李月平欲出售一套商品房，去報紙上刊登了一則廣告。趙新光看到報紙廣告后，與李月平取得了聯(lián)系，經(jīng)過多次協(xié)商，雙方對房屋交易價格、交房時間、付款方式和付款時間達成了協(xié)議。在雙方約定的時間內(nèi)，趙新光帶著購房款找到李月平，要求和李月平按照談好的協(xié)議去辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。但此時李月平卻告知趙新光，房子已經(jīng)賣給其他人了。趙新光為此感到非常氣憤，要求李月平承擔違約責任，并賠償經(jīng)濟損失，李月平卻以雙方未簽訂書面房屋買賣合同為由，對趙新光的請求置之不理，雙方發(fā)生糾紛，于是趙新光訴至法院，要求追究李月平違約責任并賠償損失10萬元。

法院在審理過程中，被告李月平對雙方曾經(jīng)口頭協(xié)商買賣房屋之事沒有否認。但李月平認為，趙新光的違約請求不能成立，因為雙方未簽訂書面買賣合同，并且雙方在口頭協(xié)商中還有一些細節(jié)問題沒有達成一致，故買賣合同尚未成立，不存在房屋買賣關(guān)系。要求法院駁回原告趙新光的訴訟請求。而原告趙新光則認為，這是雙方之間已約定好的買賣，存在著口頭買賣合同關(guān)系，李月平將房屋賣給他人的行為屬于違約行為，應(yīng)該承擔違約責任并賠償自己由此造成的損失。

法院經(jīng)過審理后認為，原被告雙方已就房屋交易價格、交付時間、付款方式和時間等合同主要條款達成了一致，因此雙方之間存在著房屋買賣口頭合同，合同自雙方就主要條款協(xié)商一致時生效。被告李月平不能按合同交付房屋的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)賠償原告趙新光因此造成的損失6萬元。此案判決后，被告李月平不服，上訴至中級人民法院，中級法院經(jīng)過審理后，駁回李月平上訴請求，維持一審判決。

點評:毛愛東（律師）

按照《中華人民共和國合同法》第十條之規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式?！币虼?，口頭合同為我國法律所認可。本案中可以認定原被告雙方存在著口頭形式的房屋買賣合同，并且原被告之間達成口頭買賣合同也不為法律所禁止；換言之，我國現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定原被告雙方之間買賣房屋必須簽訂書面買賣合同。因此，被告李月平在法庭審理中主張沒有簽訂書面的房屋買賣合同，雙方之間不存在買賣關(guān)系的主張，沒有法律依據(jù)。

法庭審理中，被告李月平提出的另一個主張，即雙方口頭協(xié)商過程中，還沒有就所有條款協(xié)商一致，因此買賣合同未成立。對于這個抗辯理由，筆者認為，普通的買賣合同，一般包括以下內(nèi)容：當事人的名稱或者姓名、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議的方法等。但并不是所有的合同都要求必須具備以上全部條款，當事人雙方只要就合同主要內(nèi)容協(xié)商達成一致，合同就依法成立生效。其他沒有約定的內(nèi)容，可以在合同履行過程中，按照《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。如果仍然不能確定的，《中華人民共和國合同法》第六十二條對質(zhì)量要求，價款，履行地點、期限、方式等都作了規(guī)定，可以對照執(zhí)行。

如上所述，李月平以雙方在口頭協(xié)商過程中，還沒有就所有內(nèi)容協(xié)商達成一致，因而合同未成立的主張是不符合法律規(guī)定的。人民法院判決雙方口頭合同有效，被告李月平因違約應(yīng)賠償原告趙新光的損失是正確的。

此案提醒人們，在日常交易過程中，買賣雙方在行使權(quán)利、履行義務(wù)中應(yīng)當遵循誠實信用原則，務(wù)必認真誠實對待自己的交易對象，否則將可能承擔法律后果。