讓地價、房價回歸市場。地價越高，政府收益越大，巨大的政府土地收益可以用于解決低收入家庭的住房保證問題。

2006年11月4日，北京市國土資源局對朝陽區(qū)廣渠路36號地進(jìn)行招標(biāo)。包括華潤置地、世貿(mào)、金融街、珠江合生等13家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開出價碼爭搶這46萬平方米土地，華潤30.5億元出價最高。但許多人沒想到，這塊地最終被北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司和北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合奪得，中標(biāo)價為26億元人民幣。

這多少讓“出手大方”的地產(chǎn)商有些感慨。為何被業(yè)界估值至少30多億的地卻以26億身價成交?

廣渠路36號地的標(biāo)書上明確寫出的“嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房價意見的通知》文件精神”就可以告訴你。那些善解人意的開發(fā)商不難感覺到，這次的游戲規(guī)則八成是“價高者不得”，要看你的“綜合實(shí)力”，僅靠“分?jǐn)?shù)”不行，要做到“德、智、體”全面發(fā)展。也就是說出價太高者，在競標(biāo)中會處于不利境地，不高不低才是恰到好處。

據(jù)稱，“最終得標(biāo)者的出價竟與平均出價相同，而以30.5億成為出價最高的華潤置地在綜合排名中位于第三位”。如此一招，滿足了政府的愿望，降低了開發(fā)商的成本，而9500元/平方米的意向性銷售價格，受惠的那肯定就是購房百姓了。

這也許可以成為落實(shí)中央文件精神的典型。然而，我們還是應(yīng)該就此做出理性思考。其一，抑制房價、降低房價作為中央及各級政府宏觀調(diào)控目標(biāo)，采取的具體措施也應(yīng)該是如稅收、貨幣、財(cái)政等宏觀措施。而通過微觀的手段則不能解決根本問題；其二，將本應(yīng)適于拍賣的地塊改為招標(biāo)，降低了配置資源的市場程度，實(shí)際上降低了公平競爭的基礎(chǔ)，也是對周邊開發(fā)項(xiàng)目權(quán)利的侵犯；其三，如果是政府限價，又不能做到控制銷售對象，本應(yīng)讓利于民的利益必將大量落入炒房人的囊中；其四，政府限制地價，實(shí)際上沒有分清市場和政府各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，削弱了政府土地資源收益再配置的能力；其五，就廣渠路36號地而言，其定位于滿足CBD大眾中等收入人群需求目標(biāo)和以首次置業(yè)或改善居住條件人群為銷售對象的承諾，以及稍低于周邊二手房9500元/平方米的價格的銷售意向很難實(shí)現(xiàn)或根本無法實(shí)現(xiàn)。如果能保持9500元/平方米價格不變，相對于市場價而言，實(shí)際上就包含了“經(jīng)濟(jì)適用房”的意味。

其實(shí)，政府出讓土地，還要進(jìn)市場，土地價格、住房價格在宏觀調(diào)控的作用下，最終要由市場調(diào)節(jié)。高收入者購買商品房，政府增加了土地收益，政府可以將獲得的收益用于廉租房的建設(shè)，解決低收入人群的住房最低保障問題，這才是政府要做的事。對于廣渠路36號地而言，如果以30.5億成交，而多出的4.5億又可以用于對買不起房子的人的救濟(jì)。

對于地價、房價問題，我們往往把簡單問題復(fù)雜化，又把復(fù)雜問題簡單化。就說地價，簡單可以簡單到就像個“兒童游戲”，就是“一錘子”買賣，誰給錢多就給誰。何謂復(fù)雜？那就是“一錘子”之前，政府要做“千錘百煉”的事，把規(guī)劃做好、管制規(guī)則擬好、游戲規(guī)則定好、底價估好、丑話(就是罰則了)提前說好。

面對地價、房價高企問題，我們怎么辦？其實(shí)思路是：讓地價、房價回歸市場。地價越高，政府收益越大，巨大的政府土地收益可以用于解決低收入家庭的住房保證問題。至于高企的房價不要怕，只要政府制定好超過套數(shù)和規(guī)定面積適當(dāng)?shù)淖》肯M(fèi)稅(物業(yè)稅)就可以。

最后我們會看到，地價、房價反而不漲了。順便說一句，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的分配問題才是大問題，要有一個類似香港分配公屋的輪候制度。

（作者系中國人民大學(xué)土地管理系教研室主任）