摘 要:資產(chǎn)評估誤差是資產(chǎn)評估結(jié)果與資產(chǎn)評估價值標準之間的差異#65377;資產(chǎn)評估準確性參照依據(jù)可以給結(jié)果與過程兩個角度進行論述#65377;借鑒誤差理論并采用系統(tǒng)分析方法，應(yīng)在資產(chǎn)評估目的#65380;客體與主體#65380;程序#65380;方法與信息等綜合內(nèi)容中尋求規(guī)避資產(chǎn)評估誤差#65377;

關(guān)鍵詞:資產(chǎn)評估;資產(chǎn)評估準確性;誤差化

中圖分類號:F273.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)07-0186-02

目前，作為服務(wù)于我國股份制改制#65380;產(chǎn)權(quán)重組#65380;中外合資#65380;承包租賃等活動的重要中介業(yè)務(wù)之一的資產(chǎn)評估，已經(jīng)日益受到各方的關(guān)注與重視#65377;資產(chǎn)評估的基本職能是為各相關(guān)利益方提供資產(chǎn)的公允市場價值#65377;在企業(yè)和個人比以往任何時候都更加重視資產(chǎn)現(xiàn)時價值及其管理的背景下，資產(chǎn)評估結(jié)果的準確與否成為各方關(guān)注的焦點#65377;與此相應(yīng)，不準確評估結(jié)果的生成與規(guī)避也成為研究資產(chǎn)評估準確性問題的重要內(nèi)容#65377;

一#65380;資產(chǎn)評估準確性的參照依據(jù)

資產(chǎn)評估準確性的參照依據(jù)可以從結(jié)果與過程兩個角度進行論述:

1.從結(jié)果角度，依據(jù)不同的資產(chǎn)評估目的可以派生出“估價均值”與“資產(chǎn)的實際銷售價格”兩種不同的準確性參照標準，并分別形成了“錯誤邊際的可接受水平”與“估價置信區(qū)間”這兩種用以衡量資產(chǎn)評估準確性幅度的概念#65377;

“估價均值”這一參照標準主要側(cè)重于司法鑒證，用于判定評估師是否履行評估職責(在國外，資產(chǎn)評估是司法鑒定管理的內(nèi)容之一，法庭或財政部門可以全部或部分地采納其出具的價值咨詢性意見，評估師的聲譽往往以其出庭次數(shù)以及其證詞被法庭采納的多少來衡量)#65377;這一標準以不同估價師的估價均值為準確性參照依據(jù)，進而判定估價的方差，并用估價方差來代表評估結(jié)果的準確性幅度#65377;其中，方差表示評估值偏離平均值(即由大量專業(yè)評估師同時對同一資產(chǎn)進行評估時產(chǎn)生的估價均值)的程度#65377;用此方法表示的資產(chǎn)評估結(jié)果準確性的幅度通常被表述為“錯誤邊際”的可接受水平#65377;其中的“錯誤邊際”(margin of error)則是指，在職業(yè)過失行為中產(chǎn)生的，與專家給出的平均估價之間的差異#65377;它涉及到估價師是否在執(zhí)行估價過程中采取了合理的謹慎態(tài)度和技術(shù)#65377;學(xué)者Hager and Lord#65380;Hutchison與David Parker等指出，“錯誤邊際”的可接受水平應(yīng)該在5%～15%之間#65377;

“估價置信區(qū)間”遵從“資產(chǎn)的市場價值”這一估價準確性標準#65377;“資產(chǎn)的市場價值”主要側(cè)重于為得到評估日公開市場價值的資產(chǎn)評估目的，它常常適用于財務(wù)報告#65380;銷售#65380;購并#65380;貸款等資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，是目前資產(chǎn)評估實務(wù)界所廣為接受和使用的評估準確性標準，適用于大多數(shù)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)#65377;國際資產(chǎn)評估準則(IVS)作為指導(dǎo)評估實踐的綱領(lǐng)即是將此作為資產(chǎn)評估的基準，并根據(jù)市場的活躍程度進一步劃分為市場價值與非市場價值#65377;這一標準是以待估資產(chǎn)的日后實際交易價格為參照依據(jù)，判定評估值與銷售價格間的預(yù)測準確度#65377;按照這一標準，資產(chǎn)評估結(jié)果的準確性幅度被表示為一定水平下的可置信度#65377;如國外學(xué)者Matysiak與Wang采用實證研究方法，得出資產(chǎn)的實際銷售價在+/-10%資產(chǎn)評估價內(nèi)的概率為30%，銷售價在+/-15%資產(chǎn)評估價的概率為55%，當提升至+/-20%水平時，概率為70%#65377;

2.從估價過程角度對資產(chǎn)評估準確性的表述，主要是側(cè)重于對資產(chǎn)評估過程的探究，研究評估參與人(客戶#65380;評估師#65380;社會機構(gòu)等)的心理與行為，以及非人的因素(如評估程序#65380;資產(chǎn)的固有特性#65380;資產(chǎn)或市場環(huán)境#65380;信息等)對評估結(jié)果準確性影響的定性與定量評價#65377;目前，對這一內(nèi)容的表述主要限于學(xué)術(shù)研究以及資產(chǎn)評估實務(wù)與行業(yè)的管理層面，但已顯露出其在未來階段對估價準確性判斷依據(jù)的導(dǎo)向作用#65377;如有的學(xué)者站在評估主體(即評估師)的視角，應(yīng)用行為心理學(xué)相關(guān)理論來研究評估師的知識和經(jīng)驗#65380;啟發(fā)式判斷#65380;對信息的理解能力與評估結(jié)果準確性之間的關(guān)系;有的學(xué)者采用調(diào)查研究方法探尋評估過程中，對由于評估程序#65380;信息搜尋#65380;市場環(huán)境#65380;評估方法的不同選擇等因素對評估結(jié)果準確性的影響與原因進行探尋，提出降低不準確性的辦法等#65377;在定量性的綜合評判方面，一般包括設(shè)定指標#65380;確定權(quán)重#65380;應(yīng)用評價模型予以評判等內(nèi)容#65377;

綜上，對資產(chǎn)評估參照標準的適用目的#65380;適用范圍與衡量依據(jù)的恰當理解，將對資產(chǎn)評估結(jié)果準確性的最終判定起到?jīng)Q定作用#65377;

二#65380;資產(chǎn)評估誤差的生成

資產(chǎn)評估對象一般為具有很強異質(zhì)性的資產(chǎn)，市場的可比資產(chǎn)少，加之資產(chǎn)評估活動又是一項人為的估測與預(yù)測活動，這就造成評估值難免與待估資產(chǎn)的日后實際銷售價格，或與其他評估人員的結(jié)論存在差異#65377;西方的評估準確性研究也表明，資產(chǎn)評估不是一項精確性的活動，資產(chǎn)評估結(jié)果受主客觀條件的影響也不可能達到百分之百的正確#65377;

資產(chǎn)評估誤差是資產(chǎn)評估結(jié)果與資產(chǎn)評估價值標準之間的差異#65377;按照如上資產(chǎn)評估準確性的實務(wù)表述，一般意義上的資產(chǎn)評估誤差是資產(chǎn)評估結(jié)果與資產(chǎn)實際交易價值的偏離程度#65377;借鑒誤差理論成果，可以定義資產(chǎn)評估隨機誤差#65380;粗大誤差與系統(tǒng)誤差這三種概念#65377;三者的關(guān)系是:隨機誤差與粗大誤差是資產(chǎn)評估機構(gòu)與評估師可以控制的非系統(tǒng)因素，而系統(tǒng)誤差則往往是資產(chǎn)評估主體所無法控制的系統(tǒng)因素#65377;資產(chǎn)評估結(jié)果實質(zhì)上是包含隨機誤差#65380;粗大誤差以及系統(tǒng)誤差的結(jié)果#65377;其中:

“隨機誤差”是指評估師雖然按照資產(chǎn)評估規(guī)范的要求進行了評估，但由于最終評估值與參照標準不一致而所形成的誤差#65377;

“粗大誤差”是指由于評估師不謹慎#65380;不道德或沒有按照規(guī)范的要求，所形成的資產(chǎn)評估值與參照標準的誤差#65377;

“系統(tǒng)誤差”是指由于經(jīng)濟社會等外部環(huán)境因素影響而形成的資產(chǎn)評估結(jié)果誤差#65377;

具體來說，資產(chǎn)評估誤差的生成原因可以歸納為以下幾個方面:(1)不確定性的資產(chǎn)評估環(huán)境;(2)資產(chǎn)評估師對特定的資產(chǎn)市場缺乏經(jīng)驗;(3)在資產(chǎn)評估中對可比較資產(chǎn)數(shù)據(jù)的錯誤選擇#65380;錯誤闡釋與不恰當使用;(4)資產(chǎn)評估師之間估價意見的差異;(5)由資產(chǎn)評估師在調(diào)查取證中由于疏忽出現(xiàn)的偏差;(6)資產(chǎn)評估師調(diào)查深度不夠(如評估時不能取得重要的或足夠多的信息);(7)錯誤的估價程序;(8)不同估價方法的差異;(9)客戶的影響或壓力;等等#65377;

可見，資產(chǎn)評估誤差分析是在評估環(huán)境#65380;評估主體#65380;評估程序#65380;評估信息等評估過程要素與環(huán)節(jié)的框架下進行的分析#65377;這一框架也為資產(chǎn)評估機構(gòu)與評估師如何規(guī)避資產(chǎn)評估風(fēng)險，控制資產(chǎn)評估的不準確性提供了分析依據(jù)#65377;

三#65380;資產(chǎn)評估誤差的規(guī)避

從影響評估值的整個資產(chǎn)評估系統(tǒng)來看，在資產(chǎn)評估系統(tǒng)中，良好的外部環(huán)境條件的營造是保證資產(chǎn)評估值合理與否的保證#65377;由于宏觀政治經(jīng)濟條件等所引致系統(tǒng)誤差屬于系統(tǒng)性誤差，是資產(chǎn)評估機構(gòu)所無法把握的因素，因此，對于資產(chǎn)評估機構(gòu)與評估師而言，規(guī)避資產(chǎn)評估誤差的思路只能在資產(chǎn)評估過程中尋求，即在資產(chǎn)業(yè)務(wù)要達到的目的#65380;資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)#65380;評估參數(shù)的準確理解，以及對資產(chǎn)評估主體的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)#65380;資產(chǎn)評估程序規(guī)范#65380;資產(chǎn)評估方法的正確選擇#65380;資產(chǎn)評估信息的恰當搜集等重點與綜合內(nèi)容中尋求#65377;

在資產(chǎn)評估實務(wù)中，資產(chǎn)評估主體作為資產(chǎn)評估中的能動因素，對其進行素質(zhì)強化是保證資產(chǎn)評估結(jié)果準確的關(guān)鍵要素#65377;作為有限理性主體，評估師在信息深化加工過程中會產(chǎn)生啟發(fā)式判斷偏差，如典型性偏差#65380;可得性偏差#65380;錨定和調(diào)整性偏差#65380;框架依賴類偏差，以及諸如損失厭惡#65380;后悔厭惡#65380;證實偏差等情感認知偏差等#65377;同時，鑒于資產(chǎn)評估還面臨知識更新與貶值速度快的現(xiàn)實，評估師還應(yīng)加強業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)#65380;學(xué)習(xí)以及道德素質(zhì)教育，加強項目團隊成員之間的溝通，以法律與社會輿論監(jiān)督為促動，使評估人員在評估過程中能正確依據(jù)評估信息做出正確的評判#65377;

資產(chǎn)評估程序應(yīng)合規(guī)#65380;縝密#65377;資產(chǎn)評估師除了需要對實際業(yè)務(wù)流程各環(huán)節(jié)進行縝密的時間#65380;效率#65380;協(xié)作的安排外，還應(yīng)重視資產(chǎn)評估活動前后的質(zhì)量與規(guī)范#65377;評估開始前，項目團隊成員應(yīng)在評估有效期內(nèi)廣泛收集相關(guān)信息#65380;閱讀相關(guān)材料并聽取委托單位的介紹，同時，還應(yīng)注重第三方信息收集和求證#65377;團隊成員之間應(yīng)相互交流看法，目的在于使評估師形成自我調(diào)控的主觀能動意識#65377;評估結(jié)束后，還要注意收集委托單位的反饋信息，追蹤評估的后續(xù)活動信息，及時發(fā)現(xiàn)和分析評估中可能存在的疏忽和遺漏，包括評估過程中心理機制的正常效應(yīng)和不良效應(yīng)，以此作為今后改進工作的依據(jù)#65377;

資產(chǎn)評估方法是獲取準確資產(chǎn)評估結(jié)果的核心問題#65377;現(xiàn)行市場法#65380;收益現(xiàn)值法與重置成本法是資產(chǎn)評估三種傳統(tǒng)方法，它們具有各自不同的評估思路#65380;前提#65380;運用條件與數(shù)據(jù)來源#65377;不同種類的資產(chǎn)#65380;不同的市場條件(活躍或蕭條)對評估方法的選擇各有側(cè)重和優(yōu)選順序#65377;隨著衍生金融產(chǎn)品與工具的出現(xiàn)，對具有期權(quán)或選擇權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)產(chǎn)生了如二項式期權(quán)與B-S期權(quán)的評估方法，不僅延伸了評估思路，也對資產(chǎn)評估方法的正確使用提出了更加嚴格的要求#65377;

應(yīng)該注意，雖然資產(chǎn)評估的準確性是資產(chǎn)評估機構(gòu)與評估師孜孜不倦的追求目標，但資產(chǎn)評估報告的使用者——企業(yè)與個人也應(yīng)該樹立這樣的認識，即資產(chǎn)評估值不存在絕對的合理性，而只存在相對的合理性#65377;資產(chǎn)評估師的職責是力求將資產(chǎn)評估值落入相對合理的范疇#65377;資產(chǎn)評估有如“打靶”，不準確的資產(chǎn)評估結(jié)果呈現(xiàn)的狀態(tài)是:散落在靶心與各環(huán)之間，呈不規(guī)則分布#65377;而較準確的資產(chǎn)評估結(jié)果則可以基本做到:集中在靶心周圍，呈規(guī)則分布#65377;資產(chǎn)評估機構(gòu)與評估師應(yīng)該努力做到，也有可能做到的是:讓子彈盡量集于靶內(nèi)某一區(qū)域;隨著環(huán)境改善而臨近靶心#65377;

[責任編輯 馮勝利]