我國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步于20世紀(jì)九十年代初期，這些年來隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，流動人口迅速增加，市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)已逐步壯大成為國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是在形勢看好的同時，一些問題也開始凸現(xiàn)出來。產(chǎn)業(yè)發(fā)展又到了一個關(guān)鍵時期。如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整，更好的創(chuàng)造有效供給。尋求新的市場突破成為當(dāng)務(wù)之急。

一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的不足。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中。開發(fā)商最為關(guān)注的是如何降低開發(fā)成本，利用成本優(yōu)勢獲得企業(yè)的競爭力，他們卻恰恰忽視了市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的核心競爭力來自一份最大限度的滿足客戶需求?，F(xiàn)有模式對于購房者來講存在很大的局限性，可供選擇的住宅一般已經(jīng)建成或正在依據(jù)開發(fā)商的方案建設(shè)中，消費(fèi)者只能一味地被動地接受和適應(yīng)房屋現(xiàn)有的設(shè)計。即使可以調(diào)整，拋開時間、人力、物力的浪費(fèi)。調(diào)整余地也非常有限。

傳統(tǒng)開發(fā)模式還存在開發(fā)風(fēng)險過大的問題。房地產(chǎn)商進(jìn)行新樓盤開發(fā)時往往根據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和前期調(diào)研確定整個開發(fā)方案，然而面對復(fù)雜多變的市場。原有手段對客戶未來需求把握的準(zhǔn)確性難以保證，這為樓盤后期推廣銷售埋下隱患。一旦開發(fā)決策失誤。導(dǎo)致建成后的住宅與市場需求脫節(jié)。開發(fā)商蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。消費(fèi)者也沒有購買到稱心如意的住宅。同時，隨著大眾生活水平的提高。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期那種僅僅強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性的住宅供給模式已經(jīng)難以滿足人們的需要，市場需求的發(fā)展呈現(xiàn)出了新的特點。

二、生活空間的個性化趨勢。住宅不僅要買得起住得下，更要適合自己，這已成為人們買房的關(guān)鍵；住宅還成為住戶尋求生活品味的對象。它應(yīng)該能夠滿足住戶更深層次的生理和心理需求。包括個性張揚(yáng)、自我實現(xiàn)等。

個性化趨勢要求開發(fā)商要為不同的消費(fèi)群體在不同的銷售時機(jī)開發(fā)不同的戶型。生活空間個性化反映了一種新的住宅哲學(xué)，不是有什么樣的住宅。讓買主無可奈何地接受，而是讓住宅適應(yīng)人，真正體現(xiàn)“以人為本”的哲學(xué)。

如何解決傳統(tǒng)開發(fā)模式的弊端，順應(yīng)住宅市場發(fā)展需求。這成為整個房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的難題。住宅定制進(jìn)入人們的視野成為諸多矛盾焦點的突破口。

住宅定制成為降低開發(fā)風(fēng)險，提升住宅內(nèi)在價值，達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者雙贏局面的具體化措施?，F(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展，使得很多原本不敢想象的建筑結(jié)構(gòu)形式成為現(xiàn)實。例如。采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間可以根據(jù)需要劃分、區(qū)隔。這些都在客觀上為住宅定制的成熟提供了有利條件。房地產(chǎn)商在開發(fā)初期可以根據(jù)客戶的具體要求去進(jìn)行戶型設(shè)計、家裝設(shè)計，調(diào)整房型結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)的適應(yīng)性。滿足了客戶需求。降低了房屋的功能性貶值，提升了市場競爭力。住宅定制必將成為房地產(chǎn)業(yè)不可阻擋的發(fā)展潮流。

三、定制型房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式。電子商務(wù)與大規(guī)模定制的結(jié)合使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了翻天覆地的變化，先蓋房然后賣房的固有模式變?yōu)橛上M(fèi)者根據(jù)需要向開發(fā)商定制房子；同時，整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成更快捷、運(yùn)作成本更低的運(yùn)作模式，這是現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的共同要求。在新的開發(fā)模式中，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中衍化出的服務(wù)型房地產(chǎn)公司在購房者和供應(yīng)商之間擔(dān)當(dāng)了極為重要的角色，是整個開發(fā)模式成功的關(guān)鍵。由于其專注于提供高度專業(yè)化的服務(wù)。它比產(chǎn)品供應(yīng)商更了解市場，可以向供應(yīng)商提供準(zhǔn)確的市場需求；它比消費(fèi)者更了解產(chǎn)品，可以向消費(fèi)者提供最佳的產(chǎn)品推薦。

新模式形成以服務(wù)型房地產(chǎn)公司為核心的產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部運(yùn)作更為快捷有效并且成本更低，完美的解決了傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式存在的問題。在新模式中。與消費(fèi)者發(fā)生商業(yè)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實體涉及到不同的行業(yè)和領(lǐng)域，這些實體相互作用，實現(xiàn)了整個交易體系信息流、資金流和物流的商業(yè)循環(huán)。

四、住宅大規(guī)模定制原型系統(tǒng)。基于網(wǎng)絡(luò)的住宅定制系統(tǒng)以大規(guī)模定制理論和數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)，以客戶需求為核心，以數(shù)字化樣板房為對象。實現(xiàn)了網(wǎng)上的戶型定制、家裝定制、家居定制、家電定制一條龍服務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)的特點，系統(tǒng)功能大致劃分為以下幾個方面：①用戶可以很方便地進(jìn)行信息發(fā)布、信息修改和信息查詢。②用戶可以在網(wǎng)上實現(xiàn)定制的完整流程，包括戶型、家裝和家居等。③用戶可以在定制過程中實時地察看相應(yīng)的展示效果。展示方式除了傳統(tǒng)的文字說明、二維平面圖、效果圖、照片外，要求以三維虛擬模型來給消費(fèi)者一個更直觀、真實的感受。④用戶可以在線完成訂單的核查、修改和確認(rèn)。進(jìn)行電子支付。⑤用戶可以在線完成相應(yīng)的數(shù)據(jù)更新和維護(hù)上作。

根據(jù)系統(tǒng)功能需求分析的結(jié)果。將基于網(wǎng)絡(luò)的住宅定制系統(tǒng)劃分為五大功能模塊：信息管理模塊、定制模塊、展示模塊、訂單管理模塊、系統(tǒng)維護(hù)模塊。系統(tǒng)需要多種關(guān)鍵技術(shù)的支撐，比如，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)等。采用Browser/Server模式三層結(jié)構(gòu)——用戶界面層、商務(wù)邏輯層和數(shù)據(jù)庫層。利用ASP(Active Server Pages)和ADO(ActiveX Data Object)技術(shù)實現(xiàn)系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的交互。以B/S模式進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)，減少了系統(tǒng)應(yīng)用過程中客戶端的維護(hù)工作量，同時這樣的“瘦”客戶端，能夠更為方便地實現(xiàn)任何一臺計算機(jī)通過網(wǎng)絡(luò)訪問應(yīng)用系統(tǒng)。

在住宅定制的整個過程中。用戶都可以在數(shù)字化樣板房內(nèi)虛擬游歷。直觀地查看到定制的實際效果。仔細(xì)推敲所選方案，實時調(diào)整直至滿意。并提交自己的整個住宅定制方案。用戶在提交定制方案后，系統(tǒng)會根據(jù)用戶的選擇和產(chǎn)品信息庫的資料自動生成該用戶的詳細(xì)訂單，用戶可以方便地看每一個定制項目的完整信息，如產(chǎn)品代碼、名稱、型號、單價、數(shù)量等，核實、調(diào)整訂單并最終確認(rèn)提交進(jìn)行電子支付。

大規(guī)模定制理論與電子商務(wù)的結(jié)合為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自身調(diào)整。尋求突破以適應(yīng)新的市場需求提供了一種思路。

(作者單位：西安石油大學(xué)機(jī)械工程學(xué)院 西安市城市建設(shè)檔案館)