摘要:房地產(chǎn)市場(chǎng)是一非均衡的市場(chǎng)，特殊的市場(chǎng)性質(zhì)和獨(dú)特的商品屬性決定了房地產(chǎn)價(jià)格的變化既要受供求關(guān)系的影響，又不能單純的依靠供求關(guān)系，還必須通過(guò)政府相關(guān)的政策加以引導(dǎo)，調(diào)控房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)預(yù)期#65377;縱觀供需兩方面，在影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素中，成本價(jià)格是價(jià)格變化的基礎(chǔ)，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力與購(gòu)買(mǎi)欲望是決定因素，而國(guó)家的政策具有雙重影響，且影響房地產(chǎn)發(fā)展的全過(guò)程#65377;房地產(chǎn)的價(jià)格也在市場(chǎng)機(jī)制和預(yù)期機(jī)制的共同作用下發(fā)展和變化#65377;

關(guān)鍵詞:非均衡;房地產(chǎn)價(jià)格;政策

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)06-0186-03

20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，到2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)火暴場(chǎng)面，以至有些地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)“泡沫”#65377;很多專(zhuān)家學(xué)者發(fā)表文章，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲提出自己的觀點(diǎn)，“泡沫論”與“非泡沫論”針?shù)h相對(duì)#65377;筆者認(rèn)為，雖然我國(guó)沒(méi)有全國(guó)性的房地產(chǎn)“泡沫”，但確實(shí)存在一些大城市及城市的部分地區(qū)價(jià)格虛漲，投機(jī)旺盛的局面#65377;怎樣調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)渡上升引起泡沫經(jīng)濟(jì)是一個(gè)深刻的問(wèn)題#65377;本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡性#65380;房地產(chǎn)的資源和資產(chǎn)兩重性出發(fā)，論述影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素及引發(fā)房地產(chǎn)變化的動(dòng)力機(jī)制，以尋求解決問(wèn)題的關(guān)鍵#65377;

１ 房地產(chǎn)市場(chǎng)是非均衡的市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的非均衡理論是相對(duì)一般均衡理論而言#65377;一般均衡理論是法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦爾拉斯在1874年出版的《純粹經(jīng)濟(jì)學(xué)要義》一書(shū)中提出的#65377;他認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中，所有商品的價(jià)格#65380;供給和需求都是相互聯(lián)系的，只有當(dāng)所有商品的價(jià)格都達(dá)到了供給和需求相等的程度時(shí)，市場(chǎng)便處于一般均衡狀態(tài)#65377;這種理論的存在基于以下基本假設(shè):市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng);市場(chǎng)信息是暢通的;價(jià)格漲跌是自由的，只依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，不存在其他非經(jīng)濟(jì)力量;主體只根據(jù)價(jià)格信號(hào)來(lái)調(diào)整供求關(guān)系，不知道數(shù)量信號(hào)#65377;從一般均衡理論的定義中可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)是非均衡的市場(chǎng)#65377;這是因?yàn)?

1.1 房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性

這是由房地產(chǎn)的位置固定性#65380;質(zhì)量的差異性決定的#65377;房地產(chǎn)商品不能自由流動(dòng)，因此被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)#65377;由于不可移動(dòng)，在某一地區(qū)出現(xiàn)供求失衡時(shí)，不可能從另一地區(qū)調(diào)入或輸出進(jìn)行調(diào)配，達(dá)到平衡#65377;而只能通過(guò)引導(dǎo)調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，以接近平衡#65377;

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷的市場(chǎng)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)必須以取得土地為前提，房地產(chǎn)的壟斷性是由土地的壟斷性決定的，目前土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府控制，而二#65380;三級(jí)市場(chǎng)還很不發(fā)育，因此，土地的價(jià)格具有明顯的壟斷性#65377;同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格十分昂貴，限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的可進(jìn)入性，使參與的人數(shù)受到影響#65377;無(wú)論是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者可進(jìn)入性均較弱，很多人都被限制在市場(chǎng)之外，不能進(jìn)行充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格的制定上具有較強(qiáng)的壟斷性#65377;

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)有四個(gè)要素:信息充分#65380;商品同質(zhì)#65380;廠商自由出入#65380;交易雙方人數(shù)眾多#65377;而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息很多都是不公開(kāi)的，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)獲得信息的渠道很有限#65377;所有信息的真實(shí)性也有待考證#65377;對(duì)供求雙方來(lái)說(shuō)是不公平的#65377;由于市場(chǎng)的地區(qū)性，很難有同質(zhì)的商品供給#65377;由于房地產(chǎn)價(jià)格的昂貴性，對(duì)于供求者來(lái)說(shuō)具有較強(qiáng)的資金限制，限制了參與的人數(shù)#65377;因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)#65377;

1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)的市場(chǎng)

房地產(chǎn)不僅是一種資源，還是一種資產(chǎn)#65377;作為資源，一種生活必需品，具有價(jià)值與使用價(jià)值#65377;同時(shí)又是一種資產(chǎn)，具有投資品的特點(diǎn)，如同股票#65380;證券等其他有價(jià)證券一樣具有投資性，因此，價(jià)格的變化深受市場(chǎng)主體的心理預(yù)期的影響，價(jià)格的變化，有很強(qiáng)的不確定性#65377;

2 非均衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素分析

在非均衡的條件下，商品的價(jià)格也受供求關(guān)系的影響，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)達(dá)到相對(duì)的均衡態(tài)#65377;但在市場(chǎng)失靈的同時(shí)政府要通過(guò)宏觀調(diào)控手段進(jìn)行有效的干預(yù)#65377;因此，從供求兩方面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素#65377;

2.1 影響房地產(chǎn)供給的因素

2.1.1 房地產(chǎn)的價(jià)格

房地產(chǎn)的商品性決定了價(jià)格的變化影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系#65377;在其他因素不變的情況下，供給的量變與價(jià)格呈正相關(guān)，即房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商增加房地產(chǎn)的供給#65377;但由于房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重依賴(lài)于土地供給，又具有明顯的區(qū)域性，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，供給相對(duì)價(jià)格的變化具有明顯的時(shí)滯性#65377;因此，要求房地產(chǎn)的供給各方認(rèn)真做好前期的調(diào)查工作，客觀預(yù)測(cè)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，提前做好引導(dǎo)#65380;規(guī)劃和防范工作#65377;

2.1.2 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

從成本構(gòu)成的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格由以下幾部分構(gòu)成，用公式表示為:房地產(chǎn)的價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)［1］#65377;在市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的條件下，開(kāi)發(fā)成本增加，如土地價(jià)格#65380;建筑材料價(jià)格#65380;拆遷成本的上漲，以及新材料#65380;新技術(shù)#65380;新工藝的使用均使開(kāi)發(fā)成本增加，再加之勞動(dòng)力工資#65380;利息等增加，使開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)減少，利潤(rùn)率下降，市場(chǎng)供給量減少#65377;

2.1.3 國(guó)家相關(guān)政策

政府的土地供應(yīng)政策#65380;金融政策和財(cái)政政策都影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給#65377;國(guó)家為了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)熱，每年土地的供應(yīng)是有限的，減少土地供給量，地價(jià)就可能趨升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本趨增，房地產(chǎn)供給量便會(huì)趨減，兩者是正相關(guān)的#65377;金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的影響主要通過(guò)貸款規(guī)模#65380;利率水平等來(lái)實(shí)現(xiàn)#65377;房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性很高#65377;在個(gè)人購(gòu)房中，購(gòu)房者75%以上依賴(lài)國(guó)家貸款，而開(kāi)發(fā)商中80%以上的資金直接或間接來(lái)源于銀行貸款［2］#65377;因此，貸款的比例及利率的變化對(duì)供需雙方都存在影響#65377;政府還可以通過(guò)財(cái)政稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資，如提高房地產(chǎn)稅率可以減少房地產(chǎn)供給量的作用;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通居民住宅予以低息財(cái)政貸款和銀行貸款貼息，會(huì)增加房地產(chǎn)供給量#65377;

2.1.4 開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期

開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)商品住宅價(jià)格的預(yù)期，在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化也有很大的影響#65377;如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格有上漲空間，就會(huì)將現(xiàn)有房地產(chǎn)待價(jià)而沽;反之，則會(huì)采取各種促銷(xiāo)手段刺激需求#65377;

2.1.5 其他條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量及投資偏好也對(duì)房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響#65377;開(kāi)發(fā)商數(shù)量多，可提供的產(chǎn)品數(shù)量可能增加;投資者愿意把資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)上而不是其他贏利渠道也會(huì)增加供應(yīng)#65377;

2.2 影響房地產(chǎn)需求的因素分析

2.2.1 消費(fèi)者特征

消費(fèi)者個(gè)體的家庭經(jīng)濟(jì)狀況#65380;家庭的人口構(gòu)成和結(jié)構(gòu)都對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響#65377;在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不同收入的家庭，負(fù)擔(dān)能力是不相同的，在選擇房地產(chǎn)的規(guī)模#65380;檔次#65380;區(qū)位等是有差異的#65377;就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房狀況相對(duì)較差，都具有改善住房條件的需要，尤其自我國(guó)取消福利分房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼以來(lái)，由于增加了購(gòu)房的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼，這些低收入人群逐漸轉(zhuǎn)變成了潛在的消費(fèi)者，但是需求價(jià)格受到支付能力的制約仍然處于較低的水平#65377;而中高收入家庭的住宅需求已經(jīng)趨于對(duì)住宅檔次#65380;服務(wù)和內(nèi)外環(huán)境的較高層次上#65377;在過(guò)去的實(shí)證研究中，也得出家庭年收入與住宅價(jià)格是呈正相關(guān)［3］#65377;另外，從人口的總量來(lái)看，人口減少，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)地減少;家庭小型化，會(huì)導(dǎo)致所需住宅套型較小，但同時(shí)也會(huì)增加住宅的套數(shù)#65377;

2.2.2 房地產(chǎn)的價(jià)格

在一定購(gòu)買(mǎi)力條件下，房地產(chǎn)價(jià)格下降，人們的需求量增加#65377;房地產(chǎn)價(jià)格和國(guó)民收入狀況同作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，決定潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮碾y易程度#65377;

2.2.3 國(guó)家相關(guān)政策

影響消費(fèi)性需求的政策主要有住房政策和財(cái)政貨幣政策#65377;一些有利需求的金融政策(如低息貸款#65380;減免稅費(fèi)等)#65380;戶(hù)籍制度的改革#65380;取消福利分房#65380;實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)日叽碳ち擞行枨蟮脑黾?，尤其是居住性房地產(chǎn)#65377;

2.2.4 經(jīng)濟(jì)預(yù)期

以消費(fèi)為主要目的房地產(chǎn)需求者關(guān)心近期投入的最大化，而非投資者關(guān)心遠(yuǎn)期收入最大化#65377;當(dāng)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下跌時(shí)，有效需求往往作為潛在需求沉淀下來(lái)，當(dāng)預(yù)期上漲時(shí)，潛在需求會(huì)提前轉(zhuǎn)化為有效需求，當(dāng)良好的預(yù)期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)房地產(chǎn)的泡沫#65377;

2.2.5 其他條件

人口規(guī)模#65380;消費(fèi)偏好等也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求#65377;一般而言，人口規(guī)模較大的國(guó)家和地區(qū)，其住宅需求量也相應(yīng)較大，從而導(dǎo)致其住宅價(jià)格也相對(duì)較高#65377;而人口較少的國(guó)家和地區(qū)，即使家庭收入水平相近，其相應(yīng)的住宅價(jià)格也會(huì)較人口規(guī)模大的國(guó)家和地區(qū)要低#65377;在家庭收入水平一定的條件下，消費(fèi)者的偏好影響也較大#65377;

３ 非均衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格的變化機(jī)制

3.1 市場(chǎng)機(jī)制

在非均衡條件下，過(guò)多的供給#65380;房地產(chǎn)閑置和過(guò)度的需求同時(shí)存在#65377;價(jià)格變化呈現(xiàn)特殊的規(guī)律，見(jiàn)圖#65377;假設(shè)市場(chǎng)上有閑置的房地產(chǎn)存在，作為存量市場(chǎng)其中的一部分并不很快出售，假設(shè)這一部分存量為Q，供給曲線和需求曲線決定的均衡價(jià)格為P0，如果市場(chǎng)價(jià)格高于P0時(shí)(如P1)，此時(shí)供給S超過(guò)需求，導(dǎo)致過(guò)度供給，若實(shí)際需求量為Qa，供給量為Q，則閑置量為CA，均衡條件下閑置量為BC，過(guò)度供給量為AB，此時(shí)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)方向?qū)⑾蚓鈨r(jià)格下降#65377;如果市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格(如P2)，需求人數(shù)增加，將會(huì)出現(xiàn)過(guò)度的需求，假如實(shí)際交易量為Qd，則過(guò)度需求量為DE，均衡條件下的閑置量為EF，這時(shí)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)方向?qū)⑸仙呄蚓鈨r(jià)格#65377;

3.2 預(yù)期機(jī)制

預(yù)期是指對(duì)當(dāng)前決策有關(guān)變量的未來(lái)值的預(yù)測(cè)#65377;由于房地產(chǎn)不僅是一種資源，是生產(chǎn)和生活不可缺少的要素，具有消費(fèi)品的特點(diǎn)，同時(shí)也是一種資產(chǎn)，是資本市場(chǎng)上重要的投資對(duì)象，也是家庭和國(guó)家財(cái)富的組成部分，具有投資商品的特性#65377;在保值和增值的心理驅(qū)使下，投資行為大量存在，房地產(chǎn)需求受預(yù)期的影響更大#65377;也正因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)容易造成泡沫，泡沫形成時(shí)，預(yù)期價(jià)格越高，投機(jī)者預(yù)期的資本收益率越高，便增加對(duì)現(xiàn)期房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以期望更高的價(jià)格拋出，獲取更加豐厚的利潤(rùn)#65377;需求量在良好預(yù)期的驅(qū)使下也會(huì)增加，會(huì)有部分消費(fèi)者存在投機(jī)的心理，從買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中以獲取資本的增值#65377;因此，存在著隨著價(jià)格上漲的同時(shí)，出現(xiàn)供需兩旺的局面，造成了市場(chǎng)的虛假繁榮，引起了進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期，從而形成了自我強(qiáng)化作用的正反饋，最終使房地產(chǎn)價(jià)格膨脹成為泡沫#65377;

４ 結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一非均衡的市場(chǎng)，不同于一般的商品市場(chǎng)，特殊的市場(chǎng)性質(zhì)和獨(dú)特的商品屬性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能單純地依靠?jī)r(jià)格變化來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，還必須依托宏觀政策加以引導(dǎo)與調(diào)控#65377;通過(guò)制定相關(guān)的土地供應(yīng)#65380;土地價(jià)格政策#65380;金融信貸政策等調(diào)解房地產(chǎn)發(fā)展的土地與資金來(lái)源，進(jìn)而來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)預(yù)期#65377;因此，縱觀供需兩方面，在影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素中，成本價(jià)格是價(jià)格變化的基礎(chǔ)，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力與購(gòu)買(mǎi)欲望是決定因素，而國(guó)家的政策具有雙重影響，而且影響房地產(chǎn)的產(chǎn)前#65380;產(chǎn)中#65380;產(chǎn)后的全過(guò)程#65377;房地產(chǎn)的價(jià)格也在市場(chǎng)機(jī)制和預(yù)期機(jī)制的共同作用下發(fā)展和變化#65377;

參考文獻(xiàn):

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Factors of Real Estate Prices Changed and Power Mechanism on the

Nonequilibrium State

LIU Jing-wei

(City and Environment Department， Eastern Liaoning University， andong 118001， China)

Abstract: The real estate market is a nonequilibrium market，special market property and special merchandise attribute to come to a decision real estate price of variety since want under the influence of supply relation， and then can＇t depend on a supply relation purely， have to also take in to guide， adjust supply amount and supply structure of controling the real estate through the government related policy， guide an economy expectation.Take a wide view supply and demand both side， in the influence the real estate price the factor of the variety， the cost price is the foundation of price variety， the consumer purchases an ability and purchases desire to decide a factor， but the policy of nation have dual influence， and influence the whole processeses of real estate development.The price of real estate also develops and changes under the common function of the market mechanism and the expectation mechanism.

Key words:nonequilibrium; real estate prices; policy