曹海峰

[摘 要]通過對“毛坯房”的由來和精裝修的市場需要，分析對比了“毛坯房”與商品住宅裝修一次到位的優(yōu)缺點，從工業(yè)化和業(yè)主的顧慮兩個個方面探討了推廣商品住宅裝修一次到位過程中存在的問題，并提出了解決相應問題的對策。

[關(guān)鍵詞]毛坯房 精裝修 問題 對策

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平普遍提高，對家庭裝修已是普遍行為。一段時間以來，商品房“精裝修”成為社會關(guān)注的熱點。精裝修房的推崇者認為，房地產(chǎn)市場成熟的標志之一就是毛坯房時代的結(jié)束，毛坯房是半成品，精裝修房才是成品房。但是，就目前的精裝修住宅而言，卻不盡如人意。建設部發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》在全國范圍內(nèi)推行，旨在逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房，來進一步規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序；堅持技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的原則，貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保方針，鼓勵開發(fā)住宅裝修新材料新產(chǎn)品，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極推進住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場裝配化程度，使之成為工業(yè)化建筑體系的重要組成部分。

這就說明了告別“毛坯房”前路漫漫。但是任何一個新的商品出現(xiàn)，對消費者來說都 有一個從簡單的認知到接受的過程；隨著時代的發(fā)展，全裝修商品房已成了近年樓市的一道景觀，逐步受到消費者的青睞。做精裝修一住宅順潮流，合民意。我認為全社會都應該來推行精裝房，使房地產(chǎn)行業(yè)能健康有序的發(fā)展。下面讓我們一起分析，推行精裝修住宅的必要性。

一、推廣“毛坯房”的來由

建國以后，我國推行了公房低租金的住房分配供應制度，簡稱為住房實物分配制度。當時供應的住房，也是一種全裝修的住房。準確地說，是一種低水平的全裝修住房。如果有人擅自作了較為漂亮的裝修，很可能成為“資產(chǎn)階級思想”的典型而受到批判。

改革開放以后，隨著人們思想的解放，住房裝修也逐步放開。有些城市的居民在分到公房后，有人開始裝修。由于當時人們收入水平還很低，主要靠自我勞動加朋友幫忙進行住房裝修。到20世紀80年代末和90年代初，隨著國民經(jīng)濟發(fā)展、人民收入提高以及“房改”的推進，居民進行住房裝修的人數(shù)不斷增加。于是，供應“毛坯房”讓居民自己裝修住房的辦法，就在全國各城市逐步地得到比較廣泛的推廣。在一定意義上說，推行“毛坯房”是舊住房制度的產(chǎn)物。

二、毛坯房的弊端

人們購買毛坯房后，會自行裝修住房，要求廣大居民自行裝修設計、購買裝修材料（或監(jiān)督購料）、自行委托并監(jiān)督施工和驗收。對非專業(yè)人員的廣大居民來說，缺乏委托并監(jiān)督裝修的能力。其弊端顯而易見：（一）設計、購料、監(jiān)督、驗收等裝修全程工作都要購房者自行完成，必將耗費大量的精力。（二）對非專業(yè)人員的購房者而言，裝修施工的每個環(huán)節(jié)都不了解，造成監(jiān)督不力，裝修的質(zhì)量很難保證。 （三）建筑材料浪費嚴重。開發(fā)商統(tǒng)一裝修設計、統(tǒng)一大批量購料、統(tǒng)一委托施工和監(jiān)督，能形成規(guī)模效益。而個人裝修則往往隨意擴大用料 （四）破壞建筑結(jié)構(gòu)。由于自行裝修的購房者缺乏結(jié)構(gòu)安全方面的知識，擅自拆掉承重墻、承重梁，改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)，擅自更改給排水管線、供暖設施等給整棟住宅帶來結(jié)構(gòu)安全、消防等方面的隱患。（五）影響周圍環(huán)境。各家各戶裝修時間不一致，裝修時間長，噪音大，吵得四鄰不安；裝修產(chǎn)生大量的粉塵，做防水、刷油漆等的刺鼻氣味，混合著彌漫在空氣中，影響周圍居民的空氣質(zhì)量。（六）易引起糾紛。一方面，住戶由于裝修公司未及時維修或維修服務差而與之產(chǎn)生糾紛；另一方面，毛坯房由于在設計得時候?qū)笃谟脩粞b修考慮得較少，往往造成用戶擅自改動房屋原有結(jié)構(gòu)，引起結(jié)構(gòu)破壞或滲漏等導致開發(fā)商與住戶或住戶鄰里之間的糾紛。另外，加強家裝業(yè)的管理，建立生產(chǎn)和產(chǎn)品的誠信體系和環(huán)保安全體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式已刻不容緩。

三、商品住宅精裝修優(yōu)越性

商品住宅精裝修，其模式有兩種：標準式全裝修和菜單式全裝修。其優(yōu)越性如下 ：

（一）設計水平。進行規(guī)模化住宅裝修，就必須委托有實力、有信譽的設計單位和設計師，進行各種住宅套型的精裝修設計、多種多樣的住宅裝修“菜單”設計，而還可以將主體設計與裝修設計有機銜接。從而給住戶提供高水平的設計方案和保證了整棟住宅的結(jié)構(gòu)完整。特別是在國家大力推行小戶型住宅后，更需要設計師充分利用每一寸空間，充分考慮房間的實用性，美觀性。解決對室內(nèi)設計無知所造成的遺憾(審美與品位局限) 可享受到經(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設計之后的裝修效果。

（二）材料設備的選購。進行規(guī)?；≌b修，可以成批選購材料和設備，從而大大降低成本，讓利住戶。更重要的是，批量進貨可投入必要的力量進行材料和設備的質(zhì)量檢測，保證材料和設備的質(zhì)量。

（三）委托施工。進行規(guī)模化裝修施工，可以通過招標投標，擇優(yōu)選擇裝修的施工單位。保證施工質(zhì)量。

（四）質(zhì)量監(jiān)督和驗收。進行規(guī)?；b修，會委托合格的監(jiān)理單位進行全過程的監(jiān)督管理，完工后還要進行嚴格的驗收，從而保證裝修質(zhì)量，并有可靠的保修期。

四、推廣商品住宅裝修一次到位過程中存在的問題與對策

（一）工業(yè)化問題及對策

工業(yè)化程度不高是推廣住宅裝修一次到位的一個重要的制約因素。住宅裝修一次到位，其本質(zhì)是用科技密集型的規(guī)?；a(chǎn)代替勞動密集型的粗放手工業(yè)生產(chǎn)，是工業(yè)化的部品生產(chǎn)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的“作坊式”現(xiàn)場生產(chǎn)。

按照設計--施工--監(jiān)理一體化的原則，將裝修設計與建筑主體設計相互銜接，實現(xiàn)工廠部品制作，工地現(xiàn)場安裝。推行設計標準化、模數(shù)化和通用化，從而滿足工廠預制、現(xiàn)場安裝的要求。堅持住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)路線，推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場裝配化程度，減少手工作業(yè)，開發(fā)和推廣新技術(shù)，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分。

居室裝修部件化系統(tǒng)的框架徹底變革目前無序設計和以大量現(xiàn)場加工、手工制作及濕作業(yè)為主的居室裝修模式，研制開發(fā)我國的居室裝修部件化系統(tǒng)，發(fā)展綠色居室設計，實施綠色產(chǎn)品工程，是解決當前居室設計與裝修中問題的最好途徑，必將成為家居裝飾行業(yè)未來的發(fā)展方向。

（二）業(yè)主的顧慮及解決對策

消費者對全裝修模式的接受程度在很大程度上直接影響著全裝修模式的推廣。業(yè)主對全裝修房這一新生事物心存顧慮，阻礙了全裝修模式的推廣。其顧慮主要有：個性化問題、價格問題、質(zhì)量與保修三個方面因素。

1．關(guān)于個性化問題，開發(fā)商應從以下幾方面著手：（1）采用菜單式全裝修，豐富菜單式的選擇品種和選擇空間，同時給住戶留出一定的自主設計的空間，讓住戶充分發(fā)揮其個性。（2）開發(fā)商應在設計上下功夫，針對不同的服務群體，設計出適合不同服務群體的風格各異的裝修方案，并在裝修細節(jié)的可變性上為業(yè)主著想，以滿足業(yè)主不同的需求。（3）開發(fā)商還應提供給消費者以適當?shù)淖稍兎?，使他們對開發(fā)商的裝修做法有所了解，有助于他們更專業(yè)地實現(xiàn)裝修的個性?？傊?，裝修要最大程度滿足業(yè)主在居住上的功能需求，兼顧個性化。

2．關(guān)于價格問題，開發(fā)商應采取以下措施消除業(yè)主在價格問題上的顧慮：（1）與房屋裝修設計和施工單位組成互惠互利的戰(zhàn)略性聯(lián)盟，采用多種手段，降低樓盤開發(fā)成本。（2）注重房地產(chǎn)營銷手段，剝離裝修房價的提高部分，即將裝修部分的價格和房價剝離開來，突出裝修的經(jīng)濟性和實惠性。（3）兼顧消費者、供應商和設計、裝修企業(yè)的利益，按照市場法則，在全面核算成本的基礎(chǔ)上，確定合理的價格。

3．關(guān)于質(zhì)量與保修問題，開發(fā)商應以下幾方面確保裝修的質(zhì)量與保修，讓消費者買到放心房：（1）建立完善的質(zhì)量保證體系，嚴格按照國家有關(guān)驗收標準進行驗收。（2）選擇專業(yè)的裝修單位進行裝修施工，委托監(jiān)理單位進行全過程監(jiān)理（3）同用戶簽訂《房屋裝修工程質(zhì)量保修書》，明確雙方的權(quán)利與義務，嚴格按照保修合同書履行保修義務。

4.建立定期回訪制度，及時與業(yè)主溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，讓業(yè)主打消對質(zhì)量問題的顧慮。

總之，只有保證了裝修質(zhì)量，做到價格合理、透明化，滿足業(yè)主對個性化與使用功能的要求等，才能消除業(yè)主對全裝修房的顧慮。同時政府部門應做好裝修企業(yè)的資質(zhì)審查、裝修質(zhì)量監(jiān)督和對價格的宏觀調(diào)控，從宏觀上保證業(yè)主的合法權(quán)益。