何忠洲

品閣小區(qū)自治得以實(shí)現(xiàn)，有三個(gè)必要前提：維權(quán)所形成的共同利益訴求、社區(qū)領(lǐng)袖的出現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)機(jī)制的背后支持

位于北京市海淀區(qū)交大東路36號(hào)的品閣小區(qū)，將北京乃至全國(guó)的社區(qū)自治又向前推進(jìn)了一步。

6月29日，當(dāng)邵里庭從北京市海淀區(qū)工商局領(lǐng)到“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，一種嶄新的社區(qū)治理模式浮出水面。

“在北京，像品閣小區(qū)這樣注冊(cè)成立了‘自治公司的還是第一家?！北本I(yè)委會(huì)申辦委員會(huì)召集人之一的張大憲事后如此評(píng)說。

區(qū)別于北京那些已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“業(yè)主委員會(huì)掌握社區(qū)大權(quán)、自主聘請(qǐng)物業(yè)”的少數(shù)社區(qū)，品閣小區(qū)的獨(dú)特之處在于：小區(qū)不但有了代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)，而且自己成立了物業(yè)管理公司，在自治的范圍內(nèi)真正實(shí)現(xiàn)了“自管”。

“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”，所謂“三自”，指的即是：自愿、自管、自律。

品閣小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳高潮對(duì)公司公開的解釋是：社區(qū)服務(wù)中心采取公司制運(yùn)作，小區(qū)148戶業(yè)主都是公司的股東，業(yè)委會(huì)相當(dāng)于董事會(huì)，社區(qū)服務(wù)中心總經(jīng)理相當(dāng)于總經(jīng)理，向業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

這使得品閣小區(qū)在北京層出不窮的社區(qū)沖突中，猶如汪洋中的一道桅桿，備顯耀眼。

有三個(gè)條件在品閣小區(qū)的自治、自管實(shí)現(xiàn)過程中成為了前提：維權(quán)所形成的共同利益訴求、社區(qū)領(lǐng)袖的出現(xiàn)、背后經(jīng)濟(jì)機(jī)制的支持。

共同的利益訴求

小區(qū)居民最開始的頻繁聯(lián)系來自于網(wǎng)絡(luò)。

當(dāng)時(shí)，相識(shí)于看房過程的六個(gè)年輕人，出于簽訂購(gòu)房合同、房屋裝修等需要，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上，建立了一個(gè)名為“品閣六人行”的論壇。不久，口耳相傳，越來越多的人聚于論壇，從合同簽訂到家長(zhǎng)里短，無所不談。

按照合同約定，交房時(shí)間在2004年6月。但是，開發(fā)商傳來消息，房子得延期至11月。開發(fā)商的一位工作人員說，“品閣小區(qū)是立業(yè)房地產(chǎn)有限公司在北京開發(fā)的第一座樓盤，經(jīng)驗(yàn)不足，所有出現(xiàn)一些問題。”延期的消息激起了購(gòu)房者們的憤怒。

2004年11月，第一批小區(qū)居民入住。入住不久，住房的一些問題開始顯現(xiàn)：頂層房頂漏雨，未經(jīng)業(yè)主同意，開發(fā)商籽小區(qū)的地下室出租給“黑旅館”；小區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)重不足——在后來接管物業(yè)清理小區(qū)的水箱時(shí)，竟然發(fā)現(xiàn)里面有兩個(gè)死老鼠；小區(qū)的電線，被無端地牽引了一根出去接到了外面，為此，小區(qū)每月至少損失一萬度電……

人住不久，關(guān)于聚會(huì)商量對(duì)策的消息就在“網(wǎng)絡(luò)六人行”論壇上得到眾多的支持。

一場(chǎng)業(yè)主大會(huì)在“品閣六人行”的六個(gè)年輕人的組織下在小區(qū)對(duì)面的北京交通大學(xué)教室舉行。當(dāng)時(shí)，有六七十人參加。七嘴八舌，意見一下子達(dá)到一百多條。

正嘈雜的時(shí)候，一個(gè)老人站了出來：我說大家來聚一次不容易，應(yīng)該本著求同存異的精神來找到大家的共同需求。

這個(gè)老人就是邵里庭。“我當(dāng)時(shí)就跟大家提，大家都一致沒有問題的地方是什么?最后的結(jié)論是開發(fā)商延期交房的問題?！鄙劾锿?，原來是黑龍江一個(gè)工廠的廠長(zhǎng)，退休后定居于品閣小區(qū)。這個(gè)大家齊聲稱呼邵老師的老人，精神飽滿，好打抱不平，而且有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

意見得到統(tǒng)一，下一步便是如何行動(dòng)索賠的問題。代表選舉由此開始。在后來被稱為“業(yè)委會(huì)籌備委員會(huì)”的這次會(huì)議中，除了“品閣六人行”的六個(gè)年輕人成功當(dāng)選為代表外，各樓層都選出自己的代表。當(dāng)廠長(zhǎng)時(shí)一直率隊(duì)和日本人談判的邵里庭被推選為業(yè)主方的談判代表。

開發(fā)商應(yīng)邀到售樓處的時(shí)間是九點(diǎn)半，比約定的時(shí)間遲到半小時(shí)。當(dāng)他進(jìn)屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)有上百名業(yè)主正等在那里。一進(jìn)屋，即響起熱烈的掌聲，但隨之，邵里庭即要求開發(fā)商道歉：“你能到，大家表示歡迎。但你遲到了，那你就應(yīng)該給大家道歉?！?/p>

邵里庭后來告訴記者，這是要壓壓開發(fā)商的氣焰。理屈詞窮的情況下，開發(fā)商一度推出身后的律師，這遭到邵里庭的棒喝：到底誰是談判代表?你是否有開發(fā)商的委托書?沒有的話就沒有資格發(fā)言。

喝問使得開發(fā)商徹底敗下陣來。邵里庭后來解釋說，開發(fā)商當(dāng)時(shí)是想把事情拖一下，但只要拖一拖，那么再想聚齊上百名業(yè)主就非常困難，所以，他得想法當(dāng)場(chǎng)就讓開發(fā)商定下來。

最后的結(jié)果是賠償。按照房屋面積，每戶將獲得1萬～2萬元的賠償。

“但是，這么多戶怎么賠呢?錢一下子打到某個(gè)人賬上風(fēng)險(xiǎn)太大?！遍_發(fā)商提出另外的理由。

當(dāng)場(chǎng)，邵里庭確定了每戶去開發(fā)商的開戶行里辦一個(gè)存折，將其一起給了開發(fā)商。這招讓開發(fā)商徹底沒有了辦法。

邵里庭乘勝追擊。在其后開發(fā)商提供的備案書材料里，他發(fā)現(xiàn)因?yàn)殚_發(fā)商的疏忽竟然少了兩頁(yè)材料，“按照規(guī)定，材料不完整，等同于無效，開發(fā)商必須為此還得賠錢?！边@一次，開發(fā)商徹底失去了斗志。每戶又多得1000元錢。

索賠的成功，極大的鼓舞了士氣。接著延續(xù)的是關(guān)于售樓部的拆除。按照規(guī)定，售樓部在房屋售出后需要拆除，但是開發(fā)商不僅未拆，還以40萬／年的價(jià)格將其出租給別人開餐館。以論壇為依托，關(guān)于拆除售樓部的呼聲越來越高。在兩年的時(shí)間里，邵里庭共寫了二十多封信，向北京市規(guī)劃局和城建大隊(duì)反映。結(jié)果，售樓部終于被拆除。

社區(qū)領(lǐng)袖的出現(xiàn)

在其后一系列的談判較量中，邵里庭當(dāng)仁不讓地成為了品閣小區(qū)的領(lǐng)袖人物。群眾基礎(chǔ)也由最開始的年輕人主導(dǎo)變成老年人主導(dǎo)。一大幫老頭兒老太太成了邵里庭所有活動(dòng)的最為忠實(shí)地支持者和執(zhí)行者。而以前“品閣六人行”的六人，大多都逐漸淡出組織核心。

變化原因，業(yè)主高文有分析說，年輕人都面臨著養(yǎng)家糊口的重?fù)?dān)，他們的精力更主要的要放到工作上，對(duì)于小區(qū)來說，他們沒有辦法持久地投入精力。以邵里庭為首的老人們的加入，使他們得以解脫。

對(duì)于一個(gè)小區(qū)來說，最難辦的事情之一是召開全體的業(yè)主大會(huì)。因?yàn)樵跇I(yè)委會(huì)成立之前，種種行動(dòng)都需要得到授權(quán)。最開始維權(quán)的時(shí)候，品閣六人行采取的主要方式是在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)出呼吁。

這一方式隨后在邵里庭那里得到發(fā)展。書面大會(huì)成了收集、集中居民意見的最主要方式。一個(gè)經(jīng)常的做法是，一張調(diào)查表，里面列出近期你認(rèn)為最需要解決的問題。在各樓層代表的負(fù)責(zé)下，發(fā)到各戶，由業(yè)主在其下打鉤。然后由樓里搞IT的年輕人進(jìn)行結(jié)果統(tǒng)計(jì)。

通過這一方式，邵里庭等人很容易便得到大家的授權(quán)。而他和各樓層的代表，就成了小區(qū)里面“愿意讓別人搭便車的人”。

“如何解決小區(qū)業(yè)主間的搭便車問題，是業(yè)主合作最為核心的問題。”知名房地產(chǎn)律師秦兵告訴記者，當(dāng)前小區(qū)自治最為根本性的問題還是業(yè)主之間的合作能否建立起來的問題。而諸如制度、政策等層面的限制倒反而易突破。

而有著管理經(jīng)驗(yàn)，且不計(jì)較個(gè)人得失，

又有著充分的時(shí)間與精力的邵里庭等人的出現(xiàn)，給品閣小區(qū)的自我管理帶來了可能。這些退休的老人們，平時(shí)都聚于樓下，共同活動(dòng)。

這支力量的出現(xiàn)，使得品閣小區(qū)安然的渡過了一場(chǎng)危機(jī)——2006年9月，一直矛盾重重的開發(fā)商和物業(yè)管理公司的矛盾激化。

一天，以前由開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司突然以“無法繼續(xù)支持公司運(yùn)轉(zhuǎn)”為理由，宣布撤離。一夜之間，保潔、保安全部撤走。類似的事情之前在北京著名的美麗園小區(qū)也曾出現(xiàn)過。當(dāng)時(shí)，停水停電，老幼婦孺，無不要忍饑挨餓。

但在品閣小區(qū)，就在物業(yè)管理公司撤退的時(shí)候，小區(qū)以邵里庭為首，啟動(dòng)了緊急程序，“一方面聘請(qǐng)老物業(yè)的臨時(shí)工來維持小區(qū)的保潔等工作，另一方面就爭(zhēng)分奪秒地成立業(yè)委會(huì)?！鄙劾锿フf。

按照程序，業(yè)委會(huì)的成立需要經(jīng)過居委會(huì)和小區(qū)辦。2006年底，邵里庭等人拿著申請(qǐng)材料走進(jìn)了品閣小區(qū)所在的北下關(guān)街道辦事處。

但是到街道辦事處時(shí)碰到了麻煩。辦事處主任疑惑地問道：“成立業(yè)委會(huì)?我們街道從來沒有這樣的先例啊。”

邵里庭一句不吭，從包里拿出了早已經(jīng)準(zhǔn)備好的材料。那是由一些年輕人從網(wǎng)絡(luò)上下載的關(guān)于成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)政策文件?！拔覍?duì)街道辦事處主任說，給你七天時(shí)間，請(qǐng)你看看這些材料。”

過了十天，邵里庭再次前往北下關(guān)街道辦事處，這一次，街道辦事處沒有任何猶豫，在其申請(qǐng)材料上蓋了章。

從申請(qǐng)到批準(zhǔn)，整個(gè)時(shí)間只花了38天。這一點(diǎn)讓邵里庭非常高興。因?yàn)榫驮谥車暮芏嗟胤?，有的小區(qū)業(yè)主要求了十多年，至今業(yè)委會(huì)也沒有成立。

邵里庭說，時(shí)至今日，在北下關(guān)街道范圍內(nèi)，品閣小區(qū)是惟一一個(gè)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)。而在北京五千個(gè)小區(qū)里，也只有約十分之一成立了業(yè)委會(huì)。

業(yè)委會(huì)成立之后，采取了一系列措施。一方面將以前“隨便被處置”的住房維修基金收歸名下，一方面開始了小區(qū)的物業(yè)管理安排。

背后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

4月，一道選擇題擺在了所有業(yè)主的--面前：繼續(xù)選擇以前的物業(yè)管理公司?另外招標(biāo)競(jìng)聘新的物業(yè)公司?實(shí)現(xiàn)完全的自治自管?還是另有他法?

之前，邵里庭將一份自管的材料發(fā)到了每個(gè)業(yè)主的手上，其間包括目標(biāo)考核等等都一目了然。

經(jīng)過一系列維權(quán)風(fēng)波后的業(yè)主們，紛紛在自管下面畫了鉤。

自管后的小區(qū)物業(yè)有著立竿見影的效果。在分割承包之后，盡管物業(yè)服務(wù)專職人員不到以前的一半2名清潔工、2名門衛(wèi)、1名看守大院的巡檢和2名修理工——但是，以前光禿禿的草坪種上了草，四季有花香，一個(gè)新的自行車棚搭建了起來，一個(gè)新的金魚池也開始汩汩地噴水。

那些原來被物業(yè)公司以專業(yè)為由而覺得自管無法實(shí)現(xiàn)的事情，現(xiàn)在都進(jìn)行得井井有條。

在原物業(yè)公司撤退時(shí)，一套報(bào)價(jià)70萬的小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)被毀壞。自治之后，小區(qū)業(yè)主、從航天部一研究所退休的李姝君，自告奮勇?lián)鹆酥亟ǖ娜蝿?wù)。她找來了搭檔，只花了18000元就將整個(gè)小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)重建了起來。

在這種自治的局面下，以前經(jīng)常出現(xiàn)的丟自行車、汽車被劃等事情，在小區(qū)不再出現(xiàn)。居民們表現(xiàn)出了高度的小區(qū)認(rèn)同，不惟齊心協(xié)力不花一分錢的去修金魚池，還紛紛以己之力來支持小區(qū)建設(shè)。小區(qū)里_的綠化和鮮花，社區(qū)服務(wù)中心只花錢買了10棵柳樹和10棵龍爪槐，其他的都是小區(qū)業(yè)主的捐獻(xiàn)。

正是自管，小區(qū)的物業(yè)花費(fèi)開始了精打細(xì)算。經(jīng)過業(yè)主們的測(cè)量，原本兩部電梯就是在人流高峰期也有閑置，于是大家一致決定關(guān)停一部。這一下子每年就能省千萬。

樓道的照明燈也是，因?yàn)橛袕V告商在樓道里做液晶視頻廣告，服務(wù)中心便決定關(guān)閉了樓道里的許多燈。“人家在我們樓道里做廣告，我們就借用他的光。”邵里庭解釋說。

這些措施，使得小區(qū)物業(yè)費(fèi)，由原來的每平米2．2元降到2元。

每個(gè)季度，服務(wù)中心都要把賬目公開，這使得大家對(duì)所花費(fèi)用一目了然。也進(jìn)一步促進(jìn)了大家的積極性。原本非常難收的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主們紛紛有了積極性，很多自己前去繳納。而沒有繳納的，也被業(yè)主們督促著。

按照邵里庭計(jì)算的賬目。就是按小區(qū)60％的物業(yè)費(fèi)交納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業(yè)費(fèi)的收入就是36萬，還有電梯廣告費(fèi)1萬多元的收入。支出方面，主要是電梯管理費(fèi)8萬元／年(包括檢修費(fèi)5萬元和運(yùn)行費(fèi)3萬元)、工程使用維修費(fèi)3萬元／年、綠化費(fèi)3萬元／年、員工工資開支費(fèi)12萬／年。再加上稅收和一些材料費(fèi)的扣除，差不多一年支出30萬。兩者相抵，還能有5萬左右的盈余。這種巨大的利益，正是北京許多小區(qū)經(jīng)歷了血與火的抗?fàn)幒笪飿I(yè)公司仍不撤離的主要原因。

而品閣小區(qū)，在自治的情況下，這些利潤(rùn)成功地反饋到業(yè)主本身。按照計(jì)劃，社區(qū)服務(wù)中心計(jì)劃第一年盈利4萬元左右。對(duì)于盈余部分，已經(jīng)業(yè)委會(huì)討論通過的方案是：采取“三三制”原則，1／3獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)營(yíng)者和工作人員，1／3用于小區(qū)建設(shè)，1／3充抵業(yè)主第二年的物業(yè)費(fèi)。

作為服務(wù)中心總經(jīng)理的邵里庭，業(yè)委會(huì)原本給他開出了4500元的月薪，但是他自己提出將其降到3000元?！拔彝诵萘耍膊蝗卞X花，只是要把制度建設(shè)好。”在描繪自己的小區(qū)理想時(shí)，他說，“有一半的居民能下樓來玩玩，唱唱歌，像以前四合院一樣，那就達(dá)到目的了。”