且調(diào)且漲

觀察北京的房?jī)r(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的悖論：在以2006年“國(guó)六條”為代表的一系列旨在抑制房?jī)r(jià)上漲的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，北京房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有出現(xiàn)走低跡象，反而有且調(diào)且漲之勢(shì)。

來(lái)自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2006年12月，北京普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10323元／平方米，比1月的7460元／平方米均價(jià)整整漲了34％。在調(diào)控政策和實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之后的三季度，北京房屋銷(xiāo)售均價(jià)為9397元/平方米，與二季度相比上漲19.5％。

粗略估算，北京市2006年整體房?jī)r(jià)（含商品房及其他類(lèi)型住宅）的漲幅接近20％，均價(jià)已達(dá)8000元/平方米以上。

2006年5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)及穩(wěn)定價(jià)格的意見(jiàn)》（下稱(chēng)“國(guó)六條”）。意見(jiàn)甫出，業(yè)界大嘩。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，“國(guó)六條”對(duì)房市的影響，與2005年疏可走馬的“國(guó)八條”相比，要直接狠辣得多。其一，“90平方米住宅需占總開(kāi)發(fā)面積70％”的套型新政直接影響開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃報(bào)批和市場(chǎng)運(yùn)作；其二，限價(jià)限戶型的“雙限政策”改變價(jià)高者得的拿地規(guī)則。

然而，細(xì)心者會(huì)注意到，文件中對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)使用的是“穩(wěn)定”一詞。從這個(gè)詞的選擇上，政策制定者的矛盾心態(tài)可見(jiàn)一斑。一方面，房?jī)r(jià)飛漲引來(lái)的民怨沸騰與對(duì)房市泡沫的擔(dān)心交織，使得控制房?jī)r(jià)的上漲成為當(dāng)務(wù)之急。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)與金融信貸和地方財(cái)政休戚相關(guān)——北京、上海等地方財(cái)政70％左右收入來(lái)自土地出讓金，銀行信貸資金則一半以上集中于房地產(chǎn)；如房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛，勢(shì)必對(duì)銀行和地方財(cái)政健康造成巨大威脅。

因此，政策制定者的目標(biāo)，從一開(kāi)始便是希望通過(guò)某種不至傷筋動(dòng)骨的結(jié)構(gòu)調(diào)整，在平衡地方財(cái)政、銀行等多方利益的同時(shí)，達(dá)到“適度”放緩房?jī)r(jià)漲幅、平抑民怨的目的。對(duì)政府而言，房?jī)r(jià)漲幅的理想模型是——房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)上漲，但漲幅嚴(yán)格控制在某個(gè)范圍以?xún)?nèi)。

這是一個(gè)承載了太多利益的復(fù)雜“理想”。至少?gòu)?006年的情形來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有朝著這個(gè)“理想方向”行進(jìn)。

宏觀調(diào)控后遺癥

從2005年開(kāi)始，房?jī)r(jià)就成為一個(gè)讓中國(guó)政府頭疼的問(wèn)題。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，即“國(guó)八條”。文件從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，目標(biāo)只有一個(gè)，就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

其時(shí)，這一政策也曾引起市場(chǎng)廣泛震蕩，但結(jié)果不如人愿，房?jī)r(jià)在調(diào)控聲中繼續(xù)高漲。這直接導(dǎo)致了2006年“國(guó)六條”的出臺(tái)。

持續(xù)兩年的宏觀調(diào)控的結(jié)果，顯示了中央一級(jí)政府對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的憂慮。但是在各種利益格局的消化和左右之下，新政對(duì)市場(chǎng)的直接影響，只是刺激了新一輪的炒房熱潮。

回顧2006年調(diào)控，“90平方米占70％”的戶型限制，由于地方政府的實(shí)施細(xì)則或遲遲不出臺(tái)，或大打折扣，最終對(duì)待審批項(xiàng)目的影響十分有限。即使這項(xiàng)政策能有影響，也僅是在完成土地開(kāi)發(fā)兩到三年后，能大大增加小戶型供應(yīng)量，這是否會(huì)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，還要看市場(chǎng)的反應(yīng)。

從目前來(lái)看，房型限制政策立竿見(jiàn)影的影響是，超過(guò)90平方米的“大戶型”成為新一輪炒房熱的主題。該政策公布僅一周，北京90平方米以上住宅均價(jià)便明顯上漲。由于該戶型住宅在北京的總供應(yīng)中占70％以上，導(dǎo)致三季度房?jī)r(jià)拉升近20％。超過(guò)90平方米的大戶型本來(lái)就是目前市場(chǎng)銷(xiāo)售的主題。在市場(chǎng)人士看來(lái)，三口以上家庭為改善居住條件升級(jí)住房，是需求的重要組成部分。

又如，在二手房強(qiáng)制征收個(gè)稅政策及經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)政策出臺(tái)前，均出現(xiàn)集中交易導(dǎo)致價(jià)格上漲的現(xiàn)象。2006年，北京二手市場(chǎng)交易價(jià)格上漲達(dá)25％左右。

另一方面，宏觀調(diào)控直接導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)與投資的集中波動(dòng)，這一波動(dòng)亦最終傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)上。北京自二季度宏觀調(diào)控后，商品房竣工面積大幅度下降。

來(lái)自北京市房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，1月－9月，全市商品房竣工面積1259萬(wàn)平方米，比上年同期下降29.5％。其中住宅894萬(wàn)平方米，下降36.4％；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房76.4萬(wàn)平方米，下降10.2％。至10月，普通住宅月均供應(yīng)面積較2005年減少了28.5％，別墅公寓月均供應(yīng)面積減少38.9％。

宏觀調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)空白期，間接助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商囤盤(pán)沽價(jià)的行為，直接刺激了由投機(jī)主導(dǎo)的存量住宅的銷(xiāo)售。至2006年7月末，北京商品房空置面積955.5萬(wàn)平方米，比上年末減少418.5萬(wàn)平方米；其中住宅空置面積511.9萬(wàn)平方米，比上年末減少287.8萬(wàn)平方米。在全部商品房空置面積中，位于四環(huán)路以外的面積有544.7萬(wàn)平方米，占全部空置面積的57％，空置時(shí)間在三年以上的面積為110.7萬(wàn)平方米，占全部空置面積的11.5％。

事實(shí)上，自2004年以來(lái)，每一輪宏觀調(diào)控都會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的一段空白期，這種人為制造的供應(yīng)波動(dòng)，加重了供求的不平衡，也是刺激房?jī)r(jià)上漲的重要因素。這一因素影響將延續(xù)至2007年。而北京地區(qū)因2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的限制，更加劇供求失衡，很可能形成“擠壓下的井噴”。

在“2008效應(yīng)”下，自2006年中開(kāi)始，北京開(kāi)發(fā)商均加大了對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。其中，2006年1月－10月的新開(kāi)工面積，較2005年同期提升14％。據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)公司預(yù)測(cè)，2007年北京有效供給住宅面積將達(dá)2145萬(wàn)平方米，比2006年增加50％。

但是，預(yù)售面積的大幅增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌嗎？答案是不一定，因?yàn)橥恋爻杀具€在攀高。房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括房屋開(kāi)發(fā)成本（包括建設(shè)成本稅收等）和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米間，歷年變化不大，地價(jià)則相反。2006年1月－10月，北京住宅用地平均土地價(jià)格為3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增長(zhǎng)36％。

“崩盤(pán)”可能？

對(duì)土地增值與人民幣升值的雙重預(yù)期，構(gòu)成了熱錢(qián)涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)因。但是，與資金快速進(jìn)出房市相對(duì)應(yīng)的是資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的低效率運(yùn)轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般為兩年左右。開(kāi)發(fā)商一半以上的先期投入來(lái)自銀行信貸，銀行與地產(chǎn)商這一利益共同體對(duì)土地持續(xù)升值的信心，令這一開(kāi)發(fā)周期進(jìn)一步延長(zhǎng)。大部分地產(chǎn)龍頭企業(yè)均囤積大量土地。在房地產(chǎn)行業(yè)，另一條不成文的潛規(guī)則是先蓋再付款，前期投入由施工方墊付，這也主要來(lái)自施工方對(duì)土地和房產(chǎn)增值的預(yù)期。

也就是說(shuō)，歸根溯源，銀行、地產(chǎn)商與施工方的利益驅(qū)動(dòng)均主要來(lái)自于對(duì)未來(lái)土地升值的預(yù)期，土地增值會(huì)令房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。

在操盤(pán)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商更有多種方式來(lái)降低資金壓力，而不必依靠實(shí)際銷(xiāo)售回籠資金。例如通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式，合法的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)l(fā)行信托、固定資產(chǎn)抵押，乃至假按揭等，有多種途徑套現(xiàn)。

這種資金運(yùn)轉(zhuǎn)模式，是導(dǎo)致地產(chǎn)商囤地囤房的主因。有數(shù)據(jù)顯示，北京至今仍有近8000萬(wàn)平方米土地被開(kāi)發(fā)商囤積，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如全部開(kāi)發(fā)成住宅，可賣(mài)到2015年。至2006年10月，商品房空置面積為893.9萬(wàn)平方米，同期竣工面積僅為1433萬(wàn)平方米，而2005年的數(shù)字為3771萬(wàn)平米。

另一方面，與房?jī)r(jià)飆升形成鮮明對(duì)比的，是商品房新開(kāi)工面積近年來(lái)開(kāi)始遞減。2004年該數(shù)字為3054萬(wàn)平方米，2005年為2966萬(wàn)平方米，2006年僅為2164萬(wàn)平方米。

可見(jiàn)，在土地形成住宅實(shí)際銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中，對(duì)土地升值的預(yù)期，始終主宰著各個(gè)利益方的行為。對(duì)這一預(yù)期的任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)恐慌，這由土地增值稅政策出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)股引發(fā)的震蕩可見(jiàn)一斑。

這種土地供應(yīng)稀缺，因而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看持續(xù)增值的信念來(lái)源，是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)升高的夢(mèng)想之源。

在他們看來(lái)，人多地少的國(guó)情，以及城市的聚合效應(yīng)，構(gòu)成了土地升值的基礎(chǔ)，其發(fā)展瓶頸會(huì)一直延續(xù)至城市老齡化——屆時(shí)，獨(dú)生子女繼承大量房產(chǎn)將構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)的最大威脅，但這至少要20年后才可能出現(xiàn)。

不過(guò)，這一論點(diǎn)忽略了一個(gè)更樸素的因素，那便是房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)超過(guò)買(mǎi)方承受能力的極限？

在上述長(zhǎng)期預(yù)期和短期人為因素影響下不斷翻倍升值的土地，一旦超過(guò)消費(fèi)者的承受能力，則很可能在上升到某個(gè)高點(diǎn)后迅速崩潰。

北京常住人口的購(gòu)房沖動(dòng)正在下降。北京市發(fā)改委的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示：2005年，北京全市普通商品住宅交易中外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占36.8％；公寓別墅交易中，外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占39.2％，已超過(guò)本市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比重（38.4％）。

這種下降與房?jī)r(jià)水平和個(gè)人信貸壓力有關(guān)。有學(xué)者計(jì)算，如以2006年北京平均商品住房銷(xiāo)售價(jià)格近8000元/平方米計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)一套符合“國(guó)策標(biāo)準(zhǔn)”的90平方米的住房，其每套價(jià)格為72萬(wàn)元，加上契稅、公共維修基金等為74.52萬(wàn)元。再根據(jù)2006年1月－7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年每個(gè)家庭（2.8人）的可支配收入為56515元，住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭可支配收入的比值約為13∶1。如果按照兩成首付和6.84％的房貸利率抵押貸款20年，每月需要?dú)w還月供4042元，約為家庭月收入4710元的85.8％。個(gè)人住房信貸面臨著極高的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，中國(guó)向來(lái)缺乏對(duì)房屋實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)字等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的權(quán)威統(tǒng)計(jì)，這也使得各種對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)都顯得不夠有說(shuō)服力。

2006年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也許還不足以說(shuō)明宏觀調(diào)控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演著土地控制者的角色，同時(shí)又擔(dān)負(fù)著穩(wěn)定市場(chǎng)的監(jiān)管職責(zé)，調(diào)控便可能永遠(yuǎn)無(wú)法擺脫利益趨動(dòng)與抑制風(fēng)險(xiǎn)的悖論。