前6次加息后的樓市走勢(shì)證明，通過(guò)影響房產(chǎn)需求方來(lái)影響供給方從而讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的美好愿望從未實(shí)現(xiàn)過(guò)。事實(shí)上，房地產(chǎn)的需求在城市化進(jìn)程以及居民收入提升的大趨勢(shì)下，難以抑制。

火爆的樓市，牛氣沖天的房?jī)r(jià)，已成為當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大觀。多少人被房債壓得喘不過(guò)氣來(lái)，多少人望樓浩嘆：私有房今生與我無(wú)緣！代表絕大多數(shù)人民利益的中國(guó)政府，當(dāng)然不能袖手旁觀，種種宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，近日國(guó)家銀行升息升貸的舉動(dòng)，就是劍指全國(guó)范圍內(nèi)不斷攀升的房?jī)r(jià)。

中國(guó)人民銀行決定，自2007年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。幾乎與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院決定自8月15日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的２０％調(diào)減為５％。

這已是年內(nèi)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率第三次上調(diào)，有關(guān)部門對(duì)此舉寄予很大希望，認(rèn)為本次利率調(diào)整有利于引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長(zhǎng)；有利于調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，維護(hù)物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。那么，實(shí)際情況又如何呢？調(diào)息一個(gè)月來(lái)，相關(guān)部門和經(jīng)濟(jì)界專家對(duì)此進(jìn)行了許多跟蹤調(diào)查，特別是對(duì)調(diào)息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響加以分析，而得出的結(jié)論和預(yù)測(cè)卻并非那么樂(lè)觀，

短期內(nèi)難成樓市“退燒藥”

自7月21日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開(kāi)始年內(nèi)第三次上調(diào)，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。加息可能成為當(dāng)前樓市的“退燒藥”嗎？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息、減稅短期內(nèi)難改房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫格局。對(duì)于當(dāng)下的樓市而言，降溫還要問(wèn)源頭。

銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將體現(xiàn)在兩方面：對(duì)于購(gòu)房人而言，加息意味著溫和增加負(fù)擔(dān)。以50萬(wàn)元20年期房貸為例，加息前，按實(shí)際最優(yōu)惠利率6.12%計(jì)算，利息總額為368045.35元，月還款3616.86元。加息后，最優(yōu)惠利率調(diào)整為6.2730%，利息總額為378723.29元，增加約10678元；月還款3661.35元，實(shí)際月供增加約45元。

盡管單獨(dú)看一次加息增加的還款額不算大，5年以上長(zhǎng)期貸款利率調(diào)整幅度相對(duì)較小，凸顯了央行盡量減少加息給購(gòu)房人群帶來(lái)還貸負(fù)擔(dān)的一片苦心，但聯(lián)系到最近7個(gè)月內(nèi)3次加息、33個(gè)月內(nèi)(自2004年10月以來(lái))7次加息，購(gòu)房人因此累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小，以50萬(wàn)元20年期貸款計(jì)算，還款額增幅超過(guò)了10%。這對(duì)于普通工薪階層還是有壓力的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲榮據(jù)此認(rèn)為，高利率勢(shì)必會(huì)抑制房產(chǎn)投資者的需求，會(huì)大大改變買房人對(duì)未來(lái)的預(yù)期，扎堆購(gòu)房的現(xiàn)象也會(huì)減少。但前6次加息后的樓市走勢(shì)證明，這種“通過(guò)影響房產(chǎn)需求方來(lái)影響供給方從而讓房?jī)r(jià)降下來(lái)”的美好愿望從未實(shí)現(xiàn)過(guò)。事實(shí)上，房地產(chǎn)的需求在城市化進(jìn)程以及居民收入提升的大趨勢(shì)下，難以抑制。在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著投資、投機(jī)需求一起釋放，“該買的還是買”。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商，加息理論上會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本提升。摩根大通中國(guó)證券市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李晶說(shuō)，因?yàn)榻桢X要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特性決定了加息將提升開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用。但渤海證券的地產(chǎn)分析師秦洪認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)景氣高昂的大背景下，會(huì)通過(guò)提價(jià)等方式輕松地化解這一成本。

的確，相對(duì)于房?jī)r(jià)高漲帶來(lái)的收入，加息對(duì)開(kāi)發(fā)商而言不過(guò)是“毛毛雨”。譬如地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科日前公布的6月份銷售數(shù)據(jù)顯示，火熱的行情令其每平方米銷售收入增加1000多元。

成本轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格，加息難觸痛處

理論上講，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，也是受加息影響最大的行業(yè)之一。從供給方面看，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要依靠商業(yè)銀行貸款，行業(yè)平均負(fù)債率在70%左右，因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)成本明顯增大。然而，記者采訪了解到的情況并非想像的那么簡(jiǎn)單。

一位在津投資的房地產(chǎn)企業(yè)老總告訴記者，目前在天津開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額達(dá)到1億元/月，加息對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)基本沒(méi)有造成什么影響。

他認(rèn)為，雖然加息使企業(yè)的運(yùn)作成本提高，但開(kāi)發(fā)商卻將成本轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，結(jié)果反而是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。另外，加息對(duì)于購(gòu)買高端物業(yè)的購(gòu)房人基本沒(méi)有影響，受影響最大的是資金實(shí)力有限的中低端客戶。房?jī)r(jià)上漲快于利息增長(zhǎng)，更加堅(jiān)定了購(gòu)房者的決心。他表示，房地產(chǎn)企業(yè)本來(lái)就是資金密集型企業(yè)，加息帶來(lái)的這點(diǎn)成本對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)不算什么，完全能夠消化掉。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，加息與否對(duì)一些小企業(yè)和剛剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)沖擊比較大，對(duì)一些大房產(chǎn)企業(yè)則幾乎無(wú)影響。包括地價(jià)的上升、節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的上升、管理成本的上升、稅收費(fèi)用的上升，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了加息多出的成本數(shù)。政府調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)該采取多種配套政策。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則表示，仍然看好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，認(rèn)為央行加息政策不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生過(guò)大負(fù)面影響。

潘石屹在回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，看不出今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在不健康的因素，房?jī)r(jià)的漲幅也會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的勢(shì)頭?！坝绊懛康禺a(chǎn)的兩個(gè)因素是經(jīng)濟(jì)和政治，兩方面目前都很好，一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過(guò)11%。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模仍然會(huì)上漲?！?潘石屹說(shuō)：“央行加息不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過(guò)多影響。我大致計(jì)算過(guò)，按照加27個(gè)點(diǎn)來(lái)算，從銀行貸款50萬(wàn)我們大概會(huì)多支付四五十塊錢。”但是他也表示，如果加息力度增加，超過(guò)27點(diǎn)，影響自然會(huì)增大。

另一方面，潘石屹也預(yù)期今年的宏觀調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。不過(guò)他對(duì)宏觀調(diào)控作出自己的理解，稱宏觀調(diào)控并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)?！胺康禺a(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，其他行業(yè)跟不上，也會(huì)出現(xiàn)很多嚴(yán)重的后果。所以宏觀調(diào)控也是為了各個(gè)行業(yè)能夠平衡發(fā)展?！碧岣呤赘侗壤梢种品?jī)r(jià)至于抑制房?jī)r(jià)，潘石屹認(rèn)為降低按揭的容易程度，提高房貸首付款比例，“比如從現(xiàn)在的20%到30%提高到50%”，就可以有效限制需求?！按送?，建立培育二手房市場(chǎng)也可以增加市場(chǎng)供給，同時(shí)抑制總體房?jī)r(jià)。”不過(guò)他對(duì)于廣州房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)下跌的情況表示不以為然，“以均價(jià)來(lái)作為一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的漲跌指標(biāo)沒(méi)有任何意義?！?/p>

有效供給不足才是房?jī)r(jià)高的原因

3年了，樓市調(diào)控曠日持久，房?jī)r(jià)還未低頭卻又抬頭，原因何在？而近來(lái)關(guān)于房?jī)r(jià)的新聞總讓人心驚肉跳：“6個(gè)月上漲50%”，“一個(gè)樓盤的市值可以買下整個(gè)伊利集團(tuán)”，“新拍出的樓面地價(jià)接近在售房?jī)r(jià)”……中共中央黨校研究室副主任周天勇教授判斷，單獨(dú)的加息不會(huì)對(duì)房市有太大的影響。

從供求關(guān)系看，有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積大于竣工面積2倍多，且銷售面積增幅高于竣工面積增幅6.7個(gè)百分點(diǎn)。

從成本構(gòu)成看，地價(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本大增，繼而急劇拉升房?jī)r(jià)。地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是新一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，土地成本最終會(huì)打入房?jī)r(jià)，高地價(jià)客觀上推高房?jī)r(jià)毋庸置疑。

從交易秩序看，“炒風(fēng)”乘勢(shì)而起，非正常因素助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房?jī)r(jià)主要體現(xiàn)在兩方面：一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開(kāi)盤；或者已開(kāi)盤，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)，也屢見(jiàn)不鮮。這進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張，為房?jī)r(jià)上漲火上加油。

從資金面分析，行業(yè)外資金，特別是部分股市資金開(kāi)始流入樓市，助推房?jī)r(jià)上漲；境外資本大量涌入，加劇了樓市格局改變，在相當(dāng)程度上強(qiáng)化了房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。

究竟什么是樓市降溫的“及時(shí)雨”呢？其一，供求決定價(jià)格，增加供給是降溫的必要條件。當(dāng)前樓市問(wèn)題的主要矛盾是有效供給不足，自主、投資需求強(qiáng)烈釋放，在賣方市場(chǎng)格局之下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，買方恐慌性入市追漲。要樓價(jià)趨穩(wěn)、甚至下調(diào)，最有效的方法莫如增加供應(yīng)。

“通過(guò)增加供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速上升，這已形成了一個(gè)共識(shí)?！卑屠璋俑磺诠痉治鰩熐丶t雨認(rèn)為。調(diào)控樓市，當(dāng)務(wù)之急是強(qiáng)力推進(jìn)沖擊型的有效供給，而不是用控制需求的方式來(lái)堵。眼下，開(kāi)發(fā)商之所以有“誰(shuí)捂(盤)到最后，誰(shuí)受益最多”的共同預(yù)期，就是因?yàn)樗麄兂驕?zhǔn)了有效供給不足的“軟肋”。要改變后市看漲預(yù)期，合乎市場(chǎng)規(guī)律的做法就是得強(qiáng)力推進(jìn)中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時(shí)輔以廉租房等住房保障措施的協(xié)同推進(jìn)。

其二，打擊坐莊，整頓交易秩序，掃除囤積居奇。樓市在打擊囤地、囤房方面，得動(dòng)真格的。囤地在本質(zhì)上跟坐莊沒(méi)什么兩樣。都是憑借資金、信息優(yōu)勢(shì)，壟斷資源，囤而不動(dòng)，待價(jià)而沽，只不過(guò)達(dá)成目的所使用的手段各自不同罷了。

要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點(diǎn)：一是批出的土地不能閑置，而是要進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成房屋；二是要所形成的產(chǎn)品必須是主流購(gòu)買力所中意的房屋，交通便捷、低總價(jià)、配套全。前者要求嚴(yán)格執(zhí)行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求推進(jìn)“90／70”項(xiàng)目，形成沖擊性供給。

加息使房企盈利能力受到削弱

市場(chǎng)預(yù)期中的又一輪加息終于塵埃落定，這對(duì)房地產(chǎn)股而言無(wú)疑是利空。業(yè)內(nèi)專家指出，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，旨在抑制資金需求方的加息對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)面影響是明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%以上，加息將遏制房地產(chǎn)的投資速度，削弱開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力，如果加息是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，則有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)分化與整合。

加息最直接的影響是增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。國(guó)泰君安分析師張宇指出，加息后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率會(huì)提高，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款的利息將比以前增加。而財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加還會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的存貨周轉(zhuǎn)水平、項(xiàng)目盈利能力。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴程度高，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道又比較單一，因此，信貸資金很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈。

銀河證券丁文認(rèn)為，銷售環(huán)節(jié)受加息影響，銷售量有可能下降，這顯然將影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率等。因?yàn)閷?duì)持幣待購(gòu)者而言，加息意味著支付能力下降。在目前的高房?jī)r(jià)下，房貸成本增加將進(jìn)一步削弱人們的住房購(gòu)買力。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，加息以及相伴隨進(jìn)行的信貸控制，首當(dāng)其沖的是負(fù)債率高、資金實(shí)力欠缺的一些中小地產(chǎn)商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對(duì)實(shí)力平平的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響很大。

萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮認(rèn)為，利率上調(diào)對(duì)購(gòu)房者支出、市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的影響還在其次，更重要的是進(jìn)一步顯現(xiàn)了加息周期的環(huán)境特性，因此融資能力將變得更為重要，行業(yè)整合將加速，房地產(chǎn)業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步提高。

綜合改革才能實(shí)現(xiàn)政策效益

天津銀行的一名信貸工作負(fù)責(zé)人告訴記者，國(guó)家連續(xù)加息的政策出臺(tái)后，銀行信貸業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)還未發(fā)生太大的變化，但是一些企業(yè)已表現(xiàn)出謹(jǐn)慎貸款的跡象，而且在升息預(yù)期加強(qiáng)形成共識(shí)的情況下，開(kāi)始考慮貸款期限結(jié)構(gòu)問(wèn)題。以前一些國(guó)有大型企業(yè)缺錢就到銀行，現(xiàn)在表示要更多地將貸款成本謹(jǐn)慎考慮進(jìn)去。

同時(shí)，一些跡象表明，企業(yè)開(kāi)始對(duì)一些金融衍生品例如固定利率產(chǎn)品表示出強(qiáng)烈的興趣，需求增加。然而，目前銀行的固定利率產(chǎn)品品種較少，一些銀行開(kāi)發(fā)金融衍生品的資格受限，還需逐步滿足企業(yè)的需求。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融研究中心主任孟昊指出，從加息對(duì)行業(yè)的影響分類來(lái)看，有三種。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，典型的特征是利潤(rùn)回報(bào)率高，微小的成本上漲相對(duì)于利潤(rùn)提高來(lái)說(shuō)微乎其微；對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于本身從銀行借貸難度很高，此次調(diào)息并沒(méi)有太大影響。另外，那些長(zhǎng)期依賴信貸資金的企業(yè)往往是國(guó)有、基礎(chǔ)性、投資型的企業(yè)，很多是政府支持的投資行為，即使加息帶來(lái)成本增加，其投資行為也很難改變。

因此，要想達(dá)到控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的效果，加息政策短期效益難以體現(xiàn)，只有在長(zhǎng)期影響過(guò)程中，伴隨著綜合性的改革，才能真正實(shí)現(xiàn)政策效益。

（責(zé)任編輯 趙忠范）

鏈接：加息后如何打理房貸

隨著年內(nèi)第三次加息，房貸利率也跟著水漲船高，越來(lái)越多的購(gòu)買人和房貸貸款人感到還貸壓力在增大。加息對(duì)于貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，直接帶來(lái)了月供負(fù)擔(dān)的增加。

“房奴”三次加息月供多了

對(duì)于今年3月18日前辦理了房貸按揭的“房奴”來(lái)說(shuō)，明年的供房壓力很大，因?yàn)榻衲甑娜渭酉⒂绊?，將在明年元旦起一次性消化?/p>

今年3月18日，個(gè)人住房貸款5年期以上的基準(zhǔn)利率從原先的6.84％上調(diào)至7.11％；隨后的5月19日、7月21日，該利率分別上調(diào)至7.2％、7.38％?？蛻羧粲诮衲?月18日前、7月21日之后分別向銀行按揭30萬(wàn)元20年期的房貸，所交月供分別為2297.17元、2394.81元，漲了97.64元。所以，對(duì)于今年3月18日之前按揭的老房貸，按揭30萬(wàn)元20年期，明年起月供要增加近百元。

專家：提前還貸有竅門

提前還貸分全部還清和部分還清兩種。目前多數(shù)工薪階層購(gòu)房者主要是部分提前還款，如果選擇部分提前還貸，同時(shí)再選擇減少貸款期限就更省利息。以一筆70萬(wàn)元的等額本金的房貸為例，直到20年后的最后一個(gè)還款月，利息也會(huì)有10多元錢。北京銀行個(gè)貸部經(jīng)理賀軍認(rèn)為，由于存款利息和貸款利息相差很多，如果有富余的錢還是提前還貸比較劃算。

記者了解到，提前還貸一般需要提前一個(gè)月向銀行預(yù)約，除此之外，不設(shè)任何門檻。各家銀行對(duì)此基本完全放開(kāi)，不收取違約金，不設(shè)最低還款額，只要想還，提前打個(gè)電話說(shuō)一聲，基本上隨到隨辦。僅有部分銀行有貸款期限和最低還款額的限制。

支招1： 用足公積金貸款

據(jù)建行理財(cái)師計(jì)算，利率調(diào)整后，10萬(wàn)元10年和10萬(wàn)元20年的公積金貸款，買房人增加的月供分別為5元左右。由于此次利率調(diào)整后，5年以上期公積金貸款利率為4.95％，比同期商業(yè)貸款7.38％的基準(zhǔn)利率低2.43個(gè)百分點(diǎn)，即便按照最優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)打八五折，仍有1.32％的利差。市公積金管理中心人士測(cè)算，以10年期15萬(wàn)元的房貸為例，公積金房貸每月比商業(yè)房貸少交98.63元?！安灰】催@一個(gè)多點(diǎn)的利差，同樣20萬(wàn)元20年，使用公積金貸款，20年下來(lái)，會(huì)比商業(yè)貸款節(jié)省3萬(wàn)多元的利息?！?/p>

支招2 ：固定貸款選5至10年期

據(jù)銀行業(yè)人士分析，從2004年開(kāi)始我國(guó)緩步進(jìn)入了一個(gè)新的加息周期，過(guò)去4年不到的時(shí)間里，已經(jīng)7次上調(diào)貸款利率，從歷史周期看，一般的加息周期為10年左右，預(yù)計(jì)未來(lái)5至7年左右，利率還有繼續(xù)上調(diào)的空間和可能，因此建議如果選擇固定利率貸款，不妨選擇5年以上、10年以內(nèi)周期的固貸。

“如果讓我推薦，固定利率房貸肯定是目前貸款人的第一選擇?！惫獯筱y行理財(cái)師表示，目前的宏觀調(diào)控遠(yuǎn)未到結(jié)束的時(shí)候，后續(xù)政策將會(huì)持續(xù)，進(jìn)一步的緊縮政策不排除在今后出臺(tái)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、甚至下半年繼續(xù)加息的可能都存在。

盡管目前各家銀行推出的固定利率房貸的利率要比央行的法定利率打八五折后略高，但若央行再次加息，辦理固利房貸的客戶就賺了。例如此次上調(diào)利率后，光大銀行針對(duì)優(yōu)惠客戶推出的固定利率房貸個(gè)人住房10年期基準(zhǔn)利率為6.33％，而目前央行法定的5年期以上個(gè)人自營(yíng)性住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38％，執(zhí)行八五折優(yōu)惠后是6.273％，兩者相差僅0.057％。如果有客戶現(xiàn)今辦了固利房貸10年期住房貸款，下一次央行只要將該檔次基準(zhǔn)利率加息0.09％，那么他就賺了。

支招3： 5種房貸新品可選擇

除了固定利率貸款外，各家銀行也都推出了針對(duì)不同客戶群體的房貸產(chǎn)品，基本特色就是幫貸款人“省利息”。

北京銀行新推出一種固定分期還款法。借款人可以根據(jù)家庭收入的變化情況，分階段調(diào)整月供，增加月供則減少利息支出。

招商銀行“隨借隨還”是一個(gè)具有綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品。在急需用錢時(shí)，通過(guò)招行的網(wǎng)上銀行或電話銀行可以把已還貸款借出來(lái)解決燃眉之急。

興業(yè)銀行“房貸利率寶”采用履約保證金的形式購(gòu)買，獲取理財(cái)收益。

深圳發(fā)展銀行“氣球貸”，貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。

農(nóng)業(yè)銀行“房貸還款假日計(jì)劃”，就是在約定假期內(nèi)，借款人只需按期支付貸款利息，而暫時(shí)不用歸還貸款本金，等假日結(jié)束之后再按等額本息或等額本金還款方式歸還貸款本息。