土地的產(chǎn)權(quán)制度問題是一個(gè)繞不過去的坎兒：對(duì)土地沒有產(chǎn)權(quán)而只有70年使用權(quán)的房主，卻要為將來不屬于自己的財(cái)產(chǎn)而每年繳稅，而且稅負(fù)還隨著土地價(jià)格的上升而不斷加重，自己對(duì)土地的使用權(quán)卻隨著批租到期的臨近而逐漸貶值。

你已經(jīng)買房了嗎？你已經(jīng)擁有兩套以上的房子嗎？又或者，你正準(zhǔn)備買房嗎？無論哪一種情況，你都無法對(duì)下面這一則消息無動(dòng)于衷。

2006年12月16日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在一次會(huì)議上透露，目前建設(shè)部、財(cái)政部等正在研究增加以物業(yè)稅為代表的住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用。

自2004年以來，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的官員在不同場(chǎng)合多次談到要盡快推出物業(yè)稅。每次提起，都免不了引發(fā)一片熱議。在房?jī)r(jià)不斷攀升的今天，物業(yè)稅正變得像房?jī)r(jià)一樣敏感。

物業(yè)稅：征還是不征

從此次民意調(diào)查看，將近1/5的被調(diào)查者對(duì)物業(yè)稅并不十分了解。但在對(duì)物業(yè)稅該不該收取這個(gè)問題上，贊同和反對(duì)的聲音都占不小的比例，其中反對(duì)的比例占43%，稍多于34%贊同的比例。

一部分人對(duì)推出物業(yè)稅寄予厚望，這部分人主要集中在未購房人群中。已在北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)租房數(shù)年的劉子凱認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)該盡快出臺(tái)。他說，“我覺得物業(yè)稅對(duì)減少個(gè)人投機(jī)買房行為很有效?？上б呀?jīng)商量了好幾年了卻始終不見真章，這才導(dǎo)致了這幾年房?jī)r(jià)飛漲。”

在北京通州買房的王浩工作在海淀，每天都飽受擠車之苦，他想要換房，但苦于資金不足?！霸噯枺F(xiàn)在購多套房、高檔房的人，有幾個(gè)是貧窮者？其實(shí)，物業(yè)稅最大的障礙就是利益集團(tuán)和占有幾套房并想靠囤積房屋發(fā)財(cái)?shù)娜耍≌畱?yīng)立即實(shí)施物業(yè)稅?！蓖跸壬J(rèn)為，征收物業(yè)稅有三個(gè)好處：財(cái)政可以增收，房?jī)r(jià)也會(huì)下落，財(cái)政再反哺低收入者，三全其美，何樂而不為呢？因此物業(yè)稅不僅要征，而且應(yīng)盡快征。

但有人并不像王先生這般樂觀，他們擔(dān)心，如果物業(yè)稅開征，而房?jī)r(jià)降不下來，豈不是讓房地產(chǎn)商盤剝一次，又讓稅務(wù)局敲詐一次？在北京順義區(qū)從事汽車配件生意的李繼蔭就比較悲觀：“哪項(xiàng)改革出臺(tái)前不說好？結(jié)果呢，教育改革、醫(yī)改、房改哪個(gè)成功了，還不是變相地從老百姓的口袋里圈錢！”現(xiàn)在一說征稅，他就敏感得不行。

財(cái)政部幾次說到物業(yè)稅即將開征，但具體方案一直沒有公布，這也引起了很多的猜疑。就目前來說，物業(yè)稅的征收還存在很大的難題，其中之一是稅負(fù)水平和征收方法較難確定。有很多學(xué)者通過自己的學(xué)術(shù)活動(dòng)來為此出謀劃策，提出了一些繳納方式。諸如第一套不征，第二套開始征收；面積超過144平米或者別墅才征收等等。在稅負(fù)水平上，0.8%這一數(shù)字的提出受到政府部門的重視。

這些學(xué)術(shù)上的探討也引發(fā)了議論。家住北京通州區(qū)的劉小東稱：“絕對(duì)贊同繳稅，而且一定要每套房子都要繳才行?！彼J(rèn)為，如果只有第二套房子才繳納，擁有一套物業(yè)而不繳納稅，那就失去了物業(yè)稅的本來意義。他的看法與建設(shè)部政策研究中心主任陳淮相合，陳淮在2005年的一次會(huì)議上說：有資產(chǎn)就應(yīng)該繳稅，這是市場(chǎng)法則，因此無論第一套還是第n套都需要繳納物業(yè)稅。

但也有相當(dāng)多的人持反對(duì)意見，因?yàn)榧{稅必須要考慮公正。對(duì)第二套房子征稅的傳聞令家住北京通州新華聯(lián)家園的華恩很不安。他除了有自己的一套房子之外，還給父母買了一套房子，就和自己在同一個(gè)小區(qū)，為的是方便照顧父母。

“兩套房子，當(dāng)然超過144平方米了，可是我是給父母養(yǎng)老買的，為了這兩套房子，我和愛人收入的一半都在還房貸。外國(guó)收稅還考慮收入所維持的家庭負(fù)擔(dān)大小呢，如果都要按144平方米一刀切，那也太武斷了?！比A恩對(duì)此滿腹牢騷。

有關(guān)物業(yè)稅開征之前購買的房子是否征收物業(yè)稅，也引起很多已購房戶的擔(dān)憂。很多已經(jīng)購買了房子的被調(diào)查者認(rèn)為，我已經(jīng)在房款中一次性繳納了土地出讓金，如果再來收物業(yè)稅，那就是雙重納稅。在國(guó)貿(mào)大樓上班的白領(lǐng)冷艷認(rèn)為：“自住的一套住房應(yīng)當(dāng)免稅，尤其是所謂物業(yè)稅開征之前購買的住房，已經(jīng)一次性收完了錢，再來收有搶奪民脂民膏之嫌。只有第二套住房開始才應(yīng)當(dāng)征稅，豪宅和商用住房征重稅?！?/p>

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陳勇勤認(rèn)為，對(duì)于新舊房區(qū)別對(duì)待的問題，并無多大疑義，問題的難點(diǎn)在于如何確定舊房的稅率。這就牽涉貨幣的時(shí)間價(jià)值，一次性付清與分期付款對(duì)于貨幣來說是有時(shí)間價(jià)值的。如何將批租制下一次性繳納的價(jià)款準(zhǔn)確地?fù)Q算成分年交納的物業(yè)稅額度，并非一件易事。

物業(yè)稅：法理依據(jù)何在

就在社會(huì)對(duì)物業(yè)稅該不該征、如何征熱議紛紛的時(shí)候，也有被調(diào)查者對(duì)物業(yè)稅的合理性提出了質(zhì)疑。那么，中國(guó)目前開征物業(yè)稅，是否具有法理上的依據(jù)呢？

據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。我國(guó)目前類似于物業(yè)稅的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中需要企業(yè)和個(gè)人所繳納的有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和營(yíng)業(yè)稅。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為要將土地出讓金也納入到物業(yè)稅之中，理由是地價(jià)太高，間接抬高了房地產(chǎn)價(jià)格，而把土地出讓金分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)保有時(shí)期的物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)期的成本就會(huì)大幅下降，從而降低房?jī)r(jià)。

北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平在2006年初曾表示，稅務(wù)部門確實(shí)在考慮設(shè)立物業(yè)稅，將現(xiàn)在購房時(shí)所繳納的房產(chǎn)稅和土地稅合并，將房屋建設(shè)期間的稅費(fèi)征收轉(zhuǎn)變?yōu)榉课荼Ｓ衅陂g的稅費(fèi)征收。兩稅合并成物業(yè)稅后，將考慮取消70年的出讓金，轉(zhuǎn)到物業(yè)稅中收取。但這一說法遭到了很多人的質(zhì)疑。

居住在回龍觀的杜敏質(zhì)疑說：“國(guó)外土地是私有制的，買了房就有土地財(cái)產(chǎn)權(quán)了。中國(guó)土地只有70年使用權(quán)，現(xiàn)在土地不是自己的，還要交土地稅？是跟土地的所有者政府征呢？還是使用土地的人征？”他認(rèn)為，土地是國(guó)家的，我們都是交錢向國(guó)家租的。“打個(gè)比方，你開飯店，我來吃飯，我付了飯錢，當(dāng)然應(yīng)該你去交稅。難道我除了餐費(fèi)，還要負(fù)擔(dān)你的營(yíng)業(yè)稅么？”

參與調(diào)查的白領(lǐng)王志華認(rèn)為：“房地產(chǎn)的價(jià)值超過一半是土地的價(jià)值，老百姓已經(jīng)是高價(jià)買了房產(chǎn)，70年后還要無償把土地交給國(guó)家，而國(guó)家拍賣土地已賺了大錢，現(xiàn)在卻還要想著法子征收老百姓的物業(yè)稅，那么，70年后，國(guó)家是不是要退還老百姓買房產(chǎn)的錢以及土地已經(jīng)增值的那一部分？”

政策制定者也開始注意到土地出讓金的問題，財(cái)政部官員曾表示土地出讓金不會(huì)納入物業(yè)稅。不過土地出讓金的問題去向還不明朗。在這樣不明朗的情況下就提開征物業(yè)稅，遭到了很多人的反對(duì)。

中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所學(xué)者李華罡認(rèn)為，盡管我們目前設(shè)計(jì)的物業(yè)稅逐漸統(tǒng)一口徑，即不包括土地出讓金。但是應(yīng)該看到，土地的產(chǎn)權(quán)制度問題仍就是個(gè)繞不過去的坎兒：因?yàn)?，單就房屋本身而言，它?huì)隨著時(shí)代的久遠(yuǎn)而逐年折舊，真正升值的是房屋下面的土地。對(duì)土地沒有產(chǎn)權(quán)而只有70年使用權(quán)的房主，卻要為將來不屬于自己的財(cái)產(chǎn)而每年繳稅，而且稅負(fù)還是隨著土地價(jià)格的上升而不斷加重，自己對(duì)土地的使用權(quán)卻是隨著批租到期的臨近而逐漸貶值。

此外，就目前情況來看，勞動(dòng)者在獲得財(cái)富的過程中已經(jīng)完稅，用合法收入購買的二套甚至多套商品房要征重稅，也沒有法律依據(jù)。按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。因此有人認(rèn)為，恐怕只有通過進(jìn)一步修憲和訂立物權(quán)法，賦予企業(yè)和公民擁有土地的權(quán)利，才能從根本上解決土地供應(yīng)制度上存在的問題，逐步實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的市場(chǎng)化機(jī)制。