陳曉舒
在北京,隨著房價(jià)上揚(yáng),許多購房人頂著風(fēng)險(xiǎn)選擇了沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)證、開發(fā)成本低的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。然而,這一高房價(jià)下的現(xiàn)實(shí)選擇,卻很難走出無產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)困境
今年剛大學(xué)畢業(yè)的楊萌,在學(xué)姐學(xué)長“租房不如買房”“既自住又投資”的勸導(dǎo)下,開始四處奔波“相房”。她驚喜的告訴記者,最近發(fā)現(xiàn)京郊有許多每平方米2500元至4000元的房子,這一價(jià)格只有市區(qū)內(nèi)的一半,甚至比同一區(qū)域的一些房子都要便宜得多。
一打聽,才知道楊萌的“驚喜發(fā)現(xiàn)”原來是最近風(fēng)靡京城的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,這類房子是購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,沒有產(chǎn)權(quán)證,不能上市買賣,不能按揭付款,卻價(jià)格低廉,售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的40%~60%。
多方熱捧
許多人也籠統(tǒng)地稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房為“小產(chǎn)權(quán)房”。北京千萬家房經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)公司市場總監(jiān)陳淑娟解釋說:“小產(chǎn)權(quán)分為三種,一種是開發(fā)商在建委取得大產(chǎn)權(quán),再將大產(chǎn)權(quán)移交給小業(yè)主,分割為小產(chǎn)權(quán),這類房屋可以自由進(jìn)入二級市場買賣;另一種是公房的使用權(quán),產(chǎn)權(quán)屬于單位,這類小產(chǎn)權(quán)房上市時(shí),購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金,也就是購買房款的1%就可以等同為商品房;第三種就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),這類房子是壓根就不許買賣?!?/p>
但在北京市輕軌八通線上,“太玉園”“月亮灣曉鎮(zhèn)”等鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤廣告比比皆是。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心今年對京城400余個在售樓盤進(jìn)行調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示:鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%,項(xiàng)目95%分布在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房熱銷的最主要原因還是其低廉的價(jià)格。月亮灣小鎮(zhèn)的銷售人員表示,雖然樓盤在五環(huán)以外,但賣得很快,第一期去年底開盤,均價(jià)為3450元/平方米,已經(jīng)基本售罄。第二期月底開盤,均價(jià)為3550元/平方米。該銷售人員也毫不避諱稱,該樓盤屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),只能辦理鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證,且必須一次性付款。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的調(diào)查顯示,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為3344元/平方米,為2006年北京市房產(chǎn)整體銷售均價(jià)的38%。房山區(qū)目前在售樓盤均價(jià)4272元/平方米,但其在售鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)僅為2437元/平方米,價(jià)格只有平均水平的一半;而通州區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)普通住宅均價(jià)為3485元/平方米,五證齊全的普通住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)為5636元/平方米,每平方米的單價(jià)比鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目高出2151元。
盡管鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低廉,開發(fā)商也依然賺得盆滿缽盈。業(yè)內(nèi)人士分析,與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比,同樣的建筑規(guī)劃費(fèi)用,但鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建在集體土地上,沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi),也繞過了層層審批關(guān)口,其成本遠(yuǎn)比有產(chǎn)權(quán)的商品房來得低。
高房價(jià)下的選擇
北京市建委在3月12日發(fā)布購房風(fēng)險(xiǎn)警示稱,“使用權(quán)”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(即無法辦理房本)。
警示并沒有“澆退”購房人對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的熱情。據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“你會買小產(chǎn)權(quán)房嗎”調(diào)查顯示,80.7%的被調(diào)查者表示如果價(jià)格合適,也可以接受,僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮;對于小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因,96.33%的被調(diào)查者認(rèn)為是價(jià)格便宜所致。
對于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房市場的火爆,北京千萬家房經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)公司市場總監(jiān)陳淑娟理解為:“與目前房價(jià)的企高密切相關(guān)?!币灿袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的熱衷,折射出人們對房價(jià)上漲的恐慌,也是購房人對未來房價(jià)下降的否定。
盡管2007年被稱為“宏觀調(diào)控年”,先是追繳土地增值稅,接著推出“90/70政策”等措施,而房價(jià)依然見漲不見跌。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示,5月份,全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%,漲幅創(chuàng)2005年12月以來新高。
房價(jià)越調(diào)越高,不僅令許多還未購房的人感到擔(dān)憂,也加快了他們購房的步伐。楊萌告訴記者,來北京學(xué)習(xí)六年,房價(jià)一年比一年高,根本沒有下降的趨勢,房子不但可以用來居住,也是很好的投資工具,因此畢業(yè)第一件事就是買套房子,早買房不但省錢還賺錢。
盡管知道鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房存在種種風(fēng)險(xiǎn),但在高房價(jià)下的“逼迫”下,在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障制度不完善的前提下,購房人選擇鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房很是無奈。
“北京每平米在四千以下的房子也只剩鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房了,與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房‘絕緣,又買不起市區(qū)內(nèi)萬元左右一平米的房子,只能選擇鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。這也即將是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的購房末班車,一旦鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策出臺,低價(jià)就不復(fù)存在。到那時(shí),留給人們的選擇又有什么?”林穎說。
除了城市住房價(jià)格上漲過高外,也有人認(rèn)為,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房興起的另外一個原因是城市化的過程中,農(nóng)民的選擇也不多,土地權(quán)益得不到保障,迫使農(nóng)村利用自己的集體土地資源,在不損失耕地的前提下建造住房出售獲利。這也給農(nóng)村、農(nóng)民帶來了切實(shí)的好處。
產(chǎn)權(quán)困境
按照我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定,“宅基地屬于農(nóng)民集體所有,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得私自出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù),即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)?!?/p>
地產(chǎn)律師秦兵告訴記者:“賣鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商可能不合法,買房子的業(yè)主沒什么不合法的,但無法取得產(chǎn)權(quán)證?!?/p>
顯然,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),只有鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,購房人只擁有房屋的使用權(quán),不能像擁有合法產(chǎn)權(quán)證的房子一樣上市交易。也容易被“掃地出門”,遇到政府拆遷征地,購房人很難得到完全的補(bǔ)償。出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛時(shí),其購房合同屬于無效合同,也缺少法律支持。
不過,許多購房人仍然認(rèn)為,與價(jià)格相比,一紙產(chǎn)權(quán)證與其帶來的法律保護(hù)并不重要?!胺肯x”林穎形容:“買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就如同買水貨,沒有保修,但至少買得起。行貨售后再好,買不起連使用都別提?!?/p>
也有法律專家分析說,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),不僅僅是因?yàn)榉蓻]有明確規(guī)定,讓許多開發(fā)商有“洞”可鉆;還在于有關(guān)政府對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的默許與不強(qiáng)制干涉。盡管不符合法律與政策的規(guī)定,但北京市建委也只是對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示,并沒有禁止鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的買賣行為,也依然任憑眾多鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目大張旗鼓地進(jìn)行建設(shè)銷售。
存在即為合理。有關(guān)專家分析,將把本該建平房的宅基地蓋成樓房出售,并沒有改變土地性質(zhì),也沒有使耕地面積減少。相反,一方面擴(kuò)大了商品房的市場供應(yīng),讓城市居民能夠“居者有其屋”,起到平抑城市商品房價(jià)格的作用。另一方面,農(nóng)民也能分享土地的增值。
當(dāng)然,法律的不明確,政策的模糊,也不利于統(tǒng)一管理。中國土地學(xué)會名譽(yù)理事戚名琛呼吁,要明確引導(dǎo)規(guī)范鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。以免一些人私自將耕地變成宅基地建房出售,不利于保護(hù)耕地,影響城市規(guī)劃建設(shè),也容易滋生官商勾結(jié)的腐敗溫床。
中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)室主任付英則向媒體表示,國土資源部正在醞釀把集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地納入統(tǒng)一規(guī)劃。如果這一方案正式頒布實(shí)施,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管真空即會消失,這對保護(hù)耕地和農(nóng)民利益、維護(hù)城市購房者的權(quán)益以及平抑居高不下的房價(jià)都是有好處的。