摘要：商業(yè)銀行信用風(fēng)險防范的重心正在從傳統(tǒng)的以借款人為中心轉(zhuǎn)向借款人與市場分析并重。本文以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為例，從房地產(chǎn)項目開發(fā)中資金流動的特點入手，主要從資金平衡角度考察房地產(chǎn)投資過程，通過分析影響項目資金流的各種因素來識別風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上評價房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制中可能存在的問題和對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款；資金平衡；風(fēng)險防范

中圖分類號：Ｆ８３２．４５ 文獻標(biāo)識碼：Ａ 文章編號：１００３－９０３１（２００６）０９－００６６－０３

市場經(jīng)濟改革深化后，商業(yè)銀行預(yù)算約束加強，必須將風(fēng)險識別和控制焦點從借款人特征擴展到借款人與市場并重，才能滿足日益嚴(yán)峻的競爭形勢的要求。這種轉(zhuǎn)變意味著，商業(yè)銀行不能夠僅僅從債權(quán)人角度孤立的考慮如何保障債權(quán)安全，而要從借款人角度出發(fā)，綜合、整體的考慮整個投資過程是否可行、可能存在的主要風(fēng)險因素是什么、如何規(guī)避等問題。只有借款人投資達到期望的效果、銀行的債權(quán)才能得到根本保障。[１]

借款人的投資過程就是將自有資金和債務(wù)資金投資形成固定資產(chǎn)后通過生產(chǎn)的產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后回流資金補償投資的過程。該過程涉及到借款人資金籌措、融資安排、投資計劃、生產(chǎn)管理、市場銷售、負債償還和利潤分配等資金過程。這一過程要求現(xiàn)金流入和流出必須保持平衡。在銀行貸款參與資金循環(huán)過程后，凡是可能減少現(xiàn)金流入和增加現(xiàn)金流出的因素都可能成為銀行的風(fēng)險因素，需要進行準(zhǔn)確揭示、提前控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)投資為例，從項目資金平衡角度考察投資過程中資金流動特點，通過分析影響項目資金流的各種因素來識別風(fēng)險、測量風(fēng)險和控制風(fēng)險，并評價房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制中可能存在的問題和對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金平衡

１．房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金運行。房地產(chǎn)開發(fā)投資過程按照房屋形象進度可以分為三個階段，即建設(shè)準(zhǔn)備期、建設(shè)期和現(xiàn)房銷售期。在建設(shè)準(zhǔn)備期，開發(fā)商通過招、拍、掛等方式購置土地、進行土地平整、工程設(shè)計、工程招標(biāo)和市政報建等工程前期準(zhǔn)備，所需資金主要來源于開發(fā)商自有資金。在房屋建設(shè)期，投資支出的主要是工程費用和相關(guān)稅費；由于商品房開發(fā)采取的預(yù)售制度，這一階段的資金來源可以分為自有資金、銀行開發(fā)貸款和預(yù)售收入三部分。房屋竣工結(jié)算后進入現(xiàn)房銷售階段，投資支出主要是當(dāng)期經(jīng)營成本、相關(guān)稅費、貸款本金償還和凈利潤分配，所需資金來源于銷售收入（見圖１）。房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的建設(shè)準(zhǔn)備期、建設(shè)期和現(xiàn)房銷售期必須保持資金平衡。

２．考慮資金時間價值后的投資資金整體平衡?？紤]經(jīng)營期和貼現(xiàn)率后，以通過項目財務(wù)凈現(xiàn)值來反映房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的整體平衡。上述三個階段的資金平衡都能夠通過凈現(xiàn)值的公式來衡量：

ＮＰＶ＝∑（ＣＩｉ－ＣＯｉ）／（１＋ｒ）ｉｉ＝１、２、３、．．．、ｎ

其中，ＣＩｉ是現(xiàn)金流入，ＣＯｉ是投資過程第ｉ期的現(xiàn)金流出，ｒ是貼現(xiàn)率，ｉ是開發(fā)經(jīng)營期。

（１）建設(shè)準(zhǔn)備期的資產(chǎn)平衡：ＣＩ＝Ｆ（Ｅ，Ｌ，Ｒ）

房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流入是自有資金Ｅ，銀行貸款Ｌ和銷售轉(zhuǎn)投入Ｒ的函數(shù)。其中，自有資金來源于前期存貨銷售凈利潤、固定資產(chǎn)折舊、長期費用攤銷和股東追加投入等，是企業(yè)前期經(jīng)營成果和股東信心的綜合反映，屬于內(nèi)生變量。銀行貸款是銀行對借款人和項目的綜合評價后發(fā)放的，屬于外生變量。銷售轉(zhuǎn)投入取決于市場價格、消費者付款方式等因素，也是外生變量。

（２）建設(shè)期和銷售期的資產(chǎn)平衡：ＣＯ＝Ｇ（Ｉ，Ｔ，ｃ Ｌ ｅ）

房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流出主要是投資Ｉ、稅費Ｔ、經(jīng)營成本ｃ、貸款Ｌ和股東收益ｅ的函數(shù)。其中，投資、經(jīng)營成本和股東收益是可控的內(nèi)生變量，稅費Ｔ和貸款償還Ｌ是剛性支出，屬于外生變量。

需說明的是，貼現(xiàn)率ｒ是股東預(yù)期收益、貸款利率、風(fēng)險升水等因素的綜合體現(xiàn)，還受市場競爭程度、政策環(huán)境等因素影響。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資資金平衡的主要風(fēng)險因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)投資資金平衡的風(fēng)險因素可以分為減少資金流入的風(fēng)險因素和增加資金流出的風(fēng)險因素。一般采用的方法是分析影響項目投資資金平衡的各種因素變動對項目凈現(xiàn)金流量的影響程度，找到敏感性因素后再研究規(guī)避風(fēng)險的具體措施。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資中常見的風(fēng)險因素主要是：

１．市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的價格是決定項目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現(xiàn)金流入，因此，市場風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的主要風(fēng)險。房地產(chǎn)市場風(fēng)險可以分為企業(yè)個體性風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險和區(qū)域性風(fēng)險。Ａｌｌｅｎ和Ｇｏｒｔｏｎ１９９１證明了理性投資者與資產(chǎn)管理者之間的代理問題會產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。Ａｌｌｅｎ等（１９９３）指出資產(chǎn)市場的信息不對稱會使價格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)的價格泡沫。房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險主要是由于經(jīng)濟周期、信貸、國際資本流動等宏觀經(jīng)濟因素造成的。袁志剛等（２００３）通過一個具有理性預(yù)期的購房者、地產(chǎn)商和銀行的房地產(chǎn)市場局部均衡模型，分析了房地產(chǎn)市場的均衡價格存在理性泡沫的條件和程度，以及導(dǎo)致泡沫破裂的相應(yīng)條件。關(guān)于區(qū)域性市場風(fēng)險，王維安等（２００５）對存在地區(qū)經(jīng)濟差異的房地產(chǎn)市場區(qū)域風(fēng)險產(chǎn)生和擴散機制進行了描述，認為通常在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地價格的炒作和居民對房地產(chǎn)價格的升值預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場區(qū)域性風(fēng)險的重要原因。[２]

２．項目資本金籌集風(fēng)險。股東新增貨幣資金投入也是項目資本金的重要來源。為了彌補企業(yè)現(xiàn)有資金不足，借款人可能要引入新股東投入項目資本金。部分開發(fā)商為了獲得稅前抵減費用的優(yōu)惠，不在實收資本中核算新增項目資本金、而是在“其他應(yīng)付款”或“資本公積”科目核算。因此，對新投資者投入的資本金，銀行除了要審核投入資本形式和到位情況，還要其在借款人財務(wù)報表中的核算形式。

３．經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目自籌資金主要來源于借款人前期經(jīng)營凈收益形成的自我積累投入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是住宅、商鋪和車庫等存貨租售，在抵償成本、稅費后形成的凈現(xiàn)金流量能夠用來進行新的投資。應(yīng)當(dāng)重點考察借款人前期項目銷售情況，凡是能夠影響到企業(yè)存貨銷售的各種因素都可能成為影響資金流入的風(fēng)險因素。如果借款人前期存貨余額較大、銷售期較長，應(yīng)當(dāng)進一步分析其存貨的構(gòu)成，找到存貨銷售緩慢的原因。通常認為，存貨中大戶型住宅銷售緩慢可能是定價過高、當(dāng)?shù)刭徺I力有限等原因；商鋪銷售不暢多是因為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍尚未形成等原因造成的。借款人前期存貨銷售不理想既占用了原有投入自有資金又影響到對新項目的資本金籌集能力。

４．土地購置風(fēng)險。由于政府壟斷國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一級市場，借款人只能通過招、拍、掛方式獲得國有土地使用權(quán)。所有關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的制度、政策、稅費等變化都可能導(dǎo)致土地購置成本上升，將直接增加土地成本資金支出。為了保障項目用地，開發(fā)商一般要提前進行土地購置，待條件成熟后進行開發(fā)。銀行要關(guān)注企業(yè)的土地購置計劃，如果企業(yè)在貸款期內(nèi)頻繁購置土地，將占用經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量，形成現(xiàn)金流出剛性壓力，相應(yīng)減少了償債資金。

５．財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理一體化的經(jīng)營模式。這種經(jīng)營模式造成開發(fā)企業(yè)和建筑商等企業(yè)存在密切的關(guān)聯(lián)方關(guān)系。各關(guān)聯(lián)方之間能夠通過頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)換、資產(chǎn)交易、往來賬款及等關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移成本和利潤。部分實行集團開發(fā)管理的公司還對各下屬公司實行統(tǒng)一對外融資、集中財務(wù)管理等方式在集團內(nèi)部調(diào)控資金。銀行對于這類關(guān)聯(lián)方交易很難監(jiān)控，難以保證項目資金的封閉運行，存在資金監(jiān)管風(fēng)險。

６．貸款方式風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過項目土地和在建工程為開發(fā)貸款提供抵押擔(dān)保。這種抵押方式存在法律瑕疵，必要時難以執(zhí)行擔(dān)保、可能影響第二還款來源的穩(wěn)定性。首先，由于土地使用權(quán)是與其地上附著物的權(quán)利一并轉(zhuǎn)移的，當(dāng)項目實現(xiàn)銷售后，房屋所有權(quán)將從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費者，消費者所購房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移給消費者所有，造成抵押物懸空。其次，相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在未付清建筑房工程款時，建筑商對在建工程形成的債權(quán)優(yōu)于銀行的抵押權(quán)利。銀行只能在建筑商工程款付清的情況下才可能處置抵押物，存在較大不確定性。

７．償債風(fēng)險。開發(fā)商一般采取滾動開發(fā)的方式進行運作，如果開發(fā)商前期項目銷售不暢，前期開發(fā)貸款不能按期償還，而開發(fā)商償債資金主要依靠新項目銷售收入。原項目貸款等負債造成借款人償債時間集中、償債壓力加大，可能影響新項目貸款按期償還。

三、在風(fēng)險控制前提下提高房地產(chǎn)貸款使用效率的對策

考察房地產(chǎn)企業(yè)投資資金平衡過程說明，在準(zhǔn)確識別投資風(fēng)險后提高風(fēng)險控制水平，就能夠提高房地產(chǎn)貸款的使用效率。

１．選擇貸款進入時間。項目前期土地購置、拆遷安置、場地平整和報建等工作涉及面廣、資金要求集中，風(fēng)險較大，在基本建設(shè)條件尚不具備的情況下銀行貸款不宜過早進入。為提高市場效率，可以提前了解借款人融資需求，跟蹤項目進展情況，進入投資循環(huán)。

２．關(guān)注行業(yè)政策變化。政府行業(yè)調(diào)控政策是系統(tǒng)性風(fēng)險的重要來源。要密切關(guān)注政府主管部門和各地方政府出臺的行業(yè)政策，及時調(diào)整貸款風(fēng)險控制重點。政府政策主要從土地供應(yīng)、施工規(guī)劃、利率水平、信貸政策和稅費政策等方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格。由于政策調(diào)節(jié)具有時滯性、動態(tài)性等特點，銀行要關(guān)注政府部分發(fā)布的房地產(chǎn)市場價格等方面變動情況的信息，分析市場價格各影響因素，及時調(diào)整貸款投放節(jié)奏。

３．提高市場風(fēng)險識別能力。市場價格變化是市場風(fēng)險的主要來源，銀行要分析反映房地產(chǎn)價格需求的指標(biāo)，如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、人口數(shù)量和年齡構(gòu)成概況、人均可支配收入情況和近年來房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入的變化情況；反映供給水平的因素，如房地產(chǎn)投資規(guī)模變動情況、施工和竣工面積、空置面積變化情況等。

４．做好貸款封閉運行管理。設(shè)定還貸資金專戶，對貸款使用和償還進行封閉管理、專款專用。關(guān)注借款人的關(guān)聯(lián)方交易情況，督促其規(guī)范財務(wù)管理和會計核算，及時充分披露經(jīng)營信息，防止借款人挪用項目開發(fā)貸款資金。

５．設(shè)置合法、有效、足值抵押。銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注項目土地權(quán)證的真實合法性、建筑工程付款等合同執(zhí)行情況以及項目土地等權(quán)利是否已設(shè)為其他債務(wù)抵押等情況。由于房地產(chǎn)項目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，還應(yīng)尋找非本項目土地和在建工程為開發(fā)貸款提供合法有效足值擔(dān)保；對借款人提供的抵押物依法進行實地審查并進行相關(guān)抵押登記，確保第二還款來源。

參考文獻：

[１] 趙慶森．商業(yè)銀行信貸風(fēng)險與行業(yè)分析——以中國鋼鐵工業(yè)為實證[Ｍ]．中國金融出版社出版，２００４．

[２] 王維安，賀聰．房地產(chǎn)市場區(qū)域性風(fēng)險擴散機制研究[Ｊ]．財經(jīng)研究，２００５，（１）．

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