2006年3月，杭州某物業(yè)管理有限公司與臨安市某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了為期半年的物管協(xié)議，約定物管費為每月每平方米0.35元。

但該小區(qū)業(yè)主顧女士卻以物管服務(wù)不到位(如車庫沒有燈等)為由，一直拒絕繳納物管費。之后，該物業(yè)公司曾多次向顧女士催繳，可顧女士仍無動于衷。無奈之下，物業(yè)公司便將顧女士告上了法庭，要求法院判令顧女士支付拖欠的物管費194.5元和滯納金45.9元，并承擔(dān)訴訟費50元。

在庭審過程中，顧女士辯稱，根據(jù)物管條例，業(yè)主委員會無權(quán)單方面與物管公司簽訂合同，物管公司進駐小區(qū)前，需經(jīng)業(yè)主大會全體通過?？勺约翰]有同意，也沒有與物業(yè)公司簽約，所以這份物管協(xié)議應(yīng)該無效。

但臨安法院認(rèn)為，業(yè)主支付物管費是基本的義務(wù)，也是物管公司為業(yè)主提供必要服務(wù)的基本保障。如果動輒以物管服務(wù)欠佳為由拒付物管費，對其他已繳納費用的業(yè)主有失公平。至于顧女士認(rèn)為物管協(xié)議無效，法院認(rèn)為，物業(yè)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定，在小區(qū)履行了物業(yè)管理義務(wù)。事實上，包括顧女士在內(nèi)的所有小區(qū)業(yè)主，也都接受了物業(yè)公司提供的服務(wù)。所以，法院沒有支持顧女士的意見。

法院最后判定，業(yè)主顧女士需要支付拖欠的物管費及訴訟費。至于滯納金，因物管公司不能提供有效證據(jù)證明曾向顧女士催討過物管費，法院不予支持。

點評：張東偉（律師）

這是物業(yè)管理中較常見的一類糾紛。筆者認(rèn)為，法院的判決是公平合理的，也是符合我國法律規(guī)定的。

首先，本案中物業(yè)管理的協(xié)議應(yīng)該有效。雖然國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，由業(yè)主大會通過投票方式選聘物業(yè)公司，業(yè)主委員會無權(quán)選聘。可該立法原意是為防止業(yè)主委員會以權(quán)謀私，損害廣大業(yè)主的合法利益。但本案中，物業(yè)公司實際上已經(jīng)履行了合同的義務(wù)，且獲得了絕大部分業(yè)主的認(rèn)可，顧女士實際上也接受了物業(yè)公司的服務(wù)。如果只是按這一規(guī)定機械地認(rèn)定協(xié)議無效，勢必會影響到其他接受物業(yè)服務(wù)并沒有異議的絕大部分業(yè)主的合法利益，涉及到整個小區(qū)的穩(wěn)定局面，這顯然與合同法的立法原則相違背。

同時，從合同法規(guī)定來看，該協(xié)議也應(yīng)該有效。合同法第52條第5款規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同才屬于無效合同。也就是說，只有合同中出現(xiàn)了法律條文中明確“禁止”或“不得”的內(nèi)容，該合同才屬于無效合同。但《物業(yè)管理條例》并沒有明確禁止業(yè)主委員會在沒有通過業(yè)主大會全體通過的情況下選聘物業(yè)公司。所以說，該物業(yè)管理協(xié)議應(yīng)該有效。

其次，顧女士以物業(yè)服務(wù)不到位拒付物業(yè)管理費，缺乏法律依據(jù)。合同法第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。合同法第67條規(guī)定了“債務(wù)先后履行抗辯”之條件“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”換句話說，如果顧女士與物業(yè)公司之間的合同關(guān)系是“先服務(wù)后付款”，那顧女士如果對物業(yè)公司的服務(wù)不滿，可以拒付物業(yè)管理費。但按照交易習(xí)慣，物業(yè)管理一般是按照先付款后服務(wù)的方式，所以顧女士的物業(yè)管理費支付必須在物業(yè)公司提供服務(wù)之前。而在接受物業(yè)公司的服務(wù)后，再以服務(wù)不到位為由拒付物業(yè)管理費缺乏法律依據(jù)。

此外，物業(yè)管理費中包含了許多物業(yè)服務(wù)，比如治安、環(huán)衛(wèi)、綠化養(yǎng)護、房屋維修保養(yǎng)等，顧女士僅以“車庫沒有燈等”為理由拒付物業(yè)管理費，也是不合理的，畢竟她接受了其他物業(yè)管理服務(wù)。

當(dāng)然，如果顧女士在支付完物業(yè)管理費之后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)確實不符合合同約定，完全可以通過要求對方降低或返還物業(yè)管理費等途徑來維護自己的合法利益，但不可拒付物業(yè)管理費。根據(jù)物權(quán)法第78條規(guī)定，如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意私自招聘物業(yè)公司，侵害了自己的利益，業(yè)主可向法院申請撤銷該決定并要求賠償損失。