摘要：商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)防范的重心正在從傳統(tǒng)的以借款人為中心轉(zhuǎn)向借款人與市場(chǎng)分析并重。本文以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為例，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中資金流動(dòng)的特點(diǎn)入手，主要從資金平衡角度考察房地產(chǎn)投資過程，通過分析影響項(xiàng)目資金流的各種因素來識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制中可能存在的問題和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款；資金平衡；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：Ｆ８３２．４５ 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ 文章編號(hào)：１００３－９０３１（２００６）０９－００６６－０３

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革深化后，商業(yè)銀行預(yù)算約束加強(qiáng)，必須將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制焦點(diǎn)從借款人特征擴(kuò)展到借款人與市場(chǎng)并重，才能滿足日益嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的要求。這種轉(zhuǎn)變意味著，商業(yè)銀行不能夠僅僅從債權(quán)人角度孤立的考慮如何保障債權(quán)安全，而要從借款人角度出發(fā)，綜合、整體的考慮整個(gè)投資過程是否可行、可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素是什么、如何規(guī)避等問題。只有借款人投資達(dá)到期望的效果、銀行的債權(quán)才能得到根本保障。[１]

借款人的投資過程就是將自有資金和債務(wù)資金投資形成固定資產(chǎn)后通過生產(chǎn)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后回流資金補(bǔ)償投資的過程。該過程涉及到借款人資金籌措、融資安排、投資計(jì)劃、生產(chǎn)管理、市場(chǎng)銷售、負(fù)債償還和利潤(rùn)分配等資金過程。這一過程要求現(xiàn)金流入和流出必須保持平衡。在銀行貸款參與資金循環(huán)過程后，凡是可能減少現(xiàn)金流入和增加現(xiàn)金流出的因素都可能成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)因素，需要進(jìn)行準(zhǔn)確揭示、提前控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)投資為例，從項(xiàng)目資金平衡角度考察投資過程中資金流動(dòng)特點(diǎn)，通過分析影響項(xiàng)目資金流的各種因素來識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)，并評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制中可能存在的問題和對(duì)策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金平衡

１．房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)投資過程按照房屋形象進(jìn)度可以分為三個(gè)階段，即建設(shè)準(zhǔn)備期、建設(shè)期和現(xiàn)房銷售期。在建設(shè)準(zhǔn)備期，開發(fā)商通過招、拍、掛等方式購(gòu)置土地、進(jìn)行土地平整、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)和市政報(bào)建等工程前期準(zhǔn)備，所需資金主要來源于開發(fā)商自有資金。在房屋建設(shè)期，投資支出的主要是工程費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)；由于商品房開發(fā)采取的預(yù)售制度，這一階段的資金來源可以分為自有資金、銀行開發(fā)貸款和預(yù)售收入三部分。房屋竣工結(jié)算后進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，投資支出主要是當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本、相關(guān)稅費(fèi)、貸款本金償還和凈利潤(rùn)分配，所需資金來源于銷售收入（見圖１）。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的建設(shè)準(zhǔn)備期、建設(shè)期和現(xiàn)房銷售期必須保持資金平衡。

２．考慮資金時(shí)間價(jià)值后的投資資金整體平衡?？紤]經(jīng)營(yíng)期和貼現(xiàn)率后，以通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來反映房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的整體平衡。上述三個(gè)階段的資金平衡都能夠通過凈現(xiàn)值的公式來衡量：

ＮＰＶ＝∑（ＣＩｉ－ＣＯｉ）／（１＋ｒ）ｉｉ＝１、２、３、．．．、ｎ

其中，ＣＩｉ是現(xiàn)金流入，ＣＯｉ是投資過程第ｉ期的現(xiàn)金流出，ｒ是貼現(xiàn)率，ｉ是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。

（１）建設(shè)準(zhǔn)備期的資產(chǎn)平衡：ＣＩ＝Ｆ（Ｅ，Ｌ，Ｒ）

房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流入是自有資金Ｅ，銀行貸款Ｌ和銷售轉(zhuǎn)投入Ｒ的函數(shù)。其中，自有資金來源于前期存貨銷售凈利潤(rùn)、固定資產(chǎn)折舊、長(zhǎng)期費(fèi)用攤銷和股東追加投入等，是企業(yè)前期經(jīng)營(yíng)成果和股東信心的綜合反映，屬于內(nèi)生變量。銀行貸款是銀行對(duì)借款人和項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)后發(fā)放的，屬于外生變量。銷售轉(zhuǎn)投入取決于市場(chǎng)價(jià)格、消費(fèi)者付款方式等因素，也是外生變量。

（２）建設(shè)期和銷售期的資產(chǎn)平衡：ＣＯ＝Ｇ（Ｉ，Ｔ，ｃ Ｌ ｅ）

房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流出主要是投資Ｉ、稅費(fèi)Ｔ、經(jīng)營(yíng)成本ｃ、貸款Ｌ和股東收益ｅ的函數(shù)。其中，投資、經(jīng)營(yíng)成本和股東收益是可控的內(nèi)生變量，稅費(fèi)Ｔ和貸款償還Ｌ是剛性支出，屬于外生變量。

需說明的是，貼現(xiàn)率ｒ是股東預(yù)期收益、貸款利率、風(fēng)險(xiǎn)升水等因素的綜合體現(xiàn)，還受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、政策環(huán)境等因素影響。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資資金平衡的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)投資資金平衡的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為減少資金流入的風(fēng)險(xiǎn)因素和增加資金流出的風(fēng)險(xiǎn)因素。一般采用的方法是分析影響項(xiàng)目投資資金平衡的各種因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的影響程度，找到敏感性因素后再研究規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資中常見的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是：

１．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是決定項(xiàng)目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現(xiàn)金流入，因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以分為企業(yè)個(gè)體性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。Ａｌｌｅｎ和Ｇｏｒｔｏｎ１９９１證明了理性投資者與資產(chǎn)管理者之間的代理問題會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。Ａｌｌｅｎ等（１９９３）指出資產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱會(huì)使價(jià)格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是由于經(jīng)濟(jì)周期、信貸、國(guó)際資本流動(dòng)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素造成的。袁志剛等（２００３）通過一個(gè)具有理性預(yù)期的購(gòu)房者、地產(chǎn)商和銀行的房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡模型，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格存在理性泡沫的條件和程度，以及導(dǎo)致泡沫破裂的相應(yīng)條件。關(guān)于區(qū)域性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，王維安等（２００５）對(duì)存在地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生和擴(kuò)散機(jī)制進(jìn)行了描述，認(rèn)為通常在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格的炒作和居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的升值預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。[２]

２．項(xiàng)目資本金籌集風(fēng)險(xiǎn)。股東新增貨幣資金投入也是項(xiàng)目資本金的重要來源。為了彌補(bǔ)企業(yè)現(xiàn)有資金不足，借款人可能要引入新股東投入項(xiàng)目資本金。部分開發(fā)商為了獲得稅前抵減費(fèi)用的優(yōu)惠，不在實(shí)收資本中核算新增項(xiàng)目資本金、而是在“其他應(yīng)付款”或“資本公積”科目核算。因此，對(duì)新投資者投入的資本金，銀行除了要審核投入資本形式和到位情況，還要其在借款人財(cái)務(wù)報(bào)表中的核算形式。

３．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自籌資金主要來源于借款人前期經(jīng)營(yíng)凈收益形成的自我積累投入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是住宅、商鋪和車庫(kù)等存貨租售，在抵償成本、稅費(fèi)后形成的凈現(xiàn)金流量能夠用來進(jìn)行新的投資。應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考察借款人前期項(xiàng)目銷售情況，凡是能夠影響到企業(yè)存貨銷售的各種因素都可能成為影響資金流入的風(fēng)險(xiǎn)因素。如果借款人前期存貨余額較大、銷售期較長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步分析其存貨的構(gòu)成，找到存貨銷售緩慢的原因。通常認(rèn)為，存貨中大戶型住宅銷售緩慢可能是定價(jià)過高、當(dāng)?shù)刭?gòu)買力有限等原因；商鋪銷售不暢多是因?yàn)楫?dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍尚未形成等原因造成的。借款人前期存貨銷售不理想既占用了原有投入自有資金又影響到對(duì)新項(xiàng)目的資本金籌集能力。

４．土地購(gòu)置風(fēng)險(xiǎn)。由于政府壟斷國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一級(jí)市場(chǎng)，借款人只能通過招、拍、掛方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)。所有關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的制度、政策、稅費(fèi)等變化都可能導(dǎo)致土地購(gòu)置成本上升，將直接增加土地成本資金支出。為了保障項(xiàng)目用地，開發(fā)商一般要提前進(jìn)行土地購(gòu)置，待條件成熟后進(jìn)行開發(fā)。銀行要關(guān)注企業(yè)的土地購(gòu)置計(jì)劃，如果企業(yè)在貸款期內(nèi)頻繁購(gòu)置土地，將占用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量，形成現(xiàn)金流出剛性壓力，相應(yīng)減少了償債資金。

５．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理一體化的經(jīng)營(yíng)模式。這種經(jīng)營(yíng)模式造成開發(fā)企業(yè)和建筑商等企業(yè)存在密切的關(guān)聯(lián)方關(guān)系。各關(guān)聯(lián)方之間能夠通過頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)換、資產(chǎn)交易、往來賬款及等關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移成本和利潤(rùn)。部分實(shí)行集團(tuán)開發(fā)管理的公司還對(duì)各下屬公司實(shí)行統(tǒng)一對(duì)外融資、集中財(cái)務(wù)管理等方式在集團(tuán)內(nèi)部調(diào)控資金。銀行對(duì)于這類關(guān)聯(lián)方交易很難監(jiān)控，難以保證項(xiàng)目資金的封閉運(yùn)行，存在資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

６．貸款方式風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過項(xiàng)目土地和在建工程為開發(fā)貸款提供抵押擔(dān)保。這種抵押方式存在法律瑕疵，必要時(shí)難以執(zhí)行擔(dān)保、可能影響第二還款來源的穩(wěn)定性。首先，由于土地使用權(quán)是與其地上附著物的權(quán)利一并轉(zhuǎn)移的，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后，房屋所有權(quán)將從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者，消費(fèi)者所購(gòu)房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者所有，造成抵押物懸空。其次，相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在未付清建筑房工程款時(shí)，建筑商對(duì)在建工程形成的債權(quán)優(yōu)于銀行的抵押權(quán)利。銀行只能在建筑商工程款付清的情況下才可能處置抵押物，存在較大不確定性。

７．償債風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商一般采取滾動(dòng)開發(fā)的方式進(jìn)行運(yùn)作，如果開發(fā)商前期項(xiàng)目銷售不暢，前期開發(fā)貸款不能按期償還，而開發(fā)商償債資金主要依靠新項(xiàng)目銷售收入。原項(xiàng)目貸款等負(fù)債造成借款人償債時(shí)間集中、償債壓力加大，可能影響新項(xiàng)目貸款按期償還。

三、在風(fēng)險(xiǎn)控制前提下提高房地產(chǎn)貸款使用效率的對(duì)策

考察房地產(chǎn)企業(yè)投資資金平衡過程說明，在準(zhǔn)確識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)后提高風(fēng)險(xiǎn)控制水平，就能夠提高房地產(chǎn)貸款的使用效率。

１．選擇貸款進(jìn)入時(shí)間。項(xiàng)目前期土地購(gòu)置、拆遷安置、場(chǎng)地平整和報(bào)建等工作涉及面廣、資金要求集中，風(fēng)險(xiǎn)較大，在基本建設(shè)條件尚不具備的情況下銀行貸款不宜過早進(jìn)入。為提高市場(chǎng)效率，可以提前了解借款人融資需求，跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，進(jìn)入投資循環(huán)。

２．關(guān)注行業(yè)政策變化。政府行業(yè)調(diào)控政策是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。要密切關(guān)注政府主管部門和各地方政府出臺(tái)的行業(yè)政策，及時(shí)調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)。政府政策主要從土地供應(yīng)、施工規(guī)劃、利率水平、信貸政策和稅費(fèi)政策等方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。由于政策調(diào)節(jié)具有時(shí)滯性、動(dòng)態(tài)性等特點(diǎn)，銀行要關(guān)注政府部分發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等方面變動(dòng)情況的信息，分析市場(chǎng)價(jià)格各影響因素，及時(shí)調(diào)整貸款投放節(jié)奏。

３．提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。市場(chǎng)價(jià)格變化是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，銀行要分析反映房地產(chǎn)價(jià)格需求的指標(biāo)，如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口數(shù)量和年齡構(gòu)成概況、人均可支配收入情況和近年來房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入的變化情況；反映供給水平的因素，如房地產(chǎn)投資規(guī)模變動(dòng)情況、施工和竣工面積、空置面積變化情況等。

４．做好貸款封閉運(yùn)行管理。設(shè)定還貸資金專戶，對(duì)貸款使用和償還進(jìn)行封閉管理、?？顚Ｓ谩ｊP(guān)注借款人的關(guān)聯(lián)方交易情況，督促其規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，及時(shí)充分披露經(jīng)營(yíng)信息，防止借款人挪用項(xiàng)目開發(fā)貸款資金。

５．設(shè)置合法、有效、足值抵押。銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目土地權(quán)證的真實(shí)合法性、建筑工程付款等合同執(zhí)行情況以及項(xiàng)目土地等權(quán)利是否已設(shè)為其他債務(wù)抵押等情況。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，還應(yīng)尋找非本項(xiàng)目土地和在建工程為開發(fā)貸款提供合法有效足值擔(dān)保；對(duì)借款人提供的抵押物依法進(jìn)行實(shí)地審查并進(jìn)行相關(guān)抵押登記，確保第二還款來源。

參考文獻(xiàn)：

[１] 趙慶森．商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)與行業(yè)分析——以中國(guó)鋼鐵工業(yè)為實(shí)證[Ｍ]．中國(guó)金融出版社出版，２００４．

[２] 王維安，賀聰．房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散機(jī)制研究[Ｊ]．財(cái)經(jīng)研究，２００５，（１）．

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