在發(fā)達國家，房地產是家庭財富的重要組成部分，尤其對于中產階級家庭而言更是如此。房地產平均占美國中產階級家庭財富的三分之二左右。在法國，住宅是家庭最普遍的資產之一。2000年住宅資產占到法國居民家庭財富的55%。

我國居民的財富特征與發(fā)達國家居民的財富特征有著明顯的不同。由于我國是從計劃經濟體制向市場經濟體制轉型，住房分配制度也由原來的平均分配向市場化方向發(fā)展。我國是從1998年開始取消福利分房制度，并將福利房以低廉的價格出售給住戶，完成了我國家庭住房資產的私有化。目前我國住房自有率達到了85％以上，較美國的66％還高出19個百分點之多。由于我國居民還不富裕，家庭財富主要以銀行存款和住宅形式存在，估計我國居民住宅資產在家庭財富中所占的比重遠大于55％。

隨著經濟增長和居民收入的增加，我國居民的資產財富積累很快，來自資產財富的收入比重迅速上升。房地產資產是居民最重要的資產財富類型。其財富效應如何，對經濟有著怎樣的影響是當前必須面對的一個重要問題。尤其是在房地產業(yè)高速發(fā)展階段，對這一問題的研究具有重要意義。

房地產市場的財富效應

所謂財富效應，根據《新帕爾格雷夫經濟學詞典》的解釋是指：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費者總開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或實際余額效應”。這里的貨幣余額是指居民的資產，它包括金融資產和非金融資產。金融資產主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產主要指住宅、耐用消費品、生產資料、個人收藏品等。由于當前很多研究還將財富效應與刺激經濟增長聯(lián)系起來，所以我們可以把財富效應概括為：財富效應是指由于資產價值的變動導致資產持有人擁有財富量的變動而產生刺激或抑制消費需求，進而影響經濟增長的效應。英美中央銀行在制定本國財政政策、貨幣政策時，已將財富效應作為一個重要參數(shù)予以考慮。當前我國正處在股票市場財富和住宅財富快速增長階段，而股票市場財富與住宅財富對消費和宏觀經濟具有影響是毫無疑問的。

房地產和財富有著天生的緊密聯(lián)系，創(chuàng)造財富的增長勢頭猛。房地產是我國大力發(fā)展的支柱產業(yè)，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關行業(yè)發(fā)展，對于個人來說，房地產是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達到個人資產的保值增值。

房地產的財富效應是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財富。二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產財富。三是以投資或投機為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產財富。在英國，因為基本住房需要已經得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。

房地產是居民的重要財富，當房地產市場發(fā)生波動從而房地產資產價格波動時，人們的財富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費支出和消費決策，進而影響總需求和經濟增長。這就是房地產資產的“財富效應”。

房地產資產的財富效應具體體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，房地產價格波動直接影響人們出售其房地產資產的收益，從而影響其消費支出。人們擁有的財富存量可有不同類型，其中最主要的就是股票和房地產資產。股票具有較強的流動性和價格波動性。要判斷股票價格的一次變化是暫時的還是永久的是一件困難的事，因而股票財富具有不確定性。與股票相比，房地產資產是一種不動產，具有不可分割性和不可流動性，這決定了房地產資產價格波動的收益較難以變現(xiàn)，但同時也表明了房地產資產價格較之股票具有更大的穩(wěn)定性。而且，大多數(shù)家庭擁有房地產財富是用于享受其提供的服務。用于投資的比重相對較少，所以房地產財富的不確定性要比股票等金融資產小得多，其財富效應通常也更大。其次，房地產價格波動直接影響人們用其房地產資產作為抵押，進行消費融資和消費信貸的額度。房地產資產的不可分割性、不可移動性、不易滅失、易于管理、管理成本低等特性，決定了它是一種優(yōu)越的抵押品。房地產資產價格的上漲使其所有者可以其進行更高額度的消費融資，從而增加其消費支出。再者，房地產價格上漲比股票價格上漲給消費者帶來更高的投資回報率。由于房地產商品價值巨大、不可分割、使用壽命長，因而其購買通常無法完全以自有資金支付，而必須通過按揭貸款等信貸融資方式來進行。這樣，消費者只需支付部分房價，就可享有整個房屋資產價值上漲的全部收益。而家庭投資股票通常全部以自有資金進行。因而相比較而言，房地產價格上漲能為消費者帶來更高的投資回報率，即房地產價格變化對消費的影響更大，房地產財富具有更大的財富效應。房地產資產財富效應的發(fā)揮受金融市場發(fā)達程度的影響。金融市場的發(fā)達程度影響居民出售房地產資產的難易程度和利用已有的房地產資產進行消費借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產可能就越容易，利用資產進行借貸的能力也可能越強?？梢?，在居民通常擁有的兩種財富類型——股票和房地產中，房地產具有更大的財富效應。

在發(fā)達國家，房地產市場具有顯著的財富效應。最新的數(shù)據顯示美國房價的上漲使得2005年第四季度美國家庭資產凈值創(chuàng)歷史新高。

英國研究機構“經濟和商業(yè)研究中心”2004年8月26日公布的一項研究結果顯示，由于英國自2001年以來，普通住宅價格上漲64％，3年來英國百萬富翁的人數(shù)幾乎增長了一倍。2001年英國有23萬名百萬富翁，而2004年的數(shù)字為42.5萬。英國哈利法克斯銀行2006年發(fā)表的報告稱，英國房價近年增長迅速，目前的平均房價已近3倍于10年前的房價，從當年的6.2萬英鎊，增至今天的17.9萬英鎊。這意味著房地產財富增加了近三倍。10年以來英國經濟持續(xù)發(fā)展，失業(yè)率不斷下降，通貨膨脹和利率都維持在較低水平，因此房價才有機會攀高。因此，房價上漲和房地產財富增加是經濟發(fā)展的必然。

“溫州炒房團”的是與非

1998年以來，我國的房價直線上升，房地產市場總市值一直在增加，其中雖然也有泡沫成分，但也說明房地產市場財富一直增長。35個大中城市房地產價格指數(shù)統(tǒng)計顯示，以1998年4月的全國平均住房銷售價格為基數(shù)100，2005年1季度房價指數(shù)為254.01。這說明1998年到2005年，我國房價上漲了2.54倍，同時也意味著我國居民的房地產財富增加了2.54倍。中房上海住宅指數(shù)由1999年11月的641點上升到2007年1月的1305點，這意味著上海房價和上海居民的房地產財富增長了2.04倍。

在杭州流傳著這樣一個財富故事：1999年，溫州一位姓余的老板以每平方米約2700元的價格，在杭州城西一舉買下剛開盤的28套商品房。2001年，房價已升到每平方米近5000元。以4700元的價格在二手房市場變現(xiàn)，不到1年半的時間，凈賺500萬元。杭州房地產市場化起步于1997年，暴漲于1999年，并一路飆升。據杭州市國土局負責人透露，購買杭州商品房的人中，本地人不到50%，而外地人以溫州人、臺州人居多。一個比較公認的數(shù)字是，在購房者中，溫州人超過了20%。據統(tǒng)計，在溫州人購買上海的商品房達到高潮時，上海的房子有20%至30%是由溫州人買走的。

雖然輿論認為，由于溫州炒房團的進入，將當?shù)氐姆績r提高了。但是，我認為溫州炒房團對繁榮地方的房地產市場和促進房地產市場財富效應形成的歷史作用是勿容置疑的。溫州炒房團激發(fā)了當?shù)貞械馁徺I欲望，而使房價回到了市場能接受的正常價位。支持居民投資房地產，提高其購房積極性，開拓住宅銷售市場。這樣，既可以把大量的資金吸收到住房支出上來，擴大住房建設的資金來源，也使房地產資金在運動的過程中增值，實現(xiàn)房地產商品的擴大再生產，為居民提供更多符合現(xiàn)代化生活標準的住宅，提高人們的居住水平和環(huán)境質量。

如何加快房地產市場財富效應的形成

要啟動內需促進經濟增長，應轉變過去只注重股票市場的財富效應，而忽視住宅市場財富效應的觀念。20世紀80年代后期至今，日本經濟持續(xù)低迷與過去日本房地產市場泡沫成分過大有很大的關系，而房地產市場的財富效應又使日本國內需求長期不足，使日本經濟的復蘇雪上加霜。同樣，近年來我國香港特區(qū)經濟不景氣使香港房產財富大量縮水。有調查顯示，由于住宅財富的縮水，香港居民在消費開支時變得非常謹慎。這兩個事例充分說明了住宅財富效應對宏觀經濟運行的深遠影響。

目前，嚴禁任何單位集資建房，住宅分配徹底實行商品化、貨幣化，取消一切形式的福利分房制度，進一步刺激房地產需求，是實現(xiàn)房地產財富效應的前提條件。建設部房地產司司長沈建忠2007年8月30日說，按照國務院新近發(fā)布的關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，單位集資合作建房納入經濟適用住房政策的范疇進行管理。只有兩類企業(yè)可申請單位集資合作建房。一類是遠離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)，第二類是住房困難戶較多的企業(yè)。另外，意見還規(guī)定，各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。

由于房地產變現(xiàn)以后才能實現(xiàn)財富效應，因此，繁榮二手房交易市場，是實現(xiàn)房地產財富效應的必要條件。

優(yōu)化房地產供應結構，住房建設向中低收入戶傾斜，使房地產財富效應惠及中低收入階層。要繼續(xù)強化住房市場的宏觀調控，尤其是要重點發(fā)展中低價位中小套型普通商品住房，保證土地供應，增加住房有效供給。

拓寬百姓投資和理財?shù)那?，緩解房地產業(yè)的壓力，減少房價上漲的非經濟因素。在我國，老百姓投資渠道很少，股票市場和房地產市場是一度是中國老百姓唯一能投資的兩個領域。因此，民間的閑散資金只能聚集在股市和房地產市場，造成股市和房地產市場的火暴，促使房價不合理上漲，引起房地產財富快速增長，從而產生房地產泡沫。隨著我國人民收入水平不斷提高，民間資金會越來越多，亟需有新的投資方向。

應特別關注房地產市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，采取有力措施減少非市場因素造成的不合理的房價上漲。房價不合理上漲會使房地產財富虛增，產生房地產泡沫。不合理的房價上漲也會損害居民的利益，影響一國國民經濟的健康、持續(xù)和穩(wěn)定地發(fā)展。這些非市場因素包括捂盤惜售、哄抬房價等行為。在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些開發(fā)商用各種方法來刺激銷售。最近新華社一篇文章稱，南京某新城區(qū)開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類違規(guī)手段無所不用其極。當?shù)貎蓚€樓盤聯(lián)手上調房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。有的房地產企業(yè)要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價。政府監(jiān)管機構應當積極發(fā)揮對房地產市場的調節(jié)作用。有關的監(jiān)管機構要采取微調措施，在市場過熱的時候應適當降溫，市場下滑的時候適當啟動，想方設法保持房地產市場的均衡發(fā)展。

充分利用房地產業(yè)對相關產業(yè)的帶動效應，促進居民總財富和經濟增長。近年來，房地產業(yè)被視為啟動內需、促進經濟增長的導向型產業(yè)，尤其是住宅建設在1996年被政府列為新的經濟增長點后。伴隨著我國加入WTO，申辦奧運成功以及西部大開發(fā)等利好因素的刺激，我國房地產發(fā)展步伐明顯加快，迎來了一個長期、巨大的發(fā)展機遇。在房地產業(yè)與其相關產業(yè)互動發(fā)展的過程中，除了促進房地產業(yè)自身優(yōu)化外，還應正確選擇與其他相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展的政策，理順產業(yè)關系。按房地產業(yè)與不同產業(yè)的關聯(lián)性質，根據地區(qū)特點分別制定房地產業(yè)與其相關產業(yè)的協(xié)調發(fā)展政策，并按經濟發(fā)展階段進行動態(tài)調整，以保證產業(yè)鏈的順暢，充分發(fā)揮房地產業(yè)的帶動效應。

全國人大常委會副委員長成思危對房地產行業(yè)的評價是：一個市長若想搞好經濟，就應學會鼓勵市民購新房、搬新家。預計今后幾年中，我國建筑房地產業(yè)增長速度應至少高于國民經濟增長速度5個百分點以上，我國房地產業(yè)的新一輪增長已出現(xiàn)端倪。根據有關方面對未來房地產需求的預測，如果按2010年人均使用面積20平方米的目標計算，到2010年我國需新增11億平方米。因此，房地產總量上存在嚴重短缺，房地產供求缺口相當大。

（作者單位：西安交通大學經濟金融學院）