巴曙松

為了隨機了解房地產(chǎn)市場的動向，用最常用的中文搜索引擎之一——百度搜索“房地產(chǎn)”一詞，意外發(fā)現(xiàn)排列在前的六條新聞基本代表了當前房地產(chǎn)的爭論、政策和分歧，值得分析。

一、關(guān)注政府政策偏好

物價部門對全國物價進行大檢查，重點包括教育醫(yī)療和房地產(chǎn)。

在中國公眾心里，房地產(chǎn)不作為經(jīng)濟現(xiàn)象而作為政治現(xiàn)象的原因，是因為它與公眾的生活密切相關(guān)。房價上升，其中不可避免的在局部市場上有人為操縱，有一些信息不透明，因此，在房地產(chǎn)市場快速成長時往往容易成為公憤最集中、投訴最多的領(lǐng)域之一。以杭州為例，曾有一開發(fā)商說，從樓盤一開始投放，不管賣得怎么樣，每個月加100元錢，導(dǎo)致投資者越來越緊張，最后只能購買。這是促使政府調(diào)控的一個很大壓力，其背后潛臺詞是，在中國投資房地產(chǎn)必須高度關(guān)注政府的政策偏好傾向，鼓勵大家做公眾所愿買的中低價房，或者選擇不受宏觀調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與公眾無太大直接關(guān)系，漲多少是公司自己的事情。

二、政府賣地的無奈

重慶大力發(fā)展商貿(mào)、會展、房地產(chǎn)行業(yè)，并把其作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。

沒有哪一個地方政府承認本地有明顯的房地產(chǎn)泡沫，包括上海。從全國的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)商的利潤大致是地方政府從稅收、土地等環(huán)節(jié)所拿到利潤的一半，房地產(chǎn)商常常被推到公眾面前受到聲討、挨罵、譴責(zé)他們拿了很多錢，利潤率很高。但是，其利潤的高低應(yīng)當放到整個房地產(chǎn)市場的價值鏈分配中來比較。

房地產(chǎn)不光在中國公眾是熱門，在目前全世界面臨流動性過剩的條件下可以說是全球關(guān)注的熱門，英國倫敦房價大漲，美國房價走勢拉動其經(jīng)濟走向。所以我想起一句話，房地產(chǎn)是我們這個時代的百科全書，從中能看到經(jīng)濟與政治、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、利益與文化、沖突與化解、欺騙與聲討。中國地方政府承擔(dān)了很多責(zé)任，要舊城改造，國企重新安置，然而事權(quán)與財權(quán)分配上的不對稱，往往促使地方極大地依賴土地，把其作為重要的資金來源，因此我不同意一些學(xué)者把地方政府的賣地行為妖魔化，關(guān)鍵還是特定的地方財政收支體制決定的，真正需要改變的是這種體制，以及政府在經(jīng)濟運行中的定位。

三、央行行長關(guān)注房產(chǎn)價格

周小川在瑞士參加會議時有人問他，中國是否加息？周行長巧妙的回避了這個問題，他說，他現(xiàn)在關(guān)注房地產(chǎn)價格。為什么呢？作為央行行長，人民幣有升值壓力，2006年底，中國外匯儲備為10663億美元，全世界第一，投放了很多的貨幣來買外匯儲備。這很多反映在房價上，反映到股票等資產(chǎn)價格上。在流動性過剩和貨幣升值的背景下，房價有上升的壓力，促使央行行長非常關(guān)注資產(chǎn)價格。

四、房地產(chǎn)價格是全球性難題

美國房地產(chǎn)協(xié)會認為，盡管美國房地產(chǎn)出現(xiàn)交易量下滑的趨勢，但它的房價還在上升。

整個美國經(jīng)濟還很強勁，美國的房地產(chǎn)市場牽動了全球市場。去年我到美國去考察，看了其房地產(chǎn)市場，價格上漲很快。其主要環(huán)境和中國一樣——流動性充足。在過去四五年里，美國本來平均市場利率保持在5%，它有意壓低在1%~2%，為了保證美國經(jīng)濟從“911事件”之后復(fù)蘇，在資金充足的環(huán)境下，美國的房價上漲很快。從目前來看，全世界的政府對房地產(chǎn)泡沫有辦法解決的不是很多。格林斯潘有句非常有趣的話，他說：只有當房地產(chǎn)泡沫破滅時，我才知道有房地產(chǎn)泡沫。這個在金融學(xué)里的意思是，界定一個泡沫是事后的概念，只要你的交易過程是透明的、清晰的，投資者是自己獨立判斷的，就有其合理性。格林斯潘第二句名言是：如果你準備刺破這個泡沫，要先準備好藥方。與此形成對照的是，韓國對房地產(chǎn)價格調(diào)控了10多年，房價依然居高不下，最近住房部建設(shè)部的部長等都辭職了，因為房價漲得太快，可見價格調(diào)控在市場經(jīng)濟條件下確實是一件十分不容易的事情，同時也說明房地產(chǎn)的價格上升和爭論是全球性現(xiàn)象。

五、中國進入政策調(diào)控密集期

最近中國股市上房地產(chǎn)股遭重挫，股票大跌，有幾個優(yōu)質(zhì)股票還跌停。

為什么呢？是因為最近中國又進入了政策調(diào)控的密集期。

首先是土地增值稅。從過去三年中國的房地產(chǎn)市場走勢看，似乎正在形成一種政策調(diào)控軌跡和周期，年初召開各方面會議，發(fā)現(xiàn)不少地方的房價上漲，產(chǎn)生很大的壓力，然后一系列的政策出臺——密集調(diào)控。大概在年中產(chǎn)生一些效果，局部市場可能受的打擊會很大，然后政策進入平緩期，房價進行恢復(fù)性上揚。然后下半年房地產(chǎn)股票的行情凸現(xiàn)。今年是第四年了，目前看來政策周期好像還在延續(xù)，這說明我們一直在市場上學(xué)習(xí)和調(diào)控，調(diào)控者自身也有一個不斷學(xué)習(xí)調(diào)控的過程，不同的年份調(diào)控的重點不一樣。

一開始調(diào)控的是需求——管住土地，管緊信貸。前年一季度，固定資產(chǎn)增長速度很快，管住土地，管緊信貸，投資明顯下滑，達到調(diào)控的目的，但是發(fā)現(xiàn)土地信貸控制之后，供給在下降，需求也在下降，但供給下降更快。經(jīng)濟運行鐵的規(guī)律是供求關(guān)系。在經(jīng)濟學(xué)里有一個有趣的笑話，會說供給和需求的鸚鵡也是半個經(jīng)濟學(xué)家，意思是經(jīng)濟學(xué)歸結(jié)任何問題也都是供給和需求。那么在中國市場上開始調(diào)控時，管住土地管緊信貸，結(jié)果需求有所下降，供給下降更快，結(jié)果房價上升速度有所加快。于是進入第二個調(diào)控階段，調(diào)控需求，特別是投機性需求。

在實際操作中需求的限制很難分清是投資性還是投機性。比如外資，在北京買套房，他到底是投資還是投機，持有年限是一個月住幾天算投資,還是少住幾天算投機，這很難區(qū)分，導(dǎo)致一部分局部市場濃厚的觀望氣氛。到2006年大家形成一個共識，不可能把所有的房地產(chǎn)問題都交給市場,這是個很重要的認識。中國很多領(lǐng)域市場化，被認為比最市場化的中國香港還市場化。香港市場上50%左右的人是居住在政府提供的廉租房里面，指望中國所有人都通過市場購買房地產(chǎn)，讓市場來解決這一批人的房子似乎不太可能。所以轉(zhuǎn)向今年強調(diào)的，中低價房，中收入，中小戶型結(jié)構(gòu)問題。政府直接投資建經(jīng)濟適用房、廉租房，調(diào)控轉(zhuǎn)為利益的重新劃分。比如說，在過去幾年里房地產(chǎn)商真正運作一個項目，他主要利潤來源并不是房產(chǎn)本身，而來自他持有的房產(chǎn)階段，這個階段土地價格大幅上漲。這么一個巨大的利潤,從世界各國的經(jīng)驗看，政府都不會放棄這個機會，從而我們就會看到土地增值稅等陸續(xù)出臺的有利益分配性質(zhì)的政策。

從目前看，上半年各地可能會陸續(xù)出臺一些調(diào)控政策。這對國內(nèi)的房地產(chǎn)商，特別是習(xí)慣于過分擴張的房地產(chǎn)商，是一個不好的消息，對于外資則是一個好消息。調(diào)控越緊縮，資金鏈條越緊,外資越容易以特別優(yōu)惠的條件去收購，投資資金鏈已經(jīng)開始斷裂的項目。請大家密切關(guān)注年度內(nèi)政策調(diào)控的周期，上半年調(diào)控密集時期是投資的好時機。

六、中國市場不缺資金

中國人壽，全世界最貴的人壽保險公司。它的市盈率是全世界最高的，市值在全世界名列前茅。中國人壽2006年業(yè)績大增50%，2007年怎么繼續(xù)增加業(yè)績呢？他們對媒體說，我們將繼續(xù)擴大股權(quán)投資、實業(yè)投資、房地產(chǎn)投資。中國保險資金1.9萬億，原來運用控制非常嚴格，往往只能用于存款國債。去年放松了管制，可以買點基金、股票，及基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)。這說明中國市場上的資金非常充沛，并不缺資金，所以我提醒外資，中國不一定很鼓勵短期投資的外資，目前國內(nèi)資金是很充裕的。缺的是特定環(huán)節(jié)的服務(wù)、專業(yè)技能、金融安排、重組上市的能力。例如，大連正源房地產(chǎn)公司，摩根斯坦利是他們的股東，為他們提供了融資安排、海外上市這類服務(wù)，這正是他們欠缺的。如果僅僅對資金而言，他們未必缺。

那么，從未來看，中國房地產(chǎn)將會出現(xiàn)哪些變化呢？

趨勢一，中國市場將會出現(xiàn)較強烈的整合，并購和行業(yè)集中度提高；同時，一些有特色的區(qū)域性小公司依然有生存空間。

中國房地產(chǎn)商過去都習(xí)慣于以高速的財務(wù)杠桿擴張。通過計算，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司的財務(wù)指標，95%以上過度運用了它的負債率。在以前的市場運作中，房地產(chǎn)幾乎所有環(huán)節(jié)都靠銀行貸款，風(fēng)險高的環(huán)節(jié)也是銀行貸款，這也是金融政策下一步要調(diào)控的：不可能在所有環(huán)節(jié)讓銀行貸款承擔(dān)風(fēng)險，該由股權(quán)承擔(dān)的必須由股權(quán)承擔(dān)，不能交給銀行承擔(dān)。銀行在前期承擔(dān)這么高的風(fēng)險拿到這么低的利息，對銀行來說是不合算的，是有風(fēng)險的，是該退出的。這是我們很大的一個調(diào)控趨勢：提高資金成本，讓貸款回到貸款能夠承擔(dān)的風(fēng)險的特定環(huán)節(jié)中，其他的環(huán)節(jié)交給新的金融工具。

宏觀調(diào)控提高了房地產(chǎn)的準入門檻，土地成本上升了，資金成本上升了，必然行業(yè)整合將成為一種趨勢。除非各地的中小地產(chǎn)商有自己的獨特的競爭優(yōu)勢，否則就難逃退出市場的命運?；蛘哂刑厣?，或者被收購，或者退出。

趨勢二，在住宅市場被炒作為公眾話題時，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)于住宅房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)相對來說受宏觀調(diào)控的影響要小。所以我觀察中國股市在政策調(diào)控的密集期，商業(yè)房地產(chǎn)股票的表現(xiàn)往往好于住宅房地產(chǎn)公司，因為它受政策調(diào)控的影響小。

趨勢三，由被動享受土地轉(zhuǎn)向?qū)ν恋剡M行投資和開發(fā)。中國是農(nóng)業(yè)大國，耕地不能減少，未來土地的控制只會比過去幾年要緊。耕地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地會大幅減緩，會受到嚴格的控制。房地產(chǎn)商未來不可能再僅僅是一個原來的開發(fā)商，要主動變成一個房地產(chǎn)的投資加開發(fā)商。這就是非常典型的香港模式，主動進行房地產(chǎn)投資加開發(fā)，形成多元化經(jīng)營的轉(zhuǎn)型。

趨勢四，融資要逐步擺脫對銀行的單一依靠，這是我們調(diào)控的主線索。目前來看，整個房地產(chǎn)的資金來源，像自籌資金等其他融資渠道，好多都是變相從銀行得來的。所以房地產(chǎn)的金融調(diào)控要擠壓這些從銀行籌款的渠道，促使它轉(zhuǎn)向其他渠道，包括國際化融資平臺、股權(quán)和債權(quán)融資、私人信托、同業(yè)私募、大客戶私募等。

[編輯 趙代波]

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