寄托著民眾無(wú)限期望的物權(quán)法，從2007年10月1日起實(shí)施。自2007年3月16日誕生后，物權(quán)法在長(zhǎng)達(dá)半年多的“實(shí)施準(zhǔn)備期”內(nèi)，屢遭難題，波瀾四起。從“最牛釘子戶”事件到“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)波，再到糾纏不清的小區(qū)物權(quán)糾紛，它們或揭開(kāi)了未決的立法懸念，或觸及了現(xiàn)實(shí)的物權(quán)“死結(jié)”。所有這一切，都以最直觀的方式檢測(cè)著物權(quán)法，也等待著法律更加明晰的答案。

新聞背景：

“本院認(rèn)為物權(quán)法生效后，劉×莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用物權(quán)法與‘法不溯及既往’原則并不沖突。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī)定，判決如下……”

2007年10月8日下午3時(shí)，湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院民事審判庭里，審判長(zhǎng)江濤的法槌響過(guò)，一起關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的訴訟案件一審結(jié)束。這起看似簡(jiǎn)單的案件，因?yàn)樵谥袊?guó)首次適用剛剛施行的物權(quán)法，被寫入了中國(guó)法制史。

作為承擔(dān)著通過(guò)制約政府權(quán)力保障公民權(quán)利功能的法律，物權(quán)法的出臺(tái)與實(shí)施承載了人們太多的期待。湖南省“物權(quán)法第一案”中，盡管人們樂(lè)意看到物權(quán)法條款在普通民事案件中得到援引，但人們更加期待該法能在以政府行為為被告的案件中被“激活”，期待能有援引物權(quán)法制約政府權(quán)力、落實(shí)公民權(quán)利，真正就其實(shí)質(zhì)性意義而言稱得上“中國(guó)物權(quán)法第一案”的出現(xiàn)。

房產(chǎn)“險(xiǎn)境”凸現(xiàn)立法空白

2007年3月，正當(dāng)物權(quán)法誕生之時(shí)，網(wǎng)絡(luò)上流傳起一篇題為《史上最牛釘子戶》的帖子，帖子的內(nèi)容是一幅觸目驚心的圖片：重慶一個(gè)被挖成10米多深大坑的樓盤地基正中央，一棟二層小樓倔強(qiáng)地挺立著。據(jù)媒體報(bào)道，由于在拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上無(wú)法達(dá)成一致，“最牛釘子戶”已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商對(duì)峙了近三年，正面臨被強(qiáng)制拆遷的“危險(xiǎn)”。

這是物權(quán)法出臺(tái)后遭遇的第一場(chǎng)考驗(yàn)，這一極具黑色幽默的考題使得立法過(guò)程中備受關(guān)注的“拆遷問(wèn)題”，再次引發(fā)舉國(guó)熱議。它意味著，在城市發(fā)展過(guò)程中所累積起來(lái)的拆遷矛盾，已到了危如累卵的地步。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，征收土地、拆遷房屋的基本前提是——“為了公共利益的需要”。有意思的是，“最牛釘子戶”事件中的博弈各方，都抬出了物權(quán)法，尤其是“公共利益”這一尚方寶劍。開(kāi)發(fā)商、政府部門堅(jiān)稱“拆遷是出于城市建設(shè)的公共利益需要”，“釘子戶”一方卻反駁：“那只是開(kāi)發(fā)商的利益，絕不是公共利益！”

更加遺憾的是，對(duì)于這場(chǎng)“公共利益”之爭(zhēng)，物權(quán)法似乎也無(wú)力回答。原因就在于，物權(quán)法僅僅提出了“公共利益”這一概念，卻沒(méi)有對(duì)其做出任何明確界定。

其實(shí)，在物權(quán)法制訂過(guò)程中，輿論普遍認(rèn)為，倘若不明確何謂“公共利益”，就難以阻止以“公共利益”之名行“掠奪私產(chǎn)”之實(shí)。但這一社會(huì)呼聲最終并未體現(xiàn)在物權(quán)法中，理由是，物權(quán)法不宜也難以對(duì)“公共利益”作出統(tǒng)一規(guī)定，由相關(guān)單行法律作規(guī)定更為適宜。

從立法技術(shù)而言，這一立法決策不失為明智之舉。但直到物權(quán)法走到正式實(shí)施的關(guān)口，土地管理法等相關(guān)法律仍未就“公共利益”作出修法反應(yīng)，最應(yīng)對(duì)“公共利益”作出明確表態(tài)的征收征用法更是未見(jiàn)蹤影。可以肯定的是，如果任由“公共利益”繼續(xù)猜想下去，“最牛釘子戶”仍將在現(xiàn)實(shí)生活中重演。

“最牛釘子戶”事件余音未消，“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)波又起。從2007年四五月起，要求“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的民間情緒開(kāi)始不斷發(fā)酵。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊在農(nóng)村集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無(wú)法得到法律保護(hù)。

雖然風(fēng)險(xiǎn)巨大，但“小產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)低廉的價(jià)格卻受到了消費(fèi)者的追捧。在北京、上海等房?jī)r(jià)飆升的城市，盡管建設(shè)部和當(dāng)?shù)卣娘L(fēng)險(xiǎn)警告言猶在耳，許多人還是奮不顧身地?fù)湎颉靶‘a(chǎn)權(quán)房”。如此眾多的人群對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”趨之若鶩，甚至對(duì)“違法”無(wú)懼無(wú)畏，不能不令人深思。

其實(shí)，在“小產(chǎn)權(quán)房”的背后，隱藏的是城鄉(xiāng)土地的“不平等”權(quán)益。城市的國(guó)有建設(shè)用地已完全走向了市場(chǎng)化，而包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地卻不能自由流轉(zhuǎn)，只有經(jīng)國(guó)家征收后，由開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金等費(fèi)用，才可以進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。也正是通過(guò)這些環(huán)節(jié)，一些地方政府贏取了巨額“土地財(cái)政”，開(kāi)發(fā)商賺得缽滿盆溢，而失地農(nóng)民往往蒙受了巨大損失。

在物權(quán)法制訂過(guò)程中，許多人期望，物權(quán)法能夠改變城鄉(xiāng)二元土地管理制度，允許農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)。但遺憾的是，由于分歧巨大，物權(quán)法最終沒(méi)有作出任何突破，無(wú)論是宅基地使用權(quán)問(wèn)題，還是集體土地建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題，都規(guī)定適用土地管理法等法律以及國(guó)家相關(guān)規(guī)定。

立法者寄希望于時(shí)機(jī)成熟時(shí)，通過(guò)修訂土地管理法等法律來(lái)反映改革成果，固然有其合理性，然而物權(quán)法在農(nóng)村土地權(quán)益這類重大問(wèn)題上的“失語(yǔ)”，也勢(shì)必?zé)o力應(yīng)對(duì)迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)矛盾?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”早不鬧晚不鬧，偏偏在物權(quán)法出臺(tái)后不久釀成一場(chǎng)大風(fēng)波，也許就表達(dá)了一種“失望”情緒。

事實(shí)上，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)的不斷深化，“小產(chǎn)權(quán)房”最終命運(yùn)敲定，乃至土地管理制度的全面市場(chǎng)化，也許都不會(huì)過(guò)于遙遠(yuǎn)。然而對(duì)物權(quán)法而言，似乎已不能分享這些未來(lái)改革的榮耀。生逢艱難改革的時(shí)代，面對(duì)最應(yīng)明晰的土地物權(quán)界限，面對(duì)億萬(wàn)農(nóng)民的土地權(quán)益訴求，物權(quán)法無(wú)法圓滿擔(dān)當(dāng)起應(yīng)盡的責(zé)任，多少留下了歷史的遺憾。

難解的小區(qū)物權(quán)“死結(jié)”

在經(jīng)歷了近三十年的住宅商品化進(jìn)程后，越來(lái)越多的城市居民擁有了自己的物業(yè)，與此同時(shí)，因產(chǎn)權(quán)不清等因素引發(fā)的小區(qū)糾紛也愈演愈烈，演變成影響城市社會(huì)和諧的一大隱患。為此，物權(quán)法專設(shè)了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，對(duì)小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)劃分、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的功能、車位和車庫(kù)的歸屬等等，都作出了相應(yīng)規(guī)范。

不可否認(rèn)，物權(quán)法的確“烹飪”了一桌“維權(quán)的盛宴”，不過(guò)，當(dāng)人們細(xì)細(xì)品味一些權(quán)利的“滋味”，并不都能得到樂(lè)觀的結(jié)論。

物權(quán)法出臺(tái)后，廣州、上海等地的許多小區(qū)都掀起了緊急出售車位、車庫(kù)的風(fēng)潮，一個(gè)車位二三十萬(wàn)元的屢見(jiàn)不鮮，有的甚至飚升到四五十萬(wàn)元。有知情者透露，這是開(kāi)發(fā)商與物權(quán)法打“時(shí)間差”。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由當(dāng)事人約定其歸屬。而以前許多小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，并未對(duì)此作出明確約定，正因此，許多開(kāi)發(fā)商要趕在物權(quán)法10月1日正式實(shí)施的“大限”之前，急于將一些產(chǎn)權(quán)并不清晰的車位、車庫(kù)“套現(xiàn)”牟利。

即使在物權(quán)法實(shí)施后，恐怕也難以解決業(yè)主“停車難”、“停車貴”的老大難問(wèn)題。物權(quán)法對(duì)車位、車庫(kù)歸屬實(shí)行的是“約定優(yōu)先”，這當(dāng)然契合民事法律的自治原則。但在中國(guó)的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下，弱勢(shì)的業(yè)主與強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商相比，完全不具有對(duì)等的談判能力，所謂的“約定”很可能演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商漫天要價(jià)的“霸王約定”。更有甚者，一些建設(shè)成本已暗中分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上、理應(yīng)歸業(yè)主共有的車庫(kù)、車位，也可能被開(kāi)發(fā)商通過(guò)“約定”重復(fù)出售。

除了車位、車庫(kù)歸屬糾纏不清外，“住改商”（即住宅改作商業(yè)用房或辦公用房）也是許多城市小區(qū)的普遍現(xiàn)象?！白「纳獭奔瓤赡茉斐尚^(qū)車位緊張、電梯擁堵、環(huán)境污染等諸多隱患，也可能為小區(qū)居民帶來(lái)生活便利。因此，究竟是禁止還是允許“住改商”，向來(lái)意見(jiàn)不一，甚至爭(zhēng)論激烈。

物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定是，“住改商”除了需要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)章外，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。物權(quán)法尊重業(yè)主自主選擇權(quán)的立法初衷毋庸置疑。問(wèn)題是，何謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”？如何征求有利害關(guān)系的業(yè)主同意？諸如此類的細(xì)節(jié)，物權(quán)法并沒(méi)有提供答案。有人因此質(zhì)疑，物權(quán)法雖然給“住改商”留了一條“活路”，但相關(guān)條款幾乎不具有可操作性，現(xiàn)實(shí)生活中的“住改商”糾紛，恐怕仍難處理。

此外，物權(quán)法盡管提出了業(yè)主的“共有物權(quán)”概念，但除了小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車位車庫(kù)的共有情形規(guī)定得較為清晰外，對(duì)其他共有物權(quán)并無(wú)明確界定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，許多小區(qū)的會(huì)所、自行車庫(kù)、地下室、設(shè)備層、地下人防工程等等，都處于“疑似共有物權(quán)”的混亂狀態(tài)，并且糾紛四起。典型的事例是，許多小區(qū)的地下室都被開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司出租出去，變?yōu)槁灭^、倉(cāng)庫(kù)等等，但如果地下室的建設(shè)成本花的是業(yè)主們的血汗錢，其收益怎能旁落別人腰包？可見(jiàn)，雖然物權(quán)法為小區(qū)業(yè)主送上了“共有物權(quán)”這一利好，但如果相關(guān)規(guī)則過(guò)于粗糙，共有物權(quán)恐怕只是停留在紙上的權(quán)利，僅僅是——看上去很美。

物權(quán)法沒(méi)有確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，也令許多人感到失望。輿論認(rèn)為，物權(quán)法不明確賦予業(yè)委會(huì)訴權(quán)，不利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也不利于打破目前十分普遍的物業(yè)管理僵局。

顯然，要徹底破解錯(cuò)綜復(fù)雜乃至血腥不斷的“小區(qū)糾紛”，要讓弱勢(shì)的業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主享受“無(wú)痛置業(yè)”的快樂(lè)，立法者還需貢獻(xiàn)更多的立法智慧。

“配套法”不能承受之重

出于立法技術(shù)的考慮，特別是鑒于一些立法爭(zhēng)議有待未來(lái)厘清，物權(quán)法在不少問(wèn)題上采取了“宜粗不宜細(xì)”的立法原則，留下了許多“立法空白點(diǎn)”，并將這些立法任務(wù)以“授權(quán)”等方式移交給了“配套法”或“下位法”。典型的一例是，在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上，物權(quán)法雖然明確要實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法等重要問(wèn)題，卻由其他法律、行政法規(guī)規(guī)定。學(xué)界普遍認(rèn)為，單獨(dú)制訂一部不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)是最好的選擇。

物權(quán)法的配套立法，不僅是掃清未決的“立法空白”，也意味著全面清理有違物權(quán)法精神的現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等。此外，物權(quán)法中一些過(guò)于原則、粗疏的條款，也需要通過(guò)司法解釋等途徑加以細(xì)化。總而言之，物權(quán)法的配套立法，將是我國(guó)立法史上最繁重的配套立法工程。

在物權(quán)法正式實(shí)施前的半年多“準(zhǔn)備期”內(nèi)，國(guó)務(wù)院已于2007年8月26日修訂了物業(yè)管理?xiàng)l例，各地也清理并修訂了一批物業(yè)管理等方面的地方性法規(guī)，最高人民法院有關(guān)物權(quán)法的司法解釋的制訂亦在快馬加鞭。然而，社會(huì)高度期待的不動(dòng)產(chǎn)登記法、征收征用法等等，卻一直不見(jiàn)動(dòng)靜?？傮w而言，物權(quán)法配套立法工程的進(jìn)度，并未達(dá)到最為理想的狀態(tài)。

毫無(wú)疑問(wèn)，讓物權(quán)法跛足上路，是任何人都不愿看到的。物權(quán)法配套立法工程能否及時(shí)提速，還是延遲成“遙遙無(wú)期”，已成為物權(quán)法實(shí)施后不可回避的重大課題。

問(wèn)題的另一面是，在物權(quán)法配套立法過(guò)程中，應(yīng)該如何堅(jiān)守物權(quán)法的精神？有關(guān)城市拆遷問(wèn)題的配套立法就足以引起人們的思索。

2007年8月底，全國(guó)人大常委會(huì)修改了城市房地產(chǎn)管理法，授權(quán)國(guó)務(wù)院就城市房屋征收與拆遷補(bǔ)償問(wèn)題先制定行政法規(guī)。此次修法的主要背景是，國(guó)務(wù)院2001年出臺(tái)的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例與物權(quán)法嚴(yán)重抵觸，在物權(quán)法正式實(shí)施后，必須就城市拆遷設(shè)計(jì)出新的制度規(guī)范。

值得注意的是，對(duì)于在現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益威脅最大的拆遷問(wèn)題，物權(quán)法強(qiáng)調(diào)的是，應(yīng)當(dāng)由高位級(jí)的規(guī)范——法律來(lái)規(guī)制其權(quán)限和程序。輿論普遍認(rèn)為，這樣的歷史重任，應(yīng)當(dāng)由征收征用法之類的專門立法來(lái)承擔(dān)。然而，物權(quán)法的實(shí)施已迫在眉睫，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)征收的專門立法卻仍無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。在時(shí)不我待的情形下，通過(guò)修改房地產(chǎn)管理法授權(quán)國(guó)務(wù)院先行制訂行政法規(guī)，不失為解決問(wèn)題的權(quán)宜之計(jì)。

但問(wèn)題是，經(jīng)此授權(quán)，物權(quán)法意圖“上收”到民意機(jī)關(guān)的征收制度立法權(quán)，又被“下放”到了行政機(jī)關(guān)手中。鑒于政府部門在現(xiàn)實(shí)的拆遷沖突中所扮演的角色，這一授權(quán)立法的后果不能不讓人擔(dān)憂。事實(shí)上，對(duì)于行政機(jī)關(guān)一手操刀的2001年版城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，輿論普遍予以質(zhì)疑，認(rèn)為該條例過(guò)多照顧了開(kāi)發(fā)商、房管部門的利益，卻沒(méi)有充分考慮被拆遷者的合法權(quán)益，一些開(kāi)發(fā)商和房管局等政府部門往往穿著一條褲子，就是源于這種不合理、不公平的制度設(shè)計(jì)。

有此前車之鑒，國(guó)務(wù)院無(wú)論是制訂新的拆遷條例或修訂舊的拆遷條例，都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守物權(quán)法所確立的原則底線，并通過(guò)立法聽(tīng)證會(huì)等民主渠道，合理平衡各方利益，盡最大可能避免拆遷條例異化成侵害公民私產(chǎn)的“合法”工具。更重要的是，就城市拆遷問(wèn)題制訂行政法規(guī)只能是“救急”之法，而不能一勞永逸地依賴下去。國(guó)家立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快征收征用法的立法步伐，在更高的制度層面上，更為有力地約束政府的征收征用權(quán)、保護(hù)公民的私產(chǎn)權(quán)益，以更好地實(shí)現(xiàn)物權(quán)法的立法原意。

同樣，這種民主、公開(kāi)、審慎的立法方式，以及堅(jiān)守物權(quán)法精神的立法原則，也應(yīng)該貫穿于所有的物權(quán)法配套立法。惟有如此，物權(quán)法保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的燦爛陽(yáng)光，才能不折不扣地照耀進(jìn)現(xiàn)實(shí)生活。