美、英監(jiān)管部門和金融業(yè)對假按揭問題都非常重視，出臺了不少行之有效的治理措施，如建立監(jiān)測報告體系，加強部門協(xié)作，共享信息，教育和懲治相結合等，這為我國銀行業(yè)和監(jiān)管部門提供了有益的借鑒。

美國：多管齊下

美國對假按揭的定義比較寬泛，只要在申請按揭貸款時提供的任何一項資料或陳述嚴重不實，即為假按揭。常見的假資料包括假的申請書、工作證明、資產(chǎn)和稅務證明、房屋交易價格、評估報告和個人信用報告等。

根據(jù)美國金融犯罪執(zhí)法辦的權威調(diào)查，假按揭絕大多數(shù)都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。從動機上一般把假按揭分為兩類，一類是騙貸買房型，即購房者因急于買房，虛報收入和就業(yè)狀況以獲得貸款；另一類是詐騙牟利型，即惡意虛假申請并賴賬不還，從貸款金額與抵押房屋實際價格的差額中漁利。此外，還有使用盜竊的身份或冒名假購房、真騙貸等。這些假按揭很容易出現(xiàn)斷供，銀行被迫處置抵押房產(chǎn)承擔損失。美國80%的假按揭中都有按揭行業(yè)從業(yè)者的參與配合，大多數(shù)詐騙牟利型假按揭都有某個涉及房地產(chǎn)中介、律師、評估師、清算機構的團伙操縱，甚至可能是和貸款機構內(nèi)外勾結，精心策劃，多次作案。這一類型的假按揭是監(jiān)管和執(zhí)法部門關注的重點。

一般來說，由于個人征信體系建立較早，房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)相關法規(guī)比較完善，以及銀行風險管理經(jīng)驗豐富，美國按揭貸款業(yè)長期以來整體風險較低，不良貸款率都在1％以下，假按揭的發(fā)生率則更低。并且，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)數(shù)年上漲，低利率下再融資十分容易，也掩蓋了不少虛假交易。但2005年以來，美國房地產(chǎn)市場開始降溫，按揭不良貸款率開始令人擔憂。近期匯豐銀行美國按揭業(yè)務出現(xiàn)68億美元高額壞賬以及美國第二大按揭公司——新世紀金融公司瀕臨破產(chǎn)等事件，進一步印證了按揭信用風險上升的事實。而聯(lián)邦調(diào)查局認為，作為近年增長最快的金融類犯罪，假按揭與房貸質(zhì)量惡化有密切的關聯(lián)。該局2005年和2006年《金融犯罪報告》披露，全美疑似假按揭的案例數(shù)量2003年為6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍達到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的損失均在10億美元左右。此外，聯(lián)邦房屋署(FHA)提供履約保險的按揭貸款斷供率近幾年持續(xù)上升，檢查也發(fā)現(xiàn)假按揭數(shù)量在逐年成倍增長。

假按揭對住房金融體系有諸多危害。因此，美國政府相關部門和銀行業(yè)對此都十分重視，采取了許多行之有效的治理措施。

金融機構加強風險防范。美國大型的金融機構通常有比較完善的按揭風險防范機制，包括培訓員工、慎選合作伙伴和客戶、進行風險評估和報告、做好審計和盡職調(diào)查等。近幾年針對按揭業(yè)務日益規(guī)?；?、自動化的特點，許多金融機構還與專門從事信貸風險控制的軟件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和稅務、社會保障部門聯(lián)網(wǎng)，能夠在線核實借款人身份和收入狀況，以及依靠專業(yè)化軟件和數(shù)據(jù)庫，自動識別貸款資料中的疑點等。聯(lián)邦住房貸款抵押公司（Freddie

Mac）等按揭行業(yè)巨頭設有假按揭調(diào)查處理的專職部門，有明確的識別防范假按揭的指引，并發(fā)布內(nèi)部黑名單，禁止有不良記錄者參與其業(yè)務。此外，根據(jù)美國《銀行保密法》，銀行有對可能涉及洗錢、犯罪的可疑交易向財政部等相關部門報告的強制義務，銀行的“可疑活動報告”已成為監(jiān)控假按揭情況的重要工具，假按揭在這類報告中的占比也越來越高。

行業(yè)自律。美國主要按揭貸款機構、中介機構和保險公司都向一家研究公司——按揭資產(chǎn)研究所（Mortgage Asset Research Institute，簡稱MARI）的按揭數(shù)據(jù)庫提交關于疑似假按揭的案例信息，MARI對此進行分析、統(tǒng)計，并定期向全國住房按揭協(xié)會提交報告，公布假按揭的總體情況、地區(qū)分布、主要手法等，便于業(yè)內(nèi)機構從中吸取教訓，加強防范。全國按揭銀行協(xié)會2005年專門設立了網(wǎng)上假按揭防范資源中心，發(fā)布關于假按揭的最新報告、案例、法規(guī)和經(jīng)驗，供從業(yè)者參考。

政府主管部門加強檢查監(jiān)督。聯(lián)邦房屋署通過25000家經(jīng)批準的貸款機構，為美國1/3借款人信用不足的按揭貸款提供履約保險，因此更為關注潛在的信用風險和道德風險，并建立了一整套控制假按揭風險的制度。一是對貸款機構進行合規(guī)檢查，發(fā)現(xiàn)可疑線索就移送住房與城市發(fā)展部的檢查部門進行調(diào)查。二是對貸款機構和評估機構的業(yè)績進行持續(xù)跟蹤，對不良率高的機構進行調(diào)查、處罰直至取消其合作資格，并將各地區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)上網(wǎng)，使貸款機構能和同行的資產(chǎn)質(zhì)量相互比較，及早發(fā)現(xiàn)問題。三是更新按揭保險審批的規(guī)程，強化對假按揭的識別要求，且對短期炒賣房產(chǎn)的按揭不再提供保險。同時，該暑認為加強對消費者的教育才能構筑最可靠的防線，因此每年撥出專項經(jīng)費用于向購房者提供按揭咨詢，增強其自我保護和防詐騙的意識。

銀行監(jiān)管機構加強風險提示和檢查。貨幣監(jiān)理署、聯(lián)邦存款保險公司、美聯(lián)儲等聯(lián)邦機構對銀行實施風險監(jiān)管，房地產(chǎn)市場和房貸市場的變動也是這些監(jiān)管部門的關注重點。監(jiān)管部門在對銀行按揭業(yè)務進行現(xiàn)場檢查時，主要關注風險控制的制度和流程是否完善、有效，是否有針對假按揭的識別和防范機制，一旦認為銀行內(nèi)部控制存在明顯的漏洞或異常情況，則會跟進檢查是否存在違規(guī)和詐騙，必要時與其他監(jiān)管部門進行聯(lián)合調(diào)查，查實后進行相應處罰。針對假按揭逐漸增長的趨勢，聯(lián)邦金融機構檢查委員會（FFIEC）2003年專門發(fā)布白皮書《涉及第三方的假按揭的識別、調(diào)查和打擊》，為監(jiān)管人員和銀行提供了清晰的指引。此外，財政部金融犯罪執(zhí)法辦負責收集、統(tǒng)計金融機構提交的“可疑活動報告”，定期公開出版《可疑活動報告回顧》。2006年該辦特別發(fā)布的《假按揭報告》，對假按揭進行了定性和定量分析統(tǒng)計，是這方面最具權威性的報告。

執(zhí)法部門加大打擊力度。美國聯(lián)邦調(diào)查局（FBI）內(nèi)設的金融犯罪處專門調(diào)查各類金融犯罪活動。近年來，有組織的假按揭成為聯(lián)邦調(diào)查局關注和打擊的一個重點，并在全美范圍進行了大規(guī)模專項執(zhí)法行動，僅2006年度，就調(diào)查了818宗假按揭。FBI既運用新型的計算機技術尋找假按揭線索，也通過傳統(tǒng)的偵查手段，如使用密探或竊聽等方法收集證據(jù)，甚至還利用按揭貸款機構的房屋布局，誘使詐騙分子落入圈套。對證據(jù)充分的假按揭案件移送檢察機關起訴，依法予以嚴懲，以起到震懾作用。FBI也非常重視教育，其每年一度的《金融犯罪報告》中均有一章專論假按揭，對于假按揭比較猖獗的地區(qū)和一些典型案件、手法給予曝光，并公布查處相關案件的成效，使社會公眾、從業(yè)人士提高對假按揭的認識和警覺。2007年，F(xiàn)BI還專門發(fā)出嚴正公告，強調(diào)假按揭是違法行為，可能觸犯多條刑律，最高可被判處入獄30年及100萬美元罰款。目前，F(xiàn)BI正在和按揭銀行協(xié)會等行業(yè)協(xié)會協(xié)商擴大強制“可疑活動報告”的范圍，力爭使按揭經(jīng)紀公司和中介機構也納入報告假按揭的體系。

英國：強勢應對

英國的按揭貸款經(jīng)營機構主要包括銀行和建房聯(lián)合會（Building Societies）兩類。和美國類似，英國假按揭也主要涉及二手住房，并隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫有增加的趨勢。

金融監(jiān)管局（FSA）積極應對。2004年，F(xiàn)SA頒布新的《按揭經(jīng)營指引》。該指引從促進市場公平競爭、保護借款人正當權益出發(fā)，對貸款機構和按揭中介公司的經(jīng)營行為進行規(guī)范，明確其在銷售按揭貸款時的行為準則。同時，F(xiàn)SA也始終關注假按揭詐騙問題，并采取了積極的行動。

一是對引起公眾關注的問題進行調(diào)查。例如2003～2004年，BBC公司報道了部分客戶與中介機構串通虛報收入，利用自我收入證明獲得更多按揭貸款的現(xiàn)象。FSA隨即對此展開調(diào)查和評估，并將調(diào)查的結果向公眾進行了通報。二是聯(lián)合貸款機構加強對假按揭的甄別。例如，F(xiàn)SA和按揭銀行業(yè)協(xié)會合作，選擇部分銀行參加試點，要求銀行發(fā)現(xiàn)假按揭欺詐行為時，向FSA報送詳細的信息，包括涉及的中介機構和人員、貸款申請人姓名、調(diào)查情況和相關證據(jù)等。FSA通過匯總相關信息，從姓名、地址、賬戶等線索中發(fā)現(xiàn)相互關聯(lián)的個案，以識別假按揭慣犯和團伙。

執(zhí)法部門強勢打擊。根據(jù)《1987年犯罪處罰法》，英國于1988年成立了嚴重欺詐辦公室（簡稱SFO），統(tǒng)一負責對詐騙類大案要案進行調(diào)查并起訴，如詐騙金額超過100萬英鎊的，涉及國際犯罪的，引起廣泛的公眾關注的等等。SFO被賦予強有力的調(diào)查權力，可以要求任何人士回答它提出的問題、向它提供所需的資料，也可以在緊急情況下實施逮捕或限制嫌疑人離境，辦案的效率很高。典型案例如2001年，SFO和警方合作調(diào)查一宗按揭中介、律師事務所共同參與制造的5起、金額共約60萬英鎊的假按揭案件，該案于2003年成功起訴，涉案的律師、中介職員、按揭申請人共6人被判處罰款及入獄，刑期合計約16年。

（作者單位：中國銀監(jiān)會廣東銀監(jiān)局）