漫步街頭，大大小小的房產(chǎn)廣告讓人目不暇接——“當自然與人相容，生活的風(fēng)景也隨之精彩，盛世的繁華，一世的清凈，萬事俱備——進駐成熟現(xiàn)房”、“別讓等待削減了開門時的喜悅——一期現(xiàn)房即買即住”、“玩夠了，也該有個家，都市核心地帶，珍藏別墅風(fēng)光”、“層層價相同，價同景不同”……

“廣告詞雖好，不如價格實在優(yōu)惠多?！奔易〕枀^(qū)定福莊的高先生快人快語。

“我和愛人月工資加起來有12000元，但我們目前沒有買房的打算。其實就家庭的收入狀況，按揭買房并不成大問題，但我們想繼續(xù)等等，看看政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策能不能起到實際效用?！备呦壬f，在他周圍，有很大一批對房地產(chǎn)行業(yè)以及房屋價格走勢持觀望狀態(tài)的朋友，“我們都寄希望于國家的宏觀調(diào)控政策，以保障‘居者有其屋’?！备呦壬鷿M臉期待。

2003年6月，中國人民銀行出臺《央行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，又稱“121”文件。

2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象。此即“老國八條”，

2005年4月，國務(wù)院出臺 “加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國八條”。

2006年5月，國務(wù)院出臺促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。此即“國六條”。

新政時期的到來

“中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，從2003年“121”文件的出臺，到國務(wù)院發(fā)出的“國八條”、“國六條”以及部委出臺的兩個實施細則，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)新政時期的到來?！敝袊鞘薪?jīng)濟學(xué)會副會長、當代城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃院副院長、中國社會科學(xué)院研究員劉維新在接受《經(jīng)濟》記者采訪時表示。

“新政”的理論思想，其精髓集中到一點，就是對市場與政府相互關(guān)系的認識，是住宅生產(chǎn)的根本性問題。

是發(fā)揮住房的居住功能，還是“投資”功能；是為少數(shù)“富人”生產(chǎn)，還是為大多數(shù)工薪階層生產(chǎn)？歸根結(jié)底是為什么人的問題。在主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展實踐中的各種爭論，其實質(zhì)集中于是建立自由放任的市場，還是建立有政府介入的市場。

在中央已經(jīng)出臺的系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，對于這一點已有明確表示，即中國房地產(chǎn)是一個有政府介入，并對其加以強化管理的市場，中國房地產(chǎn)住房的建設(shè)是為大多數(shù)人服務(wù)、為滿足大多數(shù)工薪階層人民利益的市場。

“新政”實施，必有轉(zhuǎn)變。

劉維新將轉(zhuǎn)變歸納為五點：

第一是從結(jié)構(gòu)、價格的自發(fā)形成到政府干預(yù)的引入。逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向健康方面發(fā)展。即房地產(chǎn)行業(yè)不是一個自由的市場，而是一個由政府宏觀調(diào)控的市場。也就是說，從住房建設(shè)結(jié)構(gòu)、面積，到價格都要有政府行為的干預(yù)。

第二是從一味的擴大需求投資到控制住房消費的引入。即住房的主要功能是居住，而不是投資。從住房結(jié)構(gòu)到面積的控制，90m2以下住房必須達到70%以上。抑制“投資”需求，保障中低收入者的居住需求消費。

第三是從大力引進房地產(chǎn)外資到控制“熱錢”炒房。

第四是從推進住房商品化向強調(diào)社會保障的轉(zhuǎn)變。明令指出各城市必須建立住房社會保障機制。建立廉租房制度，完善住房社會保障體系等。

第五是從粗放型的擴張發(fā)展到向集約協(xié)調(diào)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。尤其是在國務(wù)院劃出耕地保有量的紅線后，把土地的節(jié)約、集約利用放到了首位。

充滿想象空間的未來房價

一份由建設(shè)部立項、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會歷時4年多完成的報告顯示，經(jīng)過兩年宏觀調(diào)控，整個上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的改變，上海房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)正趨于正常，上海房價6年來首跌，調(diào)控逐見成效。

這份名為《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》的報告將上海市場作為局部運行的范本進行示例，旨在“構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)警體系”。

報告中的價格指標研究顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長速度從2003年到達頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數(shù)相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年上海房價指數(shù)高出消費物價指數(shù)6.2%，已經(jīng)進入“正常”范圍。

而在另一項上海商品住房價格指數(shù)預(yù)警表中，上海住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來的首次負值。

“下滑是必然的趨勢。因為國家先后進行了這么多次強大的調(diào)控。”劉維新斬釘截鐵。

我國的房地產(chǎn)市場，不是自由放任的市場，是以政府介入，強化土地、金融、稅收和房屋管理的市場。也必須是“四項”管理到位（管理政策到位、金融政策到位、稅收杠桿到位、房屋管理到位）的房地產(chǎn)市場，在嚴格控制炒作背景下，房價會逐步平穩(wěn)和下降，這是今后中國房地產(chǎn)價格的總趨勢。

如何發(fā)揮土地公有制作用，從根本上調(diào)控住房價格？對于這點，劉維新認為，大致可以從四方面入手。

第一，以建立資源節(jié)約型，環(huán)境友好型社會為基礎(chǔ)，合理安排土地資源的節(jié)約集約利用，將稀缺的土地資源發(fā)揮出最大的資源價值效益，以確保中國經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。統(tǒng)籌城市與鄉(xiāng)村的土地資源以達到集約利用的目的。

第二，要在社會實踐中注重樹立社會主義的理財觀念，克服鋪張浪費現(xiàn)象，積極引導(dǎo)民眾的投資意向和領(lǐng)域，逐步規(guī)范以土地有償使用為前提的土地利用形式，提倡土地生產(chǎn)領(lǐng)域的投資，要達到發(fā)展生產(chǎn)、創(chuàng)造價值的理財目的。

第三，改變土地出讓方式。在城市建設(shè)中和遵循土地有償使用、房屋按質(zhì)論價的基本準則，在土地前期開發(fā)中將原土地使用者的利益納入政府房屋開發(fā)的利益考量之中，并且在優(yōu)先滿足其安置的前提下，把整理出來的建設(shè)用地，按照城市規(guī)劃的用途和設(shè)計要求，明確與其土地區(qū)位條件相適應(yīng)的房屋建設(shè)標準及相應(yīng)造價。

通過招標、投標的方式，向建筑商推出，并允許中標的建筑商擁有在房屋市場按照政府科學(xué)測算出來的房屋造價及其相應(yīng)的利潤標準，以合理的房屋售價向市場銷售；規(guī)定城市中凡是具有戶籍資格符合購房規(guī)定的廣大購房者可依據(jù)自身的經(jīng)濟條件和支付能力，通過房屋市場獲得相應(yīng)住房，并按其房屋所在土地區(qū)位條件的規(guī)定，向政府所屬部門按年度交納土地租賃使用費。從而把70年一次付清的高額土地使用費化整為零，以此方便于民，使需要購房（自?。┑膹V大群眾，能夠買得起，也住得起的住房。

第四，要從立法的角度，在相關(guān)法律中進一步明確依托土地形成的不動產(chǎn)中，土地作為社會主義公有制所理應(yīng)具有的核心價值，即積極體現(xiàn)土地利益歸民眾共享，而不是歸部門、利益集團所有的真正意義上的公有制。

土地作為公有資產(chǎn)，不能以任何形式變相地化公為私，土地只能有償有期限地使用，并以此為準則進一步規(guī)范土地價值所有者的實現(xiàn)形式，并在宏觀調(diào)控中依托土地才能進行房屋建設(shè)及其在經(jīng)營中發(fā)揮絕對的主導(dǎo)作用，使土地調(diào)控落到實處。這樣既控制住了住房的炒作，房價也就會自然而然地下降了。

不甚準確的渣打說法

據(jù)報道，英資渣打銀行3月29日發(fā)布研究報告認為，相比于其他亞洲國家，中國房地產(chǎn)市場已進入不穩(wěn)定狀態(tài)。

這是渣打銀行首次發(fā)表上述觀點。報告指出，衡量一國房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫，不能單純看房價，而應(yīng)參照房屋租金(相當于股票市盈率)、建筑投入/GDP、未歸還按揭貸款/GDP3項指標。

“渣打銀行的這個判斷當然不是完全正確的，”劉維新表示，個別城市房價過高現(xiàn)象，已經(jīng)引起了國家有關(guān)部門的重視，調(diào)控措施將緊跟其后。

目前我國個人住房貸款已經(jīng)超過兩萬億。這其中有兩個因素：第一，由于之前的住房按揭貸款比較低，特別是這幾年實行貨幣化以后，發(fā)展很快，增長了幾十倍，這個速度在國外來看是沒有的。第二，利益因素。我國目前存在的一些貸款潛伏著一定的風(fēng)險。

對于房地產(chǎn)市場的未來，劉維新表示：“目前某些城市房價過高問題已經(jīng)引起了相關(guān)部門的高度重視，政府的相關(guān)部門也已經(jīng)相繼出臺了一系列行之有效的政策和措施。相信房地產(chǎn)行業(yè)會在政府的宏觀調(diào)控下，步入健康良性發(fā)展的循環(huán)軌道?！?/p>