對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性判斷依據(jù)的導(dǎo)向作用#65377;如有的學(xué)者站在評(píng)估主體(即評(píng)估師)的視角，應(yīng)用行為心理學(xué)相關(guān)理論來(lái)研究評(píng)估師的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)#65380;啟發(fā)式判斷#65380;對(duì)信息的理解能力與評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性之間的關(guān)系;有的學(xué)者采用調(diào)查研究方法探尋評(píng)估過(guò)程中，對(duì)由于評(píng)估程序#65380;信息搜尋#65380;市場(chǎng)環(huán)境#65380;評(píng)估方法的不同選擇等因素對(duì)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的影響與原因進(jìn)行探尋，提出降低不準(zhǔn)確性的辦法等#65377;在定量性的綜合評(píng)判方面，一般包括設(shè)定指標(biāo)#65380;確定權(quán)重#65380;應(yīng)用評(píng)價(jià)模型予以評(píng)判等內(nèi)容#65377;

綜上，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參照標(biāo)準(zhǔn)的適用目的#65380;適用范圍與衡量依據(jù)的恰當(dāng)理解，將對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的最終判定起到?jīng)Q定作用#65377;

二#65380;資產(chǎn)評(píng)估誤差的生成

資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象一般為具有很強(qiáng)異質(zhì)性的資產(chǎn)，市場(chǎng)的可比資產(chǎn)少，加之資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)又是一項(xiàng)人為的估測(cè)與預(yù)測(cè)活動(dòng)，這就造成評(píng)估值難免與待估資產(chǎn)的日后實(shí)際銷售價(jià)格，或與其他評(píng)估人員的結(jié)論存在差異#65377;西方的評(píng)估準(zhǔn)確性研究也表明，資產(chǎn)評(píng)估不是一項(xiàng)精確性的活動(dòng)，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果受主客觀條件的影響也不可能達(dá)到百分之百的正確#65377;

資產(chǎn)評(píng)估誤差是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)之間的差異#65377;按照如上資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的實(shí)務(wù)表述，一般意義上的資產(chǎn)評(píng)估誤差是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與資產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)值的偏離程度#65377;借鑒誤差理論成果，可以定義資產(chǎn)評(píng)估隨機(jī)誤差#65380;粗大誤差與系統(tǒng)誤差這三種概念#65377;三者的關(guān)系是:隨機(jī)誤差與粗大誤差是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師可以控制的非系統(tǒng)因素，而系統(tǒng)誤差則往往是資產(chǎn)評(píng)估主體所無(wú)法控制的系統(tǒng)因素#65377;資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果實(shí)質(zhì)上是包含隨機(jī)誤差#65380;粗大誤差以及系統(tǒng)誤差的結(jié)果#65377;其中:

“隨機(jī)誤差”是指評(píng)估師雖然按照資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的要求進(jìn)行了評(píng)估，但由于最終評(píng)估值與參照標(biāo)準(zhǔn)不一致而所形成的誤差#65377;

“粗大誤差”是指由于評(píng)估師不謹(jǐn)慎#65380;不道德或沒(méi)有按照規(guī)范的要求，所形成的資產(chǎn)評(píng)估值與參照標(biāo)準(zhǔn)的誤差#65377;

“系統(tǒng)誤差”是指由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)等外部環(huán)境因素影響而形成的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果誤差#65377;

具體來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估誤差的生成原因可以歸納為以下幾個(gè)方面:(1)不確定性的資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境;(2)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)特定的資產(chǎn)市場(chǎng)缺乏經(jīng)驗(yàn);(3)在資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)可比較資產(chǎn)數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤選擇#65380;錯(cuò)誤闡釋與不恰當(dāng)使用;(4)資產(chǎn)評(píng)估師之間估價(jià)意見的差異;(5)由資產(chǎn)評(píng)估師在調(diào)查取證中由于疏忽出現(xiàn)的偏差;(6)資產(chǎn)評(píng)估師調(diào)查深度不夠(如評(píng)估時(shí)不能取得重要的或足夠多的信息);(7)錯(cuò)誤的估價(jià)程序;(8)不同估價(jià)方法的差異;(9)客戶的影響或壓力;等等#65377;

可見，資產(chǎn)評(píng)估誤差分析是在評(píng)估環(huán)境#65380;評(píng)估主體#65380;評(píng)估程序#65380;評(píng)估信息等評(píng)估過(guò)程要素與環(huán)節(jié)的框架下進(jìn)行的分析#65377;這一框架也為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師如何規(guī)避資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，控制資產(chǎn)評(píng)估的不準(zhǔn)確性提供了分析依據(jù)#65377;

三#65380;資產(chǎn)評(píng)估誤差的規(guī)避

從影響評(píng)估值的整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)來(lái)看，在資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)中，良好的外部環(huán)境條件的營(yíng)造是保證資產(chǎn)評(píng)估值合理與否的保證#65377;由于宏觀政治經(jīng)濟(jì)條件等所引致系統(tǒng)誤差屬于系統(tǒng)性誤差，是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所無(wú)法把握的因素，因此，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師而言，規(guī)避資產(chǎn)評(píng)估誤差的思路只能在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中尋求，即在資產(chǎn)業(yè)務(wù)要達(dá)到的目的#65380;資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)#65380;評(píng)估參數(shù)的準(zhǔn)確理解，以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估主體的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)#65380;資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)范#65380;資產(chǎn)評(píng)估方法的正確選擇#65380;資產(chǎn)評(píng)估信息的恰當(dāng)搜集等重點(diǎn)與綜合內(nèi)容中尋求#65377;

在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估主體作為資產(chǎn)評(píng)估中的能動(dòng)因素，對(duì)其進(jìn)行素質(zhì)強(qiáng)化是保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確的關(guān)鍵要素#65377;作為有限理性主體，評(píng)估師在信息深化加工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生啟發(fā)式判斷偏差，如典型性偏差#65380;可得性偏差#65380;錨定和調(diào)整性偏差#65380;框架依賴類偏差，以及諸如損失厭惡#65380;后悔厭惡#65380;證實(shí)偏差等情感認(rèn)知偏差等#65377;同時(shí)，鑒于資產(chǎn)評(píng)估還面臨知識(shí)更新與貶值速度快的現(xiàn)實(shí)，評(píng)估師還應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)#65380;學(xué)習(xí)以及道德素質(zhì)教育，加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員之間的溝通，以法律與社會(huì)輿論監(jiān)督為促動(dòng)，使評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中能正確依據(jù)評(píng)估信息做出正確的評(píng)判#65377;

資產(chǎn)評(píng)估程序應(yīng)合規(guī)#65380;縝密#65377;資產(chǎn)評(píng)估師除了需要對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)流程各環(huán)節(jié)進(jìn)行縝密的時(shí)間#65380;效率#65380;協(xié)作的安排外，還應(yīng)重視資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)前后的質(zhì)量與規(guī)范#65377;評(píng)估開始前，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)在評(píng)估有效期內(nèi)廣泛收集相關(guān)信息#65380;閱讀相關(guān)材料并聽取委托單位的介紹，同時(shí)，還應(yīng)注重第三方信息收集和求證#65377;團(tuán)隊(duì)成員之間應(yīng)相互交流看法，目的在于使評(píng)估師形成自我調(diào)控的主觀能動(dòng)意識(shí)#65377;評(píng)估結(jié)束后，還要注意收集委托單位的反饋信息，追蹤評(píng)估的后續(xù)活動(dòng)信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和分析評(píng)估中可能存在的疏忽和遺漏，包括評(píng)估過(guò)程中心理機(jī)制的正常效應(yīng)和不良效應(yīng)，以此作為今后改進(jìn)工作的依據(jù)#65377;

資產(chǎn)評(píng)估方法是獲取準(zhǔn)確資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的核心問(wèn)題#65377;現(xiàn)行市場(chǎng)法#65380;收益現(xiàn)值法與重置成本法是資產(chǎn)評(píng)估三種傳統(tǒng)方法，它們具有各自不同的評(píng)估思路#65380;前提#65380;運(yùn)用條件與數(shù)據(jù)來(lái)源#65377;不同種類的資產(chǎn)#65380;不同的市場(chǎng)條件(活躍或蕭條)對(duì)評(píng)估方法的選擇各有側(cè)重和優(yōu)選順序#65377;隨著衍生金融產(chǎn)品與工具的出現(xiàn)，對(duì)具有期權(quán)或選擇權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)產(chǎn)生了如二項(xiàng)式期權(quán)與B-S期權(quán)的評(píng)估方法，不僅延伸了評(píng)估思路，也對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的正確使用提出了更加嚴(yán)格的要求#65377;

應(yīng)該注意，雖然資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師孜孜不倦的追求目標(biāo)，但資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者——企業(yè)與個(gè)人也應(yīng)該樹立這樣的認(rèn)識(shí)，即資產(chǎn)評(píng)估值不存在絕對(duì)的合理性，而只存在相對(duì)的合理性#65377;資產(chǎn)評(píng)估師的職責(zé)是力求將資產(chǎn)評(píng)估值落入相對(duì)合理的范疇#65377;資產(chǎn)評(píng)估有如“打靶”，不準(zhǔn)確的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果呈現(xiàn)的狀態(tài)是:散落在靶心與各環(huán)之間，呈不規(guī)則分布#65377;而較準(zhǔn)確的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果則可以基本做到:集中在靶心周圍，呈規(guī)則分布#65377;資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師應(yīng)該努力做到，也有可能做到的是:讓子彈盡量集于靶內(nèi)某一區(qū)域;隨著環(huán)境改善而臨近靶心#65377;

[責(zé)任編輯 馮勝利]