摘要：本文探討了近年來中國房地產(chǎn)市場房價(jià)大幅上漲的原因，通過分析房地產(chǎn)市場的利益格局以及這種利益格局下的利益博弈是如何導(dǎo)致中央房地產(chǎn)政策在基層失靈的，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要手段是增加供給和政府的積極作用。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn) 商業(yè)銀行 博弈論

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和利益格局

2003年以來，中央開始對房地產(chǎn)市場給予了充分的關(guān)注，總的來看對房地產(chǎn)市場的評價(jià)是從有輕微泡沫到局部泡沫到嚴(yán)重泡沫，從局部治理到全面治理。2003年以來，無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度還是從民意出發(fā)，中央政府和有關(guān)部門出臺(tái)一系列政策。2003年開始是通過媒體進(jìn)行口頭干預(yù)，但市場不為所動(dòng)。2004年4月以來首先是中央銀行連續(xù)出臺(tái)了提高法定存款準(zhǔn)備金率、提高存貸款利率、提高按揭貸款首付比例、取消優(yōu)惠貸款利率、派工作組檢查基層銀行的房地產(chǎn)信貸情況，稅務(wù)部門開征房地產(chǎn)交易營業(yè)稅和所得稅，從需求的角度壓縮購房需求。特別是2005年3月十屆人代會(huì)，房地產(chǎn)第一次成為代表們討論和關(guān)心的重點(diǎn)，總的看法是房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面過熱，投機(jī)盛行，已成為對國民經(jīng)濟(jì)和金融威脅最大的行業(yè)，是拉動(dòng)鋼鐵水泥等建材漲價(jià)，進(jìn)而拉動(dòng)能源價(jià)格上漲，造成能源全面緊張的元兇。有的地方一套60--70平方米的住宅居然要兩個(gè)大學(xué)畢業(yè)生15—20年的收入，實(shí)在高的離譜，大多數(shù)潛在購房人群，特別是年輕人和正在向城市轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口根本無法憑借自己的能力購買住房。過高的房地產(chǎn)價(jià)格使年輕的已婚市民階層又回到了父母家，形成新的居住貧困階層；過高的房地產(chǎn)價(jià)格迫使打工者成為城市的游牧人群，并在城市周邊形成事實(shí)上以打工者居住為主體的貧民窟；過高的房地產(chǎn)價(jià)格使許多新婚家庭由雙方父母投資購房，形成新的啃老階層，增加未來養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)；過高的房地產(chǎn)價(jià)格使人民的財(cái)富以地租的形式轉(zhuǎn)移到政府和開發(fā)商手中，大大壓縮了居民的消費(fèi)意愿，導(dǎo)致近年來我國消費(fèi)傾向不斷降低。2004年我國居然達(dá)到了54%的全世界倒數(shù)第一的消費(fèi)率，過低的消費(fèi)率必然埋下未來通貨緊縮的伏筆、埋下了過度依賴國際市場發(fā)生國際貿(mào)易沖突的可能性、埋下了過度依賴投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)致產(chǎn)能過剩進(jìn)而引發(fā)未來生產(chǎn)過剩經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性，從而形成對經(jīng)濟(jì)前景的不確定性的預(yù)期，這又進(jìn)一步強(qiáng)化了人們的儲(chǔ)蓄意識(shí)，導(dǎo)致消費(fèi)需求的進(jìn)一步下降。房地產(chǎn)市場體現(xiàn)的民意要求和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的要求給了政府充分的自信，堅(jiān)決治理過熱的房地產(chǎn)市場成為政府追求經(jīng)濟(jì)長期增長的唯一選擇。國務(wù)院《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施》的出臺(tái)就是這種自信心的表現(xiàn)。

近幾年的房價(jià)上漲的確有有效需求，首先是政府改變城市面貌強(qiáng)制拆遷的剛性需求；二是伴隨人口機(jī)械增長的正常住房需求；三是居民改善居住條件的增量需求。以上三種需求可以看作合理的有效需求，尤其是1999年取消福利分房，使得住宅需求在短期內(nèi)出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長。但房地產(chǎn)供給的滯后性導(dǎo)致供需的不平衡引起價(jià)格上漲，高昂的不斷上揚(yáng)的房價(jià)已經(jīng)足以改變?nèi)藗兊念A(yù)期，于是投機(jī)性購房大量出現(xiàn)，為防止房價(jià)繼續(xù)上漲造成貨幣貶值，于是提前購房也大量出現(xiàn)，這兩種需求也是有效需求，但具有非理性特點(diǎn)，以上五種需求就是開發(fā)商們所說的全部有效需求。有效需求的突發(fā)增長極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)的繁榮，房價(jià)出現(xiàn)上升，地方政府作為維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，積極介入到房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的拆遷和農(nóng)地征用制造剛性需求，需求上升導(dǎo)致房價(jià)上漲，房價(jià)上漲導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，土地價(jià)格上漲導(dǎo)致政府財(cái)政收入增加，財(cái)政收入增加可以大量投資城市基礎(chǔ)設(shè)施，改造并提高城市的居住環(huán)境，政績突出，城市面貌的改善使地租進(jìn)一步上升進(jìn)而自動(dòng)推高了土地價(jià)格。房價(jià)、地價(jià)、財(cái)政收入、市政投資，城市面貌改變、政績突出的利益鏈相互促進(jìn)相互依賴，再加上金融機(jī)構(gòu)的大量貸款支持（據(jù)2005年8月中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資的55%來自銀行），從而進(jìn)入自我強(qiáng)化的循環(huán)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)。2003年10月后，由于中央政府看到了房地產(chǎn)過熱的苗頭已開始威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)安全，開始出臺(tái)政策治理房地產(chǎn)市場，但出臺(tái)的政策卻是壓縮供給，地方政府的具體政策就是壓縮土地供給，壓縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，而沒有在增加供給這一最重要的方面給予重視，結(jié)果2004年由于缺乏土地的供給以及現(xiàn)行政策對《土地法》執(zhí)行不力，導(dǎo)致住房生產(chǎn)增量滿足不了住房需求增量，并由于通貨膨脹使實(shí)際利率為負(fù)，推動(dòng)了2004年下半年和2005年上半年的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，這種暴漲直接動(dòng)搖了群眾對中央政府治理房地產(chǎn)過熱的信心，房屋短缺預(yù)期被強(qiáng)化，再加上房地產(chǎn)商們通過輿論的鼓吹，中介組織的推波助瀾，政府的不作為或隱性默許，大量的搶購再次出現(xiàn)、甚至不顧經(jīng)濟(jì)實(shí)力的超前消費(fèi)也大量出現(xiàn)，已充分暴露出嚴(yán)重的危機(jī)苗頭，如果不能抑制這種苗頭的發(fā)展，后果不堪設(shè)想。1997—1998年的亞洲金融危機(jī)，起因就是泰國的房地產(chǎn)過度繁榮導(dǎo)致的金融壞賬劇增，銀行支付困難從而銀行和貨幣成為別人攻擊的對象，攻擊的結(jié)果是泰國經(jīng)濟(jì)倒退8年。這種教訓(xùn)我們必須吸取。

從近期公布的政策看，一方面通過貨幣政策和財(cái)政政策抑制需求，如提高購房門檻，增加交易成本，特別是對投機(jī)性購房需求的限制；另一方面從供給上著手，放出土地增加住房供給，積極擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)。但供給政策的效果近期不可能馬上產(chǎn)生出來，它有個(gè)時(shí)滯，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)具有周期性長的特點(diǎn)，當(dāng)前房價(jià)的高低就只能由存量房的供給和需求來決定，因此短期內(nèi)指望房價(jià)出現(xiàn)大跌是不現(xiàn)實(shí)的。但從中長期看，伴隨房地產(chǎn)供給的增加，人們的預(yù)期的改變，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或小幅下降還是可以期待的。從近期出臺(tái)的一系列政策看，從理論上說這次供給擴(kuò)張和需求抑制政策雙管齊下將有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的趨勢，甚至可能形成房地產(chǎn)市場的短期衰退，但矯枉難免過正，小規(guī)模的房地產(chǎn)衰退對已連續(xù)奔騰了7年之久的中國房地產(chǎn)市場來說應(yīng)該是一場中場休息，是一個(gè)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和恢復(fù)體力的好機(jī)會(huì)。

二、房地產(chǎn)市場的利益博弈格局

我國房地產(chǎn)市場利益主體包括房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、商業(yè)銀行、中介組織、新聞媒體和住房消費(fèi)者等，本來從這個(gè)格局中我們可以清楚地看到，房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、中介組織是通過房地產(chǎn)市場獲取利潤的，消費(fèi)者是得到房子的，而地方政府是作為中間人提供好的市場環(huán)境的，新聞媒體是保持社會(huì)公正的輿論監(jiān)督者。

（一）從地方政府來看

政府既有維護(hù)社會(huì)公平使政治權(quán)利最大化的社會(huì)人職能，也有使財(cái)政收入最大化、公務(wù)員收入最大化的經(jīng)濟(jì)人職能，我國現(xiàn)行土地和房地產(chǎn)制度安排自然使地方政府也成為房地產(chǎn)市場利益格局的重要一員（惟一掌握著壟斷性的土地供給權(quán)和新增土地的征用權(quán)），通過土地使用權(quán)的出售（實(shí)質(zhì)是地租的貨幣化）積極參與房地產(chǎn)商品價(jià)值的形成，與民爭利，大大提高了房地產(chǎn)的成本，有的地區(qū)地租價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上，房地產(chǎn)價(jià)格以扭曲的形式表現(xiàn)出來。得益于房地產(chǎn)的新聞媒體更是對房地產(chǎn)市場推波助瀾，通過宣傳增加短缺預(yù)期，而沒有起到應(yīng)有的正確導(dǎo)向作用，如批判房地產(chǎn)商和部分基層政府的不公正行為。從這次中央政府出臺(tái)的一系列政策看，只有上海反應(yīng)激烈，出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的下降，但青島、杭州、北京等城市的房價(jià)仍繼續(xù)以兩位數(shù)的漲幅上漲，并沒有理會(huì)中央政府的政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為這次調(diào)節(jié)可能到年底就將結(jié)束，因此繼續(xù)堅(jiān)持高價(jià)投放政策，有的將房地產(chǎn)項(xiàng)目停下來觀望，人為加大了短缺。這次調(diào)整后續(xù)力度到底有多大，既要看中央政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，還要看地方政府及各種利益集團(tuán)和中央政府的博弈，這也就是現(xiàn)在房地產(chǎn)各方面利益集團(tuán)觀望等待的原因。因?yàn)橹醒胝偷胤秸穆毮苁遣灰粯拥?，追求的?jīng)濟(jì)目標(biāo)也是不同的。中央政府追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長、充分就業(yè)、物價(jià)穩(wěn)定和國際收支平衡，而地方政府追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長和充分就業(yè)。由于經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的差異，中央政府追求的目標(biāo)和地方政府的行為方式是不同的，如中央政府在追求經(jīng)濟(jì)增長時(shí)還要考慮物價(jià)問題和國際收支問題，在物價(jià)出現(xiàn)上漲時(shí)，必然通過經(jīng)濟(jì)收縮政策降溫來穩(wěn)定物價(jià)，保持貨幣幣值的穩(wěn)定和信譽(yù)，而地方政府在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長時(shí)，是不考慮后面兩個(gè)問題的，這種經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的差異性導(dǎo)致中央政府和地方政府行為方式的差異，即中央政府要壓縮房地產(chǎn)過熱而地方政府仍希望房地產(chǎn)持續(xù)旺銷，兩級政府博弈的結(jié)果就是房地產(chǎn)市場的繼續(xù)上漲，中央政府的調(diào)控效力打折。中國經(jīng)濟(jì)的增長具有明顯的政府主導(dǎo)性，地方政府領(lǐng)導(dǎo)從提高政績角度出發(fā)有積極推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)性，而房地產(chǎn)市場是提升地方GDP最簡單、最有效、最簡捷、最沒有風(fēng)險(xiǎn)的方法，不需要提升技術(shù)能力、不需要提高管理技能、不需要防止環(huán)境污染、不需要考慮金融風(fēng)險(xiǎn)（因?yàn)樗秀y行壞賬都將由中央銀行買單），只要想方設(shè)法把政府壟斷的地租通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，就可以在短期內(nèi)迅速積累政府財(cái)力，提升地方GDP，改變城市面貌，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷升遷，何樂而不為呢，所以地方政府對房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲采取不作為就可以理解了。這是一場地方政府注定要?jiǎng)倮挠螒?，因此地方政府有積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮的主動(dòng)性和積極性。只要上級政府仍然以GDP作為提拔干部的主要評價(jià)指標(biāo)，這種推動(dòng)房地產(chǎn)投資的內(nèi)在動(dòng)力就不可能消失，房地產(chǎn)熱就有卷土重來的可能，而且來得可能更猛也更快。

（二）從商業(yè)銀行來看

目前商業(yè)銀行愿意向房地產(chǎn)行業(yè)貸款，一方面是房地產(chǎn)貸款需求旺盛，因?yàn)橛捎趨R率制度導(dǎo)致外匯占款大幅上升，使貨幣市場貨幣供應(yīng)量十分充足，從而利率極低，甚至實(shí)際利率為負(fù)，這導(dǎo)致了貸款的積極性大幅增加；另一方面銀行在貸款中也吸收了以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，減少了對制造業(yè)企業(yè)的貸款，房地產(chǎn)消費(fèi)貸款目前來看是質(zhì)量最好的貸款，銀行也有積極性，并從中得到真實(shí)的收益。所以商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的貸款持有積極態(tài)度，房地產(chǎn)上漲的越快，價(jià)格越高，商業(yè)銀行貸款的短期風(fēng)險(xiǎn)越小，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制也造成地方商業(yè)銀行只注重短期風(fēng)險(xiǎn)防范，忽視長期風(fēng)險(xiǎn)問題，這導(dǎo)致對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的審查不嚴(yán)格，為未來金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)埋下了伏筆。如果出現(xiàn)金融壞賬，由中央政府全部買單的預(yù)期也導(dǎo)致商業(yè)銀行忽視房貸的長期風(fēng)險(xiǎn)，使地方商業(yè)銀行成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場過度繁榮的主力軍，據(jù)調(diào)查我國房地產(chǎn)信貸余額已達(dá)20000億元，蘊(yùn)含巨大信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商

他們是得改革開放之利最大的利益群體，也是近20年來發(fā)家致富最快的一群，由于土地國有的制度約束，房地產(chǎn)開發(fā)必須得到地方政府的支持和配合（土地的供給，優(yōu)惠政策的提供，規(guī)劃的批準(zhǔn)等）。因此房地產(chǎn)市場既是市場化程度最高的市場，又是壟斷性最強(qiáng)的市場，這樣就使房地產(chǎn)商的利益和政府的利益緊密地聯(lián)系在了一起，推動(dòng)房價(jià)上漲既符合開發(fā)商的利益——得到超額利潤，也符合政府的利益——得到高額地租，利益的一致導(dǎo)致行動(dòng)的一致，積極推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（四）消費(fèi)者

對于分散的住宅消費(fèi)者，他們聯(lián)合起來的成本極大，所以不可能團(tuán)結(jié)起來與房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)，是房地產(chǎn)市場上的弱者，他們既沒有政治權(quán)力干預(yù)土地投放機(jī)制，也沒有經(jīng)濟(jì)權(quán)力干預(yù)房地產(chǎn)商的定價(jià)機(jī)制，更沒有金融權(quán)力去干預(yù)銀行的信貸機(jī)制，他們只有默默忍耐自己的權(quán)益被剝奪，把一身的積蓄送給房地產(chǎn)商，并為銀行打半輩子工。

結(jié)論：綜上所述可以看到，當(dāng)前的中國確實(shí)存在著龐大的房地產(chǎn)需求，改善居住環(huán)境、城市化、成家、拆遷、投資、投機(jī)都構(gòu)成合法的有效需求，而且非常龐大。無論當(dāng)前還是長遠(yuǎn)，在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，工業(yè)化和城市化快速前進(jìn)的時(shí)期，解決中國房地產(chǎn)供需矛盾的關(guān)鍵都是首先應(yīng)擴(kuò)大供給，特別是地方政府應(yīng)該積極行動(dòng)起來，如果政府不執(zhí)行社會(huì)人的職能為群眾提供各種住房就是失職，就是不作為。直接干預(yù)和生產(chǎn)必要的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，解決弱勢群體的居住問題，形成一個(gè)有力的房產(chǎn)增量預(yù)期，減弱短缺預(yù)期，把需求期拉長，減緩需求沖擊。其次對投機(jī)者應(yīng)給予寬容的態(tài)度，不要把房價(jià)上漲的屎盆子都扣在他們頭上，投機(jī)者是房地產(chǎn)市場的校正者，這幾年房價(jià)大幅上升的根本原因是供給不足，投機(jī)者們只是發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)賺錢的機(jī)會(huì)而已，同樣在房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候，他們的投機(jī)性購買又會(huì)減緩房地產(chǎn)的不景氣，他們還承擔(dān)著房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，從長期看他們最終起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。最后，政府還要積極支持房地產(chǎn)商發(fā)展房地產(chǎn)的積極性，增加房地產(chǎn)商合法經(jīng)營的透明度，增加房地產(chǎn)市場的競爭性，增強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格《土地法》，對占地投機(jī)不事開發(fā)的土地堅(jiān)決收回，至于房地產(chǎn)價(jià)格高低應(yīng)由市場決定，政府只要通過廉租房制度解決低收入群體的居住就算盡責(zé)了。住房維系著人民的切身利益，居者有其屋是人民生活的基本要求，地方政府有義務(wù)制定科學(xué)的政策，在不久的將來解決絕大多數(shù)居民的居住問題，為建立社會(huì)主義和諧社會(huì)創(chuàng)造條件。